Электронные книги по юридическим наукам бесплатно.

Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте.

 


 

 

Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. М.: Издательская группа НОРМА— ИНФРА М, 1998. — 320 с.

 

•"И. Седугин

Жилищное право

Учебник для вузов

Издательская группа НОРМАИНФРА М Москва, 1998


ББК 67.99(2)32 С 28

Рецензент доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права юридического факультета МГУ С. М. Корнеев

Сведения об авторе:

П. И. Седугин Заслуженный юрист Российской Федерации, Государственный советник юстиции 3 класса, кандидат юридических наук, советник Управления конституционных основ частного права Конституционного Суда Российской Федерации.

Практическую и научную деятельность сочетает с чтением лекций по курсу "Жилищное право" в высших юридических учебных заведениях.

 

Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. М.: Издательская группа НОРМА— ИНФРА М, 1998. — 320 с.

ISBN 5-89123-136-0 (НОРМА) ISBN 5-86225-549-4 (ИНФРА М)

Предлагаемая книга является первой попыткой создания учебника по курсу "Жилищное право" для студентов юридических институтов и факультетов. До этого вопросы жилищного права обычно излагались в учебных и практических пособиях по спецкурсу "Жилищное право".

В учебнике рассмотрены практически все действующие законодательные и иные нормативные акты, касающиеся регулирования жилищных отношений в широком смысле, использован опубликованный в печати проект нового Жилищного кодекса РФ, учтены положения и выводы, содержащиеся в трудах представителей науки жилищного права.

Рассчитана на студентов, аспирантов и преподавателей юридических институтов, учебных академий и факультетов. Она может быть полезной для специалистов, а также всех граждан, интересующихся вопросами жилищного права.


ISBN 5-89123-136-0 (НОРМА) ISBN 5-86225-549-4 (ИНФРА М)


© П. И. Седугин, 1997 © Издательская группа

НОРМА—ИНФРА М, 1997


Содержание

Предисловие ................................................................................................................................X

Глава I. Понятие жилищного права.............................................................. 1

§ 1. Предмет регулирования жилищного права............................................... 1

§ 2. Понятие жилищного права

и его место в системе права ................................................................................ 10

§ 3. Конституция РФ о праве граждан на жилище .................................. 16

§ 4. Основные принципы жилищного права ..................................................... 29

Глава 2. Жилищное законодательство .................................J................ 35

§ 1. Понятие жилищного законодательства.

Виды источников жилищного .права............................................................. 35

§ 2. Федеральные жилищные законы как источники

жилищного права..............................................................................................;..'........... 37

§ 3. Жилищное законодательство субъектов

Российской Федерации как источник жилищного права ..........41

§ 4, Жилищное и гражданское законодательство........................................ 43

Глава 3. Жилые помещения. Жилищные фонды................... 46

§ 1. Понятие жилого помещения. Виды жилых

помещений и их назначение................................................................................. 46

§ 2. Понятие жилищного фонда и виды жилищных фондов.............. 53

§ 3. Виды жилищного фонда ............................................................................................ 54

' § 4. Частный жилищный фонд....................................................................................... 56

' § 5. Государственный жилищный фонд................................................................. 59

• § 6. Муниципальный жилищный фонд ................................................................. 64

• § 7. Общественный жилищный фонд ....................................................................... 66

•§ 8. Жилищный фонд в коллективной собственности.............................. 68

§ 9. Изменения в составе жилищного фонда.................................................... 68

§ 10. Управление жилищным фондом .................................................................... 70

1. Органы управления'жилищным фондом............'............................. 70

2. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда, а также государственный контроль за использованием жилищного фонда .........;............ 73

§ 11. Участие граждан в управлении

жилищным фондом...................................................................................................... 7 8

Глава 4. Договор найма жилого помещения

(основные вопросы)............................................................................... 81


VI Содержание

Глава 5. Договор найма жилого помещения

в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора.......................................................................... 84

А. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов

§ 1. Право граждан на получение жилого помещения в домах

государственного, муниципального

и общественного жилищных фондов............................................................. 85

§ 2. Основания признания граждан нуждающимися

в бесплатном получении жилых помещений....................................... 89

§ 3. Учет граждан, нуждающихся

в улучшении жилищных условий................................................................... 93

§ 4. Порядок предоставления гражданам

жилых помещений......................................................................................................... 97

§ 5. Требования, предъявляемые к жилым

помещениям, предоставляемым при улучшении

жилищных условий граждан.............................................................................. 108

§ 6. Норма жилой площади ...............................................-..........-.—.........................110

§ 7. Заселение освободившихся в квартире

жилых помещений....................................................................................................... 112

§ 8. Заселение жилищного фонда.

Ордер на жилое помещение................................................................................ 114

Б. Заключение договора социального найма. Пользование жилыми помещениями социального назначения

§ 9, Порядок заключения договора социального найма..................... 117

§ 10. Права и обязанности членов семьи нанимателя ............................119

§ 11. Сохранение жилого помещения за временно

отсутствующими гражданами. '

Бронирование жилого помещения .............................................................126

§ 12. Право нанимателя на предоставление ему жилого

помещения меньшего размера взамен занимаемого .................136

§ 13. Право на жилое помещение при переоборудовании

и перепланировке квартир и капитальном

ремонте жилого дома ............................................................................................. 138

§ 14. Изменение договора социального

найма жилого помещения............................................................................... 141

§ 15. Основания и порядок расторжения договора социального

найма. Выселение из жилых помещений ...........................................145


___________________Содержание_________"_______VII

Глава 6. Договор коммерческого найма

жилых помещений................................................................................ 156

§ 1. Понятие договора коммерческого найма

жилых помещений....................................................................................................... 156

§ 2, Форма договора коммерческого найма жилого помещения.

Срок в договоре коммерческого найма .....................................................159

§ 3. Права и обязанности сторон по договору коммерческого

найма жилого помещения..................................................................................... 161

§ 4. Расторжение договора коммерческого найма жилого

помещения........................................................................................................................... 163

Глава 7. Оплата жилых помещений

и коммунальных услуг по договору найма жилых помещений................................................................................ 165

§ 1. Общие вопросы оплаты

жилых помещений и коммунальных услуг.......................................... 165

§ 2. Плата за пользование жилым помещением

и коммунальные услуги по договору социального найма ......16 6

§ 3. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные

услуги по договору коммерческого найма .............................................171

Глава 8. Договор поднайма жилого помещения.

Вселение временных жильцов.............................................. 173

Глава 9. Пользование служебными жилыми помещениями, общежитиями и специализированными жилыми домами .............176

§ 1. Служебные жилые помещения ........................................................................176

§ 2. Пользование общежитиями .................................................................................180

§ 3. Пользование другими специализированными

жилыми домами .............................................................................................................183

Глава 10. Получение гражданами жилых помещений

в домах ЖК и ЖСК и пользование ими ...............188

§ 1. Право на получение жилого помещения в домах

ЖК и ЖСК. Организация жилищных /

и жилищно-строительных кооперативов............................................... 188

§ 2. Права и обязанности члена ЖК и ЖСК.

Последствия перехода жилого помещения

в собственность члена кооператива............................................................. 191

§ 3. Наем жилых помещений в домах ЖК и ЖСК.................................. 196

§ 4. Исключение из ЖСК (ЖК)...................................................................................197


VIII Содержание • ___

Глава 11. Приобретение гражданами жилых помещений в собственность. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам.............................................. 199

§ 1. Основания приобретения гражданами жилых помещений

в собственность..........................................................-.......— ........................................199

§ 2. Приватизация жилья как основание возникновения

' права собственности на квартиру и жилой дом............................. 200

§ 3. Строительство гражданами жилых домов

как основание возникновения права собственности граждан на дом................................................................................................................ 209

§ 4. Пользование жилым домом (квартирой), принадлежащим

гражданину на праве собственности ...........................................................211

§ 5. Содействие органов государственной власти и органов местного самоуправления гражданам в приобретении и-строительстве жилых домов (жилых помещений) ..................214

§ 6. Обеспечение жилыми помещениями граждан,

дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков..........................................................--............-.—................223

Глава 12. Право собственности на объекты общего

пользования в многоквартирном доме..................... 228

§ 1. Общие положения. Понятие "кондоминиума..............—.....................228

§ 2. Управление кондоминиумом...................................................——................. -232

§ 3. Товарищество собственников жилья. Порядок

организации и* деятельности товарищества .............;....————234

§ 4. Порядок и основания реорганизации

и ликвидации товарищества собственников жилья.........—,.... 244

Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями.......—— 245

§ 1. Право распоряжения жилыми помещениями .................——.......... 245

§ 2. Отдельные виды договоров с жилыми домами

,и жилыми помещениями .........................—...........—.......—..............——.... 246

§ 3. Договор 'купли-пцрдажи жилого помещения

(жилого дома)..——....——...........................................—...............................—..... 247

§ 4. Договор передачи квартиры

в собственность граждан в порядке приватизации....................... 252

§ 5. Продажа квартир на аукционах.

Договор на покупку квартиры на аукционе......—............................. 254

§ 6. Договоры мены (обмена)

жилыми помещениями, жилыми домами .......................—..,.-...........256

§ 7. Договор пожизненного

содержания с иждивением ...............-................——..............——.........— 263

§ 8. Договор дарения жилого помещения ^

(жилого дома)......—........—.......................................................................................265

§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)—..............................266


___________________Содержание____ IX

Глава 14. Обеспечение сохранности

жилищного фонда...............—..................—.—.......................... 271

§ 1. Обязанности наймодателя по обеспечению сохранности

жилищного фонда..........................................................................................................271

§ 2. Обязанности граждан по обеспечению сохранности

жилых домов и жилых помещений...............—...——..........................273

Глава 15. Налоговое регулирование

в жилищной сфере....—.—.....................—.............................:. 277

§ 1. Основные положения о налогообложении......................———....277

§ 2. Налоги на недвижимость

в жилищной сфере граждан............................—...——.........—......—279

§ 3. Налоги на недвижимость в жилищной

сфере с юридических лиц...........................——........—..—........................ 289

Глава 16. Ответственность за нарушение

жилищного законодательства ——.....———.............. 291

Глава 17. Разрешение жилищных споров————....—......293

Программа учебного курса "Жилищное право".———..298

Примерный перечень тем рефератов по курсу "Жилищное право".—....———...—. ——...................304


Предисловие

Жилищная проблема является одной из важнейших задач Российского государства и общества.

Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т. п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т. д.

Конституция РФ (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Сказанное выше относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. Жилищный фонд России составляет в настоящее время более 2,5 млрд. кв. м площади.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

За время существования России в составе СССР и в последующие годы произошли важные изменения в струк-. туре жилищной сферы. После обретения Россией государственной независимости ее развитие связано с проведением сложных социально-политических и экономических реформ, направленных на последовательный переход от административно-командных методов управления экономикой к рыночным'формам управления и развития. Сказанное относится и к жилищной реформе в России, основой которой является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем жилищной реформы с целью ее ускорения и повышения социальной направленности.


XI

^ (;дДф^§^щтащнои политики на новом этапе является ^^спвчени^.^^тупности улучшения жилищных условий для^вйеяв^госкромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей1. Предусматривается также "... осуществлять поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при сохранении государственных дотаций на жилье и коммунальные услуги для низкодоходных групп населения"2.

Указом Президента Российской Федерации "О реформе' жилищно-коммунального хозяйства" от 28 апреля 1997 г. 4253 одобрена концепция реформы в соответствующей области жилищных отношений. Концепция определяет цели и основные пути реорганизации жилищно-коммунального хозяйства, включая совершенствование системы управления, обеспечение государственного регулирования и контроля в этой сфере. Концепция предусматривает также реформирование системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение социальной защиты населения и федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-право-вых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

В задачу курса "Жилищное право" входит изучение основных жилищно-правовых институтов во взаимодействии между собой и с нормами гражданского, административного, финансового, земельного и других отраслей законодательства. В некоторых юридических институтах (на факультетах) жилищное право преподается в качестве спецкурса по гражданскому праву.

До последнего времени вопросы жилищного права для студентов излагались в учебных (учебных и практических)

' См.: Программа социальных реформ в Российской Федерации на период 1996—2000 гг., утв. Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1997 г. №222. .

2 Ельцин Б. Н. Россия: человек, семья, общество, государство. Программа действий на 1996—2000 гг. М, 1996. С..86.

3 См.: Российская газета. 1997. 7 мая.


XII

пособиях по спецкурсу "Жилищное право" либо в учебниках по гражданскому праву.

В настоящее время жилищное право становится самостоятельным предметом- преподавания, который содержит довольно большой разнообразный правовой материал.

Автор полагает, что в юридических высших учебных заведениях будет введена учебная дисциплина "Жилищное право". Поэтому настоящая работа написана как учебник жилищного права; это позволяет объединить и охватить в нем практически все необходимые законодательные и иные правовые положения, касающиеся регулирования жилищных отношений в широком смысле и относящиеся к нескольким отраслям российского права; гражданскому, административному, процессуальному и др.

В учебнике широко использованы положения и выводы, содержащиеся в трудах представителей науки жилищного права.

Учебник "Жилищное право" включает оправдавшие себя на практике положения жилищного права и законодательства. Вместе с тем в учебник включено большое число новых положений жилищного права, возникших в последнее время в связи с существенным обновлением и развитием жилищного законодательства. Учтены также положения опубликованного в печати проекта Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данная работа написана при отсутствии программы по курсу жилищного права (такие программы были написаны в 70—80-х годах и в значительной мере устарели). Поэтому автор включил в настоящую работу новую программу по курсу жилищного права, подготовленную с учетом новейшего законодательства и достижений науки жилищного^ права.

Становление и развитие отрасли жилищного законодательства непосредственно связаны с формированием новой комплексной отрасли "жилищное право", научной дисциплины и учебного курса.

П. И. Седугин,

кандидат юридических наук, Заслуженный юрист Российской Федерации


Глава 1. Понятие жилищного права

§ 1. Предмет регулирования жилищного права

1. Жилищное право это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РСФСР).

В преамбуле Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".

В этой связи важное теоретическое и практическое значение имеет прежде всего выяснение вопроса о том, что такое "жилищные отношения" как предмет регулирования жилищного законодательства. В жилищных законах, как известно, не содержится определение понятия "жилищные отношения". В юридической литературе по вопросу о понятии "жилищные отношения" были высказаны разные мнения.

До принятия Жилищного кодекса РСФСР (далее .ЖК РСФСР) под "жилищными отношениями" (жилищными правоотношениями) обычно понимались только гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями, эти отношения регулировались гражданским законодательством. Другие авторы считали, что жилищные отношения это отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье, либо отношения, которые складываются в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей. При этом некоторые считали, что жилищные отношения это отношения по предоставлению гражданам жилищ и права пользования жилыми помещениями.

Было высказано также мнение, что жилищные законы регулируют как собственно жилищные, так и примыкающие к ним в реальной действительности иные имущественные отношения, не являющиеся жилищными.

После кодификации жилищного законодательства и принятия в 1983 г. ЖК РСФСР понятие "жилищные отношения", употребленное в Кодексе и других жилищных законах,


2

обычно рассматривается в более широком смысле, как общее, собирательное понятие, охватывающее все виды жилищных отношений1.

По смыслу закона "жилищные отношения" это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих'no поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.

Необходимость выработки такого понятия обусловлена прежде всего потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем. Это позволяет решать в комплексе и во вза-лмосвязи вопросы использования и сохранности жилищного фонда и вопросы обеспечения жилищных прав граждан2.^,

Провозглашение в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов в

•самостоятельную комплексную отрасль жилищное зако-

•' нодательство.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются "жилищными", имеют ту-характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное .жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство четко отличается от, других

' См.: Вишневская И. В. Советское жилищное право. Изд-во Ростовского университета. 1986. С. 32; Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство соотношение с гражданским правом// Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 62. 2 Ю. К. Толстой замечает," что "...понятие "жилищные отношения" является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья." (To/icmou Ю. К. Жилищное право, М., 1996. С. 25). Понятие "жилищные отношения" имеет в жилищном законодательстве примерно такое же значение, как, например, понятие "водные отношения" в водном законодательстве, понятие "лесные отношения" в лесном законодательстве, где эти понятия охватывают совокупность разных по юридической природе общественных отношений, регулируемых соответственно водным и лесным законодательством.


3

отраслей законодательства и права'. "Ни один другой институт гражданского права в частности и ни один другой институт или иная отрасль... права не знает такого объекта регулируемых общественных отношений"2.

2. Понятие "жилищные отношения" охватывает весьма широкий круг общественных отношений.

Прежде всего это отношения, связанные с пользованием жилищем. Эти жилищные отношения являются главным предметом жилищного законодательства.

В круг общественных отношений, которые являются предметом жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам нанимателям и членам их семей для проживания за плату; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются также некоторые другие отношения (которые в ЖК РСФСР отнесены к "жилищным"), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилищ3, отношения по поводу собственности на жилище, земельные, кредитные и др. -

"Жилищные отношения", несмотря на их широкое содержание, не включают некоторые отношения, связанные с реализацией жилищных потребностей граждан.

Закон не относит к жилищным отношения, связанные состроительством жилых домов. Последние (отношения по стро-

* Основы советского жилищного законодательства. С. 20.

Литовкам В. Н. замечает: "Объект отношений. вот целесообразный дополнительный систематизирующий критерий, которым следует руководствоваться, чтобы отграничить жилищное законодательство от смежных отраслей системы законодательства" (Литовкин В. Н. Указ. соч С. 55).

2 Как замечает Ю. К. Толстой, "действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения"... Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм...". (Толстом Ю. К. Жилищное право. М., 1996. С. 25).

3 См., например: Басим 'Е. В. и ор. Современная жилищная политика. Комментарий к Закону "Об основах федеральной жилищной политики". М., 1993. С. 8. По мнению В. Н Литовкина, "собственна жилищные отношения отношения владения и пользования чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве)". "Отношения, возникающие из потребления собственного жилища" им выводятся за границы жилищных отношений, поскольку владение и пользование жилищем его собственником составляло всего лишь часть его вещных правомочий (см.: Литовкин В. Н. Указ соч С. 57).


4

ительству) согласно ч. 2 ст. 3 ЖК РСФСР регулируются соответствующим законодательством. Такое решение вызывает определенное сомнение.

В Законе об основах федеральной жилищной политики устанавливаются правила, касающиеся всех частей жилищной сферы (области), которую затрагивает жилищная политика, в том числе "строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт" (см. ст. \ Закона). Отсюда, несомненно, следует один вывод: жилищные отношения образуют общую группу вместе со строительно-жилищными отношениями [организация и деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), "незавершенное жилищное строительство" и др.], которые обычно выступают в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений, поэтому «ежду этими двумя видами отношений нередко трудно провести четкую границу; они образуют "жилищные отношения" в широком смысле.

Жилищные отношения тесно связаны с отношениями собственности на жилой дом, квартиру, находятся с ними в особой связи: право собственности выступает в качестве основания возникновения и существования жилищных отношений.

Жилищные отношения неоднородны1. Большинство этих отношений имущественные. Они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.

Жилые дома, жилищные фонды в целом относятся к группе непроизводственных основных фондов. Они непосредственно не участвуют в процессе производства, а предназначены для проживания граждан. В соответствии с этим для жилищных отношений характерно то, что они складываются в основном в сфере общественного распределения и потребления (пользования).

Далее, пользование жилыми помещениями, как правило, связано с определенными материальными затратами граждан: внесением платы за жилье и коммунальные услуги, несением расходов на ремонт жилища и др.

3. Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

' "Жилищное законодательство, пишет Ю К. Толстой, регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой, отношения, кЬторые складываются на началах равенства их участников..." (Толстой Ю. К., Указ. соч С 25).


5

1) Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе (ЖК) и др.). Жилищные отношения пользования жилыми помещениями сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования жилым помещением неоднородны, их можно условно подразделить на несколько групп:

отношения, возникающие в связи с предоставлением жилого помещения нанимателю для проживания на основании договора найма;

отношения пользования жилым помещением на основе членства в ЖК или ЖСК; .

отношения по поднайму жилого помещения и др.

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.

Отношения, возникающие по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма, подразделяются на две группы: а) отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (социальный наем) и б) отношения найма жилых помещений в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем). Раньше этот вид договора найма именовался обычно договором аренды жилого помещения (ст. 17 Закона об основах жилищной политики). Однако новый Гражданский кодекс не воспринял понятия "договор аренды" применительно к институту найма жилых помещений.

Для заключения договора коммерческого найма достаточно лишь достижения между сторонами договоренности по всем существенным условиям договора.

Отношения по пользованию жилыми помещениями неоднородны по кругу их участников и объектов, по поводу которых они возникают. В большинстве случаев эти отношения складываются между государственными и другими жи-лищно-эксплуатационными организациями (а при их отсутствии соответствующими предприятиями, учреждениями, организациями), в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дема (жилые помещения), и гражданами, которым предоставлены жилые помещения.

В качестве нанимателя жилого помещения может выступать только гражданин, а не организация. При этом права


6

и обязанности на основании договора найма жилого помещения возникают не только у нанимателя, но и наравне с нанимателем у совместно проживающих с ним членов семьи. Наниматель и члены его семьи, проживающие в предоставленном по договору помещении, в равной мере наделены правами пользования пвмещением и несут все обязанности по договору, хотя формально стороной в договоре является лишь один из членов семьи'.

В домах ЖК (ЖСК) отношения по пользованию жилыми помещениями складываются между жилищно-строительны-ми кооперативами, с одной стороны, и членами ЖК (ЖСК), а также членами их семей с другой; в индивидуальном жилищном фонде между гражданами.

Отмеченной выше особенностью жилищные отношения отличаются от отношений имущественного найма (аренды), в которых нанимателем может быть как гражданин, так и организация.

Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер. Закон предусматривает ряд важных положений, направленных на дальнейшее повышение устойчивости, стабильности жилищных отношений найма жилых помещений, в которых удовлетворяется, как правило, не временная, а постоянная потребность в том или ином жилище.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далееГК РФ) жилые помещения предназначены для проживания граждан собственников жилья, нанимателей И членов их семей, а также сдачи этих помещений их собственниками для проживания других лиц йа основе договора (ст. 288 ГК РФ). Таким договором является договор найма жилого помещения. Почти для всех этих отношений характерен гражданско-правовой метод регулирования. Вместе с тем правовой режим предоставления в пользование жилых помещений находится под явным воздействием норм административно-правового характера (наличие ордера на жилье, бронирование жилых помещений и др.).

Следует отметить наличие некоторых особенностей в природе отношений по пользованию жилыми помещениями, перешедшими в собственность граждан в результате их приватизации. С одной стороны, граждане в результате приватизации становятся собственниками жилых помещений, вправе вступать в лйбые гражданско-правовые отношения, ка-

' См.: Аскназий С. И., Брауде И. Л., Пергамент А. И Жилищное право М, 1956 (Далее Аскназий С. И. и Эр. Указ соч) С 90


7

сающиеся данного жилого помещения: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, сдавать внаем, отдавать в залог, завещать и т. д. С другой стороны, отношения по пользованию приватизированными жилыми помещениями сохраняют во многом черты сходства с жилищными отношениями по пользованию гражданами жилыми помещениями на основании договора найма. Например, оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, определенным для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 22 Закона о приватизации жилищного фонда). В переходный период создания рынка жилья для собственников приватизированных квартир, участвующих в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом всего дома, сохраняются те же условия, что и для нанимателя жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов'.

Эти и другие особенности пользования приватизированными квартирами позволяют рассматривать отношения по пользованию ими в качестве разновидности жилищных отношений и включать их в круг отношений, регулируемых жилищным законодательством, а в определенных пределах гражданским законодательством.

2) Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями (по признанию граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и предоставлению жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов; домах ЖК или ЖСК и др.). Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке'улучшения их жилищных условий, а с другой государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации, а также общественные (профсоюзные) организации.

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену ЖК или ЖСК) гражданско-правового характера. Отношения по предоставлению гражданам

' Пункт 4 Постановления Верховного Совета РСФСР о введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"


8

жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов и в домах ЖСК (ЖК) имеют своей основной социальной функцией обеспечение граждан жилыми помещениями в соответствии с установленным порядком распределения жилья в целях удовлетворения их потребности в жилище.

3) Особую группу составляют жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, об-щежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), так как пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них, а подчинено иным целям проживания по месту работы или вблизи него; временного проживания в связи с учебой, работой, ремонтом квартиры и т. п.

4) Жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма. Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих решений и поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных с ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает: а) отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда; б) отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми (создаваемыми) ими органами управления и специальными жилищно-эксплуатационными организациями предприятий, учреждений и организаций; в) отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Особую группу жилищных отношений образуют отношения по эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда. Они неоднородны и складываются в связи с эксплуатацией жилищного фонда, его ремонтом, в том числе материально-техническим обеспечением и финансированием затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда.

Отдельную группу "управленческих" жилищных отношений образуют отношения, связанные с передачей жилых


_9

Д^ё^^йЙЫ^^0'^1 управления другому, с исключением жильЕЯайЖйН^состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают либо в качестве субъектов имущественных прав, либо как носители государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

К этой группе примыкают отношения, возникающие в сфере хозяйственно-технической деятельности жилищно2 эксплуатационных и ремонтно-строительных служб. Эти отношения регулируются в основном нормами административно-правового характера, а некоторые из них нормами гражданско-правового и финансово-правового характера.

5) Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его.

Отношения,, связанные со строительством дома, регламентируются главным образом нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права. Отношения по приобретению жилого дома (покупка, мена, дарение, наследование и др.) регламентируются нормами гражданско-правового характера, которые дополняются нормами административного законодательства (например, государственная регистрация недвижимости).

6) С жилищными отношениями тесно взаимодействуют многие другие отношения, связанные с жилищно-комму-нальным обслуживанием граждан ("коммунальные отношения"): по обеспечению жилых домов и жилых помещений водой, отоплением, электроэнергией, газом, средствами санитарной очистки и др. Жилищное законодательство регулирует лишь некоторые стороны этих отношений, которые возникают в непосредственной связи с пользованием жилыми помещениями. Например, в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов' к обязанностям наймодателя относится обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования домов и жилых помещений, в том числе снабжение водой, отоплением, средствами канализации, а к обязанностям нанимателей оплата этих коммунальных услуг наряду с оплатой жилья. Эти ббязательства входят в состав жилищных отношений в широком смысле.

В других случаях, например, при пользовании электроэнергией, газом, телефоном отношения принимают более сложный характер: в состав их участников наряду сГнаймо-дателем и нанимателем входит также соответствующая спе-


ю

циализированная организация; каждый из участников несет определенные обязанности перед другими.

§ 2. Понятие жилищного права и его место в системе права

Термин "жилищное право" в юридической литературе понимается в узком и широком смыслах.

Я^илищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения считаются ядром жилищных отношений^ главным компонентом их содержания. Так, одни авторы считают, что "жилищное право по режиму регулирования основных охватываемых им отношений (по обеспечению жильем и пользованию гражданами жилыми помещениями) должно быть квалифицировано в качестве института гражданского права'".

И. Л. Брауде считал, что "жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой системе советского права. То, что у нас называют жилищным правом, есть часть гражданского права"2. В другой работе И. Л. Брауде высказался за выделение жилищного права из гражданского права в комплексную (многоотраслевую) учебную и научную дисциплину3.

В. Н. Литовкин также считает, что "жилищное право является составной частью гражданского права... жилищное право это специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим жильем..."4.

Сторонники этого взгляда исходят из понимания жилищного права как, главным образом, права, регулирующего пользование жилыми помещениями. Что касается других правовых норм (например, регулирующих управление, эксплуатацию жилищного фонда), то эти нормы рассматриваются не как жилищные, а как нормы "иного рода", регулирующие отношения, которые находятся за пределами жилищных правоотношений5.

' Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 45.

2 Аскназий С. И. и ор. Указ. соч. С. 14. •

3 См.: Брауде И. Л. Некоторые вопросы системы советского права. Ученые записки ВИЮН. Вып. 4. 1955. С. 21.

4 Литовкин В. Н. Указ. соч. С. 64.

5 См.: Основы советского жилищного законодательства. С. 12.


Другие авторы .исходят из более широкого понимания жилищного права как права, регулирующего "отношения, в которых удовлетворяется потребность в жилье", либо "отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей", либо "отношения по удовлетворению потребностей граждан в жилье!' и т. п.

Нетрудно заметить, что этими авторами понятие "жилищное право" понимается более широко, чем другими авторами, поскольку в состав жилищных отношений включаются вообще все отношения, связанные с удовлетворением потребностей человека в жилье.

В учебнике для юридических вузов "Общая теория пра-ва"1' жилищное право выделяется в качестве подотрасли более крупной и сложной по составу отрасли права .— гражданского права. При этом "подотрасль права" авторы понимают как "целостное образование, которым регламентируется специфический вид отношений в пределах сферы правового регулирования соответствующей отрасли права"2.

В этом определении важным является то, что жилищное право (и некоторые другие правовые образования) рассматривается как "целостное образование", регламентирующее специфический вид отношений.

Вместе с тем отдельные авторы высказываются в пользу выделения жилищного права в особую, комплексную отрасль права. Так, за допустимость и целесообразность создания наряду с основными отраслями права также комплексных отраслей права (в том числе жилищного права как особой отрасли права) высказался В. К. Райхер3. Это мнение В. К. Райхером было высказано в то время, когда наем жилых. помещений регламентировался нормами Гражданского кодекса РСФСР.

В пользу создания, кроме основных отраслей, права иных, вторичных комплексных отраслей права в последнее время высказались также и другие ученые.

Так, С. С. Алексеев полагает, что наряду с основными (базовыми, профилирующими и иными основными) отраслями права, образующими сердцевину, ядро правовой системы, имеются также вторичные, комплексные образования в структуре права. По его мнению, «эти образования являются

' См.: Общая теория права. Учебник для юридических вузов/Под общей ред. А. С. Пиголкина. М., 1995, С. 184.

2 Там же -

3 См.: Райхер В. К. Общественно-исторические типы страхования. М., 1947. С.190.


12

комплексными в том смысле, что нормы, в них входящие, не связаны единым методом и механизмом регулирования, почти все они имеют "прописку" в основных отраслях»'. На эти нормы распространяются общие положения соответствующих основных отраслей. Во вторичную структуру они входят, будучи нормами, например, гражданского, уголовного, административного, трудового права. "Нормы комплексного образования, считает он, по иному предмету и по иным, пусть не главным, юридическим особенностям вторично, ничуть не нарушая архитектоники основных отраслей и не исключая из их состава ни одной нормы, объединяются в особую общность".

В результате образования вторичных, комплексных образований структура (система) права приобретает многоуровневый (многоплоскостной) характер. "Именно в своей много-мерности, в органическом единстве основных отраслей и комплексных образований, пишет С. С. Алексеев, правовая система способна предстать как действенный стабильный и в то же время динамичный организм, обладающий значительными регулятивными возможностями и в силу этого глубоко и многосторонне воздействующий на общественные отношения'^.

Существование комплексных отраслей права признается и другими авторами.

С. В-.Поленина говорит также о существовании "комплексных отраслей права, построенных как некое соединение разнородных предметов и методов правового регулирования"3. ^

По мнению С. М. Корнеева, "наиболее правильно... считать жилищное право комплексной отраслью'права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства. Как комплексная отрасль права жилищное право представляет собой совокупность норм, регулирующих общественные отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма или аренды, отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности"4.

' Алексеев С. С. Теория права. М., 1995. С. 196—198

2 Там же. С. 198—199.

3 Паленина С. В. Теоретические проблемы системы советского законодательства. М., 1979. С. 32—33.

Корнеев С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики// Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 149—150.


13

В литературе было высказано мнение, что жилищное право представляет собой самостоятельную отрасль в системе права'.

Разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права происходит не по одному, а по разным основаниям и на разных уровнях. Как правило, пишет А. В. Мицкевич, такое разделение является свидетельством многообразия общественной жизни и потребностей, обусловливающих формирование системы права2.

Жилищное право в широком смысле это комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Понятие жилищного права в широком'смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов ЖК РСФСР, Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, Законов РФ "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и др., в которых "жилищные отношения" как предмет жилищного права охватывают все разнообразные виды жилищных отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями. Как вторичная, комплексная отрасль права (правовой комплекс) жилищное право регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления в пользование жилых помещений, управления и эксплуатации жилищных фондов, т. е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Специфической чертой общественных отношений, регулируемых нормами жилищного права, является то, что они возникают, существуют и развиваются, главньм образом, по поводу особого материального объекта жилища (жилого дома, квартиры, комнаты и т. д.), специально предназначенного для проживания граждан.

Для жилищных отношений характерным является также и то, что они, с одной стороны, связаны с организацией и

' См.: Никитюк П. С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 37—39. 2 См.: Мицкевич А. В. Соотношение системы советского права с системой советского законодательства. Ученые записки ВНИИСЗ. Вып. 11. 1967. С. 14.

Профессор Ю. К. Толстой приходит к выводу о существовании двух типов отрасли права: основных и комплексных. Последние состоят из норм, взятых из основных отраслей права, регулируют разнородные отношения, занимают, по мнению Ю. К. Толстого, лишь условное место в систематике права (см.: Толстой Г. К. Кодификация гражданского законодательства в СССР (1961—1965 гг.): Автореф. дисс. на соискание ученой степени докт. юрид. наук. Л., 1970. С. 10—11).


14

деятельностью местных (государственных, муниципальных и др.) органов жилищных органов и жилищно-эксплуата-ционных организаций, а с другой участниками жилищных отношений (нанимателями) выступают только граждане.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет не только нормы гражданско-правового характера (которые составляют большинство в общей массе жилищных норм), но также и другие нормы административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.

Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими, например, отраслями права, как государственное, административное, гражданское, трудовое, земельное право.

Как комплексная, вторичная отрасль права жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права: так, для отношений пользования жилыми помещениями характерным является гражданско-правовой метод (равенство сторон, их имущественная самостоятельность); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера метод административного права (метод власти подчинения).

Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объектажилища, жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Вместе с тем жилищное право это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации произошло не просто систематизированное изложение жилищно-правового материала в жилищных законах и жилищном кодексе, а переработка и обогащение содержания правовых норм, восполнение пробелов в праве, введение в юридическую ткань новых особых системных нормативных правовых обобщений (в том числе понятия "жилищные отношения"), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование. При создании вторичных, комплексных образований удается избежать резкого противопоставления отрасли законодательства и права, поскольку норма (статья) акта законодательства и норма права (кроме случаев обычного права) не существуют


15

раздельно. Норма, заложенная в статье закона, это единство формы и содержания нормы права, т. е. это сама норма права, ибо статья закона без нормы права как ее содержания является бестелесной, бессодержательной. Норма права проявляется не абстрактно, а -через статьи, части акта законодательства. В этой связи можно с большой оговоркой подчеркивать "первичность" норм (отраслей) права и "вторич-ность" отраслей законодательства. Скорее всего, наоборот, "первично" законодательство как источник права. Правоэто прежде всего законодательство; в совокупности юридических норм, образующих право, -главную и определяющую роль играют законодательные нормы, и поэтому система законодательства образует юридическую первооснову системы права'. Только после создания норм права в форме статьи законна, другого правового акта они приобретают относительную самостоятельность и в своем действии начинают влиять на развитие системы законодательства. Вместе с тем, разумеется, в теоретическом и практическом плане необходимо различать двуединую природу акта законодательства как формы, в которую облекается норма права, так и нормы, выражающей неразрывную связь нормы права и статьи закона (или другого нормативного правового акта).

Жилищное право как вторичное, комплексное правовое образование характеризуется тем, что это определенное целостное правовое образование; ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т. е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований. Жилищное право как комплексная отрасль имеет свою систему, т. е. свои правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений. Можно сделать вывод, что признание ГК РФ самостоятельного существования жилищного законодательства во многом предопределяет выделение жилищного права как вторичного, комплексного образования права.

Центральным, главным институтом жилищного права (законодательства) и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений, на основании которого осуществляется использо-

' См, например Колбасов О. С Водное законодательство в СССР М., 1972 С. 11


16

вание большей части жилых помещений для проживания граждан.

§ 3. Конституция РФ о праве граждан на жилище

Конституция РФ (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на. жилище. Право на жилище одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду,' жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи" (ст. 25).

В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах также указывается^ "Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии"(ст. 11).

Потребность человека в жилище возникает с момента ,его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. имеет постоянный характер, изменяясь с возрастом, созданием семьи и т. п.'

В российском законодательстве не дается общего понятия "жилище", что вызывает на практике различные споры. Термин "жилище" означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом,' квартира, комната, другое жилое помещение вместе с соответствующей вспомогательной площа-

' "Жилище служит не только защитой человека от неблагоприятных атмосферных условий. Его назначение определяется также трудовой деятельностью человека и его культурно-бытовыми потребностями. Эти две стороны назначения жилища должны в своем развитии выступать в гармоничном единстве..." (Брокер Д. Л. и Эр. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М., 1979. С. 18)


17

дью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование).

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституциях РСФСР и Российской федерации, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства, ЖК РСФСР и

ДР.).

В ст. 40 Конституции РФ 1993 г. право на жилище определено по-новому в сравнении с тем, как оно было сформулировано в ранее действующей Конституции. Провозглашая право каждого на жилище, пункт'1 статьи 40 устанавливает и гарантию охраны этого права: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Статья 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ст. 40 Конституции РФ такое жилье предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении, жильем военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция РФ, таким образом, отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и" монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

В Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. о праве на жилище говорится следующее: "Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилищных фондов; создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развития частной собственно-


18

сти, обеспечения защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства" (ст. 2).

Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, так как оно означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ воздала конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища'.

По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом;

вместе с тем конституционные положения о праве на жилище (ст. 40 и др.) являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда и т. п.

По мнению профессора С. М. Корнеева, право на жилище имеет две составных части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям; в данном случае речь идет об охране государством имеющегося у гражданина субъективного гражданского права на конкретное жилище, об обеспечении его неприкосновенности, недопущении произвольного лишения жилища. Вторая составная часть права на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем2.

Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы (И. Б. Марткович. В. П. Скрипко). Например, В. П. Скрипко

1 В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период t996—2000 годов, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1997 г. № 222, в частности, говорится: "Целью жилищной политики на новом этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей."

2 См.: Гражданское право. Т. 2. М., 1993. С. 149.


19

считает, что "конституционное право на жилище означает для гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем, а также возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также юридическую возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья"1.

Из близкого с этим понимания права на жилище исходил В. П. Грибанов, по мнению которого право на жилище означает гарантированную законом возможность удовлетворения потребности в жилье нуждающихся граждан различными способами; средство, обеспечивающее удовлетворение данной потребности2.

Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40 Конституции РФ:

1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов;

2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами:

малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище, путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; другими лицами путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств с привлечением денежных субсидий государства и кредитов банка;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина собственника этого помещения и членов-^его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.);

4) обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) большое значение имеет положение ст. 40 Конституции РФ о недопустимости произвольно лишать граждан права

' Конституция Российской Федерации. Комментарий. М., 1994. С. 223.

2 См.: Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. М.,

1983. С. 25, 27.


20

на жилище. Этот запрет, в частности, призван сдерживать многочисленные случаи сноса 1жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собственности, под предлогом (нередко недостаточно обоснованным) необходимости использования земельного участка, на котором находится дом, для государственных и общественных нужд;

6) с конституционным правом на жилище тесно и» непосредственно связаны и такие нормы Конституции РФ, которые предусматривают неприкосновенность жилища и защиту от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенность частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.

Из признания ст. 40 Конституции РФ права на жилище одним из основных, конституционных прав граждан вытекает и такая важная особенность этого права: оно, согласно ст. 17 Конституции РФ, принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права на жилище проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети; в законе учитываются их особые интересы. Так, согласно ст. 41 ЖК РСФСР при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше ,9 лет, кроме супругов.

Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.

Многоаспектность конституционного права на жилище проявляется в том, что оно является юридической основой возникновения многочисленных и разнообразных форм и способов осуществления права на жилище в тех или иных конкретных жилищных правоотношениях.

В качестве одного из важнейших социально-экономических прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России. Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением прежде всего малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; расширением государст-


21

венного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем, обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Важное значение имеет выяснение вопроса о правовом механизме реализации конституционного положения о праве на жилище. Этот вопрос является частью более общего вопроса о природе и механизме действия конституционных норм. В литературе по данному вопросу было высказано мнение, что конституционные нормы, закрепляющие социально-экономические права граждан, в частности право на жилище, действуют в конечном счете через нормы соответствующих отраслей права; нормы отраслевого законодательства конкретизируют нормы Конституции и непосредственно регулируют поведение граждан, должностных лиц и органов государства.

Однако этот взгляд не полностью соответствует прежде всего тексту ст. 15 Конституции РФ, устанавливающей, что она имеет прямое действие. Поэтому статьями Конституции РФ надлежит руководствоваться непосредственно и при разрешении конкретных вопросов, в том числе при рассмотрении конкретных дел в судах.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 постановления № 8 от 31 октября 1995 г. указал, что суд применяет Конституцию, в частности, когда закрепленные нормой Конституции положения, исходя из ее смысла, не требуют дополнительной регламентации и не содержат указания на возможность ее применения при условии принятия федерального закона, регулирующего права, свободы, обязанности человека и гражданина и другие положения.

Общие положения Конституции о праве на жилище не требуют дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем ст. 40 Конституции РФ предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой механизм, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.

Так, в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ говорится о предоставлении жилища бесплатно или за доступную цену не только малоимущим, но и "иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище". Соответствующий закон, согласно данной статье, необходим и для установления норм предоставления жилья. Такие положения Конституции реализу-

2 Жилищное право


22

ются через конкретные законы, иные нормативные правовые акты, в которых реализуются нормы Конституции и через которые конституционное право на жилище как одно из основных прав взаимодействует (и проявляется) с нормами отраслевого законодательства: жилищного, гражданского, административного и др.

В этой связи необходимо прежде всего назвать'ст. 10 ЖК РСФСР, в которой в сжатой форме выражено основное содержание жилищных прав и обязанностей граждан.

В целях обеспечения устойчивости и повышения гарантии жилищных прав граждан в ст. 10 ЖК РСФСР закрепляется принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Государство заинтересовано в том, чтобы и граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы было обеспечено надлежащее использование жилищного фонда и его сохранность.

Согласно ст. 10 граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма (или аренды') в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-стро-ительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищных фондов и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Причем жилые помещения в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищ-но-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Граждане вправе иметь в личной собственности жилые дома (части домов), квартиры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В целях обеспечения жилищных прав граждан Закон об основах федеральной жилищной политики устанавливает

' В ГК РФ понятие "аренда" употребляется только в случаях предоставления жилого помещения юридическим лицам во владение и (или) пользование, а также в качестве основания пользования нежилым помещением (см ст 608, п 2 ст 671).


23

материальные и юридические гарантии этого права путем предоставления гражданам жильтх помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также иными способами.

Эти принципиальные положения выражены в других нормах ЖК РСФСР, в частности в ст. 40 и 41, определяющих требования, предъявляемые к жилым помещениям, и учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений, в ст. 28, в которой законодательно закреплено положение о том, что жилые помещения предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам "как правило, в виде отдельной квартиры на семью".

Важнейшее значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального "жилищного фонда социального использования", предназначенного для предоставления жилых помещений малообеспеченным и другим указанным в законе гражданам в пользование на основании договора социального найма (см. ст. 12—14 Закона об основах федеральной жилищной политики; ст. 672 ГК РФ). В соответствии с этим договором жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок).

Конституцией РФ 1993 г., как сказано выше, внесены определенные коррективы в порядок и~условия обеспечения граждан жилищами за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов: жилище из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату малоимущим, иным указанным в законе гражданам.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а .также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья (ст. 2 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Обеспечение жилищных прав граждан предполагает возложение на органы государственной власти, исполнительные органы и органы местного самоуправления соответствующих обязанностей.

Согласно ст. 3 Закона об основах федеральной жилищной политики указанные органы обеспечивают:

порядок учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам


24

найма, а также их продажи гражданам в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;

доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и найме жилья;

жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях найма, купли-продажи^ в том числе с учетом -льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, проживающих и работающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан;

предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией;

содержание и "развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости'в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых компаний);

бронирование нанятого жилища, а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;

контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере и др.

В жилищных законах установлены также основные жилищные обязанности граждан.

Граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правили общежития, экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию (ст. 10 ЖК РСФСР).

Эти общие жилищные обязанности получили конкретизацию в других статьях ЖК РСФСР. Например, в ст. 98 предусмотрено выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения по мотивам использования его не по назначению либо разрушения и порчи жилого помещения; в


•25

ст. 142 определяются конкретные обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов и жилых помещений, и др. (см. § 9 гл. 18).

В Законе об основах федеральной жилищной политики (ст. 4) также предусматривается ряд обязанностей, а именно:

использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

бережно относиться к жилищному фонду и придомовым территориям;

выполнять предусмотренные законодательством са-нитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-гра до-строительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищйым кредитам;

использовать придомовые территории без ущерба для интересов других граждан и общества.

Государство и общество заинтересованы в том, чтобы граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, противоречащих назначению жилых помещений, не имели цели и намерения' причинить вред другому лицу, а также не допускали злоупотребление правом в иных формах (см. ст. 10 ГК РФ).

Важно отметить, что согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Указанные ограничения, в том числе и жилищных прав, присущи любому демократическому обществу и находят в той или иной мере свое отражение в законодательстве всех стран мира1. .

Согласно ст. 10 ГК РСФСР жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в делях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества.

Это ограничение в значительной мере утратило свою силу в связи с развитием в нашей стране рыночных отношений, созданием рынка жилья, которому присущи свои специфические особенности, в том числе право свободного владения, пользования, распоряжения собственником принадлежащим

' См.: Конституция Российской Федерации. Комментарий. С. 285—286.


26

ему жильем, включая право собственника жилья сдавать свое жилое помещение для проживания другим гражданам на основании договора (ст. 288 ГК РФ), право продать это жилое помещение, обменять его на другое помещение, подарить, завещать и т. д.

Собственник может использовать свое жилое помещение в качестве предмета залога, обременять его другим способом, отчуждать жилое помещение в собственность либо передать в управление другому лицу, свободно использовать его для осуществления любой предпринимательской или иной не запрещенной законом деятельности (см. ст. 34 Конституции РФ).

В свете положений ст. 34 Конституции РФ утратило свое юридическое значение действовавшее ранее запрещение сдавать жилье внаем и извлекать из этого имущества "нетрудовые доходы"; закон теперь не запрещает сдачу жилых помещений другим гражданам по договору ("коммерческий наем"). Получение денежной суммы за сданное внаем жилое помещение законом не рассматривается как "нетрудовой доход", "личная нажива", т. е. как нечто противозаконное, запрещенное и т. п.

Важнейшее значение для обеспечения стабильного использования жилых помещений имеют положения ст. 27 Конституции РФ о праве каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом Конституция имеет в виду обе формы жительства: постоянное проживание, т. е. место, где гражданин постоянно проживает, и преимущественное проживание, т. е. место, где гражданин проживает больше, чем в других местах'. В обоих случаях гражданин вправе иметь свое жилище. Поэтому точное определение места жительства гражданина имеет важное значение для охраны его прав, исполнения им обязанностей.

В условиях развития рыночных отношений в жилищной сфере особо важное значение приобретает право собственности (и другие вещные права) на жилые помещения, которое предоставляет собственнику юридическую возможность осуществлять право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с ето назначением, т. е. прежде всего использовать его для проживания, сдавать другим гражданам (лицам) для проживания на основании договора.

' О постоянном и преимущественном проживании как месте жительства см ст 17 ГК РФ


27

Принципиальное значение для усиления гарантий прав граждан собственников жилых домов (жилых помещений) имеют положения ст. 35 Конституции РФ о том, что "Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами", что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". Под лишением имущества понимается принудительное прекращение права собственности на конкретное имущество, в данном случае на жилой дом, квартиру, другое жилое помещение, принадлежащее гражданину налраве собственности. *

Правило ст. 35 Конституции РФ о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда направлено на защиту права частной собственности (в данном случае собственности на жилое помещение), носит универсальный характер и подлежит применению во всех сферах жизни, в том числе и в жилищной сфере. По смыслу ст. 35 Конституции РФ это правило распространяется на всех граждан будь то просто гражданин, либо гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо объединения граждан, включая юридических лиц как коллектив собственников. '

Конституционное понятие права на жилище не сводится к гражданско-правовому понятию "право на жилую площадь", под которым обычно подразумевается комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию. Первое по содержанию значительно шире второго.

По вопросу о том, что такое "право на жилую площадь", в юридической литературе были высказаны разные мнения. По мнению одних авторов, право на жилую площадь представляет собой правомочия съемщика (нанимателя), которые в совокупности образуют некоторое особое право на занимаемое им помещение; осуществление этого права происходит в значительной степени независимо от организации, в ведении которой это помещение находится. Это особый гражданско-правовой институт' В более поздней работе С. И. Аскназий, уточняя свою точку зрения, писал, что правомочия нанимателя являются элементом не вещного, а двустороннего жилищного правоотношения, имеющего своим основанием договор жилищного найма. Он предлагал понимать

' См Аскназий С. И Советское жилищное право М, 1940


28

"право на жилище" как термин, выражающий комплекс правомочий нанимателя на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию'.

По мнению Ю. Г. Басина, термин "право на жилище" является неудачным, поскольку он используется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя. Он считает, что более правильным было. бы именовать данный институт жилищным правом, под которым имеется в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения2.

В. П. Грибанов считал, что право на жилплощадь включает и право на жилище3.

Следует отметить, что термин "право на жилую площадь" и в нормативных актах, и на практике используется в различных значениях, в том числе как право на жилое помещение, жилой дом, либо как понятие, охватывающее совокупность полномочий нанимателя. Нередко "право на жилую площадь" отождествляется и с понятием "право на жилище", когда речь идет не о конкретном жилом помещении, а о возможном объекте каких-либо правоотношений.

Конституционное право на жилище означает прежде всего право гражданина иметь жилище для проживания.

Главным содержанием права на жилище является гарантированное Конституцией РФ и другими законами право пользования жилищем, а также право распоряжаться им в определенных пределах в своих интересах и в интересах своей семьи. Право на жилище на стадии пользования жилыми помещениями реализуется в конкретных правоотношениях, в которых соответствующие органы государства, частные, кооперативные и общественные организации, иные'лица выступают в качестве наймодателей, а граждане в качестве нанимателей жилых помещений.

Право на получение гражданами жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования Для удовлетворения своих жилищных потребностей реализуется в основном в правоотношениях административно-правового характера, а в домах частного жилищного фонда отношениях гражданско-

' См.: Аскназий С. И и др Указ соч С 86—87

2 См.: Басим Ю. Г. Вопросы советского жилищного права Алма-Ата, 1963. С 18

3 См.: Грмбамов В. П. Основы советского жилищного законодательства. С 25—27


29

правового характера. ГК РФ (ст. 288) прямо предусматривает право собственника сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основе договора.

Закрепленное в Конституции РФ право на жилище отражает, на наш взгляд, тот факт, что право иметь жилище уже в настоящее время является реальным правом, хотя в жилищной сфере еще имеется много проблем. Потребности граждан в области жилищной обеспеченности постоянно растут, качественно меняется характер жилищных потребностей и просьб об улучшении жилищных условий граждан: в большинстве случаев речь идет не просто о предоставлении впервые жилого помещения, а о предоставлении благоустроенных квартир (вместо неблагоустроенных или неполноценных) или большего размера, более высокой потребительской стоимости (ценности).

По мере осуществления жилищных программ будет расширяться содержание права на жилище, оно будет обогащаться новыми моментами, охраняться новыми материальными и юридическими гарантиями.

В деле реализации права на жилище важное значение имеет правильное, справедливое обеспечение граждан жилищем для социального использования. .Жилищные законы, устанавливая принципиальные положения о порядке распределения жилья социального использования, предоставляют целый ряд льгот и преимуществ при получении жилья такими категориями граждан, как участники и инвалиды войны и труда, многодетные семьи и др. Вместе с тем жилищные законы предусматривают возможности для приобретения гражданами жилья за счет собственных средств, использования помощи государства, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций.

г

§ 4. Основные принципы жилищного права

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права. Однако их действие в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте проявляется по-разному, с учетом особенностей, свойственных специфике соответствующих общественных отношений. В юридической литературе по вопросу о том, на каких правовых принципах базируется жилищное право, были высказаны разные мнения.


30

Так, И. Б. Марткович к числу принципов жилищного права относит принципы сочетания личных интересов с общественными, императивности предписаний жилищных законов, равноправия граждан, "нормировки распределения квартир" и контроля за их использованием, стабильности и всемерной защиты жилищных прав граждан, неразрывной связи жилищных прав и обязанностей1. По мнению других авторов, в основе своей принципы гражданского права присущи и жилищному праву с проявлением некоторых особенностей соответственно специфике предмета. При этом называются следующие принципы жилищного права: законности; стабильности жилищных прав; потребительского характера жилищных правомочий граждан; непередаваемости жилищных прав в государственных и ведомственных домах; сочетания прав и обязанностей, включая равенство не только прав, но и обязанностей, вытекающих из договора2.

'В жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права.

. Так, в сфере жилищных отношений, пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется на основе принципов, свойственных гражданскому праву, этим отношениям свойственен гражданско-правовой метод регулирования.

Отношения, которые связаны с предоставлением жилых помещений в домах социального использования, управлением, эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда, регулируются в основном посредством административно-правового метода, что налагает определенный отпечаток и на регулирование жилищных отношений пользования жилыми помещениями. Так, если важнейшим принципом гражданского права является диспозитивность большинства норм, применение которых целиком и полностью зависит от усмотрения участников гражданского оборота, то в сфере жилищного права, особенно в той его части, которой регулируются жилищные отношения по социальному найму, как правильно отмечает И. Б. Марткович, многие нормы носят императивный характер, их содержание прямо предусмотрено жилищными законами; этими нормами оставляется небольшое место для усмотрения участников жилищных правоотношений, ими непосредственно определяются основания признания лица нуждающимся в жилье, порядок его предоставления и

' См.: Марткович И. Б. Право на жилище и его обеспечение. Учетное

пособие по спецкурсу. М., 1983. С. 29—30.

2 См.: Комаров В. Д. Жилищное право М., 1980. С 6—8


31

др. В этой связи следует заметить, что с включением в ГК РФ норм о договоре найма жилых помещений на коммерческих началах (гл. 35), для заключения которого необходимо лишь достижение соглашения между сторонами по существенным условиям договора найма, в жилищном праве существенно расширилось применение диспозитивных норм, принципа свободы договора найма, предусматривающего свободу усмотрения участников жилищных отношений в выборе партнеров и установлении договора.

Не отрицая важности названных выше жилищно-право-вых принципов, необходимо вместе с тем отметить их неполноту, а также отсутствие среди них принципов, которые пронизывают все жилищное законодательство, оказывая решаю-«> щее влияние на регулирование и охрану жилищных отношений и на применение норм жилищного законодательства.

Важнейшим принципом жилищного права является принцип недопустимости произвольного лишения жилища. Этот конституционный принцип имеет исключительно важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Он получил законодательное развитие в ЖК РСФСР, других жилищных законах. Эта мысль нашла закрепление и в ст. 10, 89 и 90 ЖК РСФСР, предусматривающих невозможность расторжения договора найма в домах государственного и общественного жилищных фондов по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений иначе как только по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений.

Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительно-го кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др.

Этот принцип получает реализацию в различных аспектах, и прежде всего путем широкого размаха жилищного строительства, позволяющего большую часть новых жилых помещений предоставлять, внаем либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим


32

указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилище. Часть нового жилья строится или приобретается гражданами за счет своих средств при кредитной и иной денежной поддержке (в том числе через систему компенсаций) государства, а также за счет получения налоговых льгот. Лишь около одной трети жилых помещений, наиболее дорогое и престижное жилье, продается с аукциона по коммерческим ценам1.

Для жилищного права, его охраны исключительно важное значение имеет принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ). Этот принцип предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище, направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права. Принципиальное значение имеет и то, что непосредственно в Конституции РФ (ст. 25) четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воле проживающих в них лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Весьма важно отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воли проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище2, а незаконное проникновение вопреки воле проживающих в жилом помещении граждан является преступлением (ст. 139 УК РФ).

В действующем законодательстве имеется целый ряд норм, предусматривающих случаи законного проникновения в жилище различными должностными лицами. Большинство этих случаев было установлено до принятия Конституции РФ 1993 г. и не в полной мере соответствует ее нормам.

Поэтому назрела необходимость в специальном федеральном законе (как этого требует ст. 25 Конституции РФ) более четко установить круг случаев, оснований и порядок проникновения в жилище, определив при этом случаи, когда возможно проникновение в жилище на основании судебного решения.

Важнейшее значение для регулирования жилищных отношений в Российской Федерации имеют принцип общедемократического, гуманистического отношения к гражда-

' См.: Свой дом, своя квартира. Федеральные законы, нормативные документы, комментарии// Библиотека "Российской газеты." Вып 12 М 1996. С. 10—11. 2 См.: Конституция Российской Федерации. Комментарии. С. 162


33

нам нанимателям и собственникам жилых помещений, а также принцип цивилизованного использования жилых помещений. Проявление этих принципов, особенно в последние годы, наглядно видно на следующих примерах: в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельной квартиры на семью; вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило право нанимателя самому ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера; отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов. Теперь частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 6 Закона об основах жилищной политики) и др.

Осуществление этих принципов можно рассматривать как проявление на, практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики Российского государства, направленной на создание условий, обеспечиваю-. щих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Существенное значение для жилищно-правового регулирования имеет принцип неприкосновенности собственности, вытекающий из положения ст. 35 Конституции РФ о том, что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное- отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". В соответствии с этим принципом гражданамсобственникам жилых помещений законодательством обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и.распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (см. ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ).

Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании 'договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильем не только нанимателями, но. и их детьми, внуками и т. д. Право этих пользователей жилыми


34

помещениями носит, по существу, характер вещного права-и по содержанию близко к праву собственности.

Важное значение имеет принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия'нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.

Данный принцип жилищного права фактически сформулирован в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 9 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.

Конституционный Суд РФ признал неконституционными положения ч. 1. и п. 9 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, устанавливающие ограничения конституционного права на жиливде в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи, поскольку временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о He-надлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.

Ограничение права пользования жилым помещением может повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц,

' О вещном праве нанимателя на занимаемое жилое помещение см, например Гражданское право. Т. 1 /Отв. ред Суханов Е. А 1993. С. 297, Основы жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 22.


Глава 2. Жилищное законодательство

§ 1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права

Жилищное законодательство представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы.

Систему жилищного законодательства образуют различные закону, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения (источники жилищного права).

Источники жилищного права подразделяются на две основные группы:

федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства, в том числе жилищного законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству.

Конституция РФ (ст. 71) относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации-

В отличие от этого согласно п. "к" ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Исходя из этого жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. Конкретное разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений и т. д.


36

Регулирование общественных отношений в сфере совместного ведения Российской Федерации и субъектов Федерации имеет свои особенности, связанные с тем, что в этой сфере могут осуществлять законодательное и иное регулирование как Российская Федерация, так и ее субъекты. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российский Федерации не могут противоречить федеральным законам; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

В. соответствии с этим до принятия'федерального закона (или иного нормативного акта) республика, край, область или другой субъект Российской Федерации осуществляет собственное законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения.

После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с федеральным законом'. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, в том числе принятые по жилищным вопросам, не приведенные в соответствие с федеральным законом, применению не подлежат. Согласно Конституции РФ (ст. 78) федеральные органы исполнительной власти по соглашению с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут передавать им осуществление части своих полномочий (если это не противоречит Конституции РФ и федеральным законам), а органы исполнительной власти субъектов могут передавать федеральным органам исполнительной власти осуществление части своих полномочий.

Жилищный кодекс, другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Поэтому ЖК РСФСР и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативйые правовые акты субъектов Российской Федерации.

В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, изданным по вопросу, находящемуся вне пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, действует нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации (см. п 6 ст 76 Конституции РФ)


37

Исходя из этих конституционных положений жилищное законодательство в Российской Федерации развивается как сложная система законодательства, в которой в качестве сис-темообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные жилищные законы- "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ЖК РСФСР и другие акты. С другой стороны, отрасль жилищного законодательства невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле; в состав жилищного законодательства должны включаться и другие жилищные нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой" по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и "принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации" (ч. 2 ст. 76).

Как-самостоятельная отрасль законодательства жилищное законодательство Российской Федерации сформировалось относительно недавно. С принятием Верховным Советом РСФСР на базе общесоюзных Основ жилищного законодательства в 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР данная отрасль российского законодательства стала более консолидированной, внутренне'согласованной системой.

В составе жилищного законодательства кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового характера немало законов и других актов законодательства государственно-правового, административно-правового, финансового характера, как, например, законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов ис- » полнительной власти Правительства Российской Федерации, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищными фондами, организации .эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

§ 2. Федеральные жилищные законы как источники жилищного права

1. Среди федеральных жилищных законов, изданных в последнее время, особое место занимает Закон "Об основах федеральной жилищной политики", принятый 24 декабря 1992 г Данный Закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным определить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важ-


38

ные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства1.

Закон об основах федеральной жилищной политики определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования 'недвижимости в жилищной сфере.

Закон об основах федеральной жилищной политики дает более широкое определение жилищного фонда, содержит классификацию видов жилищного фонда.

Согласно ст. 6 Закона "Право собственности на недвижимость в жилищной сфере" недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности.

Закон установил новую классификацию видов жилищного фонда. Принципиально важным является то, что в составе жилищного фонда первым назван частный жилищный фонд, т. е. фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), а также то, что в составе жилищного фонда выделяется особый жилищный фонд социального использования, т. е. совокупность всех жилых помещений, заселяемых на условиях договора социального найма, и т. д.

Расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть в жилищной сфере, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного жилищного строительства. В Закон включена ст. 19 "Приобретение гражданами жилья в частную собственность", в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами. Предусмотрена возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законода-

' Подробнее об этом см Васин Е. В. и Зр Указ соч С 8—9


39

тельством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе (механизме) реализации конституционного права на жилище, обогащая права собственников жилых домов и жилых помещений.

Установлены весьма широкие полномочия собственника, владеющего недвижимостью в жилищной сфере либо ее частью. В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредит-ной поддержке жилищной реформы (ст. 22—28) и др.

2. Жилищный кодекс РСФСР принят в 1983 г. Жилищный кодекс включает почти все жилищно-правовые нормы, содержавшиеся ранее в ГК РСФСР (глава "Наем жилого помещения"), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.

В разд. I "Общие положения" ЖК РСФСР содержатся нормы, закрепляющие право граждан на жилище, определяющие задачи жилищного законодательства, дано определение жилищного фонда.

В ЖК РСФСР включены в определенной последовательности и системе нормы, регулирующие разнообразные жилищные отношения: обеспечение граждан жилыми помещениями и пользование ими; управление жилищным фондом и обеспечение его сохранности, надлежащей эксплуатации;

ответственность за нарушение жилищного законодательства и др. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России,,в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

В то же время надо отметить, что в настоящее время многие нормы ЖК РСФСР в значительной мере устарели и должны применяться в части, не противоречащей Закону об основах федеральной жилищной политики, а также другим, более поздним законодательным актам Российской Федерации.

Прежде всего нормы ЖК РСФСР регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи с пользованием жилыми помещениями в государственном и общественном жилищных фондах. Вопросам регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется практически очень мало внимания, в нем не нашли отражения появившиеся в последнее время разнооб-


40

разные формы приобретения жилья в собственность/формы содействия гражданам со стороны государства в приобретении жилья (компенсации, субсидии и т. п.). За время, прошедшее после принятия Кодекса, был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятия "частный жилищный фонд", "приватизация" и др.).

Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в разд. III ЖК РСФСР была включена гл. 1 "Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда", и в новой редакции были изложены статьи гл. 6 "Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда".

3. Сохраняют в определенной мере свое действие Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятые в 1981 г. В свое время Основы послужили правовой базой для разработки и принятия жилищных кодексов союзных республик, в том числе ЖК РСФСР. Основы представляют собой кодифицированный жилищно-пра-вйвой акт, включающий основные, наиболее важные жилищ-но-правовые нормы. Основы жилищного закбнодательства действуют в настоящее время только в той части, в какой они не противоречат Конституции РФ 1993 г.. Закону об основах федеральной жилищной политики, ГК РФ, иным законодательным актам, действующим в установленном порядке на территории Российской Федерации. Например, продолжают оставаться в силе нормы Основ, определяющие предмет регулирования жилищного законодательства ("жилищного отношения"), основные правила организаций учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в государственном и общественном жилищных фондах и др.

4. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г., а также Закон РФ от 11 августа 1994 г., которым внесен ряд существенных изменений в Закон о приватизации жилищного фонда.

Закон о приватизации устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет нравовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Согласно Закону при приватизации жилья происходит бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищ-


41

ных фондов. Таким образом, Закон создает важные условия для перехода жилища как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан. Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

5. Ряд важных жилищно-правовых норм содержится в других федеральных законах. Например, в Федеральном законе "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14 июля 1993 г. наряду с нормами, регламентирующими осуществление чисто градостроительной деятельности, содержатся. нормы, касающиеся реализации права граждан на жилище, в частности права на благоприятную среду проживания, строительства и сноса зданий, в том числе жилых, в целях обеспечения безопасности проживания населения, а также предусматривающие дополнительные правовые и социальные гарантии в области реализации гражданами права застройки на земельных участках и др.'

§ 3 Жилищное законодательство субъектов Российской Федерации как источник жилищного права

Как сказано выше, жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Согласно Конституции РФ (ст. 76) по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

До принятия Конституции РФ 1993 г. в материалах по жилищным вопросам указывалось, что "базовым документом в области жилищных отношений должны стать Основы жилищного законодательства Российской Федерации... которые будут призваны заменить явно устаревший, но пока еще действующий с поправками и дополнениями Жилищный ко-

1 Более полно эти отношения предполагается урегулировать в Градостроительном кодексе РФ, который принят 24 мая 1996 г. в первом чтении Государственной Думой.


42

деке РСФСР"1. "После принятия Основ жилищного законодательства' Российской Федерации большинство законодательных и правовых актов в жилищной сфере (законы, кодексы, постановления, положения) должны разрабатываться и приниматься республиками в составе Российской Федерации, краями, областями, автономной областью, автономными округами, городами Москвой и Санкт-Петербургом..."2 Конституция РФ 1993 г. в отличие от прежних конституций, действовавших на территории Российской Федерации, не упоминает о таких нормативных актах, как Основы законодательства, кодексы. В ст. 76 Конституции РФ определены виды нормативных правовых актов по другим моментам в зависимости от уровня, на котором принимаются акты. В данной статье речь идет о федеральных конституционных законах, федеральных законах, законах и иных норматив-. ных правовых актах субъектов Российской Федерации. Термин "закон" употребляется в Конституции РФ неоднозначно, в некоторых случаях этот термин употребляется в широком смысле, охватывая не только законы, но и иные нормативные правовые акты3.

Законодательная практика России пока не пошла по пути принятия "Основ жилищного законодательства"; в настоящее время подготовлен и опубликован в печати проект нового Жилищного кодекса4. Видимо, для принятия ЖК РФ (и других кодексов) в большинстве субъектов Федерации просто нет достаточного правового материала, хотя отдельные субъекты Федерации ведут в этом направлении работу: Например, в г. Москве активно прорабатывается идея подготовки проекта Жилищного кодекса Москвы, в котором предполагается свести воедино действующие нормы жилищного права, устранить противоречия между ними, восполнить пробелы в жилищном законодательстве. В Жилищном кодексе Москвы предполагается урегулировать такие сферы отношений, как управление жилищным фондом, постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление жилых, помещений, приватизация жилых помещений; определить "понятия договора найма и договора аренды (коммерческого найма) жилых помещений, права и обязанности собственников жилья и др.5

•Государственная целевая программа "Жилище" //Жилищная реформа в России. Документы 1993—1994 гг. С. 14.

2 Там же. С. 40.

3 См.: Конституция Российской Федерации. Комментарий. 1994. С. 384.

4 См.: Российская газета. 1994. 8 окт.

5 См.: Ильина О. Жилищный кодекс столицы// Московская правда Квартирный ряд.1996. 23 февр.


43

Развитие жилищного законодательства субъектов Российской Федерации, очевидно, будет идти главным образом по пути издания отдельных законов и иных нормативных правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов Федерации.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации довольно разнообразны, поскольку разнообразны по своему характеру сами жилищные" отношения. Например, в субъектах Российской Федерации приняты акты, устанавливающие особенности осуществления приватизации жилья в регионах. Так, в Москве действует Положение о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 27 августа 1991 г.

Малый Совет Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов 27 октября 1992 г. принял решение "О приватизации жилых помещений", 24 марта 1993 г. решение "Об условиях и порядке приватизации жилья в Санкт-Петербурге", ряд других нормативных актов. Жилищные акты субъектов Российской Федерации довольно многочисленны, что затрудняет решение конкретных жилищных вопросов, создает на практике большие трудности. Поэтому весьма актуальной является их систематизация.

§ 4. Жилищное и гражданское законодательство

Жилищное законодательство в основной его части до 70-х гг. включалось в состав гражданского законодательства, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы'.

В течение 1983—1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства. Новый Гражданский кодекс содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что гражданин собственник жилого помещения может использовать его для. личного

'' См. Седугин П. И. Право на жилище в СССР. М., 1983. С. 41—52.


44

проживания и проживания членов его семьи; ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения мо-^ гут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает главу 35 "Наем жилого помещения", посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом ГК РФ "исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем)"1.

Вместе с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как' отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминаются отдельно гражданское законодательство (п. "о" ст. 71) и жилищное законодательство (п. "к" ст. 72).

Так, в ст. 288 ГК РФ говорится^ что "перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяет мом жилищным законодательством". А по ст. 292 ГК РФ, "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные- отношения в жилищной сфере это области, регулируемые гражданским законодательством.

В ГК РФ (ст. 672) дается общее определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Одновременно в ГК РФ указывается, что "договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством". По правилам жилищного законодательства определяются, например, пригодность жилого помещения для прожи- -вания. Следовательно, наем жилого помещения социального

' Крашенинников П. В. Наем жилого помещения//Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-пред-метный указатель. М., 1996. С. 350.


45

использования и другие аспекты жилищных отношенийэто в основном предмет регулирования жилищного законодательства. К этому договору применимы лишь некоторые статьи ГК РФ (ст. 674, 675, 678 и др.). Что касается иных положений ГК РФ, то они "применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством" (п. 3 ст. 673 ГК РФ), т. е. в субсидиарном (восполнительном) порядке.

В ГК РФ (ст. 3) понятие "гражданское законодательство" используется в узком смысле: имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия "гражданское* законодательство". В ст. 3 ГК РФ говорится, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу". Из. этого следует, что, во-первых, жилищные отношения, которые регулируются нормами Гражданского кодекса, являются предметом ведения Российской. Федерации, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения. Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах жилищного законодательства и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениями ГК РФ, если иное не предусмотрено законом. .


Глава 3. Жилые помещения. Жилищные фонды

§ 1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений и их назначение

Для жилищного права важнейшее значение имеет категория "жилое помещение" ("жилое строение"). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, в частности для организации государственного учета жилых помещений (строений).

Жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Понятие "жилое помещение", ."жилое строение" употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях -^- в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений: (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения'; в других случаях как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме)2; в третьих в качестве учетной категории наряду с жилым домом3.

Жилой дем самостоятельный объект, имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда термин "жилой дом" употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин "домовладение")4.

' См., например: Ст. 673 ГК РФ

2 См., например- Ст. 1,5 Закона РФ "О товариществах собственников жилья".

3 См.: Брокер Д. Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М, 1979. С. 91.

4 См.: Басим Е. В. и др. Современная жилищная политика России. Комментарий к Закону "Об основах федеральной жилищной политики" С. 15.


47

С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, бюро технической-инвентаризации (БТИ) и др.

На практике встречаются строения смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, расположенные в таких домах, входят в состав жилищного фонда.

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Комната это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья1'2.

Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как согласно ст. 52 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая вклю-

См Бронер Д. Л. и Эр. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. С 86. 2 См.: Там же. С. 92—93.


48

чает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.

В законе употребляется также понятие "вспомогательная площадь", под которой имеется в виду площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п.1

В Москве с ноября 1995 г. введен особый порядок подсчета жилой и общей площади. Общая .площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Общая площадь жилых зданий определяется как' сумма общих площадей квартир этих зданий. Жилая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых)2.

Согласно ст. 1-30 ГК РФ здания (в том числе жилые дома, жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимог-му имуществу). Закон об основах федеральной жилищной. политики к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные, с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры; иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).

Жилые помещения довольно разнообразны. В соответствии со ст. 6 указанного Закона недвижимость в жилищной сфере, в частности жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государ-- ственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы:

' См.: Бронер Д. Л. и др. Статистика жилищного и комунального хозяйства. С. 92—93.

2 См.: Распоряжение мэра г. Москвы от 9 ноября 1995 г. №. 592-РМ//Мос-ковская правда.1995.1 дек.


49

помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;

строения типа общежития;

строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся)1.

В соответствии с законодательством жилые дома как недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Жилое помещение это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное для проживания, пригодное по санитарным и техническим характеристикам к постоянному проживанию.

Вместе с тем согласно Закону об основах федеральной жилищной политики в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты; дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, "пригодные для проживания" (см. ст.1 Закона).

Исходя из этого жилые помещения можно подразделить на два основных вида: 1) предназначенные для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный период- их использования, и 2) временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени2.

Основным объектом, по поводу которого возникают жилищные отношения, являются жилые помещения постоянного пользования. Такие жилые помещения составляют большинство помещений, входящих в жилищный фонд. Вместе с тем некоторые жилые помещения изначально предназначе-

' См.: Бронер Д. Л. и др. Указ. соч. С. 91.

2 Жилые помещения в широком смысле классифицируются также по следующим видам: 1) жилые дома; 2) квартиры в многоквартирных жилых домах; 3) жилые комнаты; 4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов Российской Федерации. (См.: Ст. 5 проекта ЖК РФ // Российская газета. 1'994. 8 окт.)


50

ны для временного использования их в качестве таковых, например общежития, дома маневренного жилого фонда, гостиницы, служебные жилые помещения и т. п'.

Эти Помещения предназначаются для кратковременного проживания (пребывания) в них граждан в связи с учебой, работой, отдыхом, лечением, командировкой и т. п.

Включение в состав жилищного фонда всех жилых помещений, пригодных для проживания, создает правовую базу для регулирования жилищных отношений, возникающих в связи с пользованием жилыми помещениями временного характера, для усиления правовых и социальных гарантий жилищных прав проживающих в этих помещениях граждан в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Граждане, проживающие в общежитиях, гостиницах, других жилых помещениях, используемых для временного проживания, должны,, по нашему мнению, пользоваться в принципе такой же защитой своих жилищных прав, как и граждане наниматели жилых помещений государственного, муниципального, общественного и иных жилищных фондов.

В практике нередко возникает вопрос, следует ли относить к жилым помещениям такие помещения (строения), как сборно-разборные домики, бытовки, вагоны и т. п.

Встречаются случаи, когда граждане проживают, иногда в течение продолжительного времени, в вагончиках, иных сборно-разборных сооружениях и постройках и т. п. В настоящее время эти и другие подобные сооружения и постройки не включаются в состав жилищного фонда. Между тем встречаются случаи, когда в таких сооружениях и постройках граждане проживают многие годы, будучи прописанными в них, производят оплату этого проживания по правилам оплаты за жилье и коммунальные услуги и т. п. <;уды, по общему правилу, не относят эти помещения к жилым и применяют по делам о выселении из этих помещений нормы, регулирующие имущественный, а не жилищный наем. Эта практика

' В юридической литературе предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан. По этому признаку различаются жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды, жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям. (См.: Толстой Ю. К. Жилищное право. М., 1996. С. 22.)


51

нашла закрепление в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. Так, по одному гражданскому делу было установлено, что ответчик Д. с семьей более десяти лет проживал в сборно-разборном вагоне, был прописан в нем и производил оплату за жилье и коммунальные услуги. Однако по иску организации, на балансе которой находился вагон, ответчик Д. был выселен судом на основании норм ГК, регламентирующих отношения по имущественному найму (а не по жилищному найму), без предоставления другого жилого помещения. Между тем конкретные обстоятельства дела позволяют сделать вывод, что между Д. и организацией фактически сложились жилищные отношения, связанные с пользованием вагоном для проживания. Разрешение подобных дел судами по правилам об имущественном найме не обеспечивает надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан.

Такое обыкновение правоприменительной практики судов вызывает сомнение, поскольку она не соответствует положениям ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 288 ГК РФ, согласно которым критерием для включения строения в состав жилищного фонда является прежде всего назначение помещения: возможность и пригодность помещения для проживания граждан в нем. Этот критерий, применяемый только в жилищном законодательстве, имеет исключительно важное значение, им охватываются не только те'случаи, когда по замыслу строителей или по проекту помещение предназначено в качестве жилого помещения, но также и такие случаи, когда оно длительное время фактически используется в качестве жилого с соблюдением установленного порядка.

Вместе с тем некоторые помещения изначально непригодны (или не могут быть признаны пригодными) для проживания, например подвальные помещения, поскольку они явно не отвечают санитарным и техническим требованиям, предъявляемым законом к жилым помещениям.

При решении вопроса об отнесении жилых домов и жилых помещений к числу непригодных принимается во внимание степень физического износа строения (помещения),' сохранности его конструкций, место расположения строения, уровень благоустройства и др. В частности, считаются непригодными для постоянного проживания бараки, аварийные дома (дома, грозящие обвалом), а также каменные дома с физическим износом свыше 70 процентов, деревянные с износом свыше 65 процентов. К числу непригодных относят-


52

ся также жилые дома, расположенные в пределах санитар-но-защитных, пожарно-взрывоопасных зон промышленных предприятий; в опасных зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке ,и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами.

Принятие решения о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его принадлежности входит в компетенцию администрации района, города, района в городе. При вынесении решения принимаются во внимание заключение сани-тарно-эпидемиологических, строительных и иных организаций, органов пожарной безопасности, а также другие материалы.

По своему функциональному назначению наибольшую часть государственного и муниципального жилищного фонда составляют жилые дома (жилые помещения) социального использования это: жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Закона об основах федеральной жилищной политики). Такие дома обычно имеют необходимые вспомогательные (подсобные) помещения, инженерное (санитарно-техническое, противопожарное и другое) оборудование и являются в настоящее время наиболее распространенным и благоустроенным типом жилища. Значительную группу образуют жилые дома с небольшими отдельным^ квартирами, предназначенными для проживания малосемейных и одиноких граждан, которые не всегда склонны заниматься ведением домашнего хозяйства. В таких домах помимо квартир имеются помещения общественного пользования либо эти помещения строятся в непосредственной близости к таким жилым домам.

Что касается использования жилых помещений в качестве служебных или общежитии, других специализированных жилых помещений, то это назначение жилищного фонда является не главным, а вспомогательным. Служебные жилые помещения и специализированные жилые помещения имют сравнительно небольшой удельный вес в общем объеме.

Российское законодательство предусматривает возможность признания жилыми домами также строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, если эти строения отвечают нормативам, предъявляемым к жилым домам.


53

§ 2. Понятие жилищного фонда и виды жилищных фондов

Находящиеся на территории'Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

Понятие "жилищный фонд" содержится в Законе об основах федеральной жилищной политики: "Жилищный фондсовокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания" ( ст. 1).

Необходимо отметить, что понятие "жилищный фонд" не означает, что собственником жилищного фонда является один субъект государство. Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать разным субъектам. Кроме Российского государства, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований жилые дома и жилые помещения могут находиться в собственности отдельных юридических лиц жилищных, жилищно-строительных и других кооперативов, хозяйственных товариществ, акционерных общест-в, общественных и других организаций, а также граждан. Здесь термин "фонд" главным образом учетная категория.

Таким образом, для жилищного фонда страны характерна множественность субъектов собственников отдельных частей этого фонда.

Современный жилищный фонд сложный инженерный комплекс, оснащенный разнообразными теплоэнергетическими устройствами, автоматическими средствами управления и эксплуатации, широкой сетью коммуникаций, лифтовым, сантехническим, противопожарным и другим инженерным оборудованием.

В зависимости от форм собственности утверждены проекты строительства следующих видов жилых домов

для индивидуального и частного строительстваодноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные, отдельно стоящие либо блокированные;

для кооперативного и коллективного строительствамалоэтажные жилые дома высотой до четырех этажей, сблокированные, секционные;

для коммерческого строительства малоэтажные (до четырех этажей) и многоэтажные (от пяти этажей и выше)

3 Жилищное право


54

дома различных конструктивных систем и архитектурно-планировочных решений;

для социального жилья малоэтажные дома до пяти этажей в основном из местных строительных материалов1.

Вместе с тем часть жилищного фонда страны составляют жилые дома, возведенные до Октябрьской революции;

многие из этих домов морально и физически изношены, представляют собой ветхие деревянные строения, имеют низкий уровень благоустройства. В зависимости от места расположения, назначения дома и других условий в составе жилищного фонда различаются жилые дома городского типа и жилые дома сельских населенных пунктов. Для жилых домов городского типа характерной является многоэтажность и связанная с этим капитальность конструкции, а также оснащенность жилых домов средствами благоустройства, инженерным оборудованием. Чем крупнее город, тем больше в "нем капитального жилого фонда, жилых домов средней'и повышенной этажности. В составе жилищного фонда увеличивается доля многоквартирных домов и коттеджей, предназначенных для их продажи-или сдачи внаем на коммерческих началах. Расширяется сфера и увеличивается число вторичных сделок с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, созданных как частные организации.

Жилые дома поселков городского типа, приближаясь по своему характеру к домам городов, характеризуются меньшей этажностью и компактностью их расположения.

Для большинства жилых домов сельского типа характерны одноэтажность, расположение на отдельных усадебных участках, наличие при доме надворных построек. В сельских населенных пунктах все больший удельный вес занимают современные жилые дома усадебного типа, имеющие все необходимые кбммунальные удобства городской квартиры и полностью учитывающие специфические особенности жизни граждан в сельской местности, в первую очередь ведение личного подсобного хозяйства.

§ 3. Виды жилищного фонда

Жилые помещения по различным, основаниям (принадлежности, правовому режиму, формам использования и т. д.) могут быть подразделены на различные жилищные фонды.

' См.: Свой дом, своя квартира. Федеральные законы, нормативные документы, комментарии. С. 3.


55

Так, ЖК РСФСР (ст. 5) включает в состав жилищного фонда: 1) государственный жилищный фонд, 2) общественный жилищный фонд, 3) фонд жилищно-строительных кооперативов, 4) индивидуальный жилищный фонд. Кроме того, в жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям.

Несколько иначе определяет состав жилищного фонда Закон об основах федеральной жилищной политики. В ст. 7 Закона называются следующие виды жилищных фондов:

частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный, коллективный жилищный фонд.

Важным моментом в классификации, данной в Законе, является выделение на первое место частного жилищного фонда, что, несомненно, свидетельствует о возрастающей роли этого фонда в развитии жилищной сферы.

Надо отметить, что приведенные выше нормы о составе жилищного фонда нуждаются в существенной корректировке, данная ими классификация видов жилищных фондов была произведена до введения в действие новой Конституции и нового Гражданского кодекса и нуждается в уточнении. Так, вряд ли является последовательным и юридически безупречным выделение наряду с частным жилищным фондом общественного жилищного фонда, который представляет собой разновидность частного фонда, поскольку находится в частной собственности отдельных организаций.

Вряд ли правильным является выделение в качестве самостоятельного вида жилищного фонда жилищного фонда в коллективной собственности, т. е. находящегося в общей совместной или долевой собственности, поскольку общая собственность не является особой формой собственности.

Таким образом, жилищный закон содержит укрупненную классификацию жилищных фондов. Вместе с тем почти каждый из названных выше фондов в свою очередь подразделяется на отдельные составные части (жилищные фонды) с особыми правовыми режимами. Так, в составе частного жилищного фонда выделяются: 1) фонд, находящийся в собственности граждан, и 2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц.

В составе государственного жилищного фонда выделяются: 1) жилищный фонд, находящийся в ведении местной администрации, и 2) ведомственный жилищный фонд.

Кроме того, в Законе об основах федеральной жилищной политики государственный жилищный фонд подразде-


56

дяется на две следующие группы: 1) ведомственный фонд, " состоящий в государственной собственности Российской Федерации, и 2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

В настоящее время все большее значение приобретает деление жилищного фонда в зависимости от назначения жилых помещений, а именно различаются: 1) жилищный фонд социального использования это жилые помещения, предо-. ставляемые гражданам для проживания на режиме социального пользования, и 2) жилищный фонд, используемый на коммерческих началах, т. ё. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли.

Закон не запрещает перевода жилых помещений из одного жилищного фонда в другой; при этом, однако, такой переход не должен ограничивать, нарушать права граждан. В этой связи очень важно, что ст. 9 Закона об основах федеральной жилищной политики содержит гарантий сохранения всех жилищных прав граждан, в том числе право на приватизацию жилья, при передаче ведомственного жилищного фонда в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников государственных и муниципальных предприятий, учреждений, переходящих в иную форму собственности либо при ликвидации этих предприятий, учреждений.

§ 4. Частный жилищный фонд

Частный жилищный фонд это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников.

В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры-в домах жилищных и жилищно-строитель-ных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики). По терминологии, употребляемой ЖК РСФСР (ст. 5),


57

жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности граждан, именуются индивидуальным жилищным фондом.

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в.жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом (ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики). Ё настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (см. ст. 213 ГК РФ). В их числе хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и т. д., которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество по основаниям, указанным в Законе об основах федеральной жилищной политики.

1. Жилые дома(жилые помещения), находящиеся в собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд)

Статья 10 ЖК РСФСР, устанавливая основные жилищные права и обязанности граждан, указывает, что граждане вправе иметь в собственности жилой дом (часть дома). Закон определяет также порядок пользования жилыми домами, принадлежащими гражданам.

Дома, принадлежащие гражданам на праве собственности, по своей экономической природе представляют собой предметы личного, индивидуального потребления длительного пользования. Они предназначены для проживания граждан.

В городах гражданам обычно принадлежат небольшие жилые дома, предназначенные для удовлетворения их жилищных потребностей. Большая часть жилых домов граждан находится в сельской местности. В настоящее время одним из главных источников пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств. Важным источником пополнения частного индивидуального жилищного фонда является также приватиза-


58

ция гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов (см. гл. 11).

В состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам,. входят также жилые дома, построенные или приобретенные на основании гражданско-правовых сделок договоров купли-продажи, мены, дарения и др.

Раньше в законодательстве существовали серьезные ограничения по количеству жилых домов, которые могли принадлежать гражданам, по их размерам. Предусматривалось, что в 'собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом или его часть. Были установлены предельные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности граждан, количество этажей .(в один или в два этажа) и количество комнат (от одной до пяти). Законом об основах федеральной жилищной политики установлен принципиально новый подход, а именно: частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ст. 6 Закона). Этот принцип закреплен также в ст. 213 ГК РФ.

"В собственности граждан... говорится в ст. 213 ГК РФ, может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам... Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан... не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях; предусмотренных . пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса".

Гражданин собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Закон устанавливает и ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере.

Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться, иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государствен-^.ных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (см. ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).


59

2. Жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц

Как сказано выше, составной частью -частного жилищного фонда являются жилые дома (жилые помещения в других строениях), находящиеся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников (частные юридические лица).

Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т. д.); довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретения жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды либо право наследования).

Особенностью права собственности частных юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданинсобственник жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма.

Чаще всего юридические лица приобретают жилые помещения в собственность для предоставления их своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в получении жилья).

§ 5. Государственный жилищный фонд

Государственный жилищный фонд это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

В нашей стране, где в течение нескольких десятилетий развитию государственной собственности придавалось приоритетное значение,-где в конституциях было записано, что государственной собственностью является "основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах'", удельный

' Ст. 6 Конституции СССР 1936 г.


60

вес государственного жилищного фонда в структуре основных производственных фондов пока остается довольно высоким. Определенные коррективы в это состояние вносят, во-первых, повышение роли и значения частного (в особенности индивидуального) жилищного фонда, а во-вторых, осуществляемый в стране процесс приватизации государственного жилищного фонда.

Вместе с тем отметим, что в результате передачи жилых помещений в собственность граждан многие государственные и муниципальные жилищные организации ослабили внимание и заботу о поддержании жилых домов (жилых помещений) в надлежащем состоянии, а граждане собственники приватизированных квартир зачастую не могут ввиду отсутствия денежных сбережений производить ремонт таких домов.

Государственная собственность на жилищный 'фонд подразделяется на федеральную собственность, т. е. собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 7 Закона об'основах федеральной жилищной политики государственный жилищный фонд состоит из двух частей:

1) ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном' управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Если раньше государственный жилищный фонд находился в собственности одного-единственного собственникаСоветского государства, то теперь в соответствии с Законом об основах федеральной жилищной политики жилищный фонд находится в собственности многих собственников, а именно: на федеральном уровне собственником федерального жилищного фонда является Россия, а на уровне субъектов Российской федерации собственниками жилищных фондов являются соответственно каждая республика, область, край, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург.


61

Одной из важных особенностей владения и управления государственной собственностью является то, что Российская Федерация и субъекты Российской Федерации могут высту-. пать одновременно и как собственники жилья, и как субъекты, которые могут в определенных пределах устанавливать правила поведения для себя, наделять^ себя правомочиями собственников, т. е. как носители государственно-властных полномочий. Субъекты права государственной собственности определяют порядок и условия распределения жилых домов и жилых помещений, входящих в государственный жилищный фонд, могут устанавливать структуру органов управления этим фондом и т. д.; им как собственникам принадлежат права владения, пользования и распоряжения жилищным фондом. Важнейшей особенностью в реализации указанных правомочий является то, что фактическое пользование жилыми домами и жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не органы государства, а отдельные граждане на основе найма либо по другому основанию. Более того, государство возводит жилые дома с одной целью обеспечения граждан жильем.

Остановимся на характеристике отдельных видов государственного жилищного фонда.

1. Жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности

Жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности, это ведомственный жилищный фонд, состоящий в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий или оперативном управлении государственных федеральных учреждений.

Таким образом, ведомственный жилищный фонд это совокупность-многих фондов, принадлежащих отдельным государственным предприятиям на праве хозяйственного ведения или учреждениям на праве оперативного управления.

Право хозяйственного ведения означает, что государственное предприятие владеет, пользуется и распоряжается переданным ему имуществом, в том числе жилыми домами (жилыми помещениями), в пределах, определяемых ГК РФ. Предприятие распоряжается принадлежащим ему имуществом (кроме недвижимого имущества) самостоятельно, за исключением случаев, установленных законами или иными правовыми актами (ст. 294—295 ГК РФ).


62

Право оперативного управления означает право государственного учреждения (а также казенного предприятия") осуществлять в отношении закрепленного за ним имущества в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (ст. 296—199 ГК РФ).

Ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности России, весьма^значительный: во многих городах, Где расположены федеральные промышленные предприятия, ведомственный фонд составляет более половины государственного жилищного фонда. В целом по объему ведомственный жилищный фонд составляет примерно 60% всего жилищного фонда страны. Он постоянно пополняется жилыми домами, которые возводятся государственными предприятиями, учреждениями, организациями за счет централизованных капитальных вложений, а также нецентрализованных фондов указанных предприятий и организаций.

Дома ведомственного жилищного фонда предназначены для определенной цели обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, министерств, ведомств. Удовлетворение предприятием (учреждением, ведомством) своих работников жилыми помещениями имеет важное значение в деле создания надлежащих жилищно-бытовых условий рабочим и служащим, закрепления квалифицированных специалистов и, борьбы с текучестью кадров.

В домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии, в учреждении, организации в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих Трудовой коллектив дацного предприятия.

В домах ведомственного жилищного фонда проживают и некоторые другие категории граждан, получившие жилые помещения в соответствии с установленным порядком (инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших и т. д.).

В составе ведомственного жилищного фонда имеется несколько разновидностей фонда, на которые наряду с общими нормами, устанавливающими правовой режим ведомственного жилищного фбнда, распространяются'особые, специальные правила, касающиеся предоставления жилых помещений в этих домах и пользования ими. Это, например, дома, построенные предприятиями (организациями) с трудовым


63

участием рабочих и служащих; дома, построенные за счет средств предприятия, и др.

Особенностью пользования ведомственными жилыми помещениями является то,что их наниматели по закону пользуются меньшим объемом жилищных прав, чем наниматель жилых помещений в домах, принадлежащих районной (городской) администрации: ,во многих случаях, осуществляя свои жилищные и гражданские права (например, при приватизации квартир), наниматели ведомственных жилых помещений должны получить согласие собственника (балансодержателя) жилья. Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций также допускается с согласия их владельцев.

Вместе с тем значительная часть ведомственного жилищного фонда находится в неблагополучном состоянии, многие дома нуждаются в капитальном ремонте либо в сносе ввиду их аварийного положения, так как организации, в хо1-зяйственном ведении (либо в оперативном управлении) которых находятся ведомственные дома, зачастую не выделяют достаточных средств на их содержание и ремонт, игнорируют законные интересы и нужды жильцов этих домов. Поэтому назрела необходимость в принятии специальных нормативных правовых актов, усиливающих ответственность владельцев ведомственных жилых домов за их содержание и ремонт'.

Многие предприятия и ведомства, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, не располагают необходимой производственной базой для обеспечения надлежащей эксплуатации и сохранности жилых домов. Уровень благоустройства, инженерного оборудования ведомственного жилищного фонда в целом ниже, чем жилищного фонда, находящегося в собственности субъектов Федерации. Это препятствует проведению единой технической политики в области жилищного хозяйства.

Передача жилищного фонда в ведение государственных органов субъектов Федерации и органов местного самоуправления способствует ускорению процесса совершенствования системы управления, проведению единой технической политики в области жилищного хозяйства, устранению непроизводительных затрат, снижению себестоимости эксплуатации жилищного фонда, более рациональному использованию мощ-

В Москве, например, этот вопрос предполагается решить в готовящемся проекте Закона о жилищно-коммунальном обслуживании <см.- Московская правда 1995. 22 дек.).


64

ностей, созданию в Первую очередь в крупных городах единых жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных служб. Оно позволяет планомерно и комплексно решать вопросы расширения жилищного фонда, застройки городов, улучшения жилищного-бытового обслуживания населения.

2. Жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации

Жилищный фонд субъектов Российской Федерации имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республик, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений; которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации. Последнее относится в равной мере и к ведомственному жилищному фйнду, находящемуся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений регионального (т. е. на уровне субъектов Федерации) подчинения. Жилищным фондом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации, распоряжаются соответствующие местные государственные органы исполнительной власти субъектов Федерации.

Предприятиям разрешено использовать средства из фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства для долевого участия в совместном'строительстве жилых домов и учреждений культурно-бытового назначения.

Статья 24 ЖК РСФСР предусматривает порядок распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия: в этих слу- . чаях жилая площадь распределяется между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.

ЖК РСФСР предусматривает также порядок заселения жилых помещений, освободившихся в домах, о которых говорится в ст. 23 и 24.

§ 6. Муниципальный жилищный фонд

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики муниципальный жилищный фонд это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований,


65

в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Основным источником образования муниципального жилищного фонда явилась передача в собственность муниципальных образований городских, сельских поселений и других населенных пунктов жилых домов (жилых помещений), которые раньше находились в ведении местных Советов, т. е. были объектами права государственной собственности1.

Муниципальная собственность как самостоятельный вид (форма) собственности выделилась сравнительно недавно, хотя эта собственность была и ранее известна российскому законодательству. Еще в ГК РСФСР 1922 г. в числе видов собственности прямо была названа и муниципальная собственность. Однако в последствии, в ГК РСФСР 1964 г., эта собственность не упоминалась, поскольку она вошла- в состав государственной (и частично в состав колхозно-кооперативной) собственности.. .

Муниципальный жилищный фонд как часть муниципальной собственности хотя и имеет в силу публичного характера его структуры определенное сходство с государственным жилищным фондом, однако представляет собой самостоятельный вид (форму) собственности, самостоятельный вид жилищного фонда страны. Конституционные основы муниципальной собственности даны в гл. 8 Конституции РФ ("Местное самоуправление"). Согласно ст. 130 Конституции РФ местное .самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного назначения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Статья 132 Конституции РФ определяет, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ).

Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т. д.)

' См., например, Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений. В п. 35 Примерных правил определение "жилищный фонд местных Советов народных депутатов" заменено на "муниципальный жилищный фонд".


66

во владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными ГК. Конституционное положение о том, что органы местного, самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе муниципальным жилищным фондом, означает, что указанные органы распоряжаются входящими в состав этой собственности жилыми домами в соответствии с волей и интересами населения района, города, поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся, *в частности, и такие вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, как: энерго-, во до-, теплоснабжение населенных пунктов, их планирование и застройка, благоустройство, коммунальное хозяйство и др. Вместе с тем Конституция РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ).

Любое не противоречащее закону и находящееся в его пределах решение органа местного самоуправления не требует ни предварительного согласия, ни последующего утверждения государственным органом и не может быть отменено в административном или судебном порядке'.

Муниципальный жилищный фонд один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения потребностей населения данной территории в жилище. Объекты муниципального жилищного фонда, как и государственного, подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом. Муниципальный жилищный фонд подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о приватизации жилищного фонда.

§ 7. Общественный жилищный фонд

«

Общественный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения в других строениях, находящиеся в собственности отдельных общественных организаций (см. ст. 5 ЖК РСФСР, ст. 7 Закона "Об основах федеральной жилищ-

' См Конституция Российской Федерации С. 559.


67

ной политики"), он представляет собой разновидность частного жилищного фонда.1 * •

Вместе с тем правовой режим общественного жилищного фонда во многом сходен с правовым режимом государственного жилищного фонда. Такое сходство объясняется главным образом тем, что в период действия административно-командных методов руководства общественным жилищным фондом практически распоряжались не сами собственникикооперативы и другие общественные организации, а государственные и партийные органы города, района, другого административно-территориального образования. Поэтому следует признать правильным то, что новое жилищное законодательство России делает различие в правовом регулировании общественного и государственного жилищных фондов,-наделяя собственников общественного жилищного фонда самостоятельным правом распоряжаться принадлежащими им на праве собственности жилыми домами.

Общественные организации осуществляют деятельность на основании своих уставов, при широком участии членов. этих организаций в решении жилищных вопросов. Например, перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые лроизводится по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов данной общественной организации, тогда как в государственном и муниципальном фондах такой перевод осуществляется лишь по решению соответствующих органов исполнительной власти.

Отдельные общественные организации имеют значительные по объему жилищные фонды. Часть их жилых домов имеет средства благоустройства: водопровод, центральное отопление, газ, горячее водоснабжение, канализацию. Вместе с тем уровень благоустройства жилых домов, принадлежащих общественным организациям, особенно в небольших городах и в сельской местности, серьезно отстает от уровня благоустройства жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов.

Важнейшей особенностью общественного жилищного фонда является то, что жилые дома и жилые помещения общественного жилищного фонда предназначены для обес-

Проект нового Жилищного кодекса (опубликованный в "Российской газете" 8 октября 1994 г) не называет общественный жилищный фонд среди Других видов жилищного фонда По смыслу ст 7 проекта ЖК РФ жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций, входят в состав жилищного фонда, принадлежащего на праве частной собственности юридическим лицам


68

печения жильем рабочих, служащих соответствующих организаций, членов творческих союзов и т. д.

§ 8. Жилищный фонд в коллективной собственности

Закон "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 7) выделяет в качестве самостоятельного вида "жилищный фонд в коллективной собственности" жилые дома и жилые помещения, находящиеся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

В ст. 8 указанного Закона, а также в ст. 290—291 ГК РФ установлены особенности правового режима данного жилищного фонда. При объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений и других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных организаций, образуются товарищества собственников жилья для управления жилым домом и другими объектами недвижимости в жилищной сфере кондоминиумы. В кондоминиуме в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, вне-квартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Сособственники кондоминиума имеют право управления многоквартирным домом, включая контроль издержек и цен на услуги, выбора эксплуатирующих и ремонтных организаций.

Пррядок строительства, содержания, ремонта жилых домов,. квартир и иных жилых помещений, объединенных в кондоминиумы, регулируется договором между участниками коллективной собственности в соответствии с законодательством.'

§ 9. Изменения в составе жилищного фонда

Жилые помещения используются в соответствии с их назначением, т. е. для проживания граждан (см. ст. 288 ГК РФ).

В законах содержатся важнейшие положения по вопросу о допустимости использования жилых домов и жилых

' О собственности в многоквартирных домах и о кондоминиумах см. гл. 22.


69

помещений для нежилых целей. Причем этот вопрос решается неодинаково для нужд промышленного и непромышленного характера. '

Установлено, что предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается (ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР) \ В законе не говорится, что в данном случае имеются в виду только жилые помещения, поэтому следует сделать вывод, что запрещается предоставлять для нужд промышленного характера не только^жилые, но и нежилые помещения в жилых домах. Это сделано прежде всего в целях охраны здоровья граждан от вреда, причиняемого промышленными предприятиями, а также в целях предотвращения физического воздействия этого вреда на жилые дома'(жилые помещения). .

В ЖК РСФСР не содержится прямого запрещения использования жилых домов для нужд непромышленного характера, так как в настоящее время это сделать не везде возможно, а иногда такое запрещение может создать определенные неудобства для жильцов. В ст. 4 указывается, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, не входят в жилищный фонд. Аналогичная запись содержится и в ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

После перевода жилого помещения в нежилое изменяется правовой режим данного помещения: вместо жилищных отношений по поводу указанного помещения возникают арендные и иные имущественные отношения.

Из сказанного следует, что в жилых домах для нужд непромышленного .характера могут предоставляться только нежилые помещения и, прежде всего, те, которые в порядке, установленном ст. 6 ЖК РСФСР, переведены из жилых в нежилые как непригодные для проживания граждан на основании решений соответствующих органов исполнительной власти. • -•

Соответствующее положение содержится в ч. 2 п. 2 ст. 16 проекта ЖК РФ, которая предусматривает, что "размещение в жилых помещениях организаций и их подразделений непромышленного характера допускается только пос-

' Аналогичное положение содержится в ст. 288 ГК РФ и в п. 2 ст. 16 проекта ЖК РФ, в которых говорится, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.


70

ле перевода этих помещений в нежилые в порядке, предусмотренном Кодексом и законодательством субъектов Российской Федерации".

^ В дополнение к сказанному следовало бы указать в новом Жилищном кодексе, что предоставление нежилых помещений в жилых домах для нужд непромышленного характера, для размещения разного рода организаций и предприятий, возможно лишь при том непременном условии, что такое использование помещений не будет нарушать нормальное, спокойное проживание граждан в данном жилом доме, не будет оказывать прямо или косвенно отрицательного воздействия на их здоровье. Такой вывод вытекает из действующего законодательства, в частности из Закона об охране здоровья населения, который обязывает государственные органы, предприятия, учреждения, организации проводить мероприятия по предупреждению, снижению интенсивности и устранению шума в жилых зданиях. Это относится также к инженерному оборудованию жилых домов. Поэтому, на наш взгляд, в законодательстве необходимо прямо предусмотреть специальную норму, которая устанавливала бы, что вопрос о выделении помещения для нужд непромышленного характера в жилом доме должен решаться с обязательным учетом мнения граждан, проживающих в этом доме. Это право вытекает из ст. 5. Закона об основах федеральной жилищной политики, закрепляющей право граждан на участие в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов.

§ 10. Управление жилищным фондом

1. Органы управления жилищным фондом

Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйстважилищно-коммунальное хозяйство. Жилищно-коммунальное хозяйство включает помимо жилищного фонда также сани-тарно-техническое, энергетическое, газовое, водопроводное, теплофикационное, канализационное хозяйство и др. Управление отраслью жилищно-коммунального хозяйства имеет главной задачей обеспечение удовлетворения жилищно-ком-"мунальных нужд населения. Одной из важных особенностей управления данной отраслью является децентрализация; в этой сфере широкими правами наделены органы местного самоуправления.


71

Так, согласно Закону РФ "Об основных принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28 августа 1995 г. органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью, в состав которой входит, в частности, муниципальный жилищный фонд. Права собственника в отношении жилищного фонда, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований, население непосредственно.

Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Вместе с тем ряд управленческих и организационных функций, связанных с общим руководствбм жилищным фондом, коммунальными предприятиями, сосредоточен на региональном (субъектов Российской Федерации) и федеральном уровне. <

Центральным органом управления жилищно-коммуналь-ным хозяйством, в том числе жилищным фондом, является Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике', в составе которого функционирует ряд департаментов по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и по жилищной политике2. Основными задачами департамента жилищно-коммунального хозяйства являются: государственная поддержка органов местной исполнительной власти с учетом региональных особенностей и условий перехода к рыночным отношениям; развитие конкуренции и акционирования; обеспечение приватизации объектов муниципального хозяйства с целью повышения качества системы жизнеобеспечения и сферы обслуживания населения.

В сферу управления департамента входят: жилищный фонд, тепло- и энергоснабжение, водообеспечение и водо-

' См. Указ Президента РФ "О совершенствовании структуры федеральных органов исполнительной власти" от 27 марта 1997 г. № 249 // Российская газета. 1997. 19 марта.

2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 16. Ст. 1910.


72

отведение, инженерная защита, внешнее'благоустройство и дорожно-мостовое хозяйство городов и других населенных пунктов, сбор и переработка твердых бытовых отходов, бан-но-прачечное и гостиничное хозяйство, ритуальное обслуживание, научно-проектное и промышленно-производственное обеспечение'.

На нижестоящем уровне (в субъектах Российской Федерации) функционируют соответствующие жилищные (жилищ-но-коммунальные) органы управления, которые ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту их жительства; осуществляют выдачу ордеров на вселение в жилое помещение и т. д.

При органах местной администрации создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства, основной функцией которых является организация надлежащей эксплуатации жилищного фонда и всего жилищно-комму-нального хозяйства города, района и т. д.

Согласно ст. 17 ЖК РСФСР управление ведомственным жилищным фондом осуществляется соответствующими министерствами, государственными комитетами и другими органами управления, предприятиями, учреждениями, организациями. На предприятиях, в организациях в этих целях создаются специальные жилищно-эксплуатационные подразделения жилищно-коммунальные конторы (управления домами и т. п.).

Для рассмотрения межотраслевых и межрегиональных вопросов существует Межведомственный, совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Одной из важных функций жилищных органов управления в настоящее время является реализация положений Закона о приватизации жилищного фонда, создание товариществ собственников жилья как организационной формы добровольного объединения домовладельцев для совместного управления кондоминиумом недвижимого имущества жилого дома.

При органах местной администрации имеются специальные жилищные и коммунальные органы, которые осуществляют руководство деятельностью коммунальных предприятий (водоснабжения, энергетики и т. д.), а также контроль за строительством и содержанием ведомственных коммунальных предприятий. В некоторых крупных городах образованы специализированные управления по отдельным отраслям

'• См/ Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 174; Собрание законодательства Российской Федерации 1994. № 16. Ст. 1910


73

коммунального хозяйства, которые, так же как и предприятия, действуют на основе особых положений и уставов.

2. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда, а также государственный - контроль за использованием жилищного фонда

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также права» возникающие из договора аренды (коммерческого найма), заключенного на срок, превышающий один год. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из-договора найма-жилого помещения социального использования.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ГК РФ предусматривает, что такая государственная регистрация производится учреждениями юстиции. Однако пока такой закон не принят. Поэтому впредь до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации' (в органах-местной администрации).

В соответствии со ст. 12 ЖК РСФСР государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда являются важными составными элементами государственного управления жилищным хозяйством страны.

Действующими нормативными правовыми актами установлен минимум показателей статистической отчетности, . порядок регистрации, технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда. Общее руководство учетно-статистической работой в жилищной сфере осуществляется органами государственной статистики. Государственный учет

' См.- Ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г


74

жилищного фонда ведется на основе показателей инвентаризации, являющейся оперативно-техническим видом учета жилищ, ведущейся специальными органами (БТИ и др.), которые проводят инвентаризацию жилищного фонда и других объектов основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

БТИ находятся в ведении местной администрации. Они проводят два вида инвентаризации: основную (один раз в 5 лет) и -текущую (ежегодно)'. Этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего обобществленного жилищного фонда, а также переписи 'жилищного фонда, находящегося в собственности граждан2.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется органами исполнительной и законодательной властей, а также специально уполномоченными на то государственными органами в порядке ,' установленном законодательством.

Одними из специально уполномоченных органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, являются органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" от 26 сентября 1994 г. 10863.

Постановлением установлено, что государственная жилищная инспекция в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации. Правительством Российской Федерации утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, которым определяются система и основные функции государственных жилищных инспекций, их права и порядок деятельности. В соответствии с Положением органы государственной жилищной инспекции осуществляют, в частности, контроль:

за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;

за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

' См.- Брокер Д. Л. и др.. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. С. 86.

2 См.- Там же. С. 87—90.

3 См.: Российская газета. 1984. 1 окт. (в редакции от 24 февраля 1995 г.)


75

за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;

за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

за рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;

за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.); ^

за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.

Органы государственной жилищной инспекции имеют право:

проводить инспекционные обследования и проверки ' подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными названным выше Положением;

давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда-и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;

выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;

вносить-предложения о привлечении должностных лиц и граждан к- ответственности в соответствии с Кодексом РСФСР об административных правонарушениях;

в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков.


76

Руководитель Главной государственной жилищной инспекции главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации назначается Правительством Российской Федерации по представлению Председателя Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике. /

Государственные жилищные инспектора несут (персональную ответственность за неисполнение возложенных-на них функций по осуществлению государственного контроля за- исполнением и сохранностью жилищного фонда.

Спорные вопросы по решениям должностных лиЦ органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по решениям главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

В случае несогласия предприятий, организаций, учреждений с решением о приостановлении, ограничении или прекращении их деятельности оно может быть обжаловано в суд или арбитражный суд1.

3. Жилищно-эксплуатационные организации

Развитие жилищного фонда, его техническое оснащение, постоянное повышение требований населения к благоустрой-

* На основании Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации от 2 сентября 1994 г. государственными органами субъектов Российской Федерации разработаны и утверждены соответствующие положения о государственных жилищных инспекциях субъектов- Федерации, приняты другие нормативные правовые акты. Например, постановлением губернатора Тульской области главы администрации от 24 июля 1995 г. утверждено "Положение о государственной жилищной инспекции Тульской области". Основными задачами инспекции являются контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в части обеспечения должных прав и интересов граждан и государства; содействие реализации государственной политики в области жилищно-коммунального хозяйства, формированию и развитию рыночных отношений в этой среде и др. В Москве приняты Законы "Об ответственности за нарушение нормативов и жилищных стандартов по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда города Москвы" (20 декабря 1995 г.) и "Об установлении нормативов по .эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением" (13 ноября 1996 г.), которые повышают ответственность Государственной жилищной инспекции города Москвы по контролю за разработкой и соблюдением нормативов, расширяя ее полномочия, вытекающие из Постановления Правительства Российской Федерации от 26 сентября' 1996 г. "О Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" // Экономика и жизнь. Московский выпуск. № 6. 1997. Февр.


77

ству жилища обусловливают необходимость совершенствования организационных'форм управления жилищным фондом на местах. Важное значение для дальнейшего улучшения эксплуатации жилищного фонда и обеспечения его сохранности в условиях усиления концентрации жилищного фонда, большей унификации форм и наименований жилищ-но-эксплуатационных органов имеет закрепление в ЖК РСФСР (ст. 22) принципиальных положений об организации и деятельности жилищно-эксплуатационных оргаяизаций, которые создаются для эксплуатации государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Жилищно-эксплуатационные организации осуществляют свою деятельность на основе хозяйственного расчета.

В интересах сохранения жилищного фонда Жилищный кодекс предусматривает подсказанное практикой правило:

жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищ-но-эксплуатационной организацией (ЖЭО), а если для эксплуатации домов ведомственного или общественного жилищного фонда не может быть создана ЖЭО, то она осуществляется непосредственно соответствующим предприятием, учреждением, организацией. Определяются основные функции жилищно-эксплуатационных организаций. На эти организации возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилищного 'фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, контролировать соблюдение гражданами правил пользования жилым помещением, содержания жилого дома и придомовой территории.

Типовое положение о ЖЭО утверждается Правительством Российской Федерации или министерством, государственным комитетом, ведомством.

В крупных городах создаются единые ремонтно-стро-ительные и единые жилищно-эксплуатационные службы.

Кодекс не .определил конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций, установив лишь важнейшие начала их правового статуса. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др. Организация управления жилищным фондом и коммунальным хозяйством на местах отличается большим разнообразием с учетом специфики города, другого поселения.

Так, в Москве систему управления жилищно-коммунальным хозяйством города образуют дирекции единого заказчи-


78

ка (ДЭЗ), которые осуществляют функции заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фоцда и нежилых помещений; ими приняты на оаланс жилые дома. Дирекций заключают договоры с ремонтно-экс-плуатационными управлениями (предприятиями) или другими аналогичными предприятиями (в том числе частными фирмами), энерго- и водоснабжающими и другими специализированными организациями, обеспечивающими функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий.

В составе префектур административных округов города Москвы образованы управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, действующие на основе Положений об этих управлениях.

В последнее время в Москве практикуется привлечение на конкурсной основе к управлению жилищным фондом частных компаний1.

§ 11. Участие граждан в управлении жилищным фондом

Жилищный фонд требует постоянного внимания не толь-. ко государственных органов власти и управления, специальных жилищных ремонтно-эксплуатационных и иных служб, но и населения, общественных организаций, нанимателей, собственников жилых домов и других жилых помещений.

Согласно Конституции РФ (ст. 32) граждане Российской Федерации имеют право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей.

Фактическая -реализация этого важного конституционного права предполагает, с одной стороны, создание государством соответствующих политических, юридических и иных гарантий, а с другой активную гражданскую позицию самого человека, его желание принимать участие в рассмотрении и решении государственных дел.

Применительно к сфере жилищных отношений данный вопрос нашел закрепление в Законе "Об основах федеральной жилищной политики". В ст. 5 Закона устанавливается, что "граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех

' См' Московская правда 1996. 8 апр.


79

форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций".

Таким образом, в ст. 5 Закона содержится довольно широкая законодательная база для участия граждан, неправительственных организаций и других лиц в управлении жилищным фондом. Формы участия граждан и других лиц в управлении жилищным фондом, обеспечении его сохранности, улучшении его эксплуатации весьма 'разнообразны. Это домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы граждан, добровольные ремонтные дружины и другие органы местного (общественного) самоуправления, осуществляющие защиту жилищных прав граждан, оказывающие им другую необходимую помощь.

В городах и иных поселениях создаются и иные общественные, неправительственные организации, имеющие главной задачей вовлечение населения в управление жилищным фондом, защиту прав владельцев и пользователей жилыми помещениями.

Так, в Москве и ряде других городов созданы особые общественные организации фонды защиты прав владельцев недвижимости, которые проводят юридические консультации по вопросам совершения сделок с жилыми и нежилыми помещениями, участвуют в нотариальном оформлении необходимых документов, переводе их с иностранных языков и т. п.

В жилищной сфере получают распространение такие общественные организации, как ассоциации и гильдии риэлтеров, комитеты защиты прав нанимателей, собственников жилых помещений и др.

Московской городской Думой принят в 1996 г. Закон "О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве", согласно которому граждане кварталов, улиц, домов вправе избрать свои комитеты (советы), назначить старосту на учредительном собрании или сходе жителей. Закон закрепляет за комитетами (советами) самоуправления полномочия представлять в органах власти интересы жителей, защищать их права, участвовать в поддержании общественного порядка на своей территории1.

Важнейшей формой участия граждан в управлении жилищным фондом, защите жилищных прав граждан, обеспе-

См.: Московская правда. 1996. 2 авг


80

чении сохранности жилищного фонда и его ремонте являются товарищества собственников жилья, образуемые для обеспечения эксплуатации многоквартирных домов, пользования квартирами и их общим имуществом. Образование таких товариществ предусмотрено Законом РФ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. Товарищество соб-стренников жилья представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев (собственников жилых помещений) для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома и других объектов недвижимого имущества, связанных с ним. В Законе определены, в частности, порядок образования товарищества, права и обязанности его членов, порядок деятельности товарищества и многие другие вопросы (см. гл. 12).


Глава 4. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)

Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин собственник, жилого помещения может использовать его для личного проживания, -а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.

Основной юридической формой такого договора является договор найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671—688 гл, 35 ГК РФ, ст. 51—100 ЖК РСФСР.

Договор найма жилого помещения один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

По договору найма жилого помещения одна сторонасобственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое ^помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

В ГК РФ договор найма жилого помещения урегулирован с учетом положений о регулировании жилищных отношений по найму жилого помещения и пользованию им, содержащихся в ЖК РСФСР, а также в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и других федеральных законах.

В договоре на-йма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).

В качестве наимодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица. '

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятие Жилищного кодекса эти отноше-


82

ния регулировались гражданским законодательством. При- ' ;

чем в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о ' договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. \

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного за- ^ конодательства и ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР <1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

Впоследствии Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов могло иметь место "по договорам найма или аренды"1.

По ввоей юридической природе договор найма' жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуаль-ным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от "принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

Основные виды договора найма, жилого помещения

-Новый Гражданский кодекс внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс одновременно выделяет (в ст. 672) особую разновидность договора найма договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом "Об основах федеральной жилищной политики" жилищный фонд социального использования выделен для социально слабозащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды и др.).

Определением договора найма жилого помещения, данным в Гражданском кодексе, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих на-

' См.: Закон РСФСР "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР" от 6 июля 1991 г.//Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963.


83

чалах. Такой договор найма получил в литературе название "договоры коммерческого найма" ("коммерческий наем"). Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма главным образом жилищным законодательством.

ГК РФ не ставит задачу регулировать социальный наем:

договор социального найма жилого помещения, говорится в ч. 3 ст. 672, заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Что касается договора аренды жилого помещения, то согласно ГК РФ такой договор- является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам. В ГК РФ прямо предусматривается, что "юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан" (п. 2 ст. 671). "

Таким образом, договор аренды теперь не регулирует жилищные" отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется-другими статьями ГК РФ (гл. 34 "Аренда").

. В ГК РФ содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. В п. 3 ст. 672 ГК РФ в качестве таких общих положений называются:

форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанности нанимателя жилого помещения'(ст. 678),> вселение временных жильцов (ст. 680), ремонт Сданного внаем жилого помещения (ст. 681), поднаем жилого помещения (п. 1—3 ст. 685).

Наряду с этими общими положениями ГК РФ установил, что "другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством". В этих случаях нормы гражданского законодательства подлежат применению субсидиарно (дополнительно) к нормам жилищного законодательства либо вовсе не подлежат применению, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве. Это относится, например, к нормам ГК РФ об объекте договора найма (ст. 673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677, 679), о плате за жилое помещение (ст. 682) и др.


Глава 5. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п 1 ст. 672 ГК РФ). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения' это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т. е. для предоставления слабо социально защищенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения определены законом. Так, в Законе "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 12) определяется, что "жилищный фонд социального использования совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями".

Социальное назначение указанного жилищного фонда предполагает предоставление жилых помещений, находящихся в домах фонда, бесплатно в пределах нормы жилой площади

Конституция РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривает,.что жилище предоставляется бесплатно (или за доступную цену) "малоимущим, иным указанным в законе гражданам", нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Право найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования имеют граждане, вновь получающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площа-


85

ди. За гражданами, которые уже проживают по договору социального найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона об основах федеральной жилищной политики).

До принятия нового жилищного закона жилищные отношения, связанные с пользованием гражданами жилыми помещениями по договору социального найма, регулируются Законом "Об основах федеральной жилищной политики", ЖК РСФСР, другими федеральными законами, а также законами и иными нормативными правовыми актами, принимаемыми государственными органами субъектов Российской Федерации.

В Конституции .Российской Федерации (ст. 40) указывается, что гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Поэтому после введения в действие Конституции РФ в состав жилищного фонда социального использования введены помимо указанных выше (ст 12 Закона) дополнительно другие жилищные фонды (частный жилищный фонд).

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении- жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений (см. ст. 13 Закона "Об основах федеральной жилищной политики").

А. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного, муниципального* и общественного жилищных фондов

§ 1. Право граждан на получение жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов

Граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищных-фон-дов (ст. 10 и 28 ЖК РСФСР).

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную


86

плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Таким образом, как вытекает из ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, право на бесплатное получение жилища гарантируется не всем, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Согласно ст. 9 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской •Федерации" от 4 июля 1991 г. сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора, найма для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации право на получение жилых помещений в указанном выше порядке может быть предоставлено и другим категориям граждан.

В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями (ст. 10 Закона о приватизации). В связи с этим на указанный период сохраняются в действии нормы Жилищного кодекса РСФСР и других нормативных правовых актов по данному вопросу.

"Правоотношение, возникающее между гражданином и муниципальным органом либо администрацией предприятия, учреждения, организации, имеет организационное содержание, оно представляет собой административно-правовое отношение. В процессе его реализации решается вопрос о том, вправе ли гражданин претендовать на получение жилого помещения, имеются ли для этого предусмотренные законодательством условия. Аналогичные обязанности будут нести органы общественных организаций, жилищных и жилищностроительных кооперативов, если к ним обратится гражданин, желающий получить жилье".'

Это положение нуждается в корректировке в связи с тем, что в ст. 672 ГК РФ введено правило о том, что "в государственном и муниципальном жилищном фонде социально-

' Гражданское право. Т. 2. С. 153.


87

го использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору найма жилого помещения". Следовательно, предоставление жилого помещения в этих случаях с введением. в действие Гражданского кодекса (ст. 672) должно производиться путем использования в сочетании административно-правовых и гражданско-правовых методов регулирования отношений.

Согласно Закону об основах федеральной жилищной" политики порядок и условия предоставления жилого помещения по договору найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяют органы государственной власти и управления Российской Федерации и субъектов Федерации в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений, установленных органами государственной власти и управления Российской Федерации и республик в составе федерации (см. ст. 13 Закона)'.

Право на получение жилого помещения в законе связывается с требованием о постоянном проживании гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, в данном населенном пункте (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР). Гражданин, проживающий в данном населенном пункте в течение определенного срока постоянно, обладает правом на получение жилья социального использования. Вопрос о том, в чем выражается "постоянное проживание", решается в Примерных правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, утвержденных Советом Министров РСФСР. Согласно п. 8 Примерных правил "обязательным условием для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений является постоянное проживание (с постоянной пропиской)2 в данном населенном пункте". На практике отказ в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилья по тем мотивам, что гражданин постоянно не проживает в данном населенном пункте, признается обосно-

' Согласно ч. 4 ст. 5 Конституции РФ во взаимоотношениях с федеральными органами государственной власти все субъекты Российской Федерации равноправны. Исходя из этого не только республики, но и другие субъекты Российской Федерации обладают правом, закрепленным в ст. 13 Закона об основах федеральной жилищной политики. 2 В г. Москве и Московской области регистрация граждан взамен прописки введена постановлением Правительств Москвы и Московской области от 26 декабря 19Й5 г. № 1030-43.


88

ванным. В различных городах, субъектах Российской Федерации срок постоянного проживания неодинаков и колеблется от одного года до 10 лет (например, в г. Москве этот срок составляет 10 лет). .

Следует иметь в виду, что согласно ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Право свободы выбора места жительства принадлежит гражданину от рождения, является неотчуждаемым правом;

вместе с тем это право не носит абсолютного характера и подлежит правовому регулированию с учетом того, что его осуществление может привести к нарушению прав и свобод других лиц, а также определенному ограничению в пределах, указанных в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ (в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья и других указанных в этой статье целях).

Это конституционное право граждан нашло свое развитие в Законе РФ "О праве граждан Российской Федерации на. свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993г. В нем определены основные правила регистрации граждан по месту пребывания (в гостинице, больнице и т. п.) и по месту жительства (в жилом доме, квартире, служебном жилом помещении, специализированном доме и т. д.), в соответствии с которыми гражданин может осуществлять свои права и свободы и исполнять обязанности. Закон определил только общие правила регистрации: обязанность граждан зарегистрироваться по месту пребывания или месту жительства, сроки регистрации при перемене места жительства и др.

Принятие Закона от 25 июня 1993 г. является практическим шагом в преодолении режима прописки, который продолжает действовать в ряде регионов страны несмотря на принимаемые меры, чему способствует, в частности, устарелость -некоторых статей ЖК РСФСР.

Законодательством предусмотрены случаи, когда граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут приниматься на квартирный учет независимо от постоянного проживания в данном населенном пункте (см. ст. 41' ЖК РСФСР).

Так, принимаются на учет для улучшения жилищных условий (а если они уже состояли на учете сохраняют это право) работники, деятельность которых связана с постоянным передвижением (члены экипажей судов, геологи, изыс-


89

катели, топографо-геодезисты, работники мостопоездов и т.п.), временно отсутствующие в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы и сохраняющие в связи с этим право на жилую площадь; при этом указанные граждане принимаются на учет по месту работы независимо от наличия у них жилой площади в месте постоянного жительства. Они учитываются также при определении нуждаемости их семьи в улучшении жилищных условий при постановке кого-либо из членов семьи на учет по месту нахождения сохраняемого жилого помещения1.

Гражданам, приехавшим на работу в районы Крайнего Севера и в местности, приравненные к ним, и проработавшим там до ухода на пенсию не менее 20 лет, а работникам, получившим инвалидность и профессиональное заболевание в период их работы в северных условиях, независимо от* срока их работы разрешено предоставлять безотносительно к требованию о постоянном проживании жилые помещения, построенные на средства министерств и ведомств во всех населенных пунктах страны (кроме некоторых районов)2.

§ 2. Основания признания граждан нуждающимися в бесплатном получении жилых помещений

Жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Под понятие "граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий" подпадают две категории граждан: 1) те, кто вообще не имеет жилого помещения, например чаще всего это военнослужащие, молодожены, проживавшие ранее на жилой площади родителей либо у частных лиц на началах поднайма; 2) лица, улучшающие жилищные условия (чаще всего те, кто переезжает из одного жилого помещения в другое, большего размера или лучше благоустроенное).

Основания, по которым граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, установлены ЖК РСФСР, Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений, которые приняты в республиках, краях, областях, г. Москве и Санкт-Петербурге.

1. Согласно п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи

' См.: Собрание постановлений СССР. 1988. Отд. I. № 18. Ст. 54. 2 См.: Собрание постановлений СССР. 1985. Отд. I. № 33. Ст. 154.


90

ниже уровня, устанавливаемого правительством соответствующего субъекта Российской Федерации.

В республиках, краях, областях, других субъектах Российской Федерации установление низшего уровня обеспеченности жилой площадью на одного члена семьи обычно выражается в виде установления особых учетных жилищных норм, в соответствии с которыми на учет принимаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, указанного в этих учетных нормах.

Например, в г. Москве на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий принимаются граждане, у которых обеспеченность жилой площадью, как правило, не превышает 5 кв. м на одного члена семьи'.

- В соответствии с п. 7 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР для инвалидов Великой Отечественной войны, семей погибших воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц, а также для других категорий граждан из числа имеющих право на первоочередное получение жилых помещений могут быть предусмотрены основания для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий, если обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи выше уровня, устанавливаемого соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (см. ч. 2 п. 7 указанных Примерных правил2).

2. Согласно ЖК РСФСР (п. 2 ст. 29) нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются также граждане, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям.

Если жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим требованиям, например, имеет неустранимые недостатки: промерзание стен, повышенную

' Временным положением о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве, утвержденным постановлением Правительства г. Москвы от 21 июня 1994 г. № 497 (п. 10), было установлено, что на учет граждан, желающих улучшить жилищные условия, принимаются, в частности, граждане, занимающие жилые помещения в виде оъцельной квартиры в размере менее нормы площади жилья (15 кв. м общей площади) на одного человека. Однако данная норма не вступила в силу в связи с тем, что действие Временного положения было приостановлено распоряжением мэра г. Москвы от 15 июля 1994 г.

2 Примерные правила утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 // Собрание постановлений Российской Федерации. 1992. № в. С. 31.


91

влажность, неисправное санитарно-техническое оборудование и т. п., то граждане, проживающие в таком помещении,* признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размеров занимаемого ими жилого помещения. Заключение о несоответствии жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям даются санитарно-эпидемиологическими учреждениями, техническими и другими специализированными службами.

3. К числу нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласно ЖК РСФСР, относятся граждане, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

Заключение о наличии таких хронических заболеваний дается учреждением здравоохранения (поликлиникой, больницей и т. п.). Перечень хронических заболеваний приведен в списке, утвержденном приказом министра здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г., и включает некоторые виды психических и других заболеваний (шизофрения, маниакально-депрессивный психоз, активные формы туберкулеза и некоторые другие).

4. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений. Практика большинства регионов исходит из того, что нуждающимися признаются граждане при условии, если комнаты не могут быть изолированы.

5. Одним из оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий является то, что граждане проживают в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением. -

6. ЖК РСФСР относит к числу нуждающихся в улучше-' нии жилищных условий также граждан, проживающих длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищных фондов, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам, не имеющим другой жилой площади.

Проживание на условиях поднайма, т. е. когда гражданин снимает жилье у других граждан, являющихся нанимателями жилого помещения в домах государственного или


92

муниципального, общественного или иного жилищного фонда в течение длительного времени, равно как и наем жилья у членов жилищного и жилищно-строительного кооператива, либо в домах, принадлежащих гражданам, является, самостоятельным основанием для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий/Факт длительного проживания на условиях поднайма подлежит подтверждению соответствующими доказательствами, представляемыми заинтересованным лицом (например, выписками из домовой книги и т. п.).

Приведенный выше перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий не является исчерпывающим.

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (см. ст. 29 ЖК РСФСР).

Так, постановлением Совета Министров РСФСР от 27 февраля 1990 г. № 74 на местные органы исполнительной власти возлагается обязанность принимать на учет для улучшения жилищных условий граждан, выезжающих из населенных пунктов, подвергшихся радиационному загрязнению в результате аварии на Чернобыльской АЭС1, вселившихся в качестве временных жильцов к родственникам, предоставлять им жилые помещения. В этих случаях не имеет значения длительность проживания указанных граждан на жилой площади своих родственников.

В законодательстве, действовавшем до принятия в 1983 г. Жилищного кодекса, не предусматривалась возможность предоставления членам ЖСК и гражданам, имеющим дома в собственности, жилых помещений в домах государственного и муниципального, а также общественного жилищных фондов. ЖК РСФСР, отражая потребности практики, определяет, что "нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом в личной собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях" (ст. 28 ЖК РСФСР).

В качестве таких оснований могут выступать, например, наличие жилого помещения небольшого размера [меньше уровня обеспеченности, установленного соответствующими компетентными органами согласно п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР;

' См.: Пп. "б" п. 3 постановления Совета Министров РСФСР от 27 февраля 1990 г. № 74.


93

непригодность (нахождение в аварийном состоянии) жилого дома, иного жилого помещения и др.].

По общему правилу правом на получение жилых помещений имеют граждане, достигшие 18 лет. Граждане, вступившие в -брак или поступившие на работу в предусмотренных законом случаях до достижения 18-летнего возраста или занимающиеся предпринимательской деятельностью, приобретают такое право соответственно со времени вступления в брак или поступления на работу (занятия предпринимательской деятельностью)1.

§ 3. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий

1. Учет граждай, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства в районной, городской, районной в городе, поселковой, сельской администрации. В случае и порядке, устанавливаемых Правительством Российской Федерации, граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства. Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию -*- также и по месту жительства (ст. 30 ЖК РСФСР).

В случаях, когда предприятие (учреждение или организация) не имеет своего жилищного фонда и не ведет жилищного строительства, рабочие и служащие этих предприятий (учреждений, организаций), а также пенсионеры, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет в местной администрации на общих условиях.

Таким образом, жилищные законы допускают возможность учета членов семьи одновременно-как по месту жительства, так и по месту работы. Это правило, несомненно, направлено на защиту интересов граждан, нуждающихся в получении жилых помещений, особенно тогда, когда они переходят на другую работу. Такой порядок учета граждан, нуждающихся в жилье, предусматривается и в проекте нового Жилищного кодекса2.

' См.: Ст. 27 ГК РФ. 2 См.: Ст. 20 проекта ЖК РФ // Российская газета. 1994. 8 окт.


94

ЖК РСФСР (ст. 30) устанавливает, что наравне с рабочими и служащими принимаются на учет также граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях и организациях в связи с уходом на пенсию. Для применения этого правила не имеет значения вид пенсии (по старости, инвалидности и др.). Важно лишь, что гражданин оставил работу именно в связи с уходом на'пенсию. Причем это право гражданина, оставившего работу в связи с уходом на пенсию, в законе не ограничено каким-либо сроком. На наш взгляд, он может реализовать свое право и после ухода на пенсию, в том числе при поступлении временно на работу в другую организацию. В этом одно из проявлений гуманистического характера российского жилищного законодательства.

Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденные Советом Министров РСФСР 31 июня 1984 г., устанавливают, что наравне с гражданами, работающими на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, принимаются на учет работники медицинских, культурно-просветительных учреждений, предприятий общественного питания и других организаций, непосредственно обслуживающих трудовые коллективы данных предприятий (учреждений, организаций).

Надо, однако, отметить, что проект ЖК РФ, опубликованный в печати, не предусматривает такой нормы, что нельзя признать обоснованным, так как общеизвестно значение деятельности указанных организаций в обеспечении нормальной работы трудовых коллективов предприятий, учреждений, организаций. Представляется, что в новый Кодекс должна быть включена соответствующая норма, предусматривающая возможность предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда работникам медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, предприятий и организаций, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия. Такими учреждениями и организациями, непосредственно обслуживающими трудовой коллектив, могут быть как те, которые расположены на территории обслуживаемого предприятия (например, буфет в цехе, медпункт на заводе и т. п.), так и те, которые расположены вне территории обслуживаемого предприятия, но осуществляют непосредственно обслуживание данного


95

трудового коллектива (например, больница, столовая вблизи завода и т. п.).

2. Принятие на учет граждан, нуждающихся в получении жилых помещений, производится по месту жительства решением органа местной администрации или местного самоуправления, а по месту работы органом, уполномоченным на то государственной или муниципальной организацией (предприятием, учреждением).

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, осуществляется по месту жительства специально уполномоченным органом местного самоуправления либо специально назначенным должностным лицом. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, могут состоять на учете также и по месту работы'. Заявления о принятии на учет рассматриваются в течение одного месяца со дня поступления. О принятом решении сообщается гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, в письменном виде органом, принявшим решение.

Заявление гражданина о постановке на учет тщательно проверяется и рассматривается предварительно общественной комиссией по жилищным вопросам при органе местной администрации (или местного самоуправления), а на предприятиях, в учреждениях и организациях жилищно-бы-товыми комиссиями. Комиссия после рассмотрения заявления вносит предложение о принятии-гражданина на учет или •об отказе в постановке на учет соответствующей местной администрации, органу местного самоуправления или администрации (и профсоюзному комитету, если он имеется) предприятия, учреждения, организации.

На крупных предприятиях, в организациях учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, может быть организован по цехам и другим подразделениям. В таких случаях члены семьи, работающие на одном предприятии, в организации, по их желанию принимаются на учет каждый в своем цехе, подразделении (п.' 10 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений).

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется по единому списку, из которого одновре-

См^: П. 3 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов; по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жи-яья и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. 901//Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 32. Ст. 3936.


96

менно в отдельные Списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное ^внеочередное получение жилых помещений. Копии списков граждан, принятых на учет на предприятиях, в учреждениях, организациях, передаются местной администрации (органу местного самоуправления) (п. 15 Примерных правил). Местная администрация (орган местного самоуправления) вправе возвратить указанные списки для повторного рассмотрения администрацией предприятия, учреждения, организации, если в них включены граждане с нарушением Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений (п. 15 Примерных правил). Принятые на учет граждане включаются в особую Книгу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которая ведется местной администрацией на предприятии, в учреждении, организации как документ строгой отчетности; на каждого принятого на учет гражданина заводится учетное дело, в . котором должны содержаться необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет (п. 16—17 Примерных правил).

Действующим законодательством предусмотрена ежегодная (с 1 января по 1 апреля) перерегистрация граждан, состоящих на учете, в ходе которой при необходимости дополнительно проверяются жилищные условия очередников. ^

Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется за гражданами, как правило, до получения жилого помещения, в том числе и в случаях временного отсутствия, при переходе на выборную должность, при переходе на пенсию по возрасту или инвалидности и в других случаях, указанных в законодательстве.

Так, в "соответствии с п. 3 ст. 13 Закона РФ "О занятости населения в Российской Федерации" (в редакции Закона от 20 апреля 1996 г.) гражданам, высвобождаемым из организаций в связи с сокращением численности или штата, гарантируется после увольнения сохранение очереди на получение жилищных условий (улучшение жилищных условий)'.

Немаловажное значение для охраны жилищных прав граждан имеет четкое закрепление в Жилищном кодексе оснований снятия граждан с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эти случаи указаны в ст. 32 ЖК РСФСР. Граждане снимаются с учета в случаях:

1) улучшения жилищных условий, в результате "которого отпали основания для предоставления жилого помещения;

См.: Собрание законодательства РФ. 1996. №17. Ст. 1915.


97

, 2) выезда на другое постоянное место жительства;

'" 3) выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет;

4) прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, если они состоят на учете по месту работы и никто из членов их семей не работает на этом предприятии, в учреждении, организации, кроме случаев увольнения в связи с уходом на пенсию или переходом на выборную должность. При этом в ст. 32 ЖК РСФСР указывается, что не могут быть сняты с учета нуждающиеся в улучшении жилищных условий семьи, потерявшие кормильца, состоящего на учете.

Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане были приняты на учет.

Таким образом, в Кодексе предусматривается исчерпывающий перечень оснований снятия граждан с учета, что усиливает охрану прав граждан против необоснованного снятия с учета на получение жилища. Охране прав граждан способствует также указание Кодекса о том, что о принятом решении о снятии с учета сообщается гражданину в письменной форме.

Проект ЖК РФ, опубликованный в печати, предусматривает в качестве оснований снятия с учета также дополнительные обстоятельства, в частности получение в установленном порядке субсидии на строительство или" покупку жилого помещения, бесплатное получение в установленном порядке земельного участка для строительства жилого помещения (ст. 24). Эти основания связаны с развитием рыночных отношений в жилищной сфере. ,.

§ 4. Порядок предоставления гражданам жилых помещений

Одним из условий и гарантий правильного распределения жилых помещений социального использования является надлежащее урегулирование в законе порядка предоставления гражданам жилых помещений. В ЖК РСФСР закрепляется в качестве общего правила предоставление гражданам жилых помещений-в порядке очередности. Согласно ст. 33 "жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в


98

порядке очередности, исходя" из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений".

Аналогично решается вопрос и в проекте ЖК РФ (ст. 25), а именно: жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете "нуждающихся в получении жилых помещений, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.

На практике эти общие положения закона реализуются обычно путем составления списков лиц, которым предусматривается предоставление свободных жилых помещений (построенных и освободившихся в связи с выездом нанимателей) в текущем году. Такие списки составляются на основе данных учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Граждане, имеющие право на первоочередное и внеоче-. редное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки.

Списки вывешиваются для всеобщего обозрения. При подготовке списков обычно учитывается также острота нуждаемости гражданина в жилье. Такая практика, на наш взгляд, заслуживает внимания, ее следовало бы закрепить в новом Жилищном кодексе, предусмотрев в нем правило о том, что при составлении списков на получение жилых помещений должна приниматься во внимание степень нуждаемости в жилье. Включение такой нормы в Кодекс соответствовало бы реализации принципа социальной справедливости, отражало бы практику предоставления жилья, сложившуюся во многих регионах, на многих предприятиях, в учреждениях, организациях.

Действующее законодательство предусматривает предоставление рабочим и служащим, успешно и добросовестно выполняющим свои трудовые обязанности, определенных преимуществ и льгот в получении жилья. И наоборот, закон устанавливает определенные ограничения для лиц, которые нарушают трудовые дисциплину, правила общежития. Так, ЖК РСФСР (ст. 34) содержит норму, согласно которой очередность на получение жилых помещений может быть перенесена на более поздние сроки гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия, учреждения, организации по согласованию с профсоюзным комитетом за злостное нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство, "мелкое хищение государственного или общественного имущества и другие нарушения. Решение о перене-


99

сении очередности принимается органами, которые вынесли решение о принятии гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Вместе с тем данная норма не включена в проект нового Жилищного кодекса, что является, на наш взгляд, более правильным. Законодательство не называет в числе мер ответственности (административной, материальной, уголовной) такую санкцию, как перенесение очереди на получение жилого помещения, поскольку сами правонарушения, за которые она применяется, согласно ст. 34 ЖК РСФСР- не связаны непосредственно с нарушением жилищного законодательства.

1. Предоставление жилых помещений в первоочередном порядке

Как было сказано выше, граждане, имеющие право на первоочередное получение жилых помещений, включаются в отдельные списки и им жилье предоставляется в первую очередь. '

Согласно ст. 36 ЖК РСФСР в первую очередь жилые помещения предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий:

1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам;

2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;

3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;

4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизан Гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях пот защите Родины;

5) инвалидам труда J и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;

6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасению человеческой жизни, по охране социа-


100

Диетической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;

7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;

8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим трех и более детей) и одиноким матерям;

9) семьям при рождении близнецов;

10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических 'учебных заведений;

11) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований.

В ст. 36 ЖК РСФСР указывается, что в первую очередь жилые помещения предоставляются не только- семьям погибших, но и семьям пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам.

В соответствии с законодательством к членам семьи по-. гибшего или пропавшего без вести воина (партизана) относятся: его иждивенцы, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родители, супруг, не вступивший во второй брак, независимо от получения им пенсии; дети, не имеющие своей семьи или имеющие, но ставшие инвалидами до достижения совершеннолетия; дети, оба родителя которых погибли или пропали без вести.

В первоочередном порядке^лредоставляются жилые помещения нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном порядке'. Список заболеваний, дающих право на первоочередное получение жилой площади, а также Инструкция о порядке выдачи медицинского заключения таким лицам утверждены приказом министра здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1983. № 7).

Согласно Закону правом на первоочередное получение жилых помещений пользуются рабочие и служащие, длительное время добросовестно проработавшие в сфере про-

' По проекту ЖК РФ список заболеваний, дающих право на первоочередное получение жилого помещения, утверждается Правительством,РФ.


101

изводства. Это прежде-всего касается тружеников шахт, заводов, фабрик, строек, транспортных организаций и других категорий работников,, занятых в различных сферах производства. В Кодексе установлены общие критерии для отнесения лиц к этой категории. К работникам, занятым в "сфере производства", относятся работники не только отраслей материального производства, но и других производственных сфер.

В первую очередь жилые помещения предоставляются также нуждающимся в улучшении жилищных условий инвалидам труда I и II групп. Согласно сложившейся практике под понятием "инвалиды труда" имеются в виду рабочие, служащие и другие граждане, утратившие трудоспособность в период трудовой деятельности (или после ее прекращения), которым в связи с этим установлена группа инвалидности.

Первоочередниками также являются нуждающиеся в улучшении жилищных условий. По сложившейся практике к этой категории относятся матери, имеющие право на получение государственного пособия на содержание и воспитание ребенка'. Одинокими матерями считаются: 1) родившие и воспитывающие детей вне брака; 2) женщины, ранее пребывавшие в браке, если они имеют детей, родившихся от другого лица до или после расторжения брака или смерти мужа, при условии, что в свидетельстве о рождении ребенка отсутствует запись об отце либо эта запись сделана в установленном порядке по указанию матери. Не признаются одинокими, а следовательно, не пользуются указанной льготой женщины, воспитывающие детей в неполной семье, т. е. после расторжения брака с отцом ребенка, а равно не состоящие в браке и воспитывающие ребенка, у которого отцовство установлено в судебном порядке или признано добровольно.

Жилые помещения предоставляются в первую очередь также семьям при рождении близнецов, если эти семьи нуждаются в улучшении жилищных условий.

Перечень категорий граждан, содержащийся в ст. 36 ЖК РСФСР, не является закрытым. Законодательством РФ право первоочередного получения жилого помещения может быть предоставлено и другим категориям граждан2. Так, согласно действующему законодательству РФ инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, принятые на учет граждан,

' См.: Собрание постановлений СССР. 1983. № 13. Ст. 75; 1970. № 15. Ст. 123. 2 См.: П. 5 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. № 901.


102

нуждающихся в улучшении жилищных условий, включаются в отдельные списки для обеспечения жилыми помещениями в первоочередном порядке.

Законом РСФСР "О милиции" от 18 апреля 1991 г. (ст. 30) предусмотрено, что лицам, принятым на службу в милицию, жилая площадь предоставляется в первоочередном порядке, а участковым инспекторам милиции не позднее шести месяцев с момента вступления в должность'.

Федеральным законом "О прокуратуре Российской Федерации" от 17. ноября 1995 г.2 органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления обязаны предоставлять прокурорам и следователям, назначенным на должность, а также нуждающимся в улучшении жилищных условий благоустроенное жилое помещение в Первоочередном порядке, но не позднее шести месяцев, независимо от срока их проживания в данном населенном пункте3. В первоочередном порядке предоставляются жилые помещения гражданам, которые больны заразными формами туберкулеза4'5.

В Законе не предусматриваются преимущества, какой-либо из перечисленных выше категорий первоочередников. Все они имеют одинаковое право на первоочередное получение жилья, если иное не предусмотрено законом или нормативным правовым актом.

Граждане, имеющие право на первоочередное получение жилых помещений, могут реализовать это право и повторно, если сохранилось основание для такой жилищной льготы и если лицо не ухудшило преднамеренно свои жилищные условия.

Право на первоочередное получение жилья имеет сугубо личный характер; оно не может быть передано другому лицу, например родственнику, не наделенному таким правом. Споры о признании за лицом права на первоочередное получение жилого помещения подведомственны судам.

' См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1991. № 16. Ст. 503.

2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. 47 Ст. 4472.

3 См.: Там же.

4 См.: Постановление Совета Министров РСФСР "О мероприятиях по

дальнейшему снижению заболеваемости туберкулезом" от 7 октября 1960 г № 1541. J f •' f

0 См. об этом более подробно' Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство М., 1996. С. 36—38.


103

2. Случаи и основания предоставления жилых помещений вне очереди

В ст. 37-ЖК РСФСР говорится о предоставлении жилого помещения вне очереди гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания. Кроме случаев стихийного бедствия, вне очереди жилое помещение предоставляется также гражданам:

по окончании пребывания в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, откуда они выбыли в детское учреждение, к родственникам,, опекунам или попечителям;

в других случаях, предусмотренных законодательством РФ'. Так, законодательством РФ вне очереди (но не позднее трех месяцев со дня обращения) обязаны предоставить жилые помещения реабилитированным гражданам.

При организации семейного детского дома лицам, назначенным родителями-воспитателями для совместного проживания с переданными им на воспитание детьми, предоставляется вне очереди индивидуальный жилой дом либо многокомнатная квартира. Дети-инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, являющиеся сиротами или оставшиеся без попечения родителей, по достижении 18 лет подлежат обеспечению жилыми-поме-щениями вне очереди органами местного самоуправления по месту нахождения данных учреждений либо по месту их прежнего жительства по их выбору, если индивидуальная программа реабилитации инвалида предусматривает возможность осуществлять самообслуживание и вести самостоятельный образ жизни (п. 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. № 901).

Жилищным законодательством предусмотрена возможность внеочередного предоставления жилого помещения от-

1 В опубликованном в печати проекте ЖК РФ имеется норма (ч. 2 ст. 25), предусматривающая, что "вне очереди жилое помещение предоставляется гражданам, жилое помещение которых в результате стихийного бедствия стало непригодным-для жилья, а также в других исключительных случаях, предусмотренных законодательством". Указание в проекте ЖК РФ на исключительный характер обстоятельств, влекущих внеочередное предоставление жилого помещения, имеет важное значение в качестве ориентира того, когда возможно предоставление гражданам жилых помещений вне очереди. Однако было бы немаловажным перечисление в Кодексе наиболее типичных таких случаев


104

дельным категориям граждан, в том числе судьям всех судов Российской Федерации.

Народный судья одного из народных судов Чувашской Республики обратился в суд с иском к администрации города о предоставлении жилого помещения на семью из трех человек, сославшись на то, что нуждается в улучшении жилищных условий и в соответствии со ст. 14 Закона РФ "О статусе судей в Российской Федерации" от 26 июня 1992 г. имеет право на внеочередное получение жилого помещения в виде отдельной квартиры с учетом права на дополнительную жилую площадь. Однако администрация города предложила народному судье двухкомнатную квартиру без учета его права на дополнительную площадь. С таким предложением ответчика народный судья не согласился и просил суд обязать администрацию города предоставить ему квартиру в соответствии с требованиями названного Закона.

Решением Верховного Суда Чувашской Республики иск был удовлетворен. Суд обязал ответчика предоставить истцу на семью из трех человек благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР) с учетом его права на дополнительную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ это решение суда отменила и дело направила на новое рассмотрение. Первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ поставил вопрос об отмене определения кассационной инстанции и оставлении без изменения решения суда первой инстанции.

Президиум Верховного Суда РФ 3 марта 1993 г. протест удовлетворил, указав следующее.

При рассмотрении спора суд установил, что истец проживает с семьей в коммунальной квартире и поставлен на учет как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий. Со дня постановки на учет истек шестимесячный срок, и поэтому в силу ст. 19 Закона о статусе судей в Российской Федерации у истца возникло право на внеочередное получение квартиры с учетом права на дополнительную жилую площадь. Жилищным законодательством предусмотрена возможность внеочередного предоставления жилого помещения отдельным категориям граждан по основаниям, названным в ст. 37 ЖК РСФСР, в том числе в случаях, определенных специальным законодательством. Поэтому доводы ответчика о том, что внеочередное, пре-


105

доставление истцу жилого помещения нарушит права граждан, нуждающихся в первоочередном получении жилых помещений, необоснованны...

В п. 3 ст. 19 Закона определен внеочередной порядок обеспечения судей жилыми помещениями с учетом права на дополнительную площадь. Эта норма подлежит реализации с учетом норм ЖК РСФСР.

Поэтому суд правомерно рассмотрел спор на основании ст. 19 Закона и признал право судьи, нуждающегося в улучшении жилищных условий, на получение жилого помещения, соответствующего требованиям ст. 40 ЖК РСФСР, с учетом права на дополнительную площадь1.

Согласно действующему Закону о милиции участковым инспекторам милиции площадь в виде отдельной квартиры или дома предоставляется не позднее шести месяцев со дня вступления в должность2. . k

Минаев обратился в суд с иском к администрации 06-нинска о предоставлении жилого помещения, сославшись на то, что как работник ГОВД участковый инспектор имеет право на получение квартиры в течение шести месяцев со дня вступления в должность. Суд своим решением ^обязал администрацию города предоставить истцу двухкомнатную квартиру на семью из трех человек с учетом норм жилой площади.

В кассационной жалобе ответчик просил решение суда отменить. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 22 сентября 1992 г. решение суда оставила без изменения, указав следующее.

Согласно ст. 30 Закона о милиции от 19 апреля 1991 г. лицам, принятым на службу в милицию, жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома по установленным законодательством нормам предоставляется местными Советами народных депутатов, соответствующими министерствами, ведомствами, предприятиями, учреждениями и организациями в первоочередном порядке, а участковым инспекторам милиции не позднее шести месяцев с момента вступления в должность.

Как установлено судом, истец работает в ГОВД участковым инспектором, нуждается в улучшении жилищных условий, и поэтому суд обоснованно признал, что он име-

1 См.: Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 1993 г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1992. № 12 С. 4.

2 Определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации. 1993 № 5. С. 4.


106

ет право на получение отдельной квартиры по установленным нормам. Судом было учтено, что ст^ 30 Закона о милиции является специальной нормой, определяющей основания и порядок предоставления квартир участковым инспекторам.

Поэтому доводы кассационной жалобы о том, что судом нарушен порядок распределения квартир работникам милиции, неосновательны1.

3. Органы, предоставляющие жилые помещения

Жилые помещения социального использования предоставляются, как правило, только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в получении жилых помещений.

Предоставление жилых помещений социального использования должно производиться в строгом соответствии с. действующим законодательством, в обстановке широкой гласности и коллегиальности при обсуждении и принятии решений. Руководители местной администрации, предприятий, учреждений, организаций несут персональную ответственность за состояние учета граждан, нуждающихся в жилье, и правильность распределения жилой площади.

Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой из депутатов, представителей общественных организаций, трудовых коллективов. Общественная комиссия по жилищным вопросам проверяет жилищные условия граждан, состоящих на учете, а также рассматривает соответствующие ходатайства администрации (и профсоюзного комитета) предприятия, учреждения или организации, не имеющих своего жилищного фонда, и подготавливает предложения.

На основании решения гражданину выдается ордер на жилое помещение.

В домах ведомственного жилищного фонда жилые помещения предоставляются гражданам по совместному решению администрации и профсоюзного комитета предприятия, ' учреждения, организации, утвержденному районной, город-^ ской (районной в городе) администрацией (см. ст. 43 ЖК РСФСР).

1 См.: Практика Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за 1992—1994 гг. С. 349—350.


107

Местная администрация города, района непосредственно не занимается предоставлением жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда. Она осуществляет контроль за тем, кому предоставляются эти жилые помещения администрацией и профсоюзным комитетом соответствующего предприятия, учреждения, организации. После установления правильности решения указанных органов о предоставлении жилых помещений местная администрация утверждает это решение. В случае несогласия с решением администрации и профсоюзного комитета предприятия (учреждения, организации) о предоставлении жилой площа-' ди работнику (допущено существенное нарушение правил учета граждан, нуждающихся в жилье, и распределения жилой •Площади, и т. д.) это решение с замечаниями возвращается соответствующему предприятию (учреждению, организации).

При этом местная администрация не вправе самостоятельно включать в представленные списки других граждан либо исключать кого-либо. Несколько иной порядок предоставления жилых помещений установлен для домов, возведенных за счет самого предприятия. В этих случаях жилая площадь подлежит заселению в особом порядке по совместному решению администрации и профсоюзного комитета предприятия с последующим сообщением местной администрации о предоставлении жилых помещений. Это положение закреплено в ст. 43 ЖК РСФСР. В домах ведомственного жилищного фонда жилые помещения предоставляются гражданам по совместному решению администрации и профсоюзного комитета предприятия с последующим сообщением местной администрации о предоставлении жилых помещений для заселения1.

Перед предоставлением жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда жилищно-бытовая комиссия предприятия (учреждения, организации) проверяет жилищные условия каждого очередника и вносит предложения администрации предприятия, учреждения, организации и профсоюзному комитету. Разногласия, возникшие между администрацией предприятия, учреждения, организации и профсоюзным комитетом по вопросам предоставления жилых помещений, рассматриваются вышестоящей организацией, в ведении которой находится данная организация, и вышестоящим профсоюзным органом2.

1 См.: Постановление Совета Министров СССР "О порядке заселения жилой площади,, построенной за счет средств предприятий и организаций" от 26 октября 1966 г. 842//Собрание постановлений СССР. 1966. № 23. Ст. 207. 2 См.: П. 38 Примерных правил, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335.


108

На предприятиях, в учреждениях, организациях, созданных как частные собственники, жилые помещения предоставляются по решению уполномоченных на то органов управления этих организаций. В кооперативах и других общественных организациях, являющихся владельцами (соб- ственниками) жилищного фонда, функции по предоставлению жилых помещений выполняют коллективные органы управления этих организаций: общие собрания, правления, советы и др.

На'органы местной администрации возлагается осуществление контроля за правильным применением законодательства при распределении жилой площади в домах указанных организаций. Правила учета граждан, нуждающихся в получении жилых помещений, и предоставления жилых помещений социального использования утверждаются:

1) органом государственной власти субъекта Российской Федерации для государственного жилищного фонда (на основании Примерных правил, утвержденных Правительством Российской Федерации);

2) органом местного самоуправления для муниципального жилищного фонда.

§ 5. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым при улучшении жилищных условий граждан

В жилищных законах установлены требования, предъявляемые к жилым помещениям социального использования.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР).

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жиз-^ недеятельность человека (обеспечение отдыха, сна, организации питания, общения и т. п.). Жилище должно соответствовать физиологическим потребностям человека. Оно должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроводимостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении.

В наибольшей степени этому отвечает отдельная благоустроенная квартира. В настоящее время практически вся


109

жилая площадь новых домов заселяется по принципу "отдельная квартира на семью" и лишь незначительная часть освобождающейся в существующем жилищном фонде площади путем покомнатного заселения.

Предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная (душевая) комната, подсобные помещения, встроенное оборудование квартир и.т. д. В нашей стране жилищный фонд городов характеризуется высоким уровнем благоустройства: 89% квартир обеспечено водопроводом, 87 % — канализацией, 86 % — центральным отоплением, 79 % снабжается газом. Вместе с тем уровень благоустройства в разных населенных пунктах и местностях неодинаков: в крупных городах он выше, чем в средних и малых. Уровень благоустройства жилых домов на селе пока значительно ниже, чем в городах. Исходя из этого ст. 40 ЖК РСФСР вопрос о благоустроенности предоставляемого жилого помещения связывает с конкретными условиями данного населенного пункта.

Хотя в ст. 40 не содержится требования о предоставлении жилого помещения в черте данного населенного пункта, такой вывод можно сделать из ее содержания. Возможны, однако, случаи предоставления жилого помещения с согласия лица, которому оно предоставляется, и за пределами данного населенного пункта. Во всех случаях жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. При предоставлении жилщх помещений должны учитываться интересы граждан, которым они предоставляются. Так, при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое ^ помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 41 ЖК РСФСР). Например, не допускается заселение освободившихся жилых помещений в аварийных и ветхих домах, бараках, подвалах и в других не приспособленных для жилья строениях, а также в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту либо переводу в нежилые.

Жилищная практика многих регионов исходит из того, что инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями жилые помещения предоставляются с учетом пожеланий на нижних этажах или в домах, имеющих лифт. При определении размера предоставляемого жилого помещения учитывается наличие в се-


110

мье женщины, имеющей беременность. При предоставлении жилого помещения инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, учитываются рекомендации индивидуальной про-граммы реабилитации инвалида, состояние его здоровья, а также другие обстоятельства (приближение к лечебно-профилактическому учреждению, месту жительства родных, - близких и т. п.)1.

Инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, занимаемые ими жилые помещения могут быть заменены на другие равноценные жилые помещения в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида (переселение с верхних этажей домов на нижние, приближение к мес--ту жительства родных, близких и т. п.)2.

§ 6. Норма жилой площади

1. Жилые помещения предоставляются гражданам "в пределах нормы жилой площади" (ст. 38 ЖК РСФСР), за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не менее размеров, устанавливаемых в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации (см. ч. 2 ст. 40 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 38 ЖК РСФСР "норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека".

Норма жилой Площади, о которой говорится в ст. 38 ЖК РСФСР, имеет хотя и не универсальное, но весьма широкое значение. Закрепление этой нормы в законе придает ей характер общего правила. В настоящее время норма жилой площади имеет юридическое значение, например, при ис-^ числении платы за- жилое помещение (ст. 55 ЖК РСФСР);

при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого;

при предоставлении нанимателю жилого" помещения в связи с капитальным ремонтом жилого дома (ст. 82 ЖК РСФСР);

при выселении нанимателя с предоставлением другого жилого помещения. Кроме того, норма жилой площади учитывается также при регистрации временных жильцов и поднанимателей, при предоставлении квартир собственникам сносимых жилых домов и в некоторых других случаях.

' См.: П. 7 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. № 901. 2 См.: Там же. П. 2.


Ill

Необходимо сказать, что редакция ст. 38 ЖК РСФСР недостаточно четкая, поэтому на практике вызывает различные вопросы.

2. Законом "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 11) вносятся коррективы в понятие нормы жилой площади, а именно: вводится новое понятие "социальная норма площади жилья". Социальная норма площади жилья это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компед-саций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Закона).

Социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда со-. циального использования и других факторов.

В принятых субъектами Российской Федерации нормативных актах, посвященных социальной норме площади жилья, устанавливается, как правило, размер не жилой (как это сделано ЖК РСФСР), а полезной, т. е. общей площади жилого помещения на одного человека (10—20 кв. м).

Статья 39-ЖК РСФСР закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь. Отдельным категориям граждан сверх нормы жилой площади предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым 'эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади может быть увеличен. '

Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством.

В настоящее время по вопросу о праве на дополнительную жилую площадь действует большое число законодательных и нормативно-правовых актов, многие из которых при-' няты еще в 20—30-х гг. В их числе постановление ВЦИК и СНК РСФСР "О праве пользования дополнительной жилой площадью" от 28 февраля 1930 г.

Согласно этим актам правом на дополнительную жилую площадь пользуются лица, страдающие болезнями, содержащимися в особых перечнях; работники государственных 'учреждений, предприятий, общественных организаций, за-


112

нимающие ответственные должности, связанные с постоянной работой на дому; военнослужащие в звании полковника или выше; лица, награжденные орденами Славы и Трудовой Славы трех степеней; научные работники, имеющие ученую степень или ученое звание (профессора или доцента); творческие работники и некоторые другие категории граждан.

До последнего времени в связи с известными жилищными трудностями и недостатком жилой площади право на дополнительную жилую площадь на практике обычно понималось как право пользования имеющейся и фактически используемой жилой площадью. Этому способствовало также то, что в нормативных актах не было четко сформулированного положения о праве гражданина на получение дополнительной жилой площади. Теперь ст. 39 ЖК РСФСР прямо говорит о предоставлении дополнительной жилой площади сверх нормы.

Надо понимать, что по мере расширения жилищного фонда социального использования будут создаваться и условия для более полной реализации закрепленного в ст. 39 права на дополнительную жилую площадь.

§ 7. Заселение освободившихся в квартире жилых помещений

В особом порядке предоставляются гражданам жилые помещения, которые освободились в квартирах, состоящих из нескольких комнат и занимаемых несколькими нанимателями, в домах государственного и общественного жилищных фондов.

Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

При отсутствии в квартире граждан, указанньГх в ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР, освободившееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды (коммерческого найма) или купли-продажи.


113

" При согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке (ст. 16 Закона "Об основах жилищной политики").

Статья 46 не применяется в случаях освобождения жилых помещений, расположенных в домах ЖК и ЖСК, в домах индивидуального жилищного фонда, а также в служебных жилых помещениях, общежитиях и других специализированных домах. Не может быть передано в порядке ст. 46 и неизолированное жилое помещение по отдельному договору найма: такая комната должна быть передана только в пользование оставшемуся в квартире нанимателю.

Под освободившимся жилым помещением в судебной практике понимается жилое помещение, которое освободилось в связи с предоставлением его нанимателю другого жилого помещения в порядке, установленном ст. 28—37 ЖК РСФСР, выездом на постоянное жительство в другое место (например, в связи с вселением в другое жилое помещение либо переездом в другую местность), признанием нанимателя утратившим право на жилое помещение, прекращением договора найма в связи со смертью нанимателя и в других подобных случаях.

Отсутствие нанимателя жилого помещения, расположенного в квартире, где проживают другие наниматели, и членов его семьи свыше сроков, в течение которых за ними со-

- храняется жилое помещение, само по себе не дает оснований считать помещение освободившимся и не предоставляет другим нанимателям права требовать передачи им этого помещения.

В таких случаях граждане, проживающие в квартире, могут лишь обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю, владельцу жилой площади или прокурору, от которых и зависит решение вопроса о предъявлении в суде иска о признании отсутствующих утратившими право на жилое помещение. Только в случае удовлетворения судом иска граждане, проживающие в квартире, могут требовать

' предоставления им жилого помещения, право на которое признано у отсутствовавших утраченным.

К проживающим в той же квартире, в которой освободилось изолированное жилое помещение, гражданам, имеющим право на получение помещения, относятся наниматели дру-


114

гих жилых помещений в той же квартире и лица, которые по закону обладают равными с ними правами.

Пленум Верховного Суда РСФСР1 разъяснил, что иск нанимателя о предоставлении ему освободившегося в квартире, где он проживает, изолированного жилого помещения может быть удовлетворен при условии, что размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 ЖК РСФСР (12 кв. м на одного человека), кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение незначительно.

§ 8. Заселение жилищного фонда. Ордер на жилое помещение

Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма является-ордер на жилое помещение, для заселения жилого помещения при коммерческом найме договор аренды (коммерческого найма), для собственника документ, удостоверяющий право собственности (см. ст. 21 Закона об основах федеральной жилищной политики). Рассмотрим вопрос об ордере как основании для занятия жилого помещения. Ордер на жилое помещение выдается в качестве правового основания для вселения в жилое помещение по договору найма (см. ст. 13 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Согласно ст. 672 ГК РФ "в государственном и муниципальном жилищном фонде жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения... Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на^условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством".

Таким образом, применительно к жилищным отношениям в сфере социального найма ордер на жилое помещение и. договор социального найма жилого помещения находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии. Порядок выдачи ордера определяется в ЖК РСФСР (ст. 47). На основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда соответствующий орган местной администрации

' См: П. 5 постановления "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26 декабря 1984 г. № 5.


115

выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой особый административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение, приказ жи-лищно-гэксплуатационной организации предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер, и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере. Признание за ордером значения основания для вселения в предоставленное жилое помещение было связано с тем, что раньше встречались нередко случаи предоставления жилых помещений на основании разного рода других . документов (обязательств по трудовому соглашению, решений комитетов профсоюзов, резолюции руководителя предприятия, учреждения и организации и т. п.); что зачастую приводило к случаям незаконного распоряжения жильем, к многочисленным спорам по поводу правильности распределения и предоставления жилых помещений.

Ордер является документом, на основании которого заключается договор найма жилого помещения. Вселение в жилое помещение без ордера является незаконным, а договор найма признается судом недействительным1. Не следует смешивать основания для вселения в жилое помещение и пользования данным помещением. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РСФСР).

Вместе с тем в свете положений ст. 672 ГК РФ о том, что теперь не только пользование, но и предоставление жилых помещений гражданам должно производиться по договору социального найма, соответственно должны быть внесены коррективы в порядок заключения договора найма, который должен заключаться на основании выданного гражданину ордера до его вселения в жилое помещение (либо одновременно с выдачей ордера). Сейчас договор найма жилого помещения обычно заключается значительно позже того, как гражданин вселился в жилое помещение, а часто вообще не заключается.

Согласно ордеру жилищно-эксплуатационная организация должна предоставить его держателю жилое помещение, ордером определяются субъектный состав жилищных пра-

' См., например: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г.


116

воотношений и предмет договора найма жилого помещения. В свою очередь в договоре найма жилого помещения, в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения и ордером, кроме указания- на участников жилищного отношения (наймодатель, наниматель и члены его се-' мьи), предмет (объект) договора найма, также устанавливаются права и обязанности сторон, другие условия договора найма.

Лицо, получившее ордер, в течение установленного сро«-ка должно сдать его в соответствующую жилищно-эксплуа-тационную организацию для заключения договора социального найма "жилого помещения и лишь после этого вселиться в предоставленное жилое помещение.

Жилищные органы, ведающие выдачей ордеров, могут приостановить их выдачу в случаях, когда граждане сдают освобождаемую ими жилую площадь в неисправном состоянии; когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении местной администрации о предоставлении жилого помещения; когда выявляются обстоятельства, которые ранее не были известны и могли повлиять на решение вопроса о предоставлении помещения другому лицу. О приостановлении выдачи ордера в этих случаях орган, ведающий выдачей ордера, сообщает местной администрации.

Гражданин,' на имя которого выписан ордер, при его получении должен представить согласие всех совершеннолетних членов семьи на вселение в предоставленное жилое помещение, а также письменное обязательство о сдаче наймо-дателю. не позднее месячного срока в исправном техническом состоянии освобождаемой жилой площади при выезде всех проживающих.

Статья 48 ЖК РСФСР устанавливает основания и порядок признания ордера на жилое помещение недействительным. Ордер может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. ЖК РСФСР (ст. 100) установил последствия признания ордера недействительным. При неправомерных действиях получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого поме-


117

щения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.

Согласно закону (ч. 2 ст. 48 ЖК РСФСР) требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи.

Б. Заключение договора социального найма. Пользование жилыми помещениями социального назначения

§ 9. Порядок заключения договора социального найма

Согласно новому ГК РФ (ст. 672) в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между най-модателем жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст. 51 ЖК РСФСР). Вопрос о соответствии ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по нему были высказаны разные мнения.

Так, широкое распространение получила точка зрения, сторонники которой считают, что право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава, элементами которого являются: административные акты (решение местной администрации о предоставлении жилого


118

помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения'.

Было высказано мнение, что "жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т. д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора"2.

Высказано также мнение, что на основании названных выше юридических факторов (ордера, договора найма и др.) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных правоотношений3.

Ордер представляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения органа местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое Помещение социального использования.

Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жи-лищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуа-тационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение.

Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).

Можно согласиться с профессором С. М. Корнеевым в том, что ордер является порождением жилищной нужды и что он будет использоваться лишь при предоставлении жи-

' См., например: Толстой Ю. К. Советское жилищное право. Л., 1967. С. 22, 27; Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 61; Петрищева Г.И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда//Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С.89.

2 Корявее С. М. Пользование жилыми помещениями//Гражданское право Т. 2. С. 163.

3 См.: Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда//Вестник МГУ. Сер. П. Право. 1986. №-6.


119

лья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.

Согласно ст. 51 ЖК РСФСР предметом (объектом) договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Предметом договора найма не может быть помещение (строение), не являющееся жилым.

§ 10. Права и обязанности членов семьи нанимателя-

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон но пользованию жилыми помещениями. Договор найма жилого помещения, как уже отмечалось, заключается с нанимателем гражданином, на имя которого выдан .ордер. Наравне с нанимателем члены его семьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В ЖК РСФСР не содержится определение понятий "семья'^ "член семьи" собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются "члены семьи собственника", содержится прямая отсылка к ст. 53 ЖК РСФСР: называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.

В литературе указывается обычно, что семья это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры'.

' См, например: Брокер Д. Л. и ор. Указ. соч. С. 172.

5*


120

В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи'.

В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

В жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права (например, право семей погибших или пропавших без вести воинов на первоочередное получение жилого помещения, право на вселение в занимаемое жилое помещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, солидарная имущественная ответственность совершеннолетних членов- семьи по обязательствам, вытекающим из договора найма). Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя или собственника в качестве ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи.

Семья выступает как особый коллектив, особая социальная общность, носитель коллективных прав и обязанностей ее членов. Это проявляется, во-первых, через полномочия, осуществляемые нанимателем в интересах семьи в качестве ее представителя; во-вторых, через действия, совершаемые всеми членами семьи (например, дача согласия членов семьи на вселение других граждан в качестве членов семьи);

в-третьих, через действия, совершаемые только совершеннолетними членами семьи. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед другой сторонойнаймодателем.

Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя. Например, на служебные жилые помещения ордер выдается нанимателю, являющемуся рабочим или служащим данного предприятия, учреждения, организации, и прекращение им трудовых отношений с организацией может повлечь за собой выселение не только его, но и членов семьи из жилого помещения с предоставлением или

' См., например: Свердлов Г. М Советское семейное право. М., 1958 С. 17


121

без предоставления другого жилого помещений. Права членов семьи, проживающих в общежитиях, также производны от прав нанимателя жилого помещения. Только наниматель имеет право требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера -взамен занимаемого. В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т. д. В ЖК РСФСР не дается понятия членов семьи. Вместе с тем можно отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно проживающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется Жилищным кодексом.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР). Таким образом, законом различаются три категории членов семьи. Во-первых, это супруг нанимателя, его дети и родители, которые независимо от их возраста и трудоспособности бесспорно являются членами семьи нанимателя. Для признания их членами семьи юридическое значение имеет лишь факт совместного проживания с нанимателем. Во-вторых, членами семьи могут быть признаны и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах райисполкома к Е. Бурдину о выселении его из двухкомнатной квартиры. Прокурор указал, что нанимателем данной квартиры являлась бабушка ответчика Т. Баженова, умершая 29 апреля 1990 г.; после ее смерти квартира оказалась занятой Е. Бурдиным, который был неза-


122

конно в нее прописан, поскольку с бабушкой никогда не проживал и членом ее семьи не являлся.

В период рассмотрения дела Е. Бурдин вступил в брак. Его жена Н. Бурдина также была привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Народный суд требование прокурора удовлетворил, и Бурдины подлежали выселению без предоставления другого жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда решение оставила без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав в определении следующее.

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. При этом они приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

В своих объяснениях ответчик Бурдин утверждал, что после смерти деда он стал проживать с бабушкой в ее квартире одной семьей, при этом бабушка неоднократно ставила вопрос о его прописке, но ей в этом было незаконно отказано. Тем не менее квартплату она вносила с учетом его проживания.

О постоянном проживании Е. Бурдина в спорной квартире показали и свидетели.

Цуцыгина Т. обратилась в суд с иском к Цуцыгиной А. и Цуцыгину В. о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права пользования жилплощадью в квартире, наниматель которой Цуцыгина А.

Цуцыгина Т. состояла в браке с Цуцыгиным В., у них родился сын. Еще до рождения ребенка она с согласия Цуцыгина В. и его матери Цуцыгиной А. переехала жить в их квартиру, перевезла туда свое имущество, с ответчиком вела общее хозяйство, ребенок проживал там со дня своего рождения. Затем отношения с мужем Цуцыгиным В. испортились, он потребовал ее ухода из квартиры.


123

Решением народного суда иск Цуцыгиной Т. удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда, указав следующее. - '

Разрешая спор, народный суд исходил из того, что Цуцыгина Т. u'ee ребенок приобрели право на жилую площадь в квартире ответчика в силу ст. 53 ЖК РСФСР, поскольку относились к членам семьи нанимателя, фактически там проживали, Цуцыгина Т. вела с ответчиком совместное хозяйство.

Однако этот вывод сделан по неполно выясненным обстоятельствам дела'-без учета норм материального права, в нарушение ст. 14 и 50 ГПК РСФСР.

Оспаривая обоснованность предъявленных истицей требований, ответчица указала на то, что она разрешила Цуцыгиной Т. временно проживать в ее квартире до рож- дения ребенка, поскольку квартира истицы, была сырой и холодной, а после рождения ребенка требовалась помощь в уходе за ним. Ответчица утверждала, что не имела намерения прописать истицу в свою квартиру, поскольку та уже была обеспечена жилой площадью.

С учетом правил, содержащихся в ст. 54 ЖК РСФСР, суду следовало выяснить, соблюден ли установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, о котором возник спор, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением, на вселение Цуцыгиной Т., какое состоялось соглашение между истицей и ответчиками при вселении последней'.

По другому делу было установлено, что гр. В. хотя и была прописана в порядке исключения в жилое помещение, которое до смерти занимал гр. А., но членом семьи нанимателя А. не была, совместно с последним не проживала, общего хозяйства с ниА не вела. Народный суд удовлетворил иск прокурора о выселении гр. В., поскольку пришел к выводу, что ответчица не приобрела права на жилое помещение2.

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР вселение других граждан нанимателем в занимаемое им жилое помещение производится "в установленном законом порядке".

См: Определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 3 февраля 1994 г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.1994 № 8 С. 3. 2 Там же.


124

Пленум Верховного Суда СССР указал, что "под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилое помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано"1.

В результате применения на практике ст. 54 ЖК РСФСР сложилось положение, при котором возникновение жилищ-но-правовых отношений ставилось в прямую зависимость от наличия или отсутствия прописки, каковая является элементом иных административно-правовых отношений; при оценке доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель признавал то или иное лицо членом своей семьи, многие суды решающее значение придают именно факту прописки, хотя;

как известно, органы милиции не наделены никакими правами по закреплению права на жилое помещение и признанию того или иного лица членом семьи нанимателя.

Однако после принятия новой Конституции РФ и Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. указанное выше положение ст. 54 ЖК РСФСР вступило в противоречие со ст. 27. Конституции РФ и указанным Законом.

Вопрос о соответствии приведенного выше положения ст. 54 ЖК РСФСР Конституции РФ был предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ по жалобе гр. Ситаловой Л. Н. в 1995 г.

По делу было установлено, что Л. Н. Ситалова в течение пяти лет находилась в фактических брачных отношениях с гражданином В. Н. Кадеркиным и проживала в его квартире, оставаясь прописанной в другом жилом помещении вместе с дочерью и зятем. После смерти родителей В. Н. Кадеркина она поставила вопрос о прописке в его квартире, на что согласия не получила. В жалобе Л.Н. Ситаловой был поставлен вопрос о нарушении ее конституционного права на жилище законом, примененным в ее деле (ст. 54 ЖК РСФСР).

В постановлении Конституционного Суда РФ по данному делу говорится, что предметом рассмотрения по данной жалобе не являются нормативные акты о прописке.

1 Пункт постановления Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. 2//Бюллетень Верховного Суда СССР, 1983. № 9. С. 1.


125

Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 11 октября 1991 г. они признаны недействующими и как таковые не подлежат обжалованию'.

Далее в постановлении указывается: "Законодатель, осуществляя регулирование этого конституционного права (права на жилище. П. С.), обязан следовать требованию ст. 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации о недопустимости умаления законами прав и свобод человека и гражданина". Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. "Противоречива, говорится далее в постановлении Конституционного Суда РФ, и судебная практика применения части первой статьи 54 Жилищного -кодекса РСФСР. При юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному, что влечет для граждан неодинаковые правовые последствия".

Возможность произвольного применения закона является нарушением провозглашенного Конституцией Российской Федерации равенства всех перед законом и судом (статья 19, часть 1).

«...Из Конституции Российской Федерации^ Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (статья 3 Закона), в том числе права на жилище.

Таким образом, положение части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР как в его буквальном истолковании, так и в том смысле, который ему придается сло-

\ заключением Комитета конституционного надзора СССР от 26 октября 1990 г. было признано, что положения о прописке ограничивают право граждан на свободу передвижения и свободу выбора местожительства и должны быть устранены из законодательства путем его пересмотра с целью замены разрещительного порядка прописки регистрационным. В Заключении О разрешительном порядке прописки граждан" от 11. октября 1991 г Комитет конституционного надзора СССР признал нормативные^травовые акты о прописке в части, ограничивающей права граждан, неконституционными (см.: Российская газета. 1991. 15 тал.).


126

жившейся правоприменительной практикой, приводит к нарушению статей 18, 19 (часть 1), также основных прав и свобод граждан, предусмотренных статьями 27 (часть 1), , 40 (часть 1), и не согласуется с основаниями и условиями их ограничения, закрепленными в статье 55 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации. Вместе с тем часть вторая статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР, определяя условия приобретения равных прав на пользование жилым помещением, не противоречит указанным конституционным нормам^1.

Тем самым, закон связывает жилищные права и обязанности только с фактом совместного проживания членов семьи, ведения ими общего хозяйства, но отнюдь не с пропиской (или регистрацией), которая в жилищном законодательстве как категория вообще не фигурирует. Правовые последствия прописки (регистрации) и фактов, являющихся основанием возникновения права на жилое помещение, различны.

§ 11. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Бронирование жилого помещения

1. Закон предусматривает общие основания сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражданами.

Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Поэтому наниматель и членЫ его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением для постоянного проживания.

- В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение со дня выезда.

В случаях временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.

Вопросы сохранения жилой площади за .временно отсутствующими регламентируются ст. 60—66 ЖК РСФСР. Нормы этих статей должны применяться с учетом 'положений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г.

'^См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1995. № 2—3. С. 32; Российская газета. 1995. 5 мая.


127

Закон (ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР) предусматривает, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. По истечении этого срока, они могут быть признаны в судебном порядке утратившими право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР).

Следует, однако, отметить, что норма ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. была признана не соответствующей Конституции РФ и противоречащей провозглашенному ст. 27 Конституции РФ праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которое не ограничено какими-либо сроками.

Конституционный Суд РФ признал, что временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием лишения их права пользования жилым помещением. Ограничения права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц1.

Наниматель или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате им права на жилое помещение по другому основанию. Сам отсутствующий для защиты своего права также может предъявить иск к лицам, препятствующим ему в проживании в жилом помещении, об устранении препятствий в пользовании им жилым помещением. В случаях временного отсутствия всех членов семьи или нанимателя (одного из членов семьи) временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма (ст. 66 ЖК РСФСР).

Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами в случаях:

1) призыва на военную службу в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая

' См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1995.

J\o д-.у (^_ Об. '


128

времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);

2) временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;

3) помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям) в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов (попечителей), если в жилом помещении, из которого выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилом помещении, из которого выбыли дети, не остались проживать члены их семьи и помещение предоставлено другим гражданам или, вселение в это помещение невозможно по иным причинам, то по окончании срока пребывания детей в государственном " детском учреждении, а также по достижении совершеннолетия детей, возвратившихся от родственников или опекунов (попечителей), они обеспечиваются жилой площадью органами местной администрации;

4) выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

5) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении в течение всего времени пребывания в нем;

6) помещения в лечебно-трудовой профилакторий в течение всего времени нахождения в нем1;

7) заключения под стражу в течение всего времени нахождения под следствием или судом;

Q) осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке до приведения приговора в исполнение.

Законодательством устанавливаются также другие условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок.

В указанных выше случаях жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими в течение шести месяцев со дня окончания срока, указанного в соответствующем пункте. ,, В случаях временного отсутствия право на пользование жилым помещением должно сохраняться за нанимателем и

' П 6 фактически утратил силу в связи с упразднением лечебно-трудовых профилакториев


129

членами его семьи при условии, что наниматель и члены его семьи добросовестно выполняют свои обязанности по договору найма, не злоупотребляют своими жилищными правами и не нарушают жилищные права других граждан.

Некоторые из указанных выше пунктов ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в настоящее время фактически не применяются в связи с изменением общественно-политической обстановки. Например, не подлежит применению п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР ввиду признания его не соответствующим Конституции РФ(см. ниже, стр. 134).

В п. 1. ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится о сохранении жилых помещений за гражданами, находящимися на военной службе. В Законе РФ "О статусе военнослужащих"1 от 22 января 1993 г. были определены понятия военнослужащих, поступивших на военную службу по контракту и по призыву В ч. 4 названного Закона определено, что офицеры, проходящие военную службу по призыву, по своему правовому положению приравниваются к офицерам, проходящим военную службу по контрактам. Согласно ст. 15 Закона военнослужащим на первые пять лет военной службы предоставь ляются служебные жилые помещения или общежития.

В течение этого срока за ними и членами их семей сохраняется право на жилые помещения, занимаемые до поступления на военную службу. При продолжении военной службы свыше этих сроков им предоставляются жилые помещения на общих основаниях. Граждане, уволенные с военной службы по'достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более, и члены их семей обеспечиваются органами местного самоуправления жилыми, помещениями по установленным нормам не позднее чем в трехмесячный срок со дня подачи заявления для включения в список нуждающихся в улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства. Документы о сдаче жилых помещений и выписке с прежнего места жительства указанными гражданами и членами их семей предоставляются при получении постоянной жилой площади.

В п. 2 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится о "сохранении жилых помещений за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, в связи с команди-

' См Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 1993 № б Ст 188


130

ррвкой или обучением". Наниматель или члены его семьи могут временно выехать в другую местность в связи с заключением трудового договора (контракта), который по закону (ст. 17 КЗоТ РФ) м<?жет быть заключен на неопределенный срок либо на определенный срок не более пяти лет, либо на время выполнения определенной работы. Срочный трудовой договор (контракт) заключается в случаях, когда трудовые отношения не могут быть установлены на неопределенный срок с учетом характера предстоящей работы или условий ее выполнения или интересов работника, а также в случаях, непосредственно предусмотренных законом.

За нанимателем и членами его семьи жилое помещение сохраняется в случаях выезда в командировки, на время выполнения государственных и общественных обязанностей, связанного с временным отсутствием в жилом помещении (например, выезда в суд, органы дознания, следствия и прокуратуры другого города для участия в качестве свидетеля, народного и присяжного заседателя, эксперта и т. д.), а также в связи с обучением и др.

В случаях, указанных в ст. 63 ЖК РСФСР, наниматель и члены его семьи могут оформить бронирование жилого помещения на период временного отсутствия.

В п. 3 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР предусматриваются случаи сохранения жилых помещений за детьми, помещенными на воспитание в детские учреждения, к родственникам, опекунам или попечителям.

Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 123) дети, оставшиеся без попечения родителей, подлежат передаче на воспитание в семью [на усыновление (удочерение), под опеку (попечительство) или в приемную семью], а при отсутствии такой возможности в учреждения для детей-сирот или Детей, оставшихся без попечения родителей, всех типов (воспитательные учреждения, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения и другие аналогичные учреждения). До устройства детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание в семью или учреждения исполнение обязанностей опекуна (попечителя) детей временно возлагается на органы опеки и попечительства.

Опека или попечительство устанавливаются над детьми, оставшимися без попечения родителей, в целях их содержания, воспитания и образования, а также для защиты их прав и интересов. Опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста четырнадцати лет. Попечительство устанавливается над детьми в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.


131

Определяя права детей, находящихся под опекой (попечительством), Семейный кодекс РФ (ст. 148) устанавливает, что дети имеют право, в частности, на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением,, а при отсутствии жилого помещения имеют право на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.

Такое же право имеют и дети, оставшиеся без попечения родителей и находящиеся в воспитательных учреждениях, лечебных учреждениях и учреждениях социальной защиты населения (ст. 149). Право на жилое помещение сохраняется за гражданами, временно выехавшими в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) (п. 4 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 150 Семейного кодекса РФ опекун (попечитель) ребенка имеет право и обязан воспитывать ребенка, находящегося под опекой (попечительством), заботиться о его здоровье, физическом, психическом, духовном и нравствен-"ном развитии. Опекун (попечитель) вправе самостоятельно определять способы воспитания ребенка с учетом его мнения и рекомендаций органа опеки и попечительства. Он может проживать совместно с подопечным ребенком в жилом помещении последнего, если этого требуют интересы ребенка. Основанием для сохранения за опекуном и попечителем его прежнего жилого помещения является решение местной администрации, в котором указывается о том, что опекун (попечитель) проживает временно в другом жилом помещении подопечного. Следует иметь в виду, что опекун (попечитель) не приобретает самостоятельного права на жилое помещение ребенка, находящегося под опекой (попечительством).

Закон (п. 5 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР) предусматривает сохранение жилых помещений в связи с выездом на лечение в течение всего времени пребывания в лечебно-профилактическом учреждении (больнице, диспансере и т. п.). Необходимым условием сохранения права на жилое помещение является то, что наниматель (член его семьи) находится на стационарном лечении, т. е. отсутствует какое-то время в своем жилом помещении. Эта гарантия сохранения жилья действует в течение всего времени лечения в лечебном (лечебно-профилактическом) учреждении.

В п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке право пользования занимаемым им жильем сохраняется до приведения приговора в исполнение. На практике данная норма вызывала многочис-


132

ленные жалобы, что послужило поводом к рассмотрению п. 8 Конституционным Судом РФ на предмет его соответствия Конституции РФ. Признавая п. 8 неконституционным, Конституционный Суд РФ в постановлении от 23 июня 1995г. отметил, в частности, что положение данного пункта, связывающего утрату права на жилое помещение с фактом приведения приговора в исполнение, фактически является дополнительным наказанием в виде лишения жилплощади, не предусмотренным уголовным законодательством; оно приводит к дискриминации в жилищных правах отдельных категорий граждан по признаку наличия у них судимости и в силу этого нарушает гарантируемый государством-принцип равенства прав и свобод человека и гражданина (ч. 1 и 2 ст, 19 Конституции РФ).

Дискриминационный характер нормы, содержащейся в п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, считает Конституционный Суд РФ, проявляется-в том, что по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, ее реализация не предполагает обязательного, как во всех остальных случаях; судебного порядка признания лица утратившим право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР).

Надо также иметь в виду, что новый Уголовный кодекс не называет ссылку и высылку в числе мер уголовного наказания (см. ст. 44 "Виды наказаний" УК РФ).

Согласно ст. 61 ЖК РСФСР признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия гражданина сверх установленных сроков производится в судебном порядке. Такое признание производится судом в случае возникновения об этом .спора по иску заинтересованных лиц (наймодателя, нанимателя или членов его семьи). Признав причину отсутствия гражданина уважительной, суд^ отказывает в признании лица утратившим право пользования жилым помещением.

2. В связи с развитием промышленности, транспорта, появлением новых хозяйственных регионов происходит значительная миграция населения. Многие выезжают на работу за границу.

Для обеспечения сохранения за указанными гражданами права -на жилое помещение при временном выезде в другую местность закон предусматривает возможность в определенных случаях бронирования жилого помещения.

Согласно ст. 62 ЖК РСФСР занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу на все время пребыва-


133

ния за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера if в приравненные к ним местности на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях. Законодательством РФ могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.

Порядок бронирования жилых помещений на территории Российской Федерации в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336.

Согласно Инструкции за нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи. Члены семьи нанимателя могут бронировать лишь ту часть жилой площади, которая приходится на их долю, а при согласии всех остальных членов семьи все жилое помещение.

Броня охранное свидетельство, т. е. документ, выданный по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от ведомственной принадлежности жилого дома. Бронирование проводится в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

За военнослужащими сверхсрочной службы, прапорщиками, мичманами и лицами офицерского состава Вооруженных Сил, войск и органов государственной безопасности; а также за-"членами их семей в установленных законодательством случаях жилое "помещение бронируется по постоянному месту жительства.

В домах, квартирах индивидуального жилищного фонда и фонда жилищно-строительных '(жилищных) кооперативов жилые помещения бронируются за членами семьи собственника жилого дома, квартиры и членами семьи члена жилищного, жилищно-строительного кооператива в порядке, установленном Инструкцией.

, Забронированное жилое помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых помещений по установленной форме. Для получения охранного свидетельства (бро-


134

ни) нанимателем (членом его семьи) или по его доверенности другим лицом подается заявление. К заявлению прилагаются: копия финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договорукопия трудового договора; а в других случаях ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации.

Членом семьи работника, выезжающим к месту работы этого работника, подается только заявление.

Охранное свидетельство (броня) выдается гражданину в двух экземплярах; первый экземпляр представляется им в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения бронируемого жилого помещения под расписку на втором экземпляре, остающемся у гражданина, забронировавшего жилое помещение.

Охранное свидетельство (броня) хранится в жилищно-эксплуатационной организации как документ строгой отчетности. При продлении времени пребывания за границей, перезаключении или продлении трудового договора и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, охранное свидетельство (броня) выдается на новый срок по заявлению гражданина с приложением документов, подтверждающих право на бронирование жилого помещения (копии трудового договора, ходатайства предприятия, учреждения, организации).

Жилое помещение не бронируется:

а) если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

б) за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;

в) за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов;

г) за нанимателями "в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.

Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в судебном порядке.

Выданное гражданину охранное свидетельство (броня) может быть признано недействительным в судебном порядке.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.

Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.


135

Гражданин, которому отказано в выдаче брони, может оспорить отказ в судебном порядке.

Нанимателем или членом его семьи бронирование жилого помещения должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда. Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгается в судебном лорядке.

Согласно ЖК РСФСР наниматель вправе заселить забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцор в пределах срока действия брони. При возвращении нанимателя и членов его семьи они вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором найма, а в случае отказа освободить помещение потребовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления им другого жилого помещения.

Как и в других случаях временного отсутствия (см. § 1 и 2 настоящей главы), при бронировании само по себе истечение срока действия брони и временного отсутствия нанимателя и членов его семьи не должно служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением'.

По своей юридической природе броня это документ административно-правового характера, подтверждающий обязательство органа местного самоуправления охранять жилое помещение, указанное в броне, на указанный в ней срок, не допускать заселения этого помещения посторонними гражданами, обеспечивать его сохранность. Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.

Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 г. получил охранное свидетельство на комнату на период с 10 января 1974 г. по 19 апреля 1976 г., затем Солдатов в течение нескольких лет работал в Красноярском крае, проживал в общежитии.

' В этой связи следует считать недействующей ст. 16 Инструкции, предусматривающую, что "если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требование 'о возврате им помещения, договор найма жилого помещения в соответствии со статьей 62 Жилищного кодекса РСФСР расторгается в судебном порядке"; эта норма противоречит постановлению Конституционного Суда РФ, принятому по делу о проверке конституционности ст. 60 ЖК РСФСР (см. § 4 настоящей главы).


136

Отменяя решения судов об-отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного СудЛ РФ указала: "Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2 cm. 60 ЖК [предусматривающим, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим гражданином в случае временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы, (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций) в течение всего времени выполнения данной работы] он сохранил право на комнату, в которой жил с матерью, судом не проверялись. Таким образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение не. может быть признано постановленным на основе всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК"'.

В проекте ЖК РФ, опубликованном в печати, предусматривается, что любое временно отсутствующее лицо (а не только тот, кто выезжает на работу в районы Крайнего Севера, за границу и т. д.) вправе требовать выдачи охранного свидетельства. Отказ о выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в суд (ст. 42, 43 проекта ЖК РФ).

§ 12. Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого

1. Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органа местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (см. ст. 75 ЖК РСФСР).

Предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера разновидность обмена (замены) жилыми помещениями, главной особенностью которого является то,

См. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 6. С. 4.


137

что одной из сторон в данном соглашении выступает местная администрация города, района или предприятие, учреждение, организация, которой принадлежит жилой дом; им передается жилое помещение, занимавшееся нанимателем и членами его семьи, а взамен его нанимателю предоставляется другое жилое помещение меньшего размера.

Раньше, до принятия Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР, в законодательстве имелась норма (ст. 59 Основ гражданского законодательства, ст. 316 ГК РСФСР 1964 г.), которой предусматривалось право наймодателя в домах местных Советов народных депутатов производить принудительно изъятие излишней жилой площади у нанимателя в виде отдельной изолированной комнаты и передавать ее другому нанимателю.

Жилищный кодекс не воспроизвел норму об изъятии излишков жилой площади у нанимателя, поскольку это означало бы сохранение и расширение числа случаев превращения изолированных квартир в коммунальные, заселенные разными нанимателями. Это не соответствует общим правилам цивилизованного использования жилых помещений. Статья 75 ЖК РСФСР установила принципиально ийое правило, предоставив нанимателю право самому ставить вопрос об обмене (замене) занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Это право, но не обязанность нанимателя, и при его нежелании произвести такую замену у него не могут быть изъяты излишки жилой* площади в принудительном порядке.

2. Правило ст. 75 ЖК РСФСР распространяется на жилые помещения, принадлежащие государству или муниципальным образованиям. На частный жилищный фонд, а также на общежития и другие специализированные жилые помещения (дома) это правило не распространяется.

Одно из условий, при которых производится такая замена наличие в пользовании у нанимателя излишней жилой площади сверх установленных социальных норм. Вопрос о том, при наличии какого размера излишней жилой площади может быть произведен такой обмен жилыми помещениями и составляет ли эта излишняя жилая площадь от-. дельную комнату или она является внутрикомнатной, решается в каждом конкретном случае по взаимному соглашению сторон.

Замена большего жилого помещения на жилое помещение меньшего размера производится нанимателем с согласия членов его семьи.


138

§ 13. Право на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир и капитальном ремонте жилого дома

1. Переоборудование и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений допускаются лишь с согласия нанимателя, проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения органов местного самоуправления. Причем такое разрешение обязательно для переоборудования и перепланировки жилого помещения независимо от того, в доме какого жилищного фонда оно находится. В Жилищном кодексе определяется также, что при отсутствии согласия между нанимателем и членами его семьи, а также в случае отказа наймодателя спор разрешается в судебном порядке.

Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и -споры между нанимателем и наймодателем о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется разрешение органов местного самоуправления.

Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры.

Так, Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнущевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого дома и об определении порядка эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы администрации района утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.

Кнушевицкая и Абрамова обратились с жалобой в суд на указанное постановление администрации района о выдаче разрешения на перепланировку, просили признать его незаконным и восстановить прежний порядок эксплуатации мест общего пользования.

Решением народного суда в удовлетворении жалобы Кнушевицкой и Абрамовой отказано; они обязаны не чинить препятствий в пользовании общим коридором в доме в соответствии с заключением администрации района.


139

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Совета РФ отменила решение как вынесенное по неполно проверенным обстоятельствам дела, указав следующее:

"Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местной администрации.

Народный суд пришел к выводу, что в результате перепланировки дома жилищные условия нанимателей таких квартир улучшаются.

'В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предлагаемая Щербатовой перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или наоборот, ухудшает.

Между тем, как видно из приобщенного акта обследования квартиры № 2 этого дома помощником санитарного врача (она же член межведомственной комиссии), подход к квартире № 2 со двора неудобен и ухудшает жилищные условия из-за узкого неосвещенного переулка и отсутствия подъезда.

Этот документ должен быть оценен судом.

Одним из доводов улучшения жилищных условий в результате перепланировки, по мнению суда, является то, что у сторон появляется реальная возможность обустроить в каждой квартире по туалету взамен уборной на улице. Данный вывод сделан также по недостаточно исследованным обстоятельствам, поскольку согласно указанному выше акту устройство туалета в квартире № 1 является нарушением санитарных правил.

Согласно плану застройки дома эксплуатация строения предусматривает пользование как парадным, так и черным ходом, имеющими разное функциональное назначение. Поэтому оставление для каждой квартиры только одного входа может ухудшить жилищные условия для жильцов обеих квартир, это обстоятельство следовало учитывать при разрешении спора"'.

Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 10. С.2.


140

При рассмотрении иска о переустройстве и перепланировке жилых помещений суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений.

В Жилищном кодексе содержится также положение, согласно которому наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 84 ЖК РСФСР).

2. Вопросы, связанные с правом на жилое помещение при изменении размера жилой площади в связи с капитальным ремонтом жилого дома, получили принципиальное разрешение в ст. "82 и 83 ЖК.РСФСР. При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть .произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время 'проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое поме-. щение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его. в судебном порядке.

В Жилищном кодексе говорится о том, какое помещение предоставляется нанимателю на время капитального ремонта: жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК РСФСР). В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта. В этих случаях прежний договор найма жилого помещения прекращает свое действие, а в отношении нового жилого помещения заключается новый договор. Увеличение жилого помещения следует считать существенным, если в результате капитального ремонта его размеры превысят установленную законодательством норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии у нанимателя права на нее) и образуются излишки жилой площади.


141

Жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечающим санитарным и техническим требованиям.

/ ,

§ 14. Изменение договора социального найма» жилого помещения

Жилищные отношения, являясь устойчивыми, стабильными, в своем движении подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Например, данные выборочного исследования показывают, что уже через 5 лет после получения квартиры в связи с изменением состава, семьи 5 % новоселов нуждаются в смене квартир, а через 10 лет такую необходимость испытывают уже 13 % новоселов. Это оказывает влияние на содержание жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.

ЖК РСФСР устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

ЖК РСФСР регламентирует следующие случаи применения договора найма.

Изменение договора найма в связи с разделом или выделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Необходимость раздела (выдела) жилой площади вызывается разного рода причинами: изменением половозрастного состава семьи и созданием на ее базе нескольких семей, расторжением брака между супругами и т. д. Согласно правилам, содержащимся в законодательстве (ст. 86 ЖК РСФСР), такое право имеет совершеннолетний член семьи. Еще до принятия Жилищного кодекса в печати было высказано мнение, согласно которому для более полной защиты интересов несовершеннолетних членов семьи следует про-


142

изводить раздел (выдел) жилой площади также по искам опекунов и попечителей этих лиц'.

Жилищный кодекс не исключает возможности изменения договора найма жилого помещения по требованию несовершеннолетних граждаи путем раздела или выдела жилой площади. Статья 53 ЖК РСФСР наделяет равными правами и обязанностями, вытекающими из договора найма, всех членов семьи нанимателя. Из этого можно сделать вывод, что в законе следует прямо предусмотреть возможность изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя независимо от его возраста. Осуществление этих прав при необходимости может производиться законными представителями несовершеннолетних членов семьи. Ранее действовавшее законодательство предусматривало в качестве одного из условий, при которых возможен раздел или выдел жилой площади, наличие у члена семьи самостоятельного источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.). Теперь по жилищным законам не требуется, чтобы выделяющийся член семьи имел самостоятельный .источник средств к существованию.

Требование о наличии у выделяющегося члена семьи самостоятельного источника средств к существованию обусловлено необходимостью регулярной уплаты нанимателем квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, как показывает практика, иногда наниматели оплату жилого помещения производят не за счет доходов от самостоятельного источника средств к существованию, а из других источников (заработная плата или пенсии других членов семьи, опекуна, близких родственников и т. п.).

Член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения при условии, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено отдельное изолированное жилое помещение. В противном случае (например, при выделе в самостоятельное пользование части комнаты) раздел признается недействительным. В тех случаях, когда порядок пользования жилой площадью был заранее обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением.

' Пленум Верховного Суда РСФСР в постановлении от 26 декабря 1984 г. (п 7) разъяснил судам, что поскольку все члены семьи пользуются равными правами по договору найма жилого помещения, то такое право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требования от их имени предъявляют их опекуны (попечители).


143

Эта практика нашла закрепление в ст. 86 ЖК РСФСР, предусматривающей возможность выделения члену семьи помещения "с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением".

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма жилого помещения, разрешаются судом.

Так, Носова Н. обратилась в суд с иском к сыну Носову Ю. о разделе жилой площади в виде отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является. Она просила обязать наймодателя заключить отдельный 'договор жилищного найма с ней на комнату размером 17,2 кв. м, а с Носовым Ю. на комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына, Носова Ю., в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа произвести обмен квартиры.

Носов Ю. иск не признал, сложившийся порядок пользования отдельными комнатами не отрицал.

Решением народного суда в иске отказано. '

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое судебное рассмотрение.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил, указав следующее:

"...Согласно ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилой площади, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения- о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение.

Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложился определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 кв. м, а ответчик комнатой размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются отдельными изолированными помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения дЬговора найма жилого помещения"'.

Данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившемуся порядку пользования квартирой не дано.

' Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации 1996. № 3. С. 8—9.


144

При рассмотрении спора о разделе жилых помещений возможны отдельные случаи отказа в иске в связи с небольшими размерами жилого помещения, проживанием выданном помещении многих нанимателей, интересы которых будут существенно ущемлены в результате раздела и т. п.

В разделе жилых помещений в одной квартире может быть отказано, если с учетом санитарных и технических требований невозможно заключение на жилые помещения этой квартиры нескольких договоров найма жилого помещения.

Это прежде всего относится к малогабаритным (малометражным) квартирам, предназначенным для посемейного заселения. Суд может отказать в удовлетворении иска о разделе такого жилого помещения либо при наличии совмещенного санузла, либо когда размер мест общего пользования исключает возможность использования их несколькими семьями, а также с учетом других конкретных обстоятельств. Отказ в разделе жилого помещения в таких случаях должен быть подробно мотивирован и, как правило, основан на заключении санитарно-эпидемиологической службы или межведомственной комиссии. Возникший конфликт в этом случае может быть разрешен путем обмена жилыми помещениями.

Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Такая замена одного нанимателя другим возможна при условиях:

предъявления совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующего требования к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя; согласия нанимателя и остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи на признание члена семьи нанимателем. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому из членов семьи умершего. Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещения при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам,- в одну семью. Согласно ст. 87 ЖК РСФСР указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединяющиеся в одну семью супруги, родители и дети и т. д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и (Тогда, когда граждане, проживающие в одной


145

квартире, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, с целью незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор найма жилого помещения. Отказ наймодате-ля в заключении единого договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

*

§ 15. Основания и порядок расторжения договора у < социального найма. Выселение из жилых помещений

1. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя

» В соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с'согласия членов семью в любое время расторгнуть договор найма'.

Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользрвание жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без предварительного ремонта данного помещения. Для недопущения таких случаев закон (ст. 142 ЖК РСФСР) установил, что наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекра- \ щаются е момента расторжения договора найма. Договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. Некоторые считают, что одним из случаев прекращения жилищных правоотношений по инициативе нанимателя является обмен жилыми помещениями. Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением права на ранее занимаемое помещение.


146

Вместе с тем между ними имеются различия: правовое регулирование отношений, связанных с обменом, существенно отличается от случаев расторжения договора найма по инициативе нанимателя: во-первых, прекращение пользования прежним жилым помещением при обмене возможно не в любое время, а лишь при наличии согласия другой стороны и после получения обменных ордеров; во-вторых, такое прекращение пользования с заменой прежнего нанимателя новым в домах предприятий, учреждений, организаций допускается с их согласия и, в-третьих, если для расторжения договора найма в соответствии со ст. 89 ЖК РСФС? требуется простое согласие членов семьи нанимателя, то при обмене необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя.

2. Расторжение договора нашла i по инициативе наймодателя

Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. В ст. 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма, прекращается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался. Расторжение договора найма жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом.

В ЖК РСФСР установлен круг случаев выселения с предоставлением гражданам жилого помещения за счет сужения круга случаев выселения без предоставления другого помещения.

Жилищный кодекс также значительно расширил число случаев вселения граждан при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке за счет сокращения числа случаев выселения в административном порядке.


147

В ЖК РСФСР выселение в административном порядке сохраняется только для лиц, которые проживают в доме (жилом помещении), грозящем обвалом, а также в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Однако при этом необходимо иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд, сложившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФР, признана не соответствующей Конституции РФ. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ, правило об обжаловании постановления прокурора о выселении лишь вышестоящему прокурору "лишает заинтересованную, сторону возможности защитить свои интересы в судебном порядке, что противоречит Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.

Необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо в демократическом обществе и противоречит... Конституции Российской Федерации".

Конституционный Суд отметил, что "договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (часть первая статьи 90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора'4.

5. Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения

ЖК РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе. Таким образом, выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.

' См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1994. № 1 L/. 4—10.


148

В ЖК РСФСР закреплено не только общее правило, но и наиболее важные основания выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов с пре-- доставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (см. ст. 91 ЖК РСФСР).

В Кодексе указываются основные признаки, характеризующие жилое помещение как благоустроенное. Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 40 ЖК РСФСР, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше того, которое ранее занимал выселяемый. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат.

Если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, с учетом права на дополнительную площадь.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при выселении в административном порядке в постановлении прокурора (ст. 96 ЖК РСФСР).

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 9 декабря 1982 г. разъяснил, в частности, что судам необходимо проверять, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства^ применительно к условиям данного населенного пункта. Предоставляемое помещение должно находиться в черте населенного пункта в доме капитального типа.

Предоставление жилого помещения в связи со сносом жилого дома. Выселение граждан в связи со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного жилищных фондов обычно связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов. Как известно, в нашей стране в огромных масштабах ведется про-


149

мышленное и жилищное строительство, что нередко связано со сносом, как правило, небольших жилых домов или домов устаревших типов.

Если дом, ,в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для госу-" дарственных, муниципальных или общественных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией» которым принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

. Предоставление жилого помещения в связи с угрозой обвала дома. Как известно, жилые дома (жилые помещения) под влиянием времени, природных условий и в результате их использования постепенно изнашиваются и могут прийти в состояние, грозящее обвалом. Признание дома грозящим обвалом относится к компетенции исполнительных органов государственной власти, которые осуществляют контроль за состояние^ жилых домов, находящихся на подведомственной им территории.

Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, то договор найма расторгается и нанимателю (вместе с членами его семьи) по решению органа местного самоуправления предоставляется другое благоустроенное жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответствующей государственной, муниципальной, общественной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом.

Предоставление жилого помещения в связи с переоборудованием жилого дома (жилого помещения) в нежилой. Переоборудование жилого дома в нежилой обычно связано с передачей его для государственных, муниципальных или общественных надобностей. Необходимость переоборудования дома (жилого помещения) в нежилой возникает, например, в связи с размещением в некоторых помещениях-служебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-экс-плуатационных и специализированных служб и т. д. ЖК РСФСР устанавливает, что в случае выселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение той государственной (муниципальной), кооперативной, общественной организацией, которой передается переоборудованный жилой дом (помещение).

6 Жилищное право


150

Выселение из жилых помещений, находящихся на территории военных городков. ЖК РСФСР предусматривает возможность выселения из жилых помещений в военных городках офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных Сил России и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас. В таком же порядке выселяются из военных городков другие лица, утратившие связь с ' Вооруженными Силами.

Закрытые военные городки являются одним из видов закрытых административно-территориальных образований. Понятие и правовой режим закрытых административно-территориальных образований определяются в Законе РФ "О закрытом административно-территориальном образовании"' от 14 июля 1992 г. Согласно ст. 1 данного Закона закрытым административно-территориальным образованием является такое территориальное образование, для которого, в частности, необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

Статья 7 Закона предусматривает последствия ограни--чения по условиям режима дальнейшего проживания граждан, утративших трудовую (служебную) связь с военным предприятием, объектом (переселение в другое жилое помещение и иные фррмы обеспечения жильем). Согласно ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда жилые помещения в закрытых военных городках не подлежат приватизации.

Жилищный кодекс предусмотрел основание выселения из военных городков с предоставлением другого благоустроенного помещения: офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в "отставку или в запас, а также проживающие совместно с. ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого жилого помещения. В таком же порядке выселяются из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).

В ЖК РСФСР предусматриваются случаи выселения с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (ст. 97 ЖК).

' См Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 1992 53. Ст 1915


151

Рассматривая иск о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан потребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое ему жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие-органы (например, са-нитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами по делу.

4. Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения

Действующие законы предусматривают выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления най-модателю возможности использовать помещение по специальному назначению. -

Такое выселение допускается только при виновном поведении нанимателя или членов его семьи. Причем все случаи выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе.

Выселение без предоставления жилого, помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически нарушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан бережно относиться к предоставленному им жилищу. Граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-тех-ническому и иному оборудованию (см. ст. 10 и 142 ЖК РСФСР). Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному выше основанию встречается редко.

'Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а к виновному в этом были приняты меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными (например, его поведение было

б*


152

предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда, общественных организаций1.

Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст. 98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и, наступившими вредными последствиями.

Порча или повреждение жилого помещения может выразиться в разных формах: в повреждении стен, полов, оборудования дома, в порче и повреждении не только жилых комнат, но и мест общего пользования. Имеют место случаи сдачи занимаемых жилых помещений в аренду производственным и торговым фирмам, самоуправное переустройство квартир, содержание в них животных и т. п.

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица используют жилое помещение не по назначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением. Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах, например в превращении жилого помещения в подсобное, в места для содержания животных, в использовании жилого помещения в качестве овощехранилища- и т. д.

Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Закон возложил на граждан обязанность соблюдать правила общежития. В практике понятие "правила общежития" применительно к случаям выселения по ст. 98 ЖК РСФСР понимается довольно широко: при оценке поведения нанимателя учитываются также антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общепризнанным правилам поведения.

Выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность совмест-

' См: П. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.


153

ного с ним проживания. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу (в этом случае возможно изменение договора найма в связи с заменой нанимателя). Требование о выселении виновного лица могут заявить как наймодатель, так и граждане, проживающие в данном доме или квартире, в том числе и другие члены семьи нанимателя.

Согласно ст. 98 ЖК РСФСР лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Это особый случай выселения за невозможность совместного проживания. Приведенное правило впервые включено в закон,, что очень важно для заши-' ты прав несовершеннолетних. Основная направленность данного правила состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав (или ограниченного в родительских правах), создать им надлежащие-условия для проживания.

Для удовлетворения требования о выселении таких лиц необходимы два условия: 1) должно состояться решение суда о лишении лица родительских прав по отношению к совместно проживающим с ним детям; 2) должно быть признано невозможным их совместное проживание в жилом помещении. Доказательства в подтверждение невозможности совместного проживания могут быть представлены органами опеки и попечительства, жилищными органами^опекуном (попечителем), родственниками и т. д. либо получены судом при рассмотрении дела о выселении путем допроса свидетелей, исследования других доказательств.

С учетом довольно широко распространенной практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов закон (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что взамен выселения без предоставления жилой площади суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью совместного проживания, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена, установленного законом.


154

При отказе лица, виновного в создании обстановки невозможности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения1.

5. Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным,

Как уже указывалось, закон устанавливает, что ордер на жилое помещение в случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений может быть признан судом недействительным. Признание ордера недействительным влечет за собой определенные правовые последствия, и прежде всего освобождение гражданами занятого на основании ордера жилого помещения.

ЖК РСФСР (ст. 100) предусмотрел последствия признания ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц:

эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья.

При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий (например, дача взятки должностному лицу и т. д.).

В законе установлено также, что, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым^помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. Это помещение, на наш взгляд, должно быть пригодным для жилья с точки зрения санитарно-технических требований. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные 'b ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали ранее (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).

Данное правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный

' См- П 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.


155

ордер не может служить основанием для использования гражданином жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в другое жилое помещение или помещение, которое он ранее занимал.

6. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение

Лица, которые самоуправно, т. е. без разрешения соответствующих органов и должностных лиц, заняли жилое помещение в доме государственного, муниципального, общественного (либо другого) жилищного фонда, подлежат выселению в административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения. Иногда под понятием "самоуправное вселение" понимается также вселение граждан в жилое помещение не на основании ордера, а на основании другого административного акта (например, письменного разрешения должностного лица исполкома местного Совета) либо решения некомпетентного органа и т. д. Однако эти случаи неправильно относятся к категории самоуправного вселения, так как здесь происходит не самоуправное, а незаконное вселение, поскольку вселение происходит без ордера. Если лицо заняло жилое помещение с нарушением установленного порядка и условий предоставления жилых помещений, но на основании какого-либо разрешения, такое лицо не считается самоуправно занявшим жилое помещение и может быть выселено не в административном, а только в судебном порядке.

Административное выселение состоит в том, что при отказе лица, самовольно занявшего жилое помещение, освободить помещение это лицо по заявлению наймодателя на основании санкции прокурора выселяется органами внутренних- дел (милицией) в семидневный срок со дня вынесения постановления прокурора о даче разрешения на выселение.

В течение семидневного срока со дня дачи санкции гражданину предоставляется возможность добровольно освободить помещение. По истечении указанного срока выселение производится в принудительном порядке органами милиции.

Как сказано выше, Конституционный <^уд РФ постановлением от 5 февраля 1993 г. признал не соответствующими Конституции РФ ст. 90 и 99 ЖК РСФСР в части выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд.


Глава 6. Договор коммерческого найма жилых помещений

§ 1. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений

Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения,- связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма)'. '

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания -и проживания членов его семьи в нем.

Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. - .

Договор коммерческого найма жилого помещения (ранее на практике он именовался "договором аренды") имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др.

* »

1. Стороны договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма жилого помещения может "заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах.

' См.: Гражданский кодекс российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии. С. 77, 350—351.


157

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин собственник- жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники;

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

Наем жилого помещения в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис (контору), а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использбвать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан.

Граждане собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений. *

Другой стороной договора коммерческого найма выступает гражданин.

ГК РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно^ проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК РФ).


158

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.

Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие вместе, с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).

2. Объект (предмет) договора коммерческого найма

*

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может, быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Неизолированное жилое помещение не может быть объектом (предметом) договора найма.

В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР), законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (ч. 1 ст. 673 ГК РФ).

Разумеется, соглашением сторон объектом (предметом) договора коммерческого найма может быть определено и бла- гоустроенное жилое помещение, что чаще всего и бывает на практике.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законода-


159

тельством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строитель-. ных норм.и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (ст. 290, ч. 2 ст. 673 ГК'РФ), причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения1.

k

3. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

До принятия нового Гражданского кодекса'на практике встречались случаи, когда во время существования жилищного правоотношения происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.

Новый Гражданский кодекс (ст. 675) содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности, говорится в ст. 675 ГК РФ, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

§ 2. Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре . коммерческого найма

1. Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону (ст. 162 ГК РФ) такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы

' Об общем имуществе многоквартирных домов см гл 22


160

сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

2. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.

Часть 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех .же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, дйговор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним, договор.


161

§ 3. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения, в том числе и ком*-мерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязан- ности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом. ,

2. Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.

3. Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет" назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма "наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении" (ч. 2 ст. 676 ГК РФ).

В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта-жилого дома (жилого помещения).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т. п.) за свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитально-


162

му ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя'.

4. Наниматель обязан использовать жилое помещение .только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройства и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Последнее правило (о договоре) применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданинсобственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник.

В качестве одной из обязанностей нанимателя, предусмотренной ГК РФ, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). На наймодателя закон возлагает обязанность по производству капитального ремонта (см. разд. IX).

5. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены Другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (см. ст. 679 ГК РФ).

В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.

6. Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма (см. главу 7).

7. К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения- относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов2. .

8. Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора.

' О капитальном и текущем ремонте см. гл. 26. 2 См. главу 8.


Г63

Так, по требованию-нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних, граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Закон предусматривает случаи, когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смертинанимателя или его выбытия из жилого помещения не было достигнуто соглашение о том, кто из Них становится нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями; в этих случаях возникающие споры разрешаются в судебном порядке.

§ 4. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими-гражданами^ за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока


164

не более года дли устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их уст-' ранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.-В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

'" Если наниматель или другие граждане, за действия ко-* торых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п. 2 ст. 686 ГК РФ, т. е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

В ГК РФ (ст. 688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторже-' ния договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.


Глава 7. Оплата жилых помещений и коммунальных услуг но договору найма жилых помещений

§ 1. Общие вопросы оплаты жилых помещений и коммунальных услуг

Одной из важнейших обязанностей нанимателя по договору найма жилого помещения является внесение платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч. 3 ст. 678 ГК РФ). Это положение закона имеет общий характер и относится к любой разновидности договора найма и к договору социального найма, и к договору коммерческого найма жилого помещения.

В юридической литературе нет единого мнения по вопросу о правовой природе отношений по обеспечению граждан, проживающих в жилых помещениях, коммунальными услугами (центральное отопление, водоснабжение, газ и др.).

Одни авторы (например, А. Ю. Кабалкин) исключают эти коммунальные отношения из'жилищных правоотношений, считая их самостоятельным видом договорных обязательств. Другие (Ю. Г. Васин, И. Б. Марткович, В. Ф. Чигир) полагают, что отношения между жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию последним коммунальных услуг являются составной частью жилищного правоотношения, что они неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения. Это мнение нам представляется более правильным. Современное жилое помещение (жилой дом) включает в качестве неотъемлемых составных элементов, частей инженерное (электро-, сантехническое, газовое и др.) оборудование, водоснабжение, лифтовое оборудование, мусоропровод и др. Гражданин, получая ордер на вселение в жилое помещение, одновременно приобретает право на использование санитарно-технического и иного инженерного оборудования, других машин и приборов в жилом помещении (жилом доме), а собственник квартиры в многоквартирном доме приобретает право собственности также и на долю в праве собственности на подобные объекты, являю- -щиеся общим имуществом дома.


166

§ 2. Плата за пользование-жилым помещением и коммунальные услуги по договору социального найма

Основные принципы оплаты жилых помещений и коммунальных услуг по договору найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов определены Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. В соответствии со ст. 15 данного Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на»новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет осуществлен поэтапно в течение 5 лет' с использованием... специальных мер социальной защиты граждан. Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством Российской Федерации совместно с правительствами республик в составе Российской Федерации, органами государственного управления краев, областей, автономной" области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" № 707 признано необходимым продолжить переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечив к 2003 г. уровень платежей граж-

' Постановлением Государственной Думы этот срок увеличен до 10 лет. В Программе социальных реформ в РФ на период 1996—2000 годов, утвержденной Правительством РФ 26 февраля 1997 г., в частности, говорится, что Программой "в области реформирования жилищно-коммунального хозяйства предусматривается:

обеспечить дифференцированный подход к повышению оплаты жилья и коммунальных услуг» предусмотрев полную оплату издержек семьями с .высокими доходами и'усиление социальной защиты малоимущих групп населения;

упорядочить льготы по оплате жилья и коммунальных услуг для различных групп населения; ;

перевести государственные и муниципальные службы заказчика по жи-лищно-коммунальному обслуживанию на договорные отношения с субъектами хозяйствования и потребителями в жилищно-коммунальной сфере. В рамках договорных отношений обеспечить гарантированное обслуживание потребителей на уровне минимальных государственных стандартов и переход на конкурсный отбор организаций-подрядчиков любой формы собственности по эксплуатации и ремонту жилищного фонда".


167

дан в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Установлено, что структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж за коммунальные услуги.

Собственник жилых помещений осуществляет особый платеж налог на имущество физических лиц.

В Законе об основах федеральной жилищной политики указывается, какие конкретно "специальные меры социальной защиты граждан" используются при проведении в жизнь новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг. Согласно ч. 2 ст. .15 "органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета. Источники финансирования указанных компенсаций (субсидий) определяются законодательством Российской Федерации".

В Законе, однако, содержится оговорка о том, что граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг (ч. 5 ст. 15 Закона).

Указанным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и" коммунальных услуг.

В соответствии с Положением компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.

В Положении уточняется понятие "социальная норма площади жилья". Согласно пункту 2 Положения социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной, власти субъектов Российской Федерации в /зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. В Положении оп-


168

ределен порядок исчисления величины (размера) компенсаций для граждан.

Положением рекомендуется органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению органов местного самоуправления устанавливать предельно допустимую долю собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, учитывая, что в 2003 г. ее величина не должна превышать 20% совркупного дохода семьи.

Компенсаций предоставляются гражданам нанимателям жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Компенсация назначается органом местного самоуправления (уполномоченной выполнять эти функции организацией) после представления гражданином необходимых документов о составе семьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату жилья и коммунальных услуг, совокупном доходе семьи и других документов, предусмотренных порядков предоставления компенсаций гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, утверждаемым органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органом местного самоуправления.

В Положении подчеркивается, что предоставление компенсаций всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности решений органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг. Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями на местном уровне не может служить основанием для отказа либо задержки предоставления гражданам компенсаций.

В качестве источников средств, направляемых на компенсации, используются: часть доходов, получаемых от населения при повышении платежей за жилье и коммунальные услуги, средства соответствующих бюджетов, а также собственные средства организаций,- в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд.

При этом организации; имеющие в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственный или муниципальный жилищный фонд, обязаны компенсировать затраты, связанные с предоставлением компенсаций, всем имеющим на то право гражданам, проживающим в вышеуказанном фонде, за счет собственные средств. Компенсации предоставляются гражданам в безналичной форме в виде


169

уменьшения их платежа за жилье и коммунальные услуги. Порядок предоставления и учета средств, направляемых на компенсации, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации л органами местного самоуправления.

В Законе об основах федеральной жилищной политики (ст. 15) содержится весьма важная норма, обязывающая местную администрацию, а также предприятия, учреждения, организации по обращению граждан производить замену жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья на условиях, определенных ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики.

Правило о замене жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы жилья является одной из разновидностей правила, закрепленного в ст. 75 ЖК РСФСР, которая предоставляет нанимателю, имеющему излишнюю жилую площадь сверх установленной, право требовать от местных органов исполнительной власти, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Вместе с тем в отличие от ст. 75 ЖК РСФСР в ст. ,15 Закона об основах федеральной жилищной политики содержится два весьма важных момента: во-первых, предусматривается обязанность соответствующих жилищных органов по обращении гражданина произвести замену жилого помещения и, во-вторых, нанимателю предоставлено право оплаты своего жилого помещения, подлежащего замене, до его замены в пределах социальной нормы.

Взимание платы за нанимаемое жилое помещение и ремонт мест общего пользования в жилище, находящемся в собственности граждан и предназначенном для проживания" собственников и членов их семей, осуществляется исходя из ставок, устанавливаемых на один квадратный метр жилой площади квартиры, а в коммунальных квартирах на один квадратный метр жилой площади комнат.

Плата за проживание в общежитиях взимается: при по-квартирном заселении исходя из ставок, установленных на один квадратный метр жилой площади квартиры; при однокомнатном заселении на один квадратный метр жилой площади комнаты. Эти ставки не могут превышать став-


170

ки оплаты жилья социального использования (см. ст. 151 проекта ЖК РФ).

Оплата жилья социального использования устанавливается с учетом того, что ставки на оплату жилья и тарифы йа коммунальные услуги утверждаются органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда (материал стен, этажность, износ и др.), его комфортности, наличия отдельных видов благоустройства (водо-, тепло-, газоснабжение и др.) и с учетом предельного уровня платежей граждан, определяемого Правительством Российской Федерации или в установленном им порядке (см. ст. 153 проекта ЖК РФ).

Согласно ст. 56 ЖК РСФСР наниматель обязан вносить квартирную плату (т. е. плату за жилье) ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо оплаты жилья по утвержденным в установленном порядке тарифам (ст. 57 ЖК РСФСР).

Согласно п. 7 постановления Правительства Российской Федерации "Об упорядочении системы бплаты жилья и коммунальных услуг" от 18 июня 1996 г. № 707 ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ), а также нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Москвы от 19 декабря 1994 г. (п. 10) установлено, что с жителей, имеющих'счетчики расхода холодной и горячей воды, газа, тепловой энергии на дом, подъезд или квартиру, плата за соответствующие коммунальные услуги взимается на основании показаний этих приборов.

Оплата коммунальных услуг устанавливается в пределах возмещения издержек на их предоставление непосредственно потребителю. Для некоторых категорий граждан законодательством установлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (инвалидов Великой Отечественной войны, учащихся и др.).

Закон (ст. 59 ЖК РСФСР) предусматривает, что специалисты, работающие и проживающие & сельской местности вне населенных пунктов (а в установленных законодательством случаях в рабочих и иных поселках), пользуются бесплатно жильем с отоплением и освещением. Перечень категорий специалистов, обеспечиваемых такими жилыми помещениями, и порядок предоставления им жилых помещений устанавливаются Правительством Российской Федерации.


171

§ 3. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение в домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, определяется соглашением сторон в договоре найма жилого помещения.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная договором, не должна превышать этот размер (см. ст. 682 ГК РФ).

Pa'нее действовавшее законодательство (ст. 304 ГК РСФСР 1964 г.) предусматривало ограничение размера платы в домах,, принадлежащих гражданам, которая не могла превышать ставок, устанавливаемых для этих домов Советом Министров РСФСР. «Теперь это ограничение отменено.

Таким образом, в отличие от социального найма, в сфере которого закон предусматривает жесткую регламентацию размера платы за пользование жилым помещением, в области коммерческого найма закон (ст. 682 ГК РФ), исходит из более гибкой регламентации размера платы соглашением сторон.

При этом одностороннее изменение установленного соглашением размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение вносится нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РСФСР, т. е. не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

В Законе об основах федеральной жилищной политики установлена санкция за невнесение платы за жилье и коммунальные услуги. Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Законодательными и правовыми актами субъектов Российской Федерации этот срок может быть изменен с учетом особых обстоятельств (см. ч. 6 ст. 15 Закона).

Соответствующая норма о возможности выселения за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальных услуг включена и в Гражданский кодекс в каче-


172

стве одного из оснований расторжения договора найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).

Причем ГК РФ предусматривает помимо общей нормы также случай расторжения договора кратковременного найма при невнесении нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Положение ст. 687 о последствиях невнесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги относится только к договору коммерческого найма и не распространяется на договор социального найма жилого помещения.


Глава 8. Договор поднайма жилого помещения, Вселение временных жильцов

• 1. Одним из полномочий нанимателя является право сдачи в поднаем жилого 'помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов. Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом и другим законодательством Российской Федерации. По договору поднайма жилого помещения наниматель передает на срок в пользование поднанимателю часть занимаемого им помещения, при временном въезде все жилое помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением (ст. 76 ЖК РСФСР). Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 685 ГК РФ).

. Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РСФСР);

3) без согласия других нанимателей и совершеннолет-" них членов их семей, проживающих в одной квартире;

4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения является возмезд-ным,

Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон.

В ст. 78 ЖК РСФСР говорится, что в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства. Однако эта норма фактически утратила


174

силу и не применяется, так как она противоречит принципам, на которых развиваются рыночные отношения в жилищной сфере: По этим же основаниям фактически утратила силу норма, закрепленная в ст. 79 ЖК РСФСР и предусматривающая изъятие жилой площади, используемой для извлечения "нетрудовых доходов".

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ). На договор поднайма не распрстра-няются правила о преимущественном праве на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Поэтому по истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и, при отказе освободить занимаемое жилое помещение, по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.

Договор поднайма может быть также расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 65 и 98 ЖК РСФСР, т. е. при возвращении нанимателя или членов его семьи в жилое помещение, а также в случаях систематического разрушения или порчи поднанимателем или членами его семьи жилого помещения, нарушения правил общежития и по другим основаниям.

2. Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию и с предварительного уведомления наймодателя разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания-платы за пользование помещением.

Наймодатель, получив уведомление о возможном их въезде, может запретить проживание временных жильцов (либо не допустить их въезда) при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев (ст. 680 ГК РФ, ст. 81 ЖК РСФСР). Правило статьи 680 ГК РФ о временных жильцах носит общий характер и применяется к любому виду договора найма.

В отличие от норм статьи 81 ЖК РСФСР, не предусматривающей получение согласия наймодателя при вселении временных жильцов, ст. 680 ГК РФ вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя о вселении временных жильцов. .

Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает взимания платы за пользование помещением, поскольку


175

обычно в качестве временных жильцов пользуются жилым помещением родственники или близкие друзья нанимателя и членов его семьи. Временные жильцы, если они вселились не как члены семьи нанимателя, не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.


Глава 9. Пользование служебными жилыми помещениями, общежитиями и специализированными жилыми домами

§ 1. Служебные жилые помещения

Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитии (ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР). Из указания закона следует, что служебные жилые помещения представляют собой вид жилья, предназначенный не для постоянного проживания граждан, а для использования в целях, указанных в законе. Служебные жилые помещения предназначаются для"ааселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 101 ЖК РСФСР). Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива может быть включено в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива.

Служебные помещения предоставляются не 'всем гражданам, а только работникам предприятий, учреждений, организаций, включенным в особый перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Как сказано выше, под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Возможно признание служебными всех квартир данного жилого дома. Тем самым ограничивается возможность нахождения в одной квартире жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования.

На практике под служебные жилые помещения выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже. При организации семейного детского дома лицам, назначенным родителями-воспитателями, для совместного проживания с переданными им на воспитание детьми предоставляется служебный жилой дом или служебная многокомнатная квартира.

Жилые помещения в домах совхозов предназначаются для заселения работниками совхозов и другими лицами, ко-


177

торым в соответствии с действующим порядком предоставляется жилая площадь в домах хозяйства, и включаются в число служебных жилых помещений.'

Вместе с тем согласно ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда гражданам, проживающим в служебных жилых помещениях совхозов, разрешено приватизировать эти помещения. Закон (ст. 105 ЖК РСФСР) определяет порядок предоставления и пользования служебными жилыми помещениями.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, органа управления кооперативной и иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения органом местной администрации гражданину выдается ордер на служебное жилое помещение.

Форма ордера на служебное жилое помещение устанавливается Правительством Российской Федерации.

С гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное жилое помещение, заключается письменный договор найма помещения на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение (ст. 106 ЖК РСФСР).

Вместе с тем законодательством установлены особые правила пользования служебными жилыми помещениями. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются лишь некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные жилищными кодексами и другими актами жилищного законодательства.

Это означает что правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, существенно отличается от пол9жения лиц, пользующихся жилым помещением в соответствии с договором найма жилого помещения. Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока он (работник) не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных в законе). Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают

' См- Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24 мая 1982 г.

Представляется^ что данное постановление должно быть отменено, так как оно существенно нарушает жилищные права граждан.


178

рядом правомочий, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать эти помещения в поднаем, обменивать (в том числе на служебное), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу. Жилищный кодекс устанавливает порядок выселения граждан Из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения.

Согласно ст. 107 ЖК РСФСР рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Вместе с тем в ст. 108 ЖК РСФСР предусмотрен довольно широкий круг лиц, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. К их числу отнесены инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранений, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы; семьи военнослужащих; пенсионеры по старости, персональные пенсионеры; члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение, и др. В частности, в их числе также лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное помещение, не менее 10 лет. Таким образом, в этих случаях пользование служебными жилыми помещениями не только выступает как условие выполнения работником своих трудовых обязанностей, но и приобретает характер права на постоянное проживание в жилище, поскольку указанные лица имеют самостоятельное, независимое от трудовых отношений с владельцем дома право пользования жилищем. У организации, которой принадлежит служебное жилое помещение, сохраняется, однако, в этих случаях право на выселение с предоставлением гражданину другого, не обязательно благоустроенного, жилого помещения. И после 10 лет работы жилое помещение продолжает оставаться служебным^поэтому сохраняет силу также большинство других правовых ограничений, характерных для пользования этими помещениями.


179

При рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, а также граждан, исключенных из членов колхоза или вышедших из колхоза по собственному желанию, суды проверяют, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения.

Лица, указанные в ст. 108 ЖК РСФСР, могут быть йысе-лены лишь с предоставлением другого жилого помещения в том же населенном пункте, отвечающего санитарным и техническим требованиям. Выселение с предоставлением дру^-гого жилого помещения производится и тогда, когда в составе членов семьи уволившегося с работы нанимателя, служебного жилого помещения имеются инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте; участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей; пенсионеры по старости;

персональные пенсионеры; инвалиды труда I и II групп; инвалиды I и' II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц.

Если разрешается вопрос о выселении семей военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, то Следует признать правильной установившуюся практику судов об отнесении к членам этих семей иждивенцев погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родителей; супруга, не вступившего в другой брак, независимо от получения им пенсии;

детей, не имеющих своей семьи или хотя и имеющих свою семью, но ставших инвалидами до достижения совершеннолетия, а также имеющих свои семьи детей, оба родителя которых погибли или пропали без вести.

Согласно ст. 108 ЖК РСФСР не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения одинокие лица, как наниматель, так и оставшиеся после его выбытия члены


180

семьи с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К таким лицам помимо одиноких матерей могут быть отнесены, в частности, также разведенные супруги, оставшиеся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, овдовевшие супруги, усыновители и опекуны (попечители).

Если ответчик не относится к категории работников, имеющих право проживать в служебном жилом помещении, однако такое помещение ему было предоставлено, вопрос о выселении его должен решаться в зависимости от оснований признания недействительным ордера, согласно которому произведено вселение.

Лица, уволившиеся по собственному желанию,-подлежат выселению из служебных помещений, если они. откажутся возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, которые предоставили жилое помещение.

§ 2. Пользование общежитиями

Общежитие специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, -поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан.

Ддя усиления гарантий прав граждан, проживающих в общежитии, ЖК РСФСР (ст. 109) установил, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Из этого указания закона вытекают два важных вывода. Во-первых, недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоэтажного дома. Это правило установлено для того, чтобы не ущемлять жилищных интересов граждан, проживающих в жилом доме в соответствии с договором найма, не создавать им дополнительные неудобства при проживании в доме. Во-вторых, под общежитие предоставляются как специально построенные, так и переоборудованные под общежитие жилые здания, т. е. дома, приспособленные именно для проживания указанных выше граждан и имеющие соответствующие санитарно-ги-гиенические и бытовые удобства.


181

В таких домах должны быть предусмотрены наряду с жилыми комнатами помещения для занятий и для проведения культурно-просветительных мероприятий, а также помещения для бытового обслуживания проживающих.

В соответствии с примерным положением об общежити-ях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328, руководители предприятий, организаций, учреждений и учебных заведений несут персональную ответственность за правильную эксплуатацию и санитарное состояние общежития, поддержание в нем установленного порядка, организацию быта проживающих и воспитательной работы среди них.

Администрация обязана, в частности, открывать,'оборудовать и содержать общежитие в соответствии с установленными правилами, укомплектовывать его мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем по установленным типовым формам, своевременно ремонтировать инвентарь, оборудование, помещения и здания и т. п.

В ЖК РСФСР (ст. 109) предусмотрено, что общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, прбживающих в них.

Жилая площадь в'общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам; учащимся по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или учебы. На основании такого решения выдается специальный ордер на занятие предоставленной жилой площади в общежитии.

В законодательстве содержится также важная гарантия для лиц, выбывших из общежития в связи с призывом на действительную срочную военную службу: таким лицам должно быть вновь предоставлено жилое помещение в общежитии в случае возвращения их по окончании прохождения военной службы на то же предприятие, в учреждение, организацию или учебное заведение.

Общежития предоставляются, по общему правилу, одиноким лицам, причем имеются общежития с покоечным и покомнатным заселением.

Проживающие в общежитии, с одной стороны, существенно ограничены в праве распоряжаться занимаемой жилой площадью (они не вправе требовать раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи в поднаем и т. п.), а с другой им предоставлен ряд дополнительных полномочий, связанных со спецификой


182

проживания в общежитии (пользование мебелью, постельными принадлежностями, другими предметами домашнего обихода и культурно-бытового назначения и т. п.).

ЖК РСФСР предусматривает возможность создания общежитии не только для одиноких лиц, но и для проживания семей. Это видно из того, что в Кодексе вместо выражения "место в общежитии", которое широко употреблялось в ранее действовавшем законодательстве, применяется выражение "проживание в общежитии". И кроме того, говорится о возможности проживания в общежитиях также "других граждан".

Правовой режим семей, живущих в общежитиях, зависит от условий их проживания. Если члены семьи пользуются жилой площадью в общежитии на условиях, установленных для общежития, то на них распространяются нормы, регулирующие проживание в общежитиях. Если же семья, проживающая в отдельной комнате в общежитии, на общих основаниях оплачивает жилую площадь и за коммунальные услуги по установленным ставкам, а не по ставкам для общежитии, то на членов данной семьи должны распространяться нормы, регулирующие отношения по найму жилых помещений. Кроме того, необходимо также учитывать, что в составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования в которых существенно отличается от режима пользования в "семейных общежитиях" и приближается к общему режиму жилых домов.

ЖК РСФСР устанавливает основания и порядок выселения из общежитии. Согласно ст. 110 прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое им было предоставлено в связи с работой или учебой.

Что касается работников предприятий, учреждений, ор«-ганизаций, поселившихся в общежитии в связи с постоянной работой, то согласно закону (ч. 2 ст. .110 ЖК РСФСР) они могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения только в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Если эти работ-,ники уволены по иным основаниям (например, по сокращению штатов и т. д.), то они могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения. В таком же порядке, т. е. с предоставлением другого жилого помещения,


183

могут быть выселены также лица, которые прямо перечислены в ст.-108 ЖК-РСФСР (инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте, и др.).

Предоставляемое в этих случаях жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, отвечать санитарным и техническим требованиям.

§ 3. Пользование другими специализированными жилыми домами

Понятие "специализированные дома" впервые употреблено в Законе об основах федеральной жилищной политики (ст. 1). Многие из этих объектов ранее, до принятия названного Закона, не включались в состав жилищного фонда (например, дома-интернаты для инвалидов). Правовой режим специализированных домов существенно отличается от правового режима других домов социального использования, поэтому вопросы их предоставления и использования решаются главным образом специальным законодательством, которое слабо связано с жилищным законодательством'.

Специализированные дома предназначены для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных .Жилищным кодексом, другим законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

К специализированным домам кроме общежитии относятся:

1) дома маневренного фонда;

2) дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых;

3) гостиницы-приюты;

4) специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев;

,5) жилые дома в системе органов социальной защиты, дома иного специального назначения и др.

Жилые помещения маневренного фонда. Маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа. Жилые помещения этого фонда предназначаются для

' Подробнее об этом см.: Басик Е. В. и др. Указ. соч. С. 17.


184

временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений по договору найма или договору аренды и в других случаях, предусмотренных законодательством, и должны отвечать санитарным, противопожарным и техническим требованиям'.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам наймодателем или арендодателем жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем лиц.

Граждане, проживающие в домах маневренного фонда, оплачивают занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги, если такая плата не вносится за ремонтируемые помещения.

Порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда и пользования ими устанавливается Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Пользование жилым помещением прекращается после окончания капитального ремонта'жилого дома, в котором находится жилище, являющееся объектом договора социального либо коммерческого найма.

Жилые помещения в специализированных домах для граждан, наименее социально защищенных (дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых, гостиницы, приюты и т. п.) создаются и предоставляются федеральными, региональными либо муниципальными органами социальной защиты.

Такие специализированные дома предназначаются для проживания нуждающихся в этом граждан.

К числу специализированных относятся также жилые помещения в домах системы органов социальной защиты, и домах иного социального назначения. Жилые помещения в специализированных домах в системе органов социальной защиты и домах иного специального назначения предоставляются органом, по решению которого они созданы.

Специализированные дома в системе органов социальной защиты и дома иного социального назначения, создавае-

' Маневренный жилищный фонд образуется за счет включения в его состав жилых домов, предназначенных для временного проживания граждан, которые переселяются в связи с капитальным ремонтом (на время его-производства) дома и (или) жилого помещения, являющегося местом их жительства Маневренный фонд может включать как жилые дома целиком, так и отдельные жилые помещения в обычных домах


мые органами исполнительной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, предназначаются для проживания нуждающихся в этом граждан.

Прекращение пользования жилыми помещениями, находящимися в специализированных домах, происходит после отпадения причин и обязательств, по которым были предоставлены эти помещения (переезд на постоянное место жительства к родственниками др.), и по иным основаниям, предусмотренные законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Специально оборудованные жилые помещения, занимаемые инвалидами в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов по договору найма или аренды, при освобождении заселяются в первую очередь другими инвалидами, нуждающимися в улучшении жилищных условий (п. 12 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. 901)1. Инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях специального обслуживания и желающие получить жилое помещение по договору найма или аренды, принимаются на учет для улучшения жилищных условий независимо от размера занимаемой в стационарных учреждениях социального обслуживания площади и обеспечиваются жилыми помещениями наравне с ^другими инвалидами. При этом им могут быть возвращены ранее занимаемые помещения. Порядок постановки на учет указанных лиц и обеспечения их жилыми помещениями определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27\июля 1996 г. № 901).

Жилой фонд для беженцев и вынужденных переселенцев создается органами государственной власти или местного самоуправления при непосредственном участии либо ро согласованию с органом миграционной службы. Жилые помещения предоставляются гражданам, которые в соответствии с действующим законодательство^ признаны беженцами и вынужденными переселенцами Таких людей на территории страны в настоящее время довольно много2.

' Собрание законодательства Российской Федерации 1996. № 32 Ст 1936 2 См- Переселенцы Федеральная миграционная программа // Издание "Российской газеты" Вып 6*М., 1994


186

В соответствии со ст. 1 Закона РФ "О беженцах'" от 19 февраля 1993 г. беженцем признается прибывшее или желающее прибыть на территорию Российской Федерации лидо, не имеющее гражданства Российской Федерации, которое было вынуждено или имеет намерение покинуть место своего постоянного жительства на территории другого государства вследствие совершенного в отношении него насилия или преследования в иных формах либо реальной опасности подвергнуться насилию или иному преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также принадлежности к определенной специальной группе или политических убеждений.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. "О вынужденных переселенцах"2 вынужденным переселенцем является гражданин Российской Федерации, который покинул место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в ^ иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводом для проведения враждебных кампаний в отношений конкретного лица или группы лиц, массовых, нарушений общественного порядка.

Вынужденным переселенцем также признается иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающее на законных основаниях на территории Российской Федерации и изменившее место жительства в пределах территории Российской Федерации по обстоятельствам, указанным выше. Вынужденным переселенцем признается также гражданин бывшего СССР, постоянно проживающий на территории республики, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства Российской Федерации, при наличии обстоятельств, препятствовавших данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории Российской Федерации.

Соответствующие органы государственной власти и управления, органы местного самоуправления обязаны предоставлять беженцу, прибывшему по направлению Федеральной миграционной службы или ее органа в место постоянного проживания, жилое помещение из специального жилищ-

* См: Ведомости Съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 12. Ст. 425. 2 См.' Там же. Ст. 427. Закон РФ "О вынужденных переселенцах" (в редакции Закона РФ от 20 декабря 1995 г.)


§ 3. Пользование другими специализированными домами л on

ного фонда, предназначенного для беженцев; оказывать беженцу и вынужденному переселенцу помощь и содействие при вступлении в жилищный кооператив, в индивидуальном жилищном строительстве; предоставлять в первоочередном порядке одиноким беженцам и вынужденным переселенцам престарелым и инвалидам, нуждающимся в постоянном уходе, места в учреждениях социальной защиты населения и т. п.


Глава 10. Получение гражданами жилых помещений в домах ЖК и ЖСК и пользование ими

§ 1. Право на получение жилого помещения в домах ЖК и ЖСК. Организация жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является получение жилых помещений для проживания в домах жилищно-строительных и жилищных

кооперативов.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру (ст. 111 ЖК РСФСР).

Жилищно-строительная кооперация имеет большое значение в качестве дополнительного источника для удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации.' ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции.

В отличие от ЖСК жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

Право на получение жилого помещения в домах ЖСКэто особое жилищное правомочие^ граждан.

Членство в ЖСК выступает по отношению к праву на получение жилого помещения в домах ЖСК в разных'аспек-тах. С одной стороны, изъявление гражданином желания получить жилое помещение в домах ЖСК предшествует его вступлению в члены ЖСК: подача заявления о вступлении в кооператив выступает, таким образом, одним из юридических фактов (оснований), влекущих за собой возникновение членского (уставного) правоотношения в соответствии с уставом кооператива.

С другой стороны, членство в ЖСК выступает, в свою очередь, в качестве условия получения жилого помещения в


189

доме ЖСК: эти помещения представляются в пользование гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, при обязательном вступлении их в кооператив в установленном порядке. Квартиры в домах ЖСК, как построенные впервые, так и освободившиеся, заселяются только членами кооператива на основании ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Наконец, членство в ЖСК выступает в качестве основания стабильного, устойчивого пользования помещением в домах ЖСК.

Сказанное выше полностью относится и к ЖК.

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы образуются при органах местной администрации, при предприятиях, учреждениях, организациях, объединениях.

Рабочие и служащие нескольких небольших предприятий, организаций, а также пенсионеры могут объединяться в один кооператив.

Жилищные органы местной администрации либо предприятие, учреждение, организация рассматривают вопрос об образовании ЖСК и ЖК и проводят общее собрание граждан, желающих вступить в кооператив. Решение собрания о создании ЖСК, списки граждан, желающих вступить в него, и членов их семей, которые будут переселяться на кооперативную жилую площадь, утверждаются соответствующим (городским, районным, поселковым и др.) органом местной администрации. 1

После .утверждения такого решения снова созывается общее собрание вступающих в кооператив для принятия устава ЖСК или ЖК. Принятый устав регистрируется в жилищном, управлении (отделе, департаменте).

В уставе кооператива определяются, в частности, права и обязанности членов ЖСК (ЖК), условия пользования жилыми помещениями в домах кооператива и основания прекращения членства в кооперативе.

После регистрации устава кооператива общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию. Со времени регистрации устава жилищно-строительный кооператив приобретает права юридического лица.

ЖСК и ЖК не образуют единой централизованной системы, не имеют федеральных органов управления. В некоторых крупных городах созданы специальные органы по руководству ЖСК (ЖК), осуществляющие руководство кооперативами в масштабе города и контроль за их деятельностью.

В ЖК предусмотрен ряд норм, направленных на усиление контрольных функций органов местной администрации, которые осуществляют контроль за деятельностью ЖК, за


190

эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству (ст. 115 ЖК РСФСР).

В современных условиях широкой индустриализации жилищного строительства сами ЖСК не осуществляют непосредственно строительство жилых домов.

На органы местной администрации, предприятия, учреждения, организации, при которых организуются ЖСК, возложены функции заказчика по проектированию и строительству кооперативных жилых домов.

Строительство кооперативйого жилогадома (домов) осуществляется на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита.

Одной из особенностей ЖСК (ЖК) является то, что они осуществляют свою деятельность по эксплуатации принадлежащих им жилых домов на началах самоокупаемости, т. е. за счет средств кооператива. Поэтому расходы по содержанию и эксплуатации дома (в том числе и за коммунальные услуги) с момента приема дома в эксплуатацию государственной комиссии оплачивают члены кооператива.

Статьей 116 ЖК РСФСР предусмотрено, что государств во оказывает жилищно-строительным организациям помощь в обеспечении жилыми помещениями членов ЖСК на время капитального ремонта, когда ремонт не может быть проведен без выселения проживающих в этих домах граждан.

Кодекс также установил, что если принадлежащий ЖСК дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равно-, ценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР).

Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы образуются на основе добровольного объединения граждан, желающих вступить в члены кооператива. Членами ЖК и ЖСК признаются граждане —.. учредители кооператива после его регистрации в органах государственной власти, внесшие вступительный взнос и определенную часть (не менее 30%) паевого взноса, составляющего соответственно строительную или покупную стоимость жилого помещения.

ЖСК и ЖК действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных органом местной администрации.

Гражданин может получить жилое помещение в доме ЖК или ЖСК, если он является членом данного кооператива.


191

В члены ЖСК могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте, если иное не установлено законодательством, и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, желающими вступить в члены ЖК или ЖСК (основания признания нуждающимися в получении жилья, учет таких граждан, постановка на очередь и т.п.), аналогичен тому порядку, который установлен ст. 29 и другими статьями ЖК РСФСР.

Граждане, состоящие на очереди для получения жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, имеют право на вступление в ЖК и ЖСК в первую очередь.

Условием получения жилого помещения в домах ЖК или ЖСК является внесение гражданином паевого взноса. Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива.

Первый взнос вносится членом кооператива одновременно или в рассрочку в соответствии с правилами, установленными уставом кооператива. Член ЖСК (ЖК) имеет право досрочно внести оставшуюся часть паевого взноса.

Жилое помещение члену ЖК или ЖСК предоставляется по решению общего собрания членов кооператива в соответствии с размером паевого взноса.

Члену ЖСК (ЖК) по решению общего собрания в соответствии с суммой паевого взноса и. количеством членов семьи предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат.

Решение общего собрания о предоставлении квартиры приобретает юридическую силу после его утверждения соответствующим органом местной администрации.

Заселение квартир в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива производится по ордерам, выдаваемым органом местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке.

§ 2. Права и обязанности члена ЖК и ЖСК. Последствия перехода жилого помещения в собственность члена кооператива

1. Члены ЖК и ЖСК, а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РСФСР, законо-


192

дательством субъектов Российской Федерации и уставом кооператива. Уставом кооператива определяются также условия пользования л основания прекращения пользования жилыми помещениями (ст. 125 ЖК РСФСР). Член ЖК или ЖСК имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и распоряжения (в пределах, установленных законодательством) жилым помещением и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской книжкой. Право на пай может принадлежать нескольким лицам, состав которых определяется членом кооператива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или частью жилого помещения. ^

До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо.

Члену кооператива до полной уплаты, пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением.

Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи.

Особенностью пользования жилым помещением ЖСК и ЖК является то, что в отличие от договора найма жилого помещения члены семьи пайщика не приобретают самостоя-, тельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщику. Q случае утраты пайщиком права членства в ЖК (ЖСК) он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.

Улучшение жилищных условий члена ЖК (ЖСК) возможно как путем предоставления ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, так и путем предоставления свободной квартиры в доме кооператива одному члену его семьи (либо нескольким).

Ралдыгина ^обратилась с иском о признании права на жилую площадь в однокомнатной квартире в ЖСК "Верея". Она указала, что являлась членом семьи пайщика


193

кооператива "Верея" Демочкиной жены ее сына Кирсанова. Впятером они проживали в трехкомнатной квартире площадью 43,1 кв. м. Решением общего собрания кооператива Ралдыгина принята в члены ЖСК, ей выделена упомянутая однокомнатная квартира, однако исполком отказал в выдаче ордера.

Решением Черемушкинского районного народного суда Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) в иске Ралдыгиной отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене всех судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав следующее.

Как видно из дела, Ралдыгина вселилась в квартиру'члена ЖСК "Верея" Демочкиной жены ее сына Кирсанова, была прописана'в ней. Решением общего собрания членов кооператива она принята в члены ЖСК и ей предоставлена однокомнатная квартира в порядке улучшения жилищных условий члена ЖСК Демочкиной. Согласно объяснениям истицы и ее сына Кирсанова, Ралдыгина являлась членом семьи Демочкиной.

Вопреки ст. 56 ГПК РСФСР суд не дал оценки указанным обстоятельствам, сославшись на то, что на момент вселения к сыну и предоставления квартиры Ралдыгина состояла в браке с Кирсановым В., имеющим в Оренбурге четырехкомнатную кооперативную квартиру. Однако суд не учел, что в соответствии со ст. 19 КоБС РСФСР каждый из супругов свободен в выборе места жительства.

Кроме того, брак истицы с 'Кирсановым В. был расторгнут.

В решении суд указал, что Демочкина не нуждалась в улучшении жилищных условий. Но при этом он не учел, что согласно ст. 125 ЖК РСФСР права и обязанности члена ЖСК, а также членов его семьи, условия пользования и прекращения пользования жилым помещением определяются уставом кооператива.

Поэтому при определении нуждаемости Демочкиной в жилом помещении суду необходимо было запросить устав ЖСК "Верея" и с учетом его положений разрешить спор. Этого сделано не было.

Суду следовало также учитывать, что Ралдыгина доктор наук, а ее сын Кирсанов кандидат наук, в связи с чем


194

они оба пользуются правом на дополнительную жилую площадь.

Улучшение же жилищных условий члена кооператива возможно не только путем предоставления семье квартиры большего размера, но и путем отселения одного из членов семьи.

Судом в качестве ответчика по делу привлечен отдел исполкома по учету и распределению жилой площади, в то время как согласно ст. 118 ЖК РСФСР решение о принятии лица в члены ЖСК утверждается исполкомом и им же выдается ордер, решение общего собрания членов кооператива о принятии в члены ЖСК Демочкиной отменено исполкомом Черемушкинского районного Совета народных депутатов.

При таких обстоятельствах суду следовало привлечь к участию в деле в качестве ответчика исполком. Поскольку последующие судебные инстанции оставили решение суда без изменения, их постановления наряду с решением подлежат отмене1.

Член ЖСК (ЖК), имеющий а пользовании жилое помещение, вправе с согласия проживающих "совместно с ним членов семьи и с разрешения органа местной администрации произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии, приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. .При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК РСФСР и уставом жилищно-строительного кооператива.

Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано .право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Член ЖСК (ЖК) имеет право на раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива (ст. 120 ЖК РСФСР).

Раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива и

' См.: Определение судебной комиссии Верховного Суда Российской Федерации от 3 июня 1992 г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1992 № 13 Ст. 4.


195

его супругом в "случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой-ими квартире.

Если жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство или перепланировку жилого помещения имеется разрешение органа местной администрации. Споры о разделе жилых помещений разрешаются в судебном порядке.

2. Закон устанавливает, что со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение.

Кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям на основании п.'4 ст. 218 ГК РФ.

Члену ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью оплатил свой пай» На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру.

После оформления права собственности на квартиру член (ЖК) ЖСК вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в ка.-честве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖСК (ЖК), вправе вступить в его члены. ,

В соответствии с распоряжением Правительства Мое-' квы от 10 июня 1994 г. о поддержке жилищно-строительных кооперативов установлена общая сумма дотации ЖСК в размере 70% от фактической стоимости строительства. В эту дотацию входит: предусмотренная ранее 35%-ная компенсация удорожания стоимости домов ЖСК. "

После внесения полной суммы паевого взноса у члена кооператива и его супруги (супруга) возникает общая долевая собственность на квартиру. Если в паенакоплении принимали участие другие члены семьи пайщика путем внесения своих средств, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств.

Жилое помещение, находящееся в общей собственности члена ЖСК (ЖК) и его супруги (супруга), может быть разделено по соглашению между ними, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение.

Раздел жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) может быть произведен между членом кооператива и его супругой (суп-


196

рутом) независимо от размера принадлежащей" каждому из них доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака между ними и когда каждому супругу может быть выделено изолированное жилое помещение. Раздел возможен и в тех случаях, когда жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат и путем переоборудования и переустройства их можно превратить в изолированные.

При разделе жилого помещения и пая учитываются:

размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семей, имеющих право пользования жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета.

В том случае, если предметом раздела является квартира с неизолированными жилыми помещениями, раздел такой квартиры может быть произведен при- условии возможности перепланировки или переоборудования неизолированных жилых помещений в изолированные.

Если же раздел квартиры вообще невозможен по техническим причинам или невозможен без несоразмерного ущерба квартире или жилому дому, то выделяющийся сопайщик имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности в соответствии с правилами гражданского законодательства (см. ст. 252 ГК РФ).

§ 3. Наем жилых помещений в домах ЖК и ЖСК

Член ЖСК или ЖК может сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи все жилое помещение.

1. До полной уплаты суммы паевого взноса право сдачи жилого помещения внаем основано на членстве гражданина в ЖСК или ЖК. Сдавая внаем жилое помещение, член ЖСК (ЖК) должен исходить из общих правил, регулирующих такой наем. В частности, согласно ст. 123 ЖК РСФСР размер платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме жилищ-но-строительного кооператива, не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение.

2. После полного внесения суммы паевого взноса основанием для сдачи внаем жилого помещения становится уже


197

право собственности члена ЖСК (ЖК) на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива вправе сдавать жилое помещение (или часть его) на условиях, устанавливаемых по соглашению между ним и гражданином, изъявившим желание поселиться в данном помещении в качестве нанимателя. На отношения по найму жилых помещений в домах ЖСК (ЖК), принадлежащих гражданам, распространяются правила гл. 35 "Наём жилого помещения" ГК РФ, а также соответствующие нормы ЖК РСФСР, регламентирующие наем жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности (ст. 131, 13 5).

§ 4. Исключение из ЖСК (ЖК)

Член ЖСК (ЖК) может быть исключен из кооператива в случаях:

1) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива;

2) систематического разрушения или порчи жилого помещения или использования его не по назначению либо систематического нарушения правил социалистического общежития, делающего невозможным'для других проживание с ним в одной'квартире или в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены другие случаи исключения из кооператива.

Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке (ст. 123 ЖК РСФСР).

Статья 124 ЖК РСФСР предусматривает основание и порядок выселения из дома кооператива.

Член ЖСК (ЖК), исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади.

Уставом ЖСК (ЖК) могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.


198

Другие лица могут быть выселены из жилого помещения в доме кооператива в случаях, предусмотренных уставом ЖСК (ЖК), а также ч. 1 ст. 98 ЖК РСФСР (т. е. если они систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению либо систематически нарушают правила общежития). ' ' '


Глава 11. Приобретение гражданами жилых помещений в собственность. Пользование, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам

§ 1. Основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность

Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов). В соответствии с российским законодательством граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе, жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в товариществах собственников жилья;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям'.

Важной новеллой является указание в ст. 19 Закона о том, что "не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан". Эта норма направлена на усиление охраны прав нанимателей, собственников отдельных квартир, членов их семей от неправомерного ущемления их жилищных прав.

Представляется, что такой запрет должен действовать не только в случаях продажи, но и в других случаях отчуждения (или сноса) заселенных квартир и домов [например,

1 См.: Ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"


200

когда жилой дом, пригодный для проживания,' переоборудуется в служебное (нежилое) здание под офисы, конторы, мастерские, для размещения аппаратов учреждений, ведомств и т. п.]. В настоящее время ЖК РСФСР предусматривает выселение нанимателей из таких домов без их согласия, что зачастую связано с ущемлением жилищных интересов граж-дан. ^

Наличие различных способов (оснований) .возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые помещения) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих наиболее широкое распространение на практике, характерных для жилищного права.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Эта правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

Ниже дается характеристика некоторым наиболее важным основаниям возникновения права собственности граждан на жилые помещения.

§ 2. Приватизация жилья как основание возникновения права собственности на квартиру и жилой дом

В настоящее время одним, из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на квартиры (жилые/дома) является приватизация государственного и муниципального жилья.

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на Добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.


201

Приватизация жилых помещений постоянно находится в центре внимания еоответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, граждан, обществен^-ности, вызывая разнообразные мнения и оценки.

Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданинусобственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с уплатой'налога на собственность, а также с поддержанием квартиры, жилого дома в надлежащем состоянии и проведением их ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие жилищные организации, которые в этих случаях, как правило, сохраняют за собой лишь функции управления и контроля,

В литературе было высказано мнение, что объектом приватизации может быть жилое помещение, входящее в фонд не только государственной или муниципальной собственности, но и в фонды общественных организаций1, жилищных и жилищно-строительных кооперативов2, колхозов3.

С точки зрения действующего Закона о приватизации жилищного фонда в настоящее время таковой является приватизация только государственного и муниципального жилья.

Указанный Закон не решает вопросы (порядок и условия) возможной передачи общественными организациями жилых помещений в собственность граждан, так как в данном случае это влекло бы за собой нарушение права собственности самих общественных организаций собственников жилых помещений. Вместе с тем сами эти организации вправе передать свое жилье (бесплатно или за плату) гражданам в соответствии со своими уставами4. При полной уплате членом ЖК или ЖСК паевого взноса происходит переход права собственности на квартиру к члену ЖК или ЖСК, полностью

' См.' Седлеев А. Было ваше стало наше//Советская Башкирия. 1992 21 окт.

2 См.' Дубинская С. Не так уж сложно//На смену. 1992. 29 дек.

3 См: Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М, 1995.С.З.

4 В этой связи следует отметить, что п. 6 постановления Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР» рекомендует общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищных фондов.


202

выплатившему паевой взнос, т. е. происходит смена собственников, но форма собственности (частная собственность) как таковая остается без изменения. Таким образом, в этом случае вообще нет правовых оснований говорить о приватизации- жилья.

На практике возникал вопрос о возможности приватизации жилых помещений в ведомственных домах. В некоторых отраслях (Министерство обороны, Министерство путей сообщения и др.) не допускалась приватизация жилья, находящегося в ведении или управлении соответствующих предприятий (организаций, учреждений), что вызывало большое недовольство со стороны граждан, проживающих в этих помещениях. Руководители министерств, предприятий считали, что приватизация жилых помещений ведомственных домов возможна только с разрешения или согласия министерства, ведомства, предприятия.

В связи с этим в Закон о приватизации (ст. 2) было внесено в 1992 г. дополнение о,том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также "жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)". Это дополнение носит, по существу, характер разъяснения нормы закона, поскольку ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, входит в состав государственного и муниципального жилищных фондов.

Необходимо вместе с тем иметь в виду, что понятие "ведомственный жилой дом" на -практике иногда употребляется и в случаях, когда дом находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении негосударственной организации (например, акционерного общества, товарищества с ограниченной ответственностью, другой организации, являющейся негосударственной, частной структурой). Однако в этих случаях понятие "^приватизация" не может быть применено, кроме-случаев, когда государственное предприятие, имеющее на своем балансе жилищный фонд, перешло в иную форму собственности либо было ликвидировано. Статья 18 Закона о приватизации в редакции от 23 декабря 1992 г. устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они опре-


203

делены), иных юридических лиц либо в 'ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

В Законе о приватизации жилищного фонда имеется в виду бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений. Ранее передача жилых помещений гражданам производилась на основе договора купли-продажи с полной или частичной выплатой стоимости этих помещений'. Однако такой порядок передачи жилых помещений не получил широкого применения и приватизация шла довольно медленно. После того как в декабре 1992 г. в Закон о приватизации было внесено дополнение, предусматривающее бесплатность приватизации жилья, количество приватизированных квартир стало увеличиваться и достигло к началу 1996 г в целом по России более 50%, в том числе в Москве — 42% жилищного фонда2.

Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

\

Принципы,, -на которых осуществляется приватизация

По вопросу о принципах, на которых осуществляется приватизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Так, С. П. Гришаев считает, что приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов' добровольность принятия гражданами решения о приватизации; право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению; однократность приватизации; сохранение на переходный период действующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями; обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации, и, наконец, оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, по тем же

' См Постановление Совета Министров СССР "О передаче гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда" от 2 декабря 1988 г № 1440 (Собрание постановлений СССР 1989 № 1 Ст4) 2 См Московская правда 1996 12 янв


204

ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов. Другие авторы в качестве принципов приватизации жилья называют, во-первых, добровольность приобретения гражданами занимаемых жилых помещений и, во-вторых, возможность -бесплатного приобретения жилого помещения один раз1.

Некоторые авторы2 выделяют дополнительно также принцип безвозмездности приватизации жилых помещений, что представляется правильным. '

На наш взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе от 4 июля 1991 г., являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Что же касается других моментов, которые относятся С. П. Гришаевым к принципам приватизации жилья, то они вряд ли могут быть признаны таковыми, так. как все они (и постановка на учет нуждающихся в жилье, и способы обслуживания, ремонта и оплаты приватизированных жилых помещений) либо носят общий характер, либо рассчитаны на период после проведения приватизации.

Участники приватизации

Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, с другой.

На практике зачастую возникал вопрос о включении (невключении) в договор о приватизации в качестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую .с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не-утратившие права пользования данным жилым помещением" (ч. 2 ст. 7).

' См.: Гришаев С. П. Указ. соч. С. 1.; Марткович И. р. Жилищное право, закон и практика. М., 1990 г.

2 См., например: Корнеев С. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М., 1996, С. 30—32; Жуй-•ков В. Возникновение права собственности граждан на квартиры//Российская юстиция. 1993. № 15. С. 12—14.


205

Необходимо отметить, что еще до принятия данной нормы Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими член&ми семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на эти" помещения'.

Согласно Закону о привативации жилищного фонда (в ред. Закона РФ от 11 августа 1994 г.) "для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том-числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства". Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое'помещение равные права с собственниками.

Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет сами выражают свою волю при осуществлении приватизации.

Жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе самих этих органов. При этом, если несовершеннолетний помещается в детское или иное воспитательное учреждение, родители или опекуны над его имуществом обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.

Жилые помещения как объекты приватизации

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фон-

' См.: П.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда'в Российской Федерации»//Практика Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за 1992—1994 гг. М., 1996. С. 83,


206

дов, которые занимают граждане на основе договора найма жилого помещения.

Если гражданин имеет забронированное жилое помещение, а проживает в другом жилом помещении, например в связи с выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст. 1 Закона о приватизации в ред. Закона от 1 августа 1994 г.). '

Ранее Закон допускал приватизацию жилых помещений, требующих капитального ремонта, только после его проведения, что, однако, не всегда возможно. Поэтому в настоящее время эти ограничения на приватизацию таких квартир и жилых домов сняты. При этом на наймодателе остается обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с установленными правилами эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служащими жилых помещений и коммунальных квартир1.

' В соответствии с Законом о приватизации жилищного" фонда передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется соответствующими органами местной администрации, предприятиями и учреждениями, за которыми закреплен жилищный фонд соответственно на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Такая передача производится на основании договора указанных выше органов и организаций с гражданами, приобретающими жилье в собственность.

Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает у граждан после (с момента) регистрации

' См.: ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации в редакции Закона РФ от 22 декабря 1992 г./уВедомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1963. № 2. Ст. 67.-


207

договора в БТИ. Кроме текста договора гражданин, приватизирующий жилое помещение, получает свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (жилой дом).

'В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды поступают исковые заявления о признании умершего собственником квартиры.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении «О некоторых вопросах применения" судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» от 24 августа 1993 г. №8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора в соответствующем органе местной администрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника1.

На практике много вопросов вызывает возможность приватизации комнат в коммунальных квартирах. В Законе о приватизации по этому вопросу нет достаточно четкого решения. Вначале в Законе содержалось прямое указание о том, что жилые помещения в коммунальных квартирах приватизации не подлежат (ч. 1 ст. 1).

Однако жизнь настоятельно требовала изменения этого правила, так как пока в коммунальных квартирах проживают довольно многие граждане, которые настойчиво ставят вопрос о приватизации занимаемых ими комнат.

С учетом этого в Закон о приватизации жилищного фонда 23 декабря 1992 г. были внесены некоторые изменения, допускающие приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах при определенных условиях. "Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный'фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд,

1 См.: Практика Верховного Суда-Российской Федерации по гражданским делам за 1992—1994 гг. М., 1996. С. 80.


208

говорится в новой редакции статьи Закона о приватизации,вправе принимать решение о приватизации жилых помещений или коммунальных квартир"1.

Таким образом, решение вопроса о приватизации коммунальных квартир (и отдельных комнат в них) отнесено непосредственно к полномочиям собственников жилищного фонда (либо уполномоченных ими органов), а также предприятий и учреждений, имеющих жилищный фонд.

Однако такая норма Закона вызывает серьезные замечания. Во-первых, потому, что на практике из-за несогласия соответствующих государственных и муниципальных органов, предприятий; организаций попытки приватизации комнат в коммунальных квартирах обычно являются безуспешными. Во-вторых, содержание указанной нормы Закона вызывает сомнение с точки зрения ее соответствия конституционному принципу равноправия граждан (ст. 1^ Конституции РФ), поскольку при приватизации индивидуальных квартир и жилых домов в Законе не содержится такой записи о необходимости получения согласия собственника или другого^ владельца жилья в столь императивной форме, которая ставила бы нанимателей в вопросе* приватизации занимаемых квартир полностью в зависимость от усмотрения собственников и иных владельцев жилищного фонда. . .

В жилищном законодательстве РФ предусмотрена возможность для нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, приобрести для остальных нанимателей этой квартиры с их согласия жилые помещения и передать эти помещения в их собственность, а самому занять всю квартиру без дополнительной оплаты и приватизировать ее в установленном порядке2.

Приватизация коммунальных квартир, входящих в муниципальный жилищный фонд, относится к компетенции органов местного самоуправления, которые согласно Федеральному закону. "Об общих принципах местного самоуправления" имеют право самостоятельно решать вопросы распоряжения принадлежащим муниципальному образованию жилищным фондом3.

' Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 67. 2 См.: Ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 19,92 г.//Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 99. • 3 О приватизации коммунальных квартир более подробно см.: Григиаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. С. 11—14.


209

§ 3. Строительство гражданами жилых домов как основание возникновения права собственности граждан на дом '

Наиболее частым случаем возникновения права собственности на жилой дом, особенно на селе, является строительство жилого дома в индивидуальном порядке (индивидуальное жилищное строительство).

Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 22 Закона об основах федеральной жи- . лищной политики).

На органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов возложена обязанность предоставлять в пользование, аренду, собственность или продавать земель-;

ные участки для жилищного строительства1.

Граждане имеют право на .получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под 'жилищное строительство, в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами-местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иньге санкции, предусмотренные законодательством.

Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику или в порядке, установленном законодательством, гражданину или юридическому лицу, которому это жилье предоставлено в пользование или застройку, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору. *

Строительство, реконструкция и ремонт жилья осуществляются на основе разрешения, предоставленного в срок

\ Земельные участки должны выделяться застройщику в срок не более одного месяца для граждан и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения (ч. 1 ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной"* политики).


210

не более одного месяца с момента обращения (ст. 23 Закона об основах федеральной жилищной Политики).

Право собственности на построенный жилой дом возникает у гражданина (граждан) с момента его регистрации в коммунальны» органах местной администраций после его приемки в эксплуатацию. Приемка жилого дома в эксплуатацию производится после завершения его строительства государственной приемочной комиссией с последующим утверждением акта приемки местной администрацией. До момента государственной регистрации гражданин имеет лишь право собственности на строительные материалы, но права собственности на возводимый дом он еще не приобретает.

Жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам.

ГК РФ весьма подробно регламентирует последствия самовольного строительства жилого дома, под которым понимается жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее такое строительство, не приобретает на него права собственности. Оно не вправе также распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в арен-' ду, .совершать другие сделки. ' "

Закон предусматривает отдельные случаи, когда право собственности на самовольно возведенное строение может быть признано судом за застройщиком. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в частности, за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее

- лицу'расходы на постройку в размере, определенном судом (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

В том случае, кода будет установлено, что сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, право на самовольную постройку не мо-

*"жет быть признано. Такая постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет.


211

§ 4. Пользование жилым домом (квартирой), принадлежащим гражданину на праве собственности

Гражданин собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов своей семьи.

Граждане как собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим жилым помещением, они осуществляют также право владения и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями (ч. 1 ст. 288 ГК РФ):

могут продать, обменять, завещать и т. д. Собственники жилого помещения вправе вселять в помещение других граждан, а также сдавать еко внаем.

Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением наравне с собственником, если иное не было оговорено при вселении. Они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц,- включая собственника помещения. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры (ст. 127 ЖК РСФСР).

. В этой связи возникает вопрос: кто же относится к членам семьи собственника жилого помещения?' Кто образует семью?

К членам семьи гражданина собственника жилого дома (жилого помещения) относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживают совместно с нанимателем и ведут общее хозяйство (ст, 53, 127 ЖК РСФСР).

Члены семьи собственника вправе вселять в предоставленное им собственником жилое помещение своих несовершеннолетних детей.

Несовершеннолетний ребенок в случае раздельного проживания его родителей приобретает права на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет1.

' См.: Определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 1994 г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. №5. С. 2.


212

Шаграманян Н. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Шаграманян В. к Шаграма-няну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры.

В своем заявлении истица указала, что она состояла в браке с Шаграманяном Э., у -них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. проживала она и ее дочь две недели со дня своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж Шаграманян Э. после приватизации спорной квартиры подарил ее своей сестре Шаграманян Г., чем ущемил права дочери. В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения квартиры в 1/2 части.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, рассмотревшая дело по первой инстанции, Шаграманян Н. в иске отказала.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без изменения решение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а кассационную жалобу без удовлетворения, указав следующее. Судом установлено, что бывшие супруги Шаграманян Н. ц Э. после рождения дочери стали проживать раздельно. Местом постоянного жительства истицы (и прописки тоже) была квартира ее .родителей. Вместе с ней проживала и дочь. Между родителями Шаграманян Н. и Э. не было спора относительно места проживания их несовершеннолетней дочери Вероники.

Указанное обстоятельство подтверждено доказательствами, исследованными в судебном заседании, в том числе объяснениями сторон, показаниями свидетелей.

В соответствии с ч. 2 cm. 17 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших пятнадцати лет, признается место жительства их родителей.

Таким образом, Шаграманян Вероника, проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Шаграманян В. производно от права истицы Шаграманян Н.

При таком положении суд сделал правильный вывод, что Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Шаграманяна Э, Этот вывод суда


213

соответствует обстоятельствам, установленным в судебном заседании, и требованиям ст. 17 ГК РФ, ст. 19 и 55 Кодекса РСФСР о браке и семье (КоБС РСФСР).

Правильно разрешен судом спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Шаграманян Э., приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный между Шаграманяном Э. и его сестрой Шаграманян Г.

Что касается вселения других граждан—членов их семей, то оно допускается только с согласия собственника. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома.

Гражданин собственник жилого дома при сдаче помещения внаем не связан установленными законом основаниями признания гражданина будущего нанимателя нуждающимся в улучшении жилищных условий, о которых говорилось выше; он вправе сдать внаем свое помещение любому гражданину. Основанием для вселения нанимателя в дом и проживания его (и членов его семьи) в этом доме является договор о коммерческом найме жилого помещения (коммерческий наем)1.

Статья 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ч. 2). Таким образом, за членами семьи бывшего собст-веника жилого дома сохраняется право самостоятельно осуществлять пользование занимаемым жилым помещением, несмотря на смену его собственника.

Вместе с тем они должны вносить плату новому собственнику за занимаемое жилье и могут быть выселены по основаниям, предусмотренным ЖК РСФСР (ст. 135, 136).

Согласно закону (ч. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, без согласия органов опеки и попечительства.

В Гражданском кодексе установлены последствия использования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует _ его не по назначению, систематически нарушает

1 О коммерческом найме см. гл 20 •"


214

права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения,

Как, сказано выше, жилые помещения в домах, квартирах, принадлежащие гражданам, могут сдаваться их собственниками другим гражданам для проживания на основании договора. В этих случаях договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником дома, квартиры (см. главу 6).

Наниматель жилого помещения в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, имеет право вселить в нанятое им жилое помещение своих несовершеннолетних. детей, а если он занимает изолированное помещение, также супруга и нетрудоспособных родителей (см. ст. 132 ЖК РСФСР).

Наниматель жилого помещения и (или) члены его семьи, проживающие в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 98 и ч. 2 ст. 135 ЖК РСФСР.

§ 5. Содействие органов государственной власти и органов местного самоуправления гражданам в приобретении и строительстве жилых домов (жилых* помещений)

Конституция РФ (ч. 2 ст. 40), отражая новую роль государства и органов местного самоуправления в обеспечении граждан' жилищем, устанавливает, что "органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище".

В соответствии с законом право граждан Российской Федерации на жилище обеспечивается, в частности, путем


215

приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Гражданам, не обеспеченным жилищем по установленным нормативам, государство оказывает помощь,-развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья (см. ст. 2 Закона об основах федеральной жилищной политики). • ' •

Вместе с тем, как отмечается в Государственной целевой программе "Жилище", одобренной Правительством Российской Федерации, необходимо учитывать, что низкий уровень материального благосостояния большинства населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность строительства или приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами'.

Введение в действие Государственной целевой программы "Жилище", а также ряда законодательных актов, иных нормативно-правовых актов позволяет довольно активно вести жилищное строительство.

*Так, Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 25) предусматривается,' что "граждане при строительстве жилья или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений.

' См.: Жилищная реформа в России. Документы 1993—1994 гг. С. 16.

В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996—2000 гг. говорится: "В области финансирования, жилищного строительства предусматривается:

расширить привлечение средств населения за счет оказания государственной поддержки в виде безвозмездных субсидий, кредитов, льгот по налогообложению, содействовать развитию ипотечного кредитования коммерческими банками, внедрить в практику целевые накопительные жилищные счета населения;

сохранить практику строительства и бесплатного предоставления муниципального жилья гражданам, нуждающимся в улучшении своих жилищных условий, за счет средств местных бюджетов;

осуществлять финансирование из федерального бюджета строительства жилья для отдельных групп населения на основе утвержденных федеральных целевых программ и в первую очередь для военнослужащих, лиц, уволенных в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел и членов их семей;

привлекать для строительства и реконструкции жилья средства организаций и предприятий, банков и финансовых структур, граждан, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций, другие внебюджетные источники финансирования".


216

Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, орга'нов местного самоуправления для реализации права на жилище".

Важным шагом в направлении расширения использования средств граждан и других внебюджетных источников инвестирования и.создания кредитно-финансового механизма в жилищной сфере явился Указ Президента Российской федерации "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" от 24 декабря 1993 г. № 2281, которым, в частности, предусматриваются меры по организации ипотечной и иной системы кредитования населения при строительстве, реконструкции и приобретении жилья на федеральном, региональном и местном уровнях, в том числе образование региональных и местных фондов развития жилищного строительства для использования средств этих фондов на строительство жилья социального использования, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья. Указом было поручено Правительству Российской Федерации совместно с Центральным банком РФ утвердить Положение о жилищных, кредитах. Предусмотрено создание специального государственного органа Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Основными функциями агентства являются осуществление операций по защите от возможных рисков банков, выполняющих ипотечное жилищное кредитование, контроль выпуска ценных бумаг на заложенное имущество, приобретение закладных на жилье, создание и функционирование системы регистрации ипотечных и иных операций с недвижимостью1.

Указом установлено, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются на строительство или приобретение жилья безвозмездные ссуды (п. 5).

В связи с этим Президентом Российской Федерации в июне 1994 г. одновременно были приняты три указа, посвященные целям оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья, расширения средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере •л защиты их от инфляции, а также создания условий для обеспечения граждан Российской Федерации жильем.

' См.: Государственная целевая программа "Жилище"//Жилищная реформа в России. Документы 1993—1994 гг. С. 128.


217

1. Указом Президента Российской Федерации "О жилищных кредитах" от 10 июня 1994 г. № 1180 установлено, что граждане Российской Федерации, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья- в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" от 10 декабря'1993 г. 12781.

Указом установлено также, что юридические лица и граждане Российской Федерации получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройства'земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе.

В утвержденном данным Указом Положении о жилищных кредитах в качестве основной его цели,ставится определение общего порядка оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств, а также безвозмездных субсидий, полученных на строительство или приобретение жилья на основании ранее изданного постановления Правительства Российской Федерации.

Положение о жилищных кредитах устанавливает порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого'имущества .(ипотека).

Положение предусматривает, чтолри кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья банком могут предоставляться три .вида жилищного кредита:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и ^юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

' См.- Жилищная реформа в России. Документы 1993—1994 гг. С. 77,


218

В Положении определены основные принципы, при соблюдении которых осуществляется жилищное кредитование:целевое использование, обеспеченность, срочность, платность, возвратность выданного кредита.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения),-обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, порядок расторжения -договора и другие условия.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового. обеспечения кредита. Предметом залога могут быть, в частности, земельный участок под строительство, являющийся собственностью'заемщика, готовое жилье или незавершенное строительство и др.1

2. Указом Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10 июня 1994 г. 11822 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.*

Согласно Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному данным Указом, жилищные-сертификаты особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищные сертификаты выпускаются и обращаются в соответствии с установленными законодательством РФ правилами выпуска и обращения ценных бумаг с учетом требований, предусмотренных названным выше Положением.

' О «договоре залога см. гл. 24. 2 См.: Жилищная реформа в России. Докумейты 1993—1994 гг. С. 82—83.


219

В соответствии с Положением (п. 3) жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Эмитентами по выпуску жилищных сертификатов могут выступать только юридические лица, имеющие права заказчика на строительство жилья и другие необходимые атрибуты (см. п. 4 Положения). В качестве эмитентов жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредит-нйе учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Согласно Положению (п. 5) объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади -строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Как вид ценной бумаги жилищный сертификат должен содержать строго определенные Положением реквизиты; отсутствие какого-либо из этих реквизитов делает жилищный. сертификат недействительным (см. п, 7 Положения). -

Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов определен порядок реализации прав владельцев сертификатов. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником обязан: заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора; погасить жилищный сертификат в установленном Положением (п. 9) порядке. В случае, если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.

Споры об условиях договора купли-продажи квартиры или ином исполнении обязательств, предусмотренных жи-- лищным сертификатом, рассматриваются в суде общей юрисдикции или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью.


220

Важной особенностью жилищных сертификатов является то, что к вопросу и обращению на территории Российской Федерации допускаются только такие жилищные сертификаты, проспект которых прошел государственную регистрацию в Министерстве финансов РФ или его органах на местах и выпуски получили в установленном порядке государственный регистрационный номер. В случае нарушения данного требования выпуск жилищных сертификатов является незаконным и недействительным.

Положение определяет порядок регистрации проспекта эмиссии жилищных сертификатов, основания отказа в ней, а также порядок совершения сделок с жилищными сертификатами.

3. Указ Президента Российской Федерации "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов" от 10 июня 1994 г. 11811 имеет цель сокращения объемов расходов по поддержанию не завершенных строительством жилых домов и обеспечению их достройки и ввода в эксплуатацию.

Указом утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов. В соответствии с этим Положением осуществляется организация и проведение инвестиционных" или коммерческих конкурсов по передаче для завершения строительства и продаже не завершенных строительством жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов.

На инвестиционный или коммерческий конкурс в соответствии с Положением выставляются объекты, строительство которых прекращено или приостановлено в -связи с' отсутствием в течение текущего года финансирования и обеспечения материально-техническими ресурсами, необходимыми для завершения строительства в установленные сроки, а также законсервированные и приостановленные строительством объекты.

Главная цель инвестиционного конкурса завершение строительства объекта в установленный срок путем вложения в него инвестиций, необходимых для его завершения строительства, а также последующего его использования в соответствии с назначением. При коммерческом конкурсе

' См.: Жилищная реформа в России. Документы 1992—1994 гг. С. 88—89.


221

обязательными условиями являются не только завершение строительства объекта в установленный срок, но и право продажи готовых к эксплуатации объектов, а также использование их-в соответствии с назначением.

Согласно Положению передаче для завершения строительства и продаже подлежат'отдельные жилые здания, части зданий, сооружения, несмонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящиеся на строительных"йло-щадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация на них. (п. 1 ч. 2 Положения).

Согласно Положению в инвестиционных или коммерческих конкурсах могут принимать участие строительные предприятия всех форм: собственности, а также иные юридичес-кие и физические лица. Передача для завершения строительства и продажа осуществляются первоначальным заказчиком объекта. .

Если достройка объектов будет осуществляться с сохранением на эти объекты части имущественных прав первоначального заказчика объекта, то передача объектов для завершения строительства осуществляется на инвестиционном конкурсе.

Положением определяются виды инвестиционных конкурсов (открытый и закрытый), порядок организации инвестиционного и коммерческого конкурсов и порядок проведения конкурсов, содержание и порядок оформления договора купли-продажи или договора на достройку о&ъекта и другие вопросы. ^ '

Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 разрешено федеральным государственным предприятиям, являющимся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых, .прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого финансирования, передачу подрядным организациям для завершения строительства либо продажу не завершенных строительством жилых домов (ст. 2).

Наряду с жилищными кредитами, 'которые являются возвратными, развивается система безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья.

Указом Президента Российской федерации "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" от 29 марта 1996 г.1 установлено принципи-

' См.: Российская газета. 1996. 27 июня.


222

ально важное положение о том, что начиная с 1997 г. изменяется сам подход к использованию государственных инвестиций в Жилищную сферу основной формой становится предоставление жилищных субсидий гражданам на приобретение и строительство жилья. Безвозмездные субсидии предоставляются гражданам в объеме от 5 до 70% стоимости строительства или приобретения жилья, размер субсидий по Указу тем выше, чем меньше доход граждан и чем больше времени являются они очередниками на улучшение жилищных условий. ..

. Указом предусматривается, что субсидии выделяются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, которые используют для выплаты разницы между стоимостью жилья и размером, субсидии свои собственные средства (таким капиталом может стать приватизированная или сданная в залог квартира) или получают жилищный кредит от банка на строительство и покупку жилья.

Безвозмездная субсидия на строительство или'приобретение жилья предоставляется гражданам, состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления; на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на 'льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Такие субсидии предоставляются гражданам за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций (за исключением бюджетных)за счет средств этих предприятий и организаций'.

Субъектами Российской Федерации принимаются также свои нормативные правовые акты, предусматривающие выплату компенсаций ,(субсидий) гражданам на строительство и приобретение жилья.

Так, в Москве действует ряд постановлений Правительства, которыми предусматриваются безвозмездные субсидии очередникам города на строительство или покупку жилой площади. Порядок' их предоставления определен постановлением Правительства т. Москвы "О предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, без-

' См.: Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. № 937 (Российская газета. 1996. 13 авг:). -


223

возмездных субсидий на строительства и приобретение жилья в г. Москве" от 20 сентября 1994 г. № 795.

В другом акте постановлении Правительства г. Москвы от 14 марта 1995 г. № 211 "О программе реализации жилья в 1995 г." определены конкретные меры по улучшению жилищных условий очередников по месту жительства, и в частности за счет "продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 78 процентов стоимости строительства в соответствии с нормативными актами Правительства Москвы".

Другой формой оказания содействия в приобретении жилья гражданам является выпуск жилищных облигаций.

Так, постановлением Правительства г. Москвы № 876 разработана многолетняя программа выпуска жилищных ценных бумаг для обеспечения финансирования жилипщого строительства.

Обладатели облигаций имеют право на получение жилья в типовых домах крупнопанельного домостроения в районах массовой застройки г. Москвы. Получение квартиры гарантируется по .истечении определенного срока после предоставления необходимого пакета облигаций в департамент муниципального жилья города.

§ 6. Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков

Случаи и порядок изъятия земельных участков, на которых могут находиться жилые дома (жилые помещения), принадлежащие гражданам, определяются нормами земельного и административного права. Изъятие земельных участков производится по решениям соответствующих государственных органов в целях использования этих участков для государственных и общественных нужд.

Изъятие для государственных или-общественных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома граждан, влечет за-собой правовые последствия, предусмотренные ст. 239 ГК РФ и ст, 137—139 ЖК РСФСР.

В ГК РФ в числе оснований прекращения права собственности указывается отсуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (п. 3 ч. 2 ст. 235).

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (либо ввиду ненадлежащего использования земли) невозможно без прекраще-


224

ния права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, определенном ГК РФ.

Причем требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившиеся с,этим требованием в суд, не докажут, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается,.невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст. 239 ГК РФ). • *

Применительно к случаям изъятия для указанных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома, принадлежащие гражданам, общие ^правила ст. 239 ГК РФ конкретизируются в ст. 137—139 ЖК РСФСР. " -

Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с "изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этихдомах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного (муниципального) или общест-г венного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

По желанию граждан органы местной администрации обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.

К лицам, которые, согласно ст. 137 ЖК РСФСР, имеют право на получение, квартиры в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, относятся: собственники дома, сносимого в связи с изъятием земельного участка; члены семьи собственника дома; другие граждане, проживающие в сносимом доме.

. В случае, если собственниками жилого дома являются несколько граждан, то отдельные квартиры предоставляются взамен сносимого дома каждому из совладельцев дома, в том числе и тем из них, которые проживают в данном населенном пункте в жилом помещении по размеру менее нормы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении


225

жилищных условий, или проживают В неблагоустроенной квартире1. ' .

Вопрос о круге граждан, являющихся членами семьи собственника сносимого дома, определяется применительно к ст. 53, 127 ЖК РСФСР.

Собственнику дома и членам его семьи предоставляется одна квартира, а если члены семьи (бывшие члены семьи) собственника образовали свои семьи, то они обеспечиваются отдельными квартирами помимо квартиры, предоставленной собственнику дома.

При разрешении вопроса о признании члена семьи само--стоятельным субъектом права на получение квартиры суды обычно исходят из характера взаимоотношений его с собственником, в частности из Того, ведут ли совместное или раздельное хозяйство, проживают ли они вместе или раздельно, имеют ли они самостоятельные бюджеты и т. д.

Под "другими гражданами", постоянно'проживающими в домах, подлежащих сносу, обычно имеются в виду наниматели, члены их семей и другие лица, вселившиеся в сносимый дом в установленном порядке2. Право на получение квартиры имеют только те граждане, которые постоянно проживают в данном доме, т. е. проживают в течение,более или_ менее продолжительного срока, длительный срок.

Минимальный срок длительности проживания в сносимом доме обычно определяется нормативными актами субъектов-Федераций. Судебная практика исходит из того, что. при сносе дома проживающим в нем гражданам предоставляются благоустроенные квартиры с учетом интересов лиц, которым они предоставляются, по установленным нормам.

Следует отметить, что правило ст. 137 ЖК РСФСР о предоставлении квартиры в случае сноса находящегося на земельном участке дома в судебной практике получило рас-. пространительное толкование и применяется также и в тех случаях, когда дом снесен не был, но его собственник был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим домом.

Так, семья Юдиных обратилась в суд с иском к акционерному обществу о предоставлении им жилья и выплате компенсации в связи со сносом принадлежащего им дома.

Они ссылались на то, что земельный участок, на котором расположен дом, был выделен заводу (ныне акционерное общество) под строительство жилых домов и реконструк-'

1 См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1981. № 5. С. 16.

2 Подробнее об этом см.: Жилищное законодательство. Комментарий/ Отв. ред. В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин.. М., 1971. С. 368.


226

цию. В этой связи им запретили производить новое строительство, капитальный ремонт дома и хозяйственных построек, вселять и прописывать других лиц. Завод гарантировал снос и предоставление жилья, но затем уклонился от этого. В то же время произвел строительство гаражей в непосредственной близости от дома истцов.

Решением народного суда на завод возложена обязан-' теть по предоставлению семье Юдиных' благоустроенного жилого помещения, а также взыскана денежная компенсация за подлежащий сносу-жилой дом.

Постановлением президиума областного суда решение суда было отменено, а дело направлено на новое судебное рассмотрение.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте. поставил вопрос об отмене постановления президиума областного суда и оставлении без изменения решения народного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отменяя решение народного суда, президиум областно-* го суда сослался на ошибочность выводов суда по делу, в том числе касающихся правовых последствий сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд. .

Поскольку дом Юдиных фактически не снесен, то, по мнению президиума, возлагать на ответчика обязанность по обеспечению истцов благоустроенным жильем нельзя.

Однако данный вывод сделан без учета установленных судом обстоятельств.

Как видно из материалов дела, упомянутый земельный участок был изъят и передан заводу под комплексную застройку. В связи с изъятием земельного участка был разрешен снос жилых домов,' принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в том числе и названного дома. '.•'...

Во исполнение этого .ответчик приступил к изъятию участка и сносу строении. Непосредственно у истцов была снесена баня и колодец, а участок выделен под строительство автомобильных гаражей. И хотя дом снесен не был, но использовать его по назначению истцы не могли, так как он оказался в зоне строящихся гаражей.

Разрешение на строительство гаражей выдавалось с учетом того, что дом истцов будет снесен в соответствии с утвержденным проектом застройки.


227

. При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о допущенном нарушении имущественных прав истцов в связи с изъятием земельного участка.

Поскольку право частной собственности в силу ст. 35 Конституции РФ охраняется законом, суд обоснованно удовлетворил иск семьи Юдиных в части возложения на завод обязанности по предоставлению благоустроенного жилого помещения, отвечающего требованиям жилищного законодательства, а также выплате денежной компенсации в размере стоимости сносимых строений и устройств.

' Вывод президиума областного суда о том, что правовые последствия, предусмотренные ст. 137 ЖК РСФСР, наступают только в случае сноса жилого дома, не может быть при-^ знан состоятельным, так как сделан без учета того, что собственник дома при изъятии земельного участка и фактическом использовании его под застройку был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

' При таких обстоятельствах постановление президиума областного суда не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене'. .

Согласно ст. 138 ЖК РСФСР по желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.

Условия, при которых производится перенос домов, строений и устройств, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Статья 139 ЖК РСФСР предусматривает возможность сооружения на новом месте жилых домов, строений и устройств для граждан, дома которых подлежат сносу.

В установленных случаях для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию-сооружаются на новом месте жилые дома, строения и устройства и передаются этим гражданам в личную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых жилых'домов, строений и устройств не производится. . -

Отдельные льготы установлены также для некоторых других категорий граждан (семей погибших военнослужащих, инвалидов труда, пенсионеров и др.), жилые дома которых подлежат сносу в связи со строительством гидроэлектростанций и водохранилищ. В атих случаях возмещение собственникам сносимых жилых домов (строений и устройств) не производится.

' Подробнее об этом см.: Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред: В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин. М., 1971. С. 368.


Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме

§ 1. Общие положения. Понятие кондоминиума

Жилое помещение (жилой дом, квартира, комната) может принадлежать на праве собственности как одному гражданину, так и нескольким гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст. 246, 247, 253 и др. ГК РФ).

Некоторые особенности имеются в правовой регламентации отношений собственности в многоквартирном доме.

Многоквартирным жилым домом признается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям'.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан собственников квартир в многоквартирном доме.

Правовой режим комплекса недвижимого имущества, которое образует жилой дом, наряду с нормами ГК РФ устанавливается Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1995 г., которым определяются отношения собственности в кондоминиуме, права и обязанности домовладельцев, управление кондоминиумом и его обслуживание, организация товарищества собственников жилья и др.

До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под "кондоминиумом". Например,,

' См: Крагиенинников П. В., Мослов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. С. 5.


229

в Законе об основах федеральной жилищной политики термин "кондоминиум" употребляется в смысле товарищества собственников жилья1. Новый Закон внес ясность в этот вопрос. ,

Теперь в ст. 1 Федерального закона о товариществах собственников жилья кондоминиум трактуется как "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев)частной, государственной, муниципальной и иной .формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей собственности". По смыслу Закона кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания),.имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.

Основные положения и понятия, связанные с кондоминиумом, содержащиеся в-^Законе "Об основах федеральной жилищной политики", приведены в соответствие с Частью первой ГК РФ и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", принятым 21 апреля 1997 г. Федеральным законом "О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»"2.

-В Федеральном законе о товариществах собственников жилья содержатся нормы, регулирующие в основном гражданско-правовые отношения (о праве собственности на объекты, входящие в кондоминиум, и др.). Вместе с тем в Законе имеются нормы, регулирующие налоговые и другие отношения, связанные с функционированием кондоминиумов и товариществ собственников жилья.

Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы,

' См. об этом' Крагиенинников П. В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. 2 Российская газета. 1997. 24 апр.


230

лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

В многоквартирном доме гражданину собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Указанный Закон определяет права собственности на общее имущество в кондоминиуме, порядок определения долей членов товарищества в праве общей собственности на это общее имущество, права покупателей помещений в кондоминиуме, содержит и другие нормы, а также устанавливает основные положения о порядке управления кондоминиумом и его обслуживания.

Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья управление кондоминиумом может осуществляться путем непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; либо передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; либо образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом или для последующей передачи по договору части либо всех функций по управлению уполномоченному физическому лицуиндивидуальному предпринимателю либб уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что такая общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жилых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в много-


231

квартирном доме, покупатель одновременно с приобретением права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.

Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при- недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом (см. п. 1. ст. 247 ГК РФ).

Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет. Возможно лишь распределение фактического пользования такими объектами (например, подвалом, коридором и т. п.) между собственниками дома. Доля каждого собственника общего имущества в многоквартирном доме пропорциональна размеру (доле) общей площади жилого помещения, занимаемого гражданином собственником данного помещения в общей площади жилого дома. Согласно ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (межквартирные лестницы, лифты, крыши, внеквартирное инженерное оборудование и др.), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой Доли отдельно от права собственности на квартиру. Лишь отдельные объекты общего пользования, находящиеся в общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, могут быть отчуждены третьим лицам на основании решения, принятого всеми участниками общей собственности.

Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов межквартирных лестниц, коридоров, подвалов и других мест общего пользования.

Доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общей собственности всегда следует судьбе квартиры (иного жилого помещения), которую обслуживают объекты общей собственности. Так, в случае, если жилое помещение, занимаемое гражданином собственником помещения, в результате капитального ремонта существенно изменяется (увеличивается или уменьшается), то пропорционально этому изменяется (увеличивается или уменьшается)


232

его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.

При переходе права .собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и ' доля прежнего собственника в праве на объекты, находящиеся в общей собственности.

§ 2. Управление кондоминиумом

Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом. Как сказано выше, управление кондоминиумом может осуществляться, в частности, путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. В Москве, например, в качестве таких организаций выступают дирекции единого заказчика (ДЭЗы). Служба заказчика заключает с домовладельцами индивидуальные договоры на обслуживание, после чего берет на себя обязанности по управлению домом. На нее же возлагаются функции по распоряжению бюджетными дотациями на содержание дома1.

Выбор одного из приведенных выше способов управления кондоминиумом осуществляете? на общем собрании домовладельцев. Общее собрание домовладельцев может быть созвано по инициативе любого члена коллектива домовладельцев, застройщика, предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество, органов местного самоуправления либо иного заинтересованного лица.

В случае принятия домовладельцем решения о-передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги такая передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.

Организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жи-

' См Лукьянова Л Шесть месяцев на сборы // Московская правда 1996 30 авг -


233

лищного фонда Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Закон (ст. 22) определяет порядок организации общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Каждый домовладелец на общем собрании обладает ^количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями указанного Федерального закона (ст. 9). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении -между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30% голосов). Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату, место и время проведения общего собрания, вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.

Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания. На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение: либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной госу^-дарством или органом местного самоуправления службе за^ казчика на жилищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех,


234

которые независимо от причин не приняли участия в голосовании (ст. 23 федерального закона о товариществах собственников жилья).

§ 3. Товарищество собственников жилья. Порядок организации и деятельности товарищества

Товарищество собственников жилья это добровольное объединение собственников жилья, объединившихся для совместного управления кондоминиумом, т. е. комплексом недвижимого имущества жилого дома, прилегающего к нему земельного участка и т. д.

Товарищества собственников жилья образуются собственниками квартир для обеспечения, эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Более полно функции товарищества собственников жилья определены в Федеральном законе о товариществах собственников жилья. Согласно ст. 24 Закона, домовладельцы могут образовывать товарищества собственников жилья в целях согласования порядка реализации сврих прав по владению, пользованию и в установленных •законодательством пределах распоряжению общим имуществом в .кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанности по возмещению соответствующих издержек, обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Товариществом является объединение домовладельцевсобственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищ щества могут быть юридические лица государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.

После организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение'. Интересы несовершеннолетних чле-

' Эти положения Закона о товариществах собственников жилья, связывающие приббретение членства в товариществе с фактом приобретения помещения в доме, а не с фактом подачи гражданином заявления о приеме в товарищество, вызывают сомнения с точки зрения их соответствия положениям ст. 30 Конституции РФ о праве граждан на объединение.


235

нов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке.

С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смер-. тью гражданина, ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по-иным основаниям членство в товариществе прекращается. При реорганизации юридического лица"члена товарищества либо смерти гражданина члена товарищества правопреемники (наследники) входят в товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме.

В случае смерти гражданина собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба указанного помещения определяется нормами наследственного права.

Член товарищества вправе с учетом требований устава использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и в установленных Федеральным законом о товариществах собственников жилья пределах распоряжения этим имуществом.

Согласно Закону товарищество собственников жилья может быть образовано как в уже существующем кондоминиуме, так и во вновь создаваемом.

Право создания кондоминиума имеет любой гражданин или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, имеющие необходимое разрешение на застройку. Они имеют право построить или. реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума.

Во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество может быть образовано заказчиком, застройщиком либо иным гражданином или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления;

или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество. ''

При регистрации товарищества представляются следующие документы: *

заявление,- подписанное лицом или лицами, образующими товарищество;

устав товарищества, принятый заявителем;

.копия разрешения на застройку;


236

другие документы, перечень которых устанавливается законами, иными нормативными правовыми актами.

Закон (ст. 49) устанавливает условия и порядок передачи4 прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору. Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке.

Договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе, а соответствующая сделка должна проводиться с соблюдением требований ст. 13 Федерального закона о товариществах собственников жилья.

В Законе (ст. 50) предусмотрены также особые права застройщика при образовании кондоминиума.

Застройщик может предусмотреть в уставе товарищества следующие особые права:

сохранить за собой после начала продажи помещений права на застройку на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания товарищества;

установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;

иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику;

' иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие законодательству и не ущемляющие права товарищества.

Запрещается- внесение каких-либо дополнений или из- . менений в устав товарищества, относящихся к особым правам застройщика, без согласия застройщика.

В Законе (ст. 25) говорится, что товарищество создается и действует в соответствии с Федеральным законом о това-. риществах собственников жилья или законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений также с законодательными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества. Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей.


237

В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединившихся в товарищества, в регионах принимаются примерные уставы товариществ собственников жилья в соответствии с нормами Федерального закона о товариществах собственников жилья.

'Например, распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. 9-РП был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы. Распоряжением рекомендовано Московской регистрационной палате руководствоваться Примерным уставом при регистрации товариществ собственников жилья в г. Москве1.

Товарищество собственников жилья.создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, как самостоятельное юридическое лицо оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом2. Товарищество не отвеча-ет по обязательствам своих членов.

Согласно ст. 28 Закона о товариществах собственников жилья представленные для регистрации товарищества документы рассматриваются в срок не более 30 дней.

На основании полученного решения зарегистрированному товариществу выдается е пятидневный срок свидетельство о его регистрации.

В случае, если представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, регистрирующим органом устанавливается срок представления недостающих документов. При представлении недостающих документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального представления документов. В противном

' Московская правда. 1997. 17 янв. 2 В юридической литературе большинство авторов считает, что товарищество собственников жилья является видом потребительского кооператива. Вместе с тем, по мнению других авторов, товарищество собственников жилья является самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц (см.: Крашенинников П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. М, 1997. С. 46). Последнее мнение представляется более правильным. Указанное товарищество вид юридического лица, являющегося некоммерческой организацией, создаваемого, как сказано в ст. 50 ГК РФ, "в другой (чем кооператив. П. С.) форме, предусмотренной законом".


238

случае заявление и другие документы считаются непредставленными и возвращаются заявителям.

В регистрации товарищества должно быть отказано в случае существенного нарушения, порядка и условий организации товарищества, при несоответствии его устава требованиям закона, а также в случае, если решение об организации товарищества принято с нарушением установленного Федеральным законом порядка. Отказ в государственной регистрации товарищества не является препятствием для повторной цодачи документов на государственную регистрацию при условии устранения оснований, вызвавших отказ. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.

Федеральный закон о товариществах собственников жилья определяет права и обязанности товарищества собственников жилья. ^

Товарищество имеет право:

заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества с любым гражданином или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством; организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме; домоуправление .пользуется правами жи-лищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества;

определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и рекон-струкцию,~специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Законом и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей,, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

выполнять работы и оказывать услуг.и членам товарищества.

Весьма широкими правомочиями наделено товарищество в сфере распоряжения финансовыми средствами и материальными ценностями. Оно имеет право:

пользоваться кредитами банков;

иметь в собственности помещения в кондоминиуме;

передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

' • — продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в арен-


239-

ду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и •другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-либо лицу либо лицам;

в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся 6 собственности товарищества;

получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйствен'-ных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;

• — совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

Законом предоставлены товариществу определенные права по обеспечению исполнения домовладельцами своих обязанностей. Так, согласно ст. 30 Закона в случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в. общих расходах товарищество вправе предъявить к домовладельцу иск с- требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату, иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством.

Товарищество может требовать полною возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном.

Вместе с тем Законом на товарищество собственников жилья возлагаются весьма важные обязанности. В их числе:

обеспечение выполнения требований указанного Федерального закона, иных законодательных и правовых актов, а также устава товарищества;

выполнение принятых на себя договорных обязательств;

обеспечение выполнения всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме;


240

—— обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в кондоминиуме;

обеспечение соблюдения интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме и другие обязанности.

Согласно Закону товарищество собственников жилья имеет свои органы управления.

Органами управления товариществом являются: общее собрание членов товарищества; правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, один раз в год. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано ло инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа, местного самоуправления. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества, в частности, относятся такие вопросы, как:

внесение изменений и дополнений в устав товарищества;

;— решение о реорганизации и ликвидации товарищества;

принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление серви-тутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;

принятие решений о приобретений, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;

принятие решения о получении заемных средств, 'включая банковские кредиты и другие вопросы.

Общее собрание рассматривает жалобы на правление, председателя правления и комиссии товарищества; принимает и изменяет по представлению председателя правления правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате его труда; определяет размер вознаграждения членам правления товарищества.

Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение


241

иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Решения по вопросам, отнесенным указанным Федеральным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем двумя (третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

' По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. -

Уставом товарищества может быть предусмотрено раздельное голосование по группам домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме и решаемых вопросов, а также увеличение количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным указанным Федеральным законом или уставом товарищества к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. .

Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлениелг товарищества, которое, вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к. исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

В случае, когда в государственной или муниципальной собственности находится более 30% площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена товарищества входит в обязательном порядке в правление товарищества (за исключением случая, предусмотренного ст. 51 Федерального закона о товариществах собственников жилья). .

Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

В обязанности правления входят: соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава; контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов, а также составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию; заключение договоров от имени товарищества; представительство товарищества; управление кондоминиумом или заключение договоров на управление; заключение договоров. на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме и другие вопросы; ведение списка членов товарищества, делопроизводство.


242

Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Закон (ст. 38) определяет также полномочие председателя правления товарищества. '

В его обязанность входит обеспечение выполнения решений правления, он имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые для них обязательны. ' :

Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Он разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда. ...

Для проверки финансово-хозяйственной деятельности общее собрание членов товарищества избирает ревизионную комиссию (ревизора) не более чем на два года.

Товарищество имеет свои средства и имущество, которые состоят из вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества; доходов от хозяйственной деятельности товарищества; дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги и иных дотаций; прочих поступлений. ;

По решению общего собрания часть свободных денежных средств может быть помещена в облигации, сертификаты,, акции и другие ценные бумаги; могут образовываться специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием.

В собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума.

Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в уставе товарищества.

Товарищество может также заниматься некоторыми другими видами хозяйственной деятельности (управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме; сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств,

•-


243

необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества).

Вместе с тем оно не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной в уставе товарищества.

По решению общего собрания доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные указанным Федеральным законом и уставом товарищества.

Домовладельцы имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.

В своем уставе товарищество вправе в разумных пределах ограничивать цели использования нежилых помещений в кондоминиумах, находящихся в собственности домовладель-цев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев.

Согласно Закону домовладельцы и товарищество имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. Товарищество может договориться с кредитором или кредиторами о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отношению к ним, в частности, извещать в письменной форме о задолженностях домовладельца собственника заложенного помещения по платежам в общих расходах или о любых намерениях товарищества взыскать задолженность домовладельца по общим расходам через обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки; не предпринимать определенных соглашением .действий, касающихся недвижимого имущества в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения, залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности, ликвидацию и реорганизацию товарищества, а также залог или передачу прав на будущие доходы или иные поступления товарищества, и по другим вопросам, не противоречащим Федеральному закону о товариществах собственников жилья, по которым достигнута Договоренность товарищества и кредитора.


244

§ 4. Порядок и основания реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья

Согласно ст. 45 Федерального закона о товариществах собственников жилья реорганизация и ликвидация товарищества производятся на основании, в порядке и в случаях, которые установлены гражданским законодательством, в том числе по решению общего собрания, в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества.

Закон предусматривает также возможность создания несколькими товариществами объединения товариществ для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах. Управление подобными объединениями осуществляется в рамках положений Федерального закона о товариществах собственников жилья. Принятие решений таким объединением производится голосованием всех товариществ, входящих в объединение.

Товарищества могут передать подобному объединению, имеющему статус юридического лица, права по управлению общим имуществом или часть прав, которые, оговорены в уставах товариществ.


Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями

§ 1. Право распоряжения жилыми помещениями

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения в числе других правомочий принадлежит право распоряжения жилым помещением. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, подарить, обменять на другое жилое помещение и т. п.

Гражданин собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, может передать жилое помещение в собственность другому лицу путем заключения договора купли-продажи, мены, дарения и др.

Наиболее полно проявляется право распоряжения жилым помещением в случаях, когда жилое помещение принадлежит лицу на праве собственности.

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности,

Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не только собственнику, но в определенных пределах и лицу, не являющемуся его собственником. Например, наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального фонда вправе в установленном порядке произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем.

По общему правилу объем права распоряжения жилым помещением у несобственника меньше, чем у собственника.

Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Так, юридические лица, созданные как частные собственники, могут приобрести жилое помещение в собственность, получить во владение или (и) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией.


246

§ 2. Отдельные виды договоров с жилыми домами и жилыми помещениями

Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки.

Одни сделки (например, обмен, сдача в поднаем жилых помещений) совершаются нанимателями жилых помещений. Другие сделки (купли-продажи, мены, дарения, завещания и т. д.) могут совершаться только при условии, что жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки, принадлежит лицу на праве собственности.

Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже жилого помещения) влечет за собой переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях сделка направлена только на предоставление жилоуо помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме жилого помещения) и не влечет перехода права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Важнейшей особенностью сделок с жилыми помещениями является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение. При этом важно подчеркнуть, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом обеспечивается сохранение традиционного для российского законодательства принципа неизменности договора найма жилого помещения при перемене собственника помещения, которое занимает наниматель, что, несомненно, обеспечивает стабильность, устойчивость жилищных отношений пользования жилым помещением.

Сделки с жилыми помещениями могут совершаться в разных формах. Для действительности, например, договора об обмене неприватизированными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения, но с" обязательным получением участниками договора обменных ордеров.

Для договоров ренты, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее регистрацией в государственных органах.


247

Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищно-экс-плуатационных органах и налоговых органах1.

§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот то-вар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Жилое помещение (жилой дом) является довольно ши-.роко распространенным объектом договора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом/ иное жилое помещение согласно гражданскому законодательству является видом .не движимости в жилищной'сфере, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с особенностями жилых домов, квартир как объектов гражданских правоотношений для их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядок оформления договора купли-продажи. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома, по общему правилу, заключался в нотариальном порядке с обязательной последующей его регистрацией в государственных органах исполнительной власти под страхом признания договора недействительным.

ГК РФ не предусматривает обязательного нотариального оформления договора купли-продажи жилого строения2. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного

' О порядке заключения договора аренды жилых помещений в г Москве см распоряжение мэра г. Москвы "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц" от 11 июня 1994 г.

Вместе с тем следует иметь в виду, что в соответствии со ст 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г. впредь до введения в действие Закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним сохраняется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (установленных ст 239 ГК РФ).

9*


248

документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этих случаев перехода права собственности государственную регистрацию. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГКРФ).

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. .292 ГК РФ). -

Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем -занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 1993 г. умерла.

Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы, обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований ст. 133 КоБС РСФСР органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали, ' ,

Решением. Измайловского межмуниципального народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры признан недействительным. Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных-Андрея и Алексея опекуну Приказчикову квартиру, а Приказчиков вернуть Кукушкиной. 5288 руб. • ' Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.


249

Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.

Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям ст. 133 КоБС РСФСР (1969 г. - П. С.) без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовер-- шеннолетних детей Старостиной.

В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ст. 48 ГК РСФСР, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.

Вместе в тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма'в связи с инфляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию:

С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение^

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры ц к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования -удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право, на спорную жилую площадь. .' 'Судебная коллегия -по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.

Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. Их родители обменяли занимаемую ими двухком-

- ^' s,

1 См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. § 6. С. 3.


250

нотную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.

С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т. е. Ц,.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения, последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних.

.Согласно ст. 133 КоБС РСФСР опекун не.вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.

В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров. подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Исходя из установленных, по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными'.

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

В том случае, если отчуждаемое жилое помещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независи-

' См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 10. С.12—13.


251

мо от его прописки (.регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое'помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников име-'ет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (сособственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной -коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают^против продажи комнаты. Такое заявление сособственников'квартиры необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.

По договору купли-продажи здания (иди -другой недвижимости) покупателю одновременно с .передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).

Продавец обязан передать товар, в данном случае жилое помещение, свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель -согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет указано, что покупатель знал или дол-жея был знать о правах третьих лиц на это имущество.

В ГК РФ (ст. 558) установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора продажи жилого, дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением:


252

По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такой переход права собственности, согласно ст. 222 ГК РФ, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Как сказано выше, сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймо-дателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674 ГК РФ).

Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, направлены на обеспечение стабильности жилищных отношений пользования жилыми помещениями.

§ 4. Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации

Как сказано выше^ граждане, занимающие по договору найма жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, могут получить бесплатно в собственность жилое помещение в порядке его приватизации на основе Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Передача жилого помещения в этих случаях происходит на основании заявления граждан по договору передачи квартиры в собственность граждан.

Договор передачи жилья в собственность граждан заключается органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, -в порядке, устанавливаемом соответствующим органом исполнительной власти.

Договор передачи жилья в порядке приватизации отличается от договора купли-продажи жилого помещения тем, чтб в отличие от договора купли-продажи, который носит возмездный характер, договор передачи жилья в порядке г приватизации является безвозмездным. Договор передачи жилья имеет сходство с договором дарения; однако в отличие от договора дарения, по которому одаряемый лишь принимает дар (или отказывается от него), в договоре Передачи жилья в порядке приватизации лицо, желающее приватизировать жилье, проявляет инициативу 66 этом, обращаясь с заявлением (просьбой) о передаче ему жилья.


253

Договор передачи квартиры в собственность граждан заключается в простой письменной форме, не подлежит нотариальному удостоверению, и по нему не взимается государственная пошлина (ст. 7 Закона о приватизации)1.1

В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указывается, в какую общую (совместную или долевую) собственность они просят передать занимаемую ими квартиру, указываются члены семьи нанимателя, их согласие на приватизацию.

В договор передачи жилого помещения в собственность граждан включаются также несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В тексте самого договора передачи указываются условия договора, в том числе права граждан, ставших собственниками квартиры, продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Указываются также обязанности граждан, приватизирующих квартиру, в том числе принимать на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов "по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и его инженерного оборудования и придомовой территории на основе соглашения сторон.

На граждан возлагается также обязанность использовать жилое помещение только для проживания, производить переустройство и перепланировку в жилых помещениях лишь с разрешения органов местной администрации. Вместе с тем при приватизации гражданами квартиры в домах, требующих капитального ремонта, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Обслуживание и ремонт жилого дома в целом, согласно договору о передаче, осуществляется жилищно-эксплуата-ционными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими данный дом до начала приватизации (по догово-

1 Такой порядок оформления сделок по передаче жилья был установлен Законом РФ от 23 декабря 1992 г., которым в Закон о приватизации жилищного фонда были внесены изменения, предусматривающие, что при заключении договора передачи жилья гражданам в порядке приватизации нотариального удостоверения сделки не требуется


254

рам с собственниками), кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации или формы для обслужи-' ван^я'этих квартир.

Договор передачи жилья в собственность граждан подлежит регистрации в соответствующих органах исполнительной власти. Например, в г. Москве регистрация договоров передачи осуществляется Департаментом муниципального жилья (управлением приватизации жилищного фонда).

§ 5. Продажа квартир на аукционах. Договор на покупку квартиры на аукционе

Аукцион •— одна из форм проведения продажи товара, в том числе по продаже квартир. Аукционы по продаже квартир проводятся предприятиями и организациями строительного комплекса Российской Федерации, которые осуществляют продажу квартир, построенных за счет средств этих предприятий и организаций или банковских кредитов. Согласно ГК РФ (ст. 447—449) аукционы являются одной из форм проведения торгов, в том числе и публичных торгов, проводимых в порядке исполнения "решения суда.

Порядок проведения аукционов по продаже квартир предприятий и организаций строительного комплекса определялся в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27 июня 1991 г. № 372 Положением о проведении аукционов по продаже квартир предприятиями и организациями строительного комплекса РСФСР, утвержденным Государственным комитетом РСФСР по архитектуре и строительству З* сентября 1991 г.1

Решение об аукционной продаже квартир принимается совместно с администрацией, советом трудового коллектива и утверждается местной администрацией по месту расположения дома, квартиры в котором подлежат продаже.

Процесс аукционной продажи квартир включает:

публикацию в средствах массовой информации и специализированных изданиях информации об условиях проведения аукциона, а также о типе и местонахождении квартир и других данных;

проведение аукциона и юридическое оформление совершенной покупки.

. В аукционах по продаже квартир могут участвовать любые российские и иностранные юридические! лица и граждане.

' См.. Жилищное законодательство. М., 1966. С. 189.


255

Проведение аукциона осуществляется предприятием или организацией строительного комплекса продавцом или уполномоченным им посредником.

В случае, если проведение аукциона возлагается на 'посредника, продавец заключает с ним договор, в котором оговариваются обязанность посредника выставить объект на аукцион, стартовая цена, перечень документации по каждой квартире, предоставляемой продавцом, сроки проведения аукциона, условия снятия с аукциона и повторного выставления, взаимные обязательства и имущественная ответственность сторон, срок действия договора, условия его расторжения. Организатором аукциона (продавцом или посред-' ником) изготавливаются типографским способом билеты участия с указанием в них порядкового номера, под которым владелец билета участвует в аукционе, а также цены билета. На оборотной стороне билета приводятся условия проведения конкурса.

Юридическое лицо или гражданин получают .статус участника аукциона с момента оплаты билета участия.

На каждую заявленную на аукцион квартиру составляется характеристика, рассылаемая по запросам юридических лиц и граждан, изъявивших желание участвовать в аукционе.

Согласно указанному- положению основой для расчета стартовой цены является сметная стоимость квартир, определенная по данным сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующих ценах с учетом компенсационных коэффициентов. В Положении указывается порядок определения сметной стоимости квартир (п. 10).

Положение устанавливает права участников аукциона. Участник аукциона имеет право:

приобретать копии необходимой* проектно-сметной документации;

осматривать квартиры на месте;

получать, в том числе за плату, необходимые консультации от проектных, строительно-монтажных и других организаций, участвовавших в строительстве;

выдавать доверенность на участие в аукционе юридическим лицам и гражданам, представляющим интересы покупателя;

отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов);

обращаться в суд или арбитражный суд (третейский суд) в случаях нарушения прав и охраняемых законом интересов покупателей.


. Положением на участников аукциона возлагаются? также и некоторые обязанности, а именно: они обязаны в случае выигрыша аукционного торга оформить в 3-дневный срок договор на приобретение квартиры, в частности, оговорив в нем порядок оплаты и меру ответственности за невыполнение принятых обязательств; соблюдать порядок проведения аукциона.

Согласно указанному Положению аукцион проводит ведущий, который дает краткую характеристику продаваемой квартиры и называет стартовую цену. В зависимости от сложившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры Спроса на квартиры ведущий аукциона может по согласованию с продавцом установить на них более высокую стартовую цену, чем было оговорено ранее. На аукционе не подлежат продаже квартиры по цене ниже опубликованной стартовой цены.

Участник аукциона (уполномоченный или доверенное лицо), предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свой билет-и подписать преддоговорное соглашение на покупку.

При отсутствии со стороны участников аукциона предложений по цене выше стартовой данная квартира снимает* ся с аукциона.

Расчеты между .продавцом и покупателем могут осуществляться как единовременно, так и^о частям в течение установленного продавцом и опубликованного им заранее срока.

§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями, жилыми домами

Законодательство различает две разновидности обмена имуществом: договор мены товарами (имуществом) между их собственниками и договор обмена товарами (в частности, обмена жилыми помещениями) между лицами, не являющимися собственниками.

1. По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Договор мены жилыми помещениями на практике становится довольно распространенным видом договора. Это связано с расширением частного жилищного фонда, вызванного прежде всего приватизацией жилых помещений и возможностью для граждан свободного распоряжения этими поме-


257

щениями, а также рядом других, факторов политического, социально-экономического и иного порядка'.

Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при'заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением (о договоре обмена жилыми помещениями см. ниже).

По договору мены. каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателем другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (см. ст. 567 ГК РФ). Сказанное свидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается имущество. Вместе с тем нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактически купле-продаже) более четко вводятся рыночные элементы: производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделбк. Довольно широкое применение на практике" получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в сто-

' См.- Толстой Ю. К. Заметки по жилищному праву. Обмен жилых помещений //Правоведение. 1994 г. № 4. С. 26.


258

имости каждого из обмениваемых жилых помещений. При этом возможны несколько вариантов обмена, яапример:

1) мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой в стоимости этих помещений;

2) мена жилого помещения, расположенного в престижном районе (городе), на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе), с доплатой разницы в ценах, складывающихся в этих районах (городах).

Одной из разновидностей мены являются случаи предоставления в установленном порядке жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда членам ЖК и ЖСК и гражданам, имеющим жилой дом или квартиру в собственности.

Согласно ст. 28 ЖК РСФСР такие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Поэтому после получения нового жилого дома зачастую эти граждане взамен передают принадлежавшие им ранее жилые дома, квартиры в ведение (собственность) организациям, предоставившим им жилое помещение. Следует отметить, что такая практика не бесспорна, поскольку влечет за собой фактически лишение гражданина права собственности на жилое помещение,-так как другое жилое помещение передается ему в пользование, а не в собственность.

Исходя из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от вида соб-? ственности.

На практике, однако, это правила нередко не соблюдается. Так, не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, т. е. находящуюся в составе государственного или муниципального жилищного фонда. В этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную квартиру на неприватизированную, жилищные органы, совершающие мену, обмен, нередко ставят условием заключения договора, предусматривающего "приватизирование" первой квартиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир'."В некоторых случаях практически это сделать невозможно, например с квартирами в ЖСК и ЖК, где после полного внесения пая квартира автоматически становится собственностью члена кооператива; поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых пр-

' См.' Московская правда. 1995. 8 дек.


259

мещений является незаконным, ущемляющим права граждан собственников этих помещений1.

2. По договору обмена жилыми помещениями наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим - в другом населенном пункте2.

Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей нанимателями прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом кооператива с соблюдением требований, предусмотренных ст. 119 ЖК РСФСР (т. е. при условии Приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение, и соблюдении других требований, установленных Жилищным кодексом и уставом ЖСК). В практике нередко возникает вопрос о том, в каком порядке разрешаются споры об обмене жилыми помещениями, возникающие между членами семьи нанимателя. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Споры, связанные с таким обменом, нередко затрагивают интересы граждан, проживающих в обмениваемых помещениях, а иногда и существенно ущемляют права этих граждан (например, связаны с предоставлением им худшего помещения или помещения в отдаленном районе). Если спор возник между членами семьи, не достигшими соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.

На практике при рассмотрении таких дел суды .учитывают сложившиеся взаимоотношения сторон, препятствующие проживанию в одном помещении, в частности в связи с расторжением брака, а также другие обстоятельства.

Если при рассмотрении судом дела будет установлено,что отказ в даче согласия на обмен был необоснованным, суд может вынести решение об обмене жилыми помещениями, несмотря на несогласие на обмен члена семьи, вопреки его

' См.: Толстой Ю. К. Заметки по жилищному праву// Правоведение

1994. N? 4. С. 27

2 См.: Ст. 67 ЖК РСФСР, ст 20 Закона об основах федеральной жилищной

политики.


260

воле. Один из случаев такого обмена (невозможность совместного проживания) прямо предусмотрен ст. 98, ЖК РСФСР.

В ст. 69 ЖК РСФСР предусмотрено, что обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. В результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей. Вместе с тем отказ в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке. -

Так, по одному делу производственное объединениевладелец домов отказало в обмене занимаемых гражданами 3. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из жилых помещений находится в общежитии. Народный суд, куда обратились граждане 3. и Б. с исковым требованием об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями, отказал в удовлетворении иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила решение народного суда, указав, в частности, следующее:

"Производственное объединение, зная, что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренном законом порядке его действительность не оспорило.

Как видно Из копии списка предоставления жилой площади работникам завода, утвержденного 11 февраля 1988 г. на, заседании заводского комитета профсоюза, Б. с семьей предоставлялась комната жилой площадью 27 кв. м с общей кухней, и в этом тексте допечатано, что предоставляемое жилое помещение общежитие.

Однако суд не истребовал подлинник списка и не выяснил, в связи с чем текст дополнен.

В судебном заседании и в кассационной жалобе истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен - договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты.

Однако эти доводы истицы, суд с достаточной полнотой не проверил, хотя выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение по делу.

Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен


261

жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение подлежит отмене"'. •

Закон (ст. 70 ЖК РСФСР) предусматривает право совершеннолетнего члена семьи нанимателя с письменного согласия нанимателей и остальных членов семьи обменять при-" ходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что выезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения (так называемый родственный обмен).

В ЖК РСФСР (ст. 71) указывается, что соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера'может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

В ЖК РСФСР (ст."73) содержится перечень условий, при которых обмен жилого помещения не допускается. Обмен жидого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

5) если помещение является служебным или находится в общежитии;

6) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Содержащийся в Кодексе перечень условий (оснований), "при которых обмен жилого помещения не допускается, не является исчерпывающим. Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством РФ.

ЖК РСФСР (ст. 74) устанавливает, что обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом;

2) по основаниям, установленным гражданским законо-

' См Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995 № 7. С. 11.


262

дательством для признания сделки недействительной (например, совершения сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой и т. д.). По этим же основаниям может быть признан недействительным и договор мены жилыми помещениями. Так,' договор мены жилыми помещениями (или обмена жилыми помещениями) может быть признан недействительным, если у участника договора сложилось неправильное представление о существенных элементах сделки или в связи с неведением участника сделки относительно этих элементов (сделка под влиянием заблуждения). В этом случае, если заблуждение имело существенно значение [например, обнаружение после мены (обмена) таких неустранимых недостатков жилого помещения, которые создают объективную невозможность проживания в данном помещении], то при признании такой сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя реституция).

Отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными. .

Приведем ^следующий пример. Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире.В апреле 1985 г. Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира в ЖСК "Калиновский", в ко-- торую она переехала с сыном.

В декабре 1985 г. Мельникова и ее дочь произвели родственный обмен жилой площади, согласно которому Шульгина с сыном прописалась в однокомнатной государственной квартире, а ее мать в кооперативной.

В связи с обменом жилой площади Мельникова была принята в члены ЖСК "Калиновский", а Шульгина исключена из кооператива. Однако в кооперативную квартиру Мельникова не вселилась. В декабре 1993 г. она обратилась в суд с иском о выселении Шульгиной, указав, что дочь препятствует в пользовании кооперативной квартирой, освободить жилое помещение добровольно отказывается, не желая переселиться в однокомнатную квартиру, где прописана с ребенком.

Шульгина предъявила встречные требования о признании, произведенного обмена недействительным по мотивам его фиктивности, без намерения сторон вселяться в полученные по обмену жилые помещения.


263

Решением Орджоникидзевского районного народного суда г. Екатеринбурга в иске Мельниковой отказано, встречный иск Шульгиной удовлетворен.

Заместитель Генерального прокурора РФ поставил в ^протесте вопрос об отмене решения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 марта 1995 г. протест оставила без удовлетворения, указав следующее: "При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые помещения....

Вывод суда в этой части подтвержден объяснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей о том, что, несмотря на оформленный обмен, стороны, остались проживать в прежних жилых помещениях...

... Обстоятельства, связанные с заключением договора обмена, судом исследованы полно, собранным доказательствам дана правильная оценка в порядке ст. 56 ГПК РСФСР.

При таких данных суд обоснованно признал, что обмен жилыми помещениями носил фиктивный характер, и в соответствии со. ст. 73 ЖК РСФСР, ст.' 49 ГК РСФСР признал его недействительным. В силу ст. 4 ГК РСФСР . (в ред. Закона РСФСР от 11 июня 1964 г.), действовавшей на день рассмотрения спора, гражданские права и обязанности возникают из сделок, предусмотренных законом, а также из сделок хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Права и обязанности Мельниковой, связанные с членством в кооперативе, а затем и с собственностью на жилое помещение, возникли на основании сделки, которая судом признана недействительной как противоречащая требованиям закона. По этим мотивам отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными с момента совершения сделки (ст. 59 ГК РСФСР).

Решение суда соответствует собранным доказательствам и требованиям закона"'.

§ 7. Договор пожизненного содержания с иждивением

' Гражданский кодекс регламентирует особый случай пользования жилым помещением на. основании договора пожиз-

1 См Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации 1995 № 8. С. 1—2


264

ненного содержания с иждивением. Согласно ст. 610 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Раньше аналогичные отношения регламентировались ГК РСФСР (ст. 253—254). Кодексом был предусмотрен особый вид договора договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Этот договор в последнее время находил довольно широкое применение'. По этому договору продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его за предоставление последним продавцу до конца его жизни соответствующего материального обеспечения (в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи).

В ГК РФ сфера применения договора (получившего новое название "договор пожизненного соединения с иждивением") существенно расширена. Особенностью обязательства пожизненного содержания с иждивением, которой это обязательство отличается от других видов ренты, является наличие в качестве объекта только недвижимого имущества (жилого дома, квартиры и т. п.). Получение пожизненного содержания с иждивением (как и получение ренты вообще) не ставится, как это было по ГК РСФСР 1964 г., в зависимость от состояния здоровья, возраста, трудоспособности гражданина. Получателями ренты, пожизненного содержания с иждивением могут быть любые" граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое ценное имущество (жилой дом, квартиру и т. п.) тому, кто за это согласится выплачивать ренту (предоставлять содержание с иждивением)2. В Гражданском кодексе предусмотрены гаран-. тии стабильности отношений пожизненного содержания с иждивением. Так, ст. 604 ГК РФ предусматривается, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания (жилой дом, квартиру и т. п.), только с предварительного согласия получателя

' См Гритаев С П Ваше право собственности на жилой дом и квартиру С 44—45

2 О ренте и пожизненном содержании с иждивением см Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая Текст Комментарии М, 1996 С 55—60, 318—328


265

ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Закон предоставляет получателю пожизненного содержания с иждивением право требовать возврата квартиры, жилого дома (или иного недвижимого имущества), переданных в обеспечение пожизненного содержания с иждивением (либо выплаты ему покупной цены), если плательщик ренты допускает существенное нарушение своих обязательств (ст. 605 ГК РФ).

§ 8. Договор дарения жилого помещения (жилого дома)

По договору дарения одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жилое помещение. Жилой дом и т. п.) в собственность. Заключению договора дарения жилья (либо строительных материалов для строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину. По договору дарения требуется согласие одаряемого на получение дара. Для договора дарения характерна также его безвозмездность. Поэтому если на одаряемого возлагается договором какое-либо встречное обязательство, например обязанность предоставлять дарителю бывшему собственнику квартиры содержание, иждивение, то налицо другой договор, а не договор дарения. Вместе с тем даритель вправе указать в договоре дарения денег цель использования имущества, например, в договоре дарения денег сторона может указать, что одаряемый принимает в дар деньги в связи, например, с вступлением в жилищный или жилищно-строительный кооператив либо в связи с приобретением жилого дома, квартиры в собственность.

По закону требуется, чтобы договор дарения жилого дома, квартиры был заключен в нотариальном порядке, если хотя бы одной из сторон, является гражданин, а жилой дом находится в городе или рабочем поселке, и, кроме того, договор должен быть зарегистрирован в органах местного самоуправления. Если дом находится в сельском населенном пункте, то договор дарения жилого дома должен быть совершен в


266

письменной форме и зарегистрирован в органах сельской администрации.

§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)

Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каким являются согласно ст. 130 FK РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залогедоговорам об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По договору ипотеки может быть заложено также недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием..

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировав-»' ший это право залогодателя.

Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части2. (

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строитель-

1 См.- Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г № 293 // Российская газета 1996. 6 марта.

2 См.: П. 3 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.


267

стврм вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю1.

Не допускается ипотека, в частности, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствий с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разре-. шение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков2.

Договор об ипотеке заключается в нотариальном порядке (подлежит обязательному нотариальному удостоверениюп. 2 ст. 339 ГК РФ). Если залог жилого помещения непосредственно связан с залогом земли, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (БТИ) (п. 1 ст. 131, п. 4 ст. 339 ГК РФ). Договор о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.

Согласно "Основным положениям о залоге недвижимого имущества ипотеке" (одобренным распоряжением заместителя Председателя Совета Министров Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. 96-ра) договор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государствен-

' См Свой дом, своя квартира Федеральные законы, нормативные, документы, комментарии. Вып. № 12 М, 1996. 2 См.: П 5 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г


268

ной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования по ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.

Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена, в частности, на жилые дома и квартиры.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района, (города).

Отказ в государственной, регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживаю^ щие в них собственники, члены их семей,, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

При обращении взыскания на^ индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального'жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме^ за счет которого залогодатель приобрел жилье1.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. В соответствии с "Основными положениями о залоге недвижимого имущества ипотеке" ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения

' См.: Ст. 13 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.


269

погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) также может быть предметом ипотеки, если гражданин его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе- сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодателя. Однако оя вправе'сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодателя -по срочному договору коммерческого найма жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор найма.

Независимо от того, кто пользуется жилым помещением залогодатель или залогодержатель, он не должен допускать ухудшения качества заложенного жилого помещения. Передача жилого помещения в залог ограничивает залогодателя в праве распоряжения этим помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое помещение (если в договоре залога не оговорено иное).

В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, йо исполнительной подписи нотариуса не допускает-


270

ся. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Реализация (прЬдажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальные законодательством, если законом не установлен иной порядок.


Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда

§ 1. Обязанности наймодателя по обеспечению сохранности жилищного фонда

Важнейшей обязанностью наймодателя по договору коммерческого, а также договору социального найма является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, правильная организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Согласно ЖК РСФСР (ст. 141) наймо-датель по договору социального найма обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории. Эксплуатация и ремонт государственного и общественного жилищных фондов, а также фонда ЖСК осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Обязанности наймодателя, определенные ст. 141 ЖК РСФСР, концентрируются в подзаконных правовых актах. Согласно законодательству РФ государственные организации, предприятия, учреждениянаймодатели несут обязанности двоякого рода: перед государством по обеспечению сохранности вверенного им государственного жилищного фонда и перед гражданами нанимателями жилых помещений по созданию им надлежащих условий для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения (жилищные обязанности).

По характеру работ и соответсвенно источникам финансирования различаются два вида ремонта: капитальный и текущий.

Капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома в их натуральной форме за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. На наймодателе лежит обязанность по ремонту" жилых помещений, вызванному неисправностью частей здания или домового (инженерного) оборудования (например, протечкой крыши, потолка дома, неисправностью труб водопровода и т. п.). В обязанности наймодателя входит также производить


272

замену морально изношенных дверей, окон, полов и др. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного-оборудования жилого дома. Под физическим износом жилых зданий понимается ухудшение технического состояния здания или его- конструктивных элементов (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их ценности. Физический износ жилого дома влияет на решение вопросов о его сносе, производстве ремонта и т. д. Установлены предельные величины физического износа, при которых жилой дом признается непригодным для проживания.

Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: секции, этажи и т. д. (так называемый выборочный элементный капитальный ремонт).

Капитальный ремонт на практике включает также работы по ликвидации (уменьшению) морального износа. Под моральным износом жилых зданий понимается обычно обесценение жилого дома в результате несоответствия архитек-туряо-планировоЧных и конструкторских качеств, уровня "внутреннего благоустройства и инженерного оборудования современному стандарту жилища и изменяющимся к ним требованиям населения. Как свидетельствует практика, жилые дома, по общему правилу, подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. Устранению морального износа жилых домов уделяется большое внимание. Так, на ликвидацию и уменьшение морального износа жилых домов в Москве затрачивается до 35% всех средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда. Мероприятиями по ликвидации морального износа жилых домов обычно предусматривается, что в процессе капитального ремонта жилых домов должны производиться работы по перепланировке помещений в больших старых коммунальных квартирах в квартиры, предназначенные для заселения одной семьей.

Финансирование затрат на текущий и капитальный ремонт муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств за счет государственного бюджета. Затраты на ремонт ведомственного жилищного фонда покрываются за счет средств соответствующих предприятий, учреждений, организаций. Ремонт общественного жилищного фонда осуществляется за счет собственных средств владельцев фонда.


273

Согласно Закону об основах федеральной жилищной политики право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику либо физическому или юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или аренду, а также застройщику, которому такое право- предоставлено собственником по договору. Строительство, реконструкция и ремонт жилья (особенно капитальный ремонт) осуществляются на основе особого ("строительного") разрешения, выдаваемого местной администрацией в срок не более одного месяца с момента обращеня (см. ст. 23 Закона).

Капитальный ремонт, по общему правилу, производится наймодателем. На наймодателе лежит обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение (например, в доме маневренного жилищного фонда), если ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи.

За счет жилищно-эксплуатационных организаций выполняются, в частности, следующие работы по ремонту жилого дома или жилых помещений: ремонт и замена в жилых помещениях дверей, оконных рам, полов, отопительных печей, кухонных плит, инженерных сетей и санитарно-техничес-ких приборов (за исключением случаев преждевременного выхода их из строя по вине жильцов); работы по внутри-квартирному текущему ремонту; вызванному несвоевременным устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилых домов и их оборудования (например, вызванному протечкой неисправной крыши).

Наймодатель обязан производить в установленные сроки осмотры жилого помещения, жилого дома и профилактическое обслуживание оборудования в целях своевременного принятия мер по обеспечению сохранности жилищного фонда. По результатам осмотра жилищно-эксплуатационная организация обязана принимать решение о необходимости производства текущего или капитального ремонта.

§ 2. Обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов и жилых помещений

Действующее законодательство РФ возлагает да граждан, являющихся нанимателями по договору социального найма, договору коммерческого найма, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилищу. Это положение не-


274

разрывно связано с общей'обязанностью нанимателей использовать жилые помещения .в соответствии с их'целевым назначением, т. е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Общая обязанность по бережному отношению к жилищу дифференцируется применительно к тому, кто является пользователем жилого помещения: собственник жилья, наниматель и члены семьи.

Так, осуществляя право собственности на жилое помещение, собственник помещения обязан принимать такие меры, которые не вели бы к повреждению или уничтожению жилого дома (жилого помещения), в частности соблюдать требование закона о недопустимости размещения в принадлежащем ему жилом помещении (жилом доме) промышленных производств, а размещение предприятий, учреждений, организаций производить только после перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Закон об основах федеральной жилищной политики возлагает на граждан обязанность бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (ст. 4).

На- граждан законом (ст. 142 ЖК РСФСР) возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

По смыслу закона указанные обязанности по обеспечению сохранности жилых домов должны выполняться не только, нанимателями жилых помещений, но также членами их семей и всеми другими гражданами, так ка/k от каждого человека в конечном счете во многом зависит сохранность жилищного фонда.

Наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).

В соответствии с установленными правилами при выезде на другое постоянное место жительства наниматель обя-


275

зан освободить и сдать занимаемое им жилое помещение и его оборудование в исправном состоянии управлению домами по акту. Если наниматель не произвел необходимых работ по текущему ремонту помещения, то стоимость ремонта, а также затраты по устранению допущенных нанимателем и членами его семьи повреждений оборудования подлежат оплате (возмещению) за счет нанимателя.

Текущий ремонт включает ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений (кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п.) и выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т. д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений производится на условиях и в порядке, определяемых договором найма жилого помещения и законодательством.

В ЖК РСФСР в числе одного из видов жилищных правонарушений называются самовольное переоборудование, и перепланировка жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства (ст. 154 ЖК РСФСР). При этом речь идет о незаконных действиях, каковыми являются самовольное переоборудование и другие указанные выше действия.

Законодательство предусматривает для собственника жилого помещения возможность свободного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ).

В соответствии со ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики граждане вправе видоизменять, перестраивать принадлежащие им жилые помещения, совершать иные действия, .если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы граждан и если это не приводит к порче и разрушению здания, его элементов и инженерных систем.

Исходя из этих требований, закон предусматривает обязательное согласование перепланировки, для чего создаются особые межведомственные комиссии.

На основе федерального законодательства государственными органами субъектов Российской Федерации приняты законы и подзаконные акты, более детально рассматривающие вопросы перестройки и перепланировки* гражданами занимаемых ими жилых домов (жилых помещений). Так, 31 июня 1996 г. мэр Москвы издал распоряжение "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировок


276

жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" 166/I-PM. Этим распоряжением ужесточен порядок обязательных согласовании того или иного переоборудования. Внесены другие дополнения и изменения в действующие правила по данному вопросу.

Если раньше перепланировкой считались достаточно крупные работы (например, перенос или ликвидация стен), то теперь, согласно распоряжению мэра; переоборудованием считается и перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов и даже остекление балконов и лоджий. Согласно распоряжению мэра Москвы не допускается увеличение подсобной площади за счет жилой или переоборудование комнат так, чтобы, вновь образованная комната была без естественного освещения или без приборов отопления'.

Документы о перепланировке жилых помещений согласуются с жилищной инспекцией, а если речь идет об изменении инженерного оснащения также с соответствующими специализированными службами города (АО "Мосэнерго", Мосводоканалом, службой теплосети и др.).

Не допускается также, чтобы какая-либо-жилая комната оказалась после перестройки меньше 9 кв. м. '

Для производства перепланировки требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих на данной площади.

Как известно, при ремонте жилых помещений граждане нередко .встречаются с серьезными трудностями, которые они не всегда могут преодолеть самостоятельно. Органы местного самоуправления оказывают гражданам содействие в проведении текущего ремонта жилых помещений (см. ст. 143 ЖК РСФСР), для чего расширяется сеть частных фирм и других торговых предприятий по продаже строительных .материалов, инвентаря, лакокрасочных изделий; ремонта помещений по договорам и заявкам с гражданами и т. д.

' Собственник жилого помещения (квартиры, дома и т. п.) перед переоборудованием жилья, согласно распоряжению мэра, представляет в межве-. домственную комиссию вместе с -заявлением о перепланировке (переоборудовании) также техническое заключение ДЭЗа о том, что предполагаемая перепланировка не нарушит характеристик здания; выписку из домовой книги; копию финансово-лицевого счета; оригинал и ксерокопию заверенного БТИ поэтапного плана перепланируемого помещениями прилегающих к нему помещений на верхних и нижних этажах, а в некоторых случаях и соседних квартир. Кроме того, в комиссию представляется копия технического паспорта с- указанием износа конструктивных элементов и строения в целом.


Глава 15. Налоговое регулирование в жилищной сфере

§ 1. Основные положения о налогообложении

Вопросы правового регулирования налогообложения, включая и жилищную сферу, относятся к числу наиболее актуальных в экономической и социальной жизни России.

Налоги это обязательные и по юридической форме . индивидуально безвозмездные платежи юридических и физических лиц, установленные органами государственной власти для зачисления в государственную бюджетную систему с определением их размеров и сроков уплаты1.'

Собственник недвижимости в жилищной сфере уплачивает налоги на недвижимость в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах2.

Общие принципы построения налоговой системы в России, налоги, сборы, пошлины и другие платежи, льготы по налогам, а также права, обязанности и ответственность налогоплательщиков и налоговых органов определены Законом РФ "Об основах налоговой системы Российской Федерации"от 27 декабря 1991 г.3.

Налоги подразделяются на федеральные налоги, налоги республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов и местные налоги.

Применительно к жилищной сфере действуют следующие налоги. . ^

На федеральном уровне: налог на прибыль предприятий и организаций; подоходный налог с физических лиц; налог с имущества, переходящего в порядке наследования, дарения.

На уровне республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,

' См.: Финансовое право. Учебник /Под ред. Н. И. Химичевой. М., 1995. С. 225. 2 См.: Ст. 26 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г //Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99. " 3 См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 11. Ст. 527.

10 Жилищное право


278

городов Москвы и Санкт-Петербурга: налог на имущество предприятий.

Местные налоги: на имущество физических лиц; на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

Федеральные налоги и налоги республик, краев и областей устанавливаются законодательными актами^Российской Федерации и взимаются на всей ее территории. Среди местных налогов выделяется налог на имущество физических лиц, который устанавливается законодательными актами Российской Федерации и взимается повсеместно, при этом конкретные ставки этих налогов определяются законодательными 'актами субъектов Российской Федерации. Другие местные налоги могут устанавливаться решениями районных и городских представительных органов власти.

В целях развития и стимулирования жилищного строительства гарантируются налоговые льготы в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах:

гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов; ^

предприятиям, учреждениям и организациям, оказывающим помощь своим работникам в жилищном строительстве;

предприятиям, эксплуатирующим жилищный фонд;

на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также в развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства1. *

Гражданам, осуществляющим индивидуальное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими работы, в том числе после увольнения из Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах. Гражданам из числа военнослужащих, беженцев, а также проживающим в районах Крайнего Севера или приравненных к ним местностях, и в иных случаях, предусмотренных законодательством, могут предоставляться дополнительные льготы в жилищной сфере2.

' См.: Ст. 27 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. //Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. 3. Ст. 99. 2 См.: Там же. Ст. 28.


279

§ 2. Налоги на недвижимость в жилищной сфере граждан

1. В соответствии с Законом РФ "О налоге на имущество физических лиц", принятым 9 декабря 1991 г.1 (с последующими изменениями и дополнениями к нему, принятыми законодателями2), плательщиками налога являются граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, т. е. все те, кто имеет на территории Российский Федерации следующее имущество^

приватизированные квартиры в государственном и муниципальном жилищных фондах;

/ — квартиры в домах жилищных, жилищно-строитель-ных, молодежных жилищных кооперативов, садоводческих товариществ;

частные домовладения, коттеджи и другие объекты.

Граждане, имеющие в собственности имущество, обязаны его зарегистрировать в соответствующих органах.

Так, в частности, в Москве Комитет муниципального жилья осуществляет регистрацию собственников домов и квартир в государственном муниципальном фонде.

- Комитет по управлению имуществом города осуществляет регистрацию собственников нежилых помещений.

Данные о регистрации имущества передаются в органы городского БТИ для оценки и позднее направляются в государственные налоговые органы для налогообложения.

Обязанность уплаты налога с этих объектов возникает у физических лиц только в том случае,-если они находятся в их собственности.

Налог на строения, помещения и сооружения уплачива-" ется гражданами ежегодно по ставке, не превышающей 0,1 % от их инвентаризационной стоимости. А в случае, если таковая не определялась, от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой по обязательному страхованию исходя из оценки по состоянию на 1 января каждого года. Ставки в этом .пределе- ежегодно устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов Федерации. Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 87 от 4 апреля 1994 г. утвержден "Порядок

' См.:. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992. № 8. ст. 362. 2 См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 4. Ст. 118; Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 16. Ст. 1863.


оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности". Согласно этому акту исполнителями оценки являются бюро технической инвентаризации, а сама оценка осуществляется по инвентаризационной стоимости, которая для целей налогообложения принимается равной восстановительной стоимости, уменьшенной на величину износа. При этом восстановительная стоимость пересчитывается по уровню цен 1991 г. на основе нормативных документов, а затем по уровню цен текущего года на основании коэффициентов, утверждаемых органами исполнительной власти субъектов Федерации.

За заслуги перед обществом и государством, а также в качестве социальной поддержки от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются:

Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, лица, награжденные орденом Славы трех степеней.

Основанием для предоставления льготы является книжка Героя Советского Союза или Российской Федерации, орденская книжка;

инвалиды I и II групп, инвалиды с детства.

Основанием для предоставления льготы является удостоверение инвалида;

участники Гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан.

Основанием для предоставления льготы является удостоверение участника Великой Отечественной войны или удостоверение о праве на льготы;

лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии.

Основанием для предоставления льготы является удостоверение участника Великой Отечественной войны или удостоверение о праве на льготы;

граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, в том числе пострадавшие от катастрофы, и участники ликвидации ее по-


281

следствий, переселившиеся с территорий Украины, Республики Беларусь и других государств на территорию Российской Федерации для/ постоянного проживания, независимо от того, являются ли они ее гражданами в соответствии с международными договорами Российской Федерации;

граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС.

От уплаты налога также освобождаются:

инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы из числа:

граждан (в том числе временно направленных или командированных), принимавших участие в ликвидации последствий катастрофы в пределах зоны отчуждения или занятых на эксплуатации или других работах на Чернобыльской АЭС;

военнослужащих и военнообязанных, призванных на специальные сборы и привлеченных к выполнению работ, связанных с ликвидацией последствий чернобыльской катастрофы, независимо от места дисклокации и выполнявшихся работ, а также лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, проходивших' (проходящих) службу в зоне отчуждения;

граждан, эвакуированных из зоны отчуждения и переселенных из зоны отселения лиц, выехавших в добровольном порядке из указанных» зон после принятия решения об эвакуации;

граждан, 'отдавших костный мозг для спасения жизни людей, пострадавших вследствие чернобыльской катастрофы, независимо от времени, прошедшего с момента трансплантации костного мозга, и времени развития у них в этой связи инвалидности;

граждане (в том числе временно направленные или 'командированные), принимавшие в 1986—1987 гг. участие в работах по ликвидации последствий чернобыльской катастрофы в пределах зоны отчуждения или занятые в этот период на работах, связанных с эвакуацией населения, материальных ценностей, сельскохозяйственных животных, и на эксплуатации в других работах на Чернобыльской АЭС;'

военнослужащие и военнообязанные, призванные на специальные сборы и привлеченные в этот период для выполнения работ, связанных с ликвидацией последствий чернобыльской катастрофы в пределах зоны отчуждения, вклю-


282

чая летно-подъемный, инженерно-технический составы гражданской авиации, независимо оТ места- дислокации и выполнявшихся работ;

лица начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, проходивших в 1986—1987 гг. службу в зоне отчуждения;

граждане, в том числе военнослужащие и военнообязанные, призванные на военные сборы и принимавшие участие в 1988—1990 гг. в работах по объекту "Укрытие";

младший и средний медицинский персонал, врачи и другие работники лечебных учреждений (за исключением лиц, чья профессиональная деятельность связана с работой с любыми видами источников ионизирующих излучений в условиях радиационной обстановки на их рабочем месте, соответствующей профилю проводимой работы), получившие сверхнормативные дозы облучения при оказании медицинской помощи и обслуживании в период с 26 апреля по 30 июня 1986 г. лиц, пострадавших в результате чернобыльской катастрофы и являвшихся источником ионизирующих излучений;

рабочие и служащие, а также военнослужащие, лица начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, получившие профессиональные заболевания, связанные с лучевым воздействием на работах в зоне отчуждения.

Кроме -того, от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются:

граждане, эвакуированные (в том числе выехавшие добровольно) в 1986 г. из зон отчуждения, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития;

граждане, переселенные (в том числе выехавшие добровольно) из зоны отселения в 1986 г. и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития, сроком на 5 лет со дня эвакуации (переселения);

граждане, постоянно проживающие (работающие) на территории зоны проживания с правом на отселение;

граждане, постоянно проживающие (работающие) в зоне отселения до их переселения в другие районы;

граждане, выехавшие добровольно на новое место жительства из зоны проживания с правом на отселение в 1986 г. и последующие годы сроком на 5 лет со дня эвакуации (переселения);

граждане, переселившиеся после 30 июня 1986 г. на постоянное место жительства в зону отселения либо в зону


283

проживания с правом на отселение при условии получения ими права выхода на пенсию на льготных основаниях, связанных с проживанием в данной зоне и других зонах радиоактивного загрязнения (за исключением граждан, эвакуированных, в том числе выехавших добровольно, в 1986 г. из зоны отчуждения; переселенных, в том числе выехавших добровольно из зоны отселения в 1986 г. и в последующие годы, включая детей, и переселившихся в добровольном порядке без заключения контрактов и договоров с соответствующей администрацией после 1 января 1994 г. в зоны радиоактивного загрязнения). При этом добровольное повторное переселение в зону с более высокой степенью радиоактивного загрязнения не влечет за собой возникновения права на получение льгот;

дети и подростки, страдающие болезцями вследствие чернобыльской катастрофы или обусловленными генетическими последствиями радиоактивного облучения их родителей, и последующие поколения детей в случае развития у них заболеваний вследствие чернобыльской катастрофы или" обусловленных генетическими последствиями радиоактивного облучения их родителей.

Основанием для предоставления льгот лицам, перечисленным в настоящем подпункте, являются специальное удостоверение инвалида и удостоверение участника ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС;

граждане, ставшие инвалидами, получившими или перенесшими лучевую болезнь и другие заболевания вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча. К числу таких граждан относятся:

граждане (в том числе временно направленные или командированные), принимавшие в 1957—1958 гг. непосредственное участие в работах по ликвидации последствий аварии в 1957 г. на производственном объединении "Маяк", а также граждане, занятые на работах по проведению защитных мероприятий и реабилитации радиоактивно загрязненных территорий вдоль реки Теча в 1949—1956 гг.; '

граждане (в том числе временно направленные или командированные), принимавшие в 1959—1961 гг. непосредственное участие в работах по ликвидации аварии в 1957 г. на производственном объединении "Маяк";

граждане, эвакуированные (переселенные), а также выехавшие добровольно из населенных пунктов, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоак-


284

тивных отходов в реку Теча, включая детей, в том числе детей, которые в. момент эвакуации (переселения) находились в состояниии внутриутробного развития, а также военнослужащие, вольнонаемный состав войсковых частей и спецконтингент, эвакуированные в 1957 г. из зоны радиоактивного загрязнения;

лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений 'особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия.

К гражданам из подразделений особого риска относятся лица из числа военнослужащих и вольнонаемного состава Вооруженных Сил СССР, войск и органов Комитета государственной безопасности СССР, внутренних войск, железнодорожных войск и других воинских формирований, лиц начальствующего и рядового состава органов 'внутренних дел:

непосредственные участники испытаний ядерного оружия в атмосфере, боевых радиоактивных веществ и учений с применением такого оружия до' даты фактического прекращения таких испытаний и учений;

непосредственные участники подземных испытаний ядерного оружия в условиях внештатных радиационных ситуаций и действия других поражающих факторов ядерного оружия;

непосредственные участники ликвидации радиационных аварий на ядерных установках надводных и подводных кораблей и других военных объектах;

личный состав отдельных подразделений по сборке ядерных зарядов из числа военнослужащих;

непосредственные участники подземных испытаний ядерного оружия, проведения обеспечения работ по сбору и захоронению радиоактивных веществ.

Основанием для предоставления льготы является удостоверение, выданное Комитетом ветеранов подразделений особого риска Российской Федерации на основании заключения медико-социальной экспертной комиссии;

члены семей вееннослужащих, потерявших кормильца.

Основанием для предоставления льготы является пенсионное удостоверение или справка о гибели военнослужащего;

военнослужащие, а также, граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации; ^


285

граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане или других странах, где велись боевые действия.

Льгота предоставляется на основании свидетельства о праве на льготы и справки, выданной районным военным комиссариатом, воинской частью, военным учебным заведением, предприятием, учреждением или организацией Министерства внутренних дел СССР или соответствующими органами Российской Федерации;

родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Льгота предоставляется на основании справки о гибели военнослужащего либо государственного служащего, выданной соответствующими государственными .органами. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;

специально оборудованные сооружения, строения, помещения (включая жилье), принадлежащие деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве^собственно-сти и используемые исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилая площадь, используемая для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, на период такого их использования.

Основанием для предоставления льготы является справка, выданная соответствующим органом, дающим разрешение на использование сооружений, помещений или строений под вышеназванные цели;

лица, пострадавшие от радиационных воздействий; -

солдаты, матросы, сержанты, старшины, прапорщики, мичманы из числа военнослужащих на период прохождения действительной военной службы.

Перечень льгот согласно Закону РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 9 декабря 1991 г. дан с учетом последующих изменений в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» от 24 ноября 1995 г. 179-ФЗ, Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О налогах на имущество физических лиц» от 11 августа 1994 г. 25-ФЗ, Законом РФ от 20 мая 1993 г.


286

№ 4995-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»1 .

Уплата налогов производится равными долями в два срока, не' позднее 15 сентября и 15 ноября, на основании платежного'извещения, предъявленного налоговым органом. По желанию плательщика налог может быть уплачен в полной сумме по первому сроку уплаты, т. е. не позднее 15 сентября.

За просрочку платежей налогов гражданами начисляется пеня в размере 0,7 % с суммы недоимки за каждый день просрочки, а с 20 мая 1996 г-в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 8 мая 1996 г. № 685 — в размере 0,3.%.

2. Налог с наследства и дарений применительно к жилищной сфере уплачивают физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения в соответствии с Законом РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"от 12 декабря 1991 г.2 с последующими внесенными в него изменениями от 22 декабря 1992 г., 6 марта 1993 г. -и. 27 января 1995 г.3.

К объектам налогообложения отнесены жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, паенакопления в жилищно-строительных и дачно-стро-ительных кооперативах.

Закон различает налогообложение имущества, переходящего по наследству, и имущества, переходящего в порядке дарения. Эти различия касаются необлагаемой части (стоимости) имущества, ставок, определения круга субъектов (плательщиков), льгот.

Более "мягкое" налогообложение установлено в отношении наследуемого имущества. Обязанность уплаты налога с наследуемого имущества установлена при превышении им стоимости 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда, а имущества, переходящего в порядке дарения, 80-кратной минимальной заработной платы.

' См.: Налоговый вестник. 1996. № 11. С. 43.

2 См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 12. Ст. 593.

3 См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 4. Ст. 118; Ведомости Съезда народных депутатов Российской'Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 14. Ст. 486; Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 5. Ст. 346.


287

При налогообложении имущества, переходящего в порядке наследования, Закон выделяет три подгруппы налогоплательщиков: а) наследники первой очереди; б) наследники второй очереди; в) другие наследники. В зависимости от принадлежности к какой-либо из этих подгрупп установлены ставки налога. Они зависят также от стоимости наследуемого имущества. Так, при наследовании имущества стоимостью от 850-кратной до 1700-кратной минимальной заработной платы наследники-первой очереди уплачивают налог в размере 5% от стоимости имущества, превышающей 850-кратную минимальную заработную плату, наследники второй очереди соответственно h)%, а другие наследники — 20%. С увеличением стоимости имущества возрастают и ставки налога. Максимальные ставки установлены при наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратной минимальной заработной платы: для наследников первой очереди в размере 127,5-кратной минимальной заработной платы + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратную минимальную заработную плату; для наследников второй очереди соответственно 255-кратной минимальной заработной платы + 30%, для других наследников 455-кратной минимальной заработной платы + 40%.

Подобный принцип налогообложения применен и в отношении имущества, переходящего в порядке дарения. Налогоплательщики в этом случае разделены на две подгруппы:

а) дети, родители и б) другие физические лица.

Дети и родители обязаны уплатить налог, в размере 3% от стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, превышающей 80-кратную минимальную заработную плату, а другие физические лица — 10%. Максимальные ставки установлены в отношении имущества, превышающего 2550-кратную минимальную заработную плату, а именно: для детей и родителей в размере 176,1-кратной минимальной заработной платы + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратную минимальную заработную плату, для других физических лиц 502-кратной минимальной зараббтной платы + 40%.

Закон предусматривает льготы освобождение от налогов на недвижимость, которая переходит супругу или лицам, совместно проживавшим с дарителем или наследодате-лем на день открытия наследства или оформления договора дарения, при наследовании инвалидами 1 и 2 групп, а также имущества лиц, погибших в связи с исполнением государственного долга.


288

Налогообложение производится на основании документов, представленных в налоговые органы. Исчисление налога возложено на налоговые органы, которые вручают налогоплательщикам соответствующие извещения.

3. Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц" от 7 декабря 1991 г. (с последующими изменениями)' предусматривается уменьшение совокупного годового дохода гражданина, который являлся покупателем жилья или застройщиком квартиры, дачи, садового домика в отчетном году, на сумму произведенных им с этой целью затрат, включая суммы, направленные на погашение кредитов, полученных в банках и других кредитных учреждениях на эти цели, •в пределах 5000-кратного размера установленной законом минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за трехлетний период, а также суммы, направленные на погашение кредитов, полученных на эти цели. Эти суммы не могут превышать размер совокупного дохода физических лиц за ука-занньй период. Предоставление такого вычета физическим лицам повторно не допускается.

Это положение не применяется в случаях, когда оплата указанных расходов за физических лиц производится предприятиями, учреждениями и организациями за счет своих средств.

Предоставление льготы гражданам на сумму затрат по приобретению (строительству) жилья не ставится в зависимость от наличия права собственности на покупаемое жилье или степени готовности строящегося жилья к сдаче в эксплуатацию. При этом гражданин должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:

декларацию о полученных в отчетном году доходах с отметкой бухгалтерии предприятия или налогового органа;

заявление с просьбой о предоставлении льготы по подоходному налогу с приложением копий документов, подтверждающих произведенные расходы (договор купли-продажи, договор между застройщиком и физическим лицом на покупку права быть владельцем жилья путем внесения соотве-ствующих финансовых и материальных средств, квитанция к приходному кассовому ордеру, подтверждающая внесение гражданином средств по договору, или иные документы).

' Закон РФ "О подоходном налоге с физических лиц" от 7 декабря 1991 г. (в редакции Федерального закона от 10 января 1997 г. 11-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц»). См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 3. Ст. 355.


289

§ 3. Налоги на недвижимость в жилищной сфере с юридических лиц

1. Налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы установлен Законом РФ "О внесении изменений и дополнений в отдельные законы Российской Федерации о налогах" от 22 декабря 1992 г.1. Плательщиками его являются юридические лица предприятия и организации всех организационно-правовых форм. Сюда же относятся предприятия с иностранными инвестициями, филиалы предприятий, а также другие обособленные структурные подразделения, осуществляющие свою деятельность на территории, подведомственной местному органу власти.

Закон определяет предельную ставку налога в размере, не превышающем 1,5% от объема реализации произведенной продукции (работ, услуг). Установление конкретных ставок налога и порядка его исчисления отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

При исчислении суммы данного налога расходы, рассчитанные исходя из норм, установленных местными органами власти на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, находящихся на балансе этих предприятий и организаций или финансируемых ими в порядке долевого участия, подлежат вычету непосредственно из самих сумм начисленного налога.

В случае недостаточности Суммы исчисленного налога на покрытие указанных расходов предприятия и организации не "будут являться плательщиками этого налога.

Из наименования данного налога видно, что он носит целевой характер на содержание жилищного фонда.

2. В Законе РФ "О налоге на имущество предприятий" от 13 декабря 1991 г.2 предусматриваются льготы, освобождающие от налога имущество предприятий, учреждений и организаций жилищно-коммунального хозяйства (ст. 4).

Кроме того, ст. 5 этого же Закона установлено, что стоимость имущества предприятия, исчисленная для целей на-

' См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации .и Верховного-Совета Российской Федерации. 1993. № 4. Ст. 118. 2 См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 12. Ст. 599 (изм. и доп.:

Ведомости Съезда народных депутатов'Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 34. Ст. 1976 1993 №4 ст 118-№ 14. Ст. 486).


290

логообложения, уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сфер, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика.

3. Законом РФ "О налоге на прибыль предприятий и организаций" от 27 декабря 1991 г.1 установлены льготы при исчислении налога на прибыль (ст. 7) применительно к жилищной сфере. Определено, что облагаемая прибыль при фактически произведенных затратах и расходах за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, уменьшается на суммы затрат предприятий (в соответствии с утвержденными местными органами государственной власти нормативами) на содержание находящихся на балансе этих предприятий домов престарелых и инвалидов, других домов жилищного- фонда, а также затрат на $ти цели при долевом участии предприятий.

Неисполнение налогоплательщиками юридическими и физическими лицами своих обязанностей по уплате налогов своевременно и в полном объеме обеспечивается мерами государственного принуждения. В этих случаях применяются меры административной и уголовной ответственности, а также финансовые санкции.

' См Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 1991 № 11 Ст 525


Глава 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

ЖК РСФСР предусматривает в общем виде ответственность за ненадлежащее использование жилищного фонда и другие нарушения жилищного законодательства. Перечень нарушений жилищного законодательства дается в ст. 154 ЖК РСФСР, в которой говорится, что лица, виновные:

в Нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;

в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;

в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;

в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;

в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;

в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства, несут уголовную, административную или иную ответственность в соответствии с законодательством

Приведенный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством может быть установлена ответственность и за другие нарушения жилищного законодательства.

Так, ГК РФ предусмотрена ответственность лиц, виновных в невнесении платы за жилое помещение за шесть месяцев (ст. 687 ГК РФ). Это санкция за нарушение обязанности, предусмотренной договором найма.

Основанием возложения ответственности за нарушение жилищного законодательства является виновное поведение лица Статья 154 ЖК РСФСР представляет собой общую норму, она не устанавливает непосредственно мер ответственности, а отсылает к уголовному, административному, гражданскому и иному законодательству, предусматривающему конкретные санкции за то или иное нарушение. Уголовным кодексом РФ установлена уголовная ответственность за самовольное строительство (пристройку) жилого дома, которое нередко связано с самовольным захватом земельных участков.


292

Самовольным строительством признается строительство или перестройка гражданами жилых домов, а также пристройка к жилым домам без надлежащего разрешения или с отступлениями от утвержденного проекта.

Уголовная ответственность за нарушение жилищного законодательства может наступить в случаях, когда это нарушение носит характер преступления. Такими преступлениями могут быть использование жилого помещения не по назначению, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.

Что касается мер гражданско-правовой ответственности, то важнейшей такой мерой, предусмотренной ст. 155 ЖК РСФСР, является возмещение вреда, причиненного жилищному фонду. Согласно данной статье предприятия, учреждения, организации, а также граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках, обязаны возместить причиненный ущерб.

Ущерб, причиненный указанным выше объектам, возмещается по общим правилам, предусмотренным соответствующими нормами гражданского права. Возмещение ущерба может состоять в исправлении поврежденного объекта (например, в ремонте двери,, крыши и т. п.) либо-в полном возмещении причиненных убытков или иными средствами (см. гл. 59 ГК РФ).

В новом Жилищном кодексе было бы желательно расширить регулирование вопросов ответственности за нарушение жилищного законодательства, дать более полный состав (перечень) жилищных правонарушений и мер ответственности за их совершение.

Согласно ст. 15 ГК'РФ лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков. Ответственность в виде возмещения ущерба, причиненного жилищному фонду, наступает при следующих условиях:

1) противоправности поведения причинителя вреда; 2) наличии убытков (ущерба); 3) наличии причиненной связи между поведением причинителя и наступившим ущербом; 4) наличии вины в действиях причинителя вреда (а если бред причинен источником повышенной опасности независимо от вины причинителя).


Глава IT. Разрешение жилищных споров

Жилищные споры это особая разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан и организаций, необходимость защиты их субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями'. В судебной практике дела, связанные с жилищными спорами, условно охватываются более широким понятием "гражданские дела". Жилищные споры разрешаются судом общей юрисдикции, арбитражным судом, третейским судом, а также другими уполномоченными на то органами.

Например, Правительством Москвы в соответствии с Законом г. Москвы от 13 ноября 1996 г. создается городская жилищная комиссия, действующая на постоянной основе как специальный орган досудебного рассмотрения споров по вопросам сохранности и эксплуатации жилищного фонда. Материалы комиссии направляются на рассмотрение административных комиссий в городе, которые осуществляют разбирательство по жилищным вопросам в соответствии с законодательством2.

Основными органами, осуществляющими разрешение жилищных споров, являются суды общей юрисдикции, если одной из сторон участников спора является гражданин. Судами Российской Федерации рассматривается значительное количество исковых заявлений о-защите жилищных прав и охраняемых законом интересов граждан, а также прав организаций.

Право на судебную защиту жилищных прав граждан опирается на принципиальные положения Конституции РФ (ст. 46 и др.), согласно которым каждому (в том числе каждому гражданину"собственнику жилья, нанимателю, членам их семей) гарантируется судебная защита прав и свобод. Исходя их этих конституционных положений, суды призва-

' "Жилищные споры конфликтные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении установленных нормативов (по эксплуатации жилищного фонда. J7. С.) собственниками, владельцами (управляющими), нанимателями и арендаторами жилых или нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиями поставщиками водо-, энергоресурсов и иных жилищно-ком-мунальных услуг" (ст. 2 Закона г. Москвы "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением" от 13 ноября 1996 г. //Экономика и жизнь. Московский выпуск. № 6. 1997. Февр.).

2 Ст. 5—7 Закона г. Москвы "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением".


294

ны обеспечивать надлежащую защиту прав и свобод человека и гражданина путем своевременного и правильного рассмотрения дела1.

Статья 156 ЖК РСФСР, посвященная разрешению жилищных споров, носит общий, бланкетный характер и конкретно не определяет, какие жилищные споры разрешаются судами. В настоящее время суды рассматривают все дела, вытекающие из жилищных правоотношений, если действиями государственного органа, общественной организации, должностного лица нарушены права и свободы граждан (см. гл. 241 ГПК РСФСР). -

В судах общей юрисдикции разрешаются, в частности, жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, между нанимателями и членами их семей, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями, и иные жилищные споры, в частности о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищ-но-строительных кооперативов либо в принадлежащих гражданам на праве собственности, а также самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения; о выселении из указанных домов, если они грозят обвалом; о выселении из самовольно построенных домов, подлежащих сносу по решению органов местного самоуправления; о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т. п.); о выдаче ордера на жилое помещение, предоставленное по совместному решению администрации и органа соответствующей общественной организации и профсоюзного комитета с последующим сообщением органу местной администрации о предоставлении жилого помещения для заселения2.

Вместе с тем суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; о предоставле-

' См.' Постановление Пленума Верховного Суда Росийской Федерации "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федераций при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1996. № 1. С. 3. 2 См.: П. 1 Постановления Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. № 2 //Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3.


295

нии жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и т. д.1

Такие споры разрешаются в административном порядке. Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 постановления "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26 декабря 1984 г. обратил внимание судов на то, что, решая вопрос о принятии искового заявления, в каждом случае необходимо проверить, подведомственно ли суду заявленное требование. Суд, в частности, вправе рассматривать споры: о предоставлении нанимателю освободившегося изолированного жилого помещения, расположенного в квартире, -где он проживает, если компетентным органом отказано в предоставлении жилого помещения либо на него выдан ордер другому лицу, в том числе и проживающему в этой же квартире нанимателю (ст. 46).

Отец и дочь Мурашовы проживали в двух комнатах трехкомнатной квартиры. После освобождения третьей комнаты Мурашовы стали претендовать на-эту комнату. Однако на комнату был выдан ордер гр. Карлину. В связи с 'этим Мурашовы обратились в суд с иском о признании ордера - недействительным и передаче комнаты в их пользование. Народный суд принял решение передать Мурашовым спорную комнату в пользование Мурашовых; ордер, выданный гр. Карлину, признать недействительным^.

Жалобы на действия и решение органов исполнительной власти, других государственных органов и должностных лиц заинтересованными гражданами могут быть поданы в суд в соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" от 27 апреля 1993 г.3 "

В суд могут быть обжалованы как единоличные, так и коллегиальные действия (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных организаций, объединений и должностных лиц, в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод;

—— на граждайина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности (ст. 2 Закона).

' См.: Там же.

2 См.: Московская правда. 1995. 22 дек.

3 См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 19. Ст. 685.


296

В порядке, предусмотренном данным Законом, в суд могут быть обжалованы любые акты как индивидуального, так и нормативно-правового характера, в том числе решения общих собраний жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

В судах общей юрисдикции рассматриваются также споры между гражданами и жилищно-строительными (жилищными) кооперативами, в том числе: споры, связанные с соблюдением правил пользования полученной членом кооператива квартирой; споры о праве на получение членом кооператива свободной квартиры в кооперативе (в'порядке улучшения жилищных условий), о признании исключения из кооператива необоснованным; споры по поводу выплаты (излишней выплаты, неуплаты) паевых взносов, раздела жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) между членом кооператива и его супругой (или другими членами семьи) и др.'

Наконец, в судебном порядке рассматриваются споры, связанные с защитой права собственности граждан на жилище: например, споры между членами общей собственности на жилое помещение о разделе жилого дома, выделе доли в доме, определении порядка пользования жилым помещением (домом); споры между членами общей собственности на жилое помещение о разделе жилого дома, выделе доли в доме, определении порядка пользования жилым помещением (домом); споры, возникающие в связи с приватизацией жилого помещения, и др. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» от 24 августа 1993 г. разъяснено судам: учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим органом местного управления, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства2. —-

Жилищные споры, сторонами которых являются государственные, кооперативные тл. другие общественные предприятия, учреждения и организации, разрешаются арбит-

' См. об этом: Трубников П. Я. Судебное разбирательство гражданских дел отдельных категорий. М., 1996. С. 105.

2 См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. № 11. С. 2 О порядке рассмотрения судами дел, связанных с защитой права собственности граждан на жилье; см. указ соч. Трубникова П. Я. (С. 112).


297

ражными судами. Так, арбитражными судами разрешаются споры, возникающие в связи с передачей застройщиками органам местного управления и другим организациям части жилой площади во вновь построенных домах, распределением жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия, и др.