Электронные книги по юридическим наукам бесплатно.

Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте.

 


 

 

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. Учебник. Часть II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.—М.: «ПРОСПЕКТ», 1998.—784 с.

 

УДК 347 ББК 67.99(2)3

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. Часть II

Учебник подготовлен коллективом кафедры гражданского нрава юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета в составе:

Е. Ю. Валявина, асе.— § 8 гл. 30;

H. П. Василевская, канд. юрид. наук, доц.— § 5 гл. 49;

H. Д. Егоро«, докт. юрид. наук, проф. гл. 45;

И. В. Елисеев, асе.- гл. 30 (кроме § 8), 31, 48;

А. А. Иванов, канд. юрид. наук, доц.— гл. 33, 35, 40, 47;

M. В. Кротов, канд. юрид. наук, доц.— га. 36 (кроме § 3—5), 41, 42, 43, 44;

Д. А. Медведев, канд. юрид. наук, доц. гл. 38 (в соавторстве с | В. Т. Смирновым]), 39;

А. П. 1;ергеев, докт. юрид. наук, проф.— гл. 32, 36 (кроме § 1, 2), 37, 46, § 2 гл. 49, 50 (кроме § 1-3);

В. Т. Смирнов I, докт. юрид. наук, проф.— гл. 38 (в соавторстве с Д. А. Медведевым), 49 (кроме § 2, 5), 51;

Ю. К. Толстой, докт. юрид. наук, проф.— гл. 34, 50 (кроме § 4—8).

Ответственные редакторы доктор юридических наук, профессор А. П. Сергеев, доктор юридических наук, профессор Ю. К. Толстой.

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. Учебник. Часть II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.—М.: «ПРОСПЕКТ», 1998.—784 с.

Во втором томе учебника рассмотрены отдельные виды обязательств, предусмотренные частью второй Гражданского кодекса РФ. Правовая охрана объектов интеллектуальной собственности, а также наследственное право с учетом того, что работа над частью третьей ГК РФ еще продолжается, будут освещены в третьем томе учебника.

Учебник написан на основе частей первой и второй Гражданского кодекса РФ, а также других правовых актов по состоянию на 1 апреля 1997 г.

Помимо анализа действующего законодательства в учебнике представлены судебная практика и теоретические взгляды по основным проблемам гражданского права.

Книга рассчитана на студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов, а также на практических работников суда, прокуратуры, нотариата, адвокатуры и иных организаций.


Раздел IV. ОТДЕЛЬНЫ Е ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. МЕНА

§ 1. Понятие и элементы договора купли-продажи

Понятие договора купли-продажи. Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК).

Купля-продажа один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому .институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже1.

Сегодня купля-продажа это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов все эти действия облекаются в форму купли-продажи.

Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений, в сфере внешней торговли.

См.: Лунц Л. А. Внешнеторговая купля-продажа (коллизионные вопросы). М., 1972. С. 19.


Его регулированию служит множество международных конвенций и соглашений, среди которых главное место занимает Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров1. С декабря 1991 г. этот акт входит в состав гражданского законодательства РФ и непосредственно регулирует отношения по купле-продаже в области внешней торговли. Положения Венской конвенции широко учитывались также и при подготовке ГК2, что позволило сблизить отечественное законодательство с общемировой юридической практикой.

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК1. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствовавших в прежнем ГК. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах. Наряду с ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи4, другие распространяются лишь на ее отдельные виды5. Более подробно

Эта конвенция в литературе именуется Венской (по месту подписания). См.: Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Комментарий. М„ 1994.

Этим, в частности, можно объяснить появление в ГК ряда норм, необычных для отечественного права.

С принятием части второй ГК резко сузилась сфера действия Основ гражданского законодательства 1991 г.: к отношениям по купле-продаже применяются лишь нормы раздела VII. Основ о правоспособности иностранных лиц и действии иностранных гражданских законов и международных договоров.

См., напр.: Закон РФ «О защите прав потребителей» ( в редакции от 9 января 1996 г.) // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140; Закон РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22 марта 1991 г. (с изменениями от 24 июня 1992 г. и 25 мая 1995 г.) // Ведомости РФ. 1991. № 16. Or. 499; 1992. № 34. Ст. 1966; СЗ РФ. 1995. № 22. Cr. 1977; Закон РФ «О сертификации продукции и услуг» от 10 июня 1993 г. (с изменениями от 27 декабря 1995 г.) // Ведомости РФ. 1993. № 26. Ст. 966; СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 4.

См., напр.: Закон РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» от 13 декабря 1994 г. (с изменениями от 19 июня 1995 г.) // СЗ РФ. 1994. № 34. Ст. 3540.; 1995. № 26. Ст. 2397; Указ Президента РФ «О реализации предметов антиквариата и создании специально уполномоченного органа государственного контроля по сохранению культурных ценностей» от 30 мая 1994 г. 1108 // СЗ РФ. 1994. № 6. Ст. 587; постановление Правительства РФ «О Правилах продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров» от 8 октября 1993 г. № 995 (с изменениями от 17 мая 1996 г.) // Собрание актов РФ. 1993. № 43. Ст. 4092; СЗ РФ. 1996. № 21. Ст. 2517.


эти нормативные акты будут рассмотрены при изложении соответствующих вопросов купли-продажи.

ГК трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно многие ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило законодателю сформулировать рад общих положений (ст. 454—491 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы можно было ограничиться только этими общими нормами. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают серьезное влияние на регулирование соответствующих отношений. Правовое положение участников договоров (предприниматели в договорах поставки, государственные органы в договорах поставки для государственных нужд) также накладывает отпечаток на юридическое нормирование их отношений. Даже способ исполнения обязательства по передаче товара (в договорах энергоснабжения) может выступать видообразующим признаком договора.

Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель вьвделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2—8 главы 30 ГК- розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия. Наряду с ними ГК упоминает и о других видах договоров (продаже ценных бумаг и валютных ценностей, продаже имущественных прав), основная роль в регулировании которых принадлежит не ГК, а специальным законам и подзаконным актам. Перечень разновидностей купли-продажи по ГК не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в ГК особых видов, также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в бьпу договоры купли-продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле-продаже (§1 главы 30 ГК) и специальным законодательством, если оно существует.

Договор купли-продажи всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Подчас заключение и исполнение договора (т. е. передача товара) могут совпадать во времени. Но это не колеблет общего правила, поскольку закон не считает передачу товара


обязательным условием заключения договора. Купля-продажа возмезд-шг. основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот. Однако возмездность обязательства не равнозначна его эквивалентности. Рыночная экономика обеспечивает эквивалентность товарного обращения лишь на макроуровне, что не исключает неравенства встречных предоставлений по отдельным сделкам1. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как взаимный (синаллагматический).

Договор купли-продажи порождает обязательство по возмездно-му отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары. По договору аренды имущество передается не в собственность, а во временное владение и (или) пользование. В отличие от купли-продажи предметом подрядных договоров являются не вещи сами по себе, а результаты деятельности подрядчика, имеющие овеществленную форму. Некоторые условия договоров подряда в целях нормативной экономии определяются путем отсылок к нормам о купле-продаже (п. 5 ст. 723, п. 6 ст. 724, ст. 739 ГК), что, однако, не означает смешения двух самостоятельных договорных типов. Основным содержанием рентного договора является обязанность должника осуществлять периодические выплаты получателю ренты, передавшему должнику в собственность определенное имущество. Общий размер этих выплат (в отличие от цены в купле-продаже) обычно не поддается определению и не находится в жесткой зависимости от стоимости переданного имущества, а сами выплаты могут производиться не только в денежной, но и в натуральной форме.

Таким образом, основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи являются: возмездность, беспово-

Нормы, посвященные недействительности кабальных сделок (ст. 179 ГК), защите прав участников публичного договора (ст. 426 ГК) и договора присоединения (ст. 428 ГК), направлены отнюдь не на обеспечение эквивалентности обмена. Их цель создание нормальных условий формирования воли договаривающихся лиц, защита принципа равенства субъектов гражданского права, а не равенства их имущественных предоставлений.

Неэквивалентность обмена приобретает правовое значение, лишь когда она свидетельствует о фактической безвозмездности сделки. Так, договор продажи квартиры за один рубль будет признан недействительным в силу его притворности (на самом деле это безвозмездная передача имущества, т. е. дарение).


ротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в вице денежной суммы.

Элементы договора купли-продажи. В российской цивилистике к элементам договора традиционно относят его стороны, предмет, цену (в возмездных договорах), срок, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон. Содержание договора купли-продажи и его отдельных видов будет, как правило, рассматриваться нами особо.

Сторонами договора купли-продажи продавцом и покупателеммогут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных вицах купли-продажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

Государство, обладающее целевой правоспособностью, не может выступать стороной договоров купли-продажи, ориентированных на участие предпринимателей или граждан-потребителей (например, договоров розничной купли-продажи, поставки, контрактации, энергоснабжения). Наиболее типичные случаи непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с поставками товаров для государственных нужд (в частности, в государственный резерв), продажей предприятий или другой недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.

Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности. Участие в отдельных вицах купли-продажи, предусмотренных ГК, обусловлено наличием у гражданина статуса предпринимателя (например, в договорах поставки или контрактации).

Ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с согласия попечителя (п. 1 ст. 30 ГК). Малолетние, кроме того, вправе приобретать имущество на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами (подпункт 3 п. 2 ст. 28 ГК). Несовершеннолетние могут также самостоятельно распоряжаться сво-

Бесповоротность передачи имущественных прав не следует путать с бессрочностью. Дело в том, что большинство обязательственных прав, которые могут выступать предметом купли-продажи, носят срочный характер. Бесповоротность их уступки означает лишь то, что они переходят на приобретателя по договору на все время, в течение которого будут существовать (этот срок может быть сколь угодно коротким). Другими словами, кредитор-продавец, по общему правилу, полностью, раз и навсегда лишается продаваемых прав.


ими заработком, стипендией или другими доходами (подпункт 1 п. 2 ст. 26 ГК).

Купля-продажа движимого имущества между супругами не обусловлена какими-либо специальными требованиями и подчиняется общим нормам § 1 главы 30 ГК. Если же купля-продажа связана с отчуждением общего имущества супругов (вещей или денег в качестве покупной цены) третьим лицам, требуется их обоюдное согласие, которое, по общему правилу, презюмируется (пп. 1 и 2 ст. 35 СК). Продажа недвижимости между супругами сопряжена с дополнительными формальностями (п. 3 ст. 35 СК).

Для юрвдичсскихлиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером принадлежащих им вещных прав на имущество и объемом правоспособности. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения, могут продавать принадлежащее им движимое имущество самостоятельно, а недвижимое с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Казенные предприятия продают любое имущество только с согласия собственника (п. 1 ст. 297 ГК), а учреждения вообще не вправе отчуждать имущество, принадлежащее им на праве оперативного управления (п. 1 ст. 298 ГК). С другой стороны, собственник может предоставить учреждению право ведения деятельности, приносящей доходы. В таком случае учреждение вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами (равно как приобретенным на них имуществом), в том числе по договорам купли-продажи .

По общему правилу, продавцом в договоре купли-продажи может выступать только лицо, обладающее правом собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на имущество. Но в раде случаев закон допускает продажу имущества лицами, не являющимися его собственниками. Так, комиссионер, продающий или приобретающий имущество для комитента, выступает в договоре купли-продажи от своего имени (ст. 990 ГК). Продажа имущества, на которое обращено взыскание в силу залога (ст. 350 ГК, п. 5 ст. 358 ГК), обычно осуществляется судебным исполнителем либо непосредственно путем проведения торгов, либо через комиссионные магазины (в соответствии со ст. 395—405 ГПК). В таком же порядке производится

Право учреждения на такие доходы и приобретенное на них имущество, разумеется, не является правом оперативного управления. Но не является оно и правом собственности. Впрочем, неопределенность этого вещного права не колеблет общего положения п. 2 ст. 120 ГК: при недостаточности средств учреждения собственник несет субсидиарную ответственность по всем его обязательствам.


и продажа арестованного имущества неисправного должника. Хранитель при определенных условиях также имеет право продать не принадлежащую ему вещь (п. 2 ст. 899 и ст. 920 ГК).

Предметом договора купли-продажи, т.е. товаром, по общему правилу, может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

В отличие от ранее действовавшего законодательства ГК трактует условие о предмете договора купли-продажи как его единственное существенное условие. Это означает, что договор купли-продажи будет, как правило, считаться заключенным, если стороны согласовали лишь предмет договора. В этом случае отсутствие любых других условий может быть восполнено с помощью диапозитивных норм ГК. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи, предусмотренных § 3— 8 главы 30 ГК, перечень существенных условий договора расширен и может включать, наряду с условием о предмете, цену (например, при продаже товара в кредит или продаже недвижимости) или срок (например, договор поставки).

Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом купли-продажи, на который .ориентировано правовое регулирование этого института. Товаром могут быть любые вещи: движимые и недвижимые, определенные родовыми либо индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые (в том числе сложные). Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги (кроме иностранной валюты), что обусловлено самой природой договора купли-продажи.

Предметом купли-продажи, по общему правилу, являются вещи, которые на момент заключения договора уже принадлежат продавцу на праве собственности. Вопрос о возможности купли-продажи будущих вещей (т. е. таких, которые существуют в природе, но принадлежат не продавцу, а третьим лицам, либо еще не существуют вовсе) ранее в цивилистике был дискуссионным. Пункт 2 ст. 455 ГК положительно разрешает этот спор, поскольку содержит общую норму, позволяющую заключать договор купли-продажи в отношении будущих вещей (если иное не установлено законом или не обусловлено характером товара).

Согласно п. 2 ст. 454 ГК купля-продажа ценных бумаг и валютных ценностей осуществляется в соответствии с § 1 главы 30 ГК, если законом не установлены специальные правила на сей счет. В отношении ценных бумаг такие правила предусмотрены Законом РФ «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 г. , а оборот валютных ценностей


регулируется в основном на подзаконном уровне1. Однако существование специальных актов не исключает применения норм ГК к соответствующим сделкам. Так, купля-продажа ценных бумаг осуществляется по нормам Закона РФ «О рынке ценных бумаг» как lex specialis, a § l главы 30 ГК используется для восполнения пробелов этого закона. С другой стороны, продажа валютных ценностей подчиняется общим правилам ГК, а положения подзаконных актов применяются постольку, поскольку они ГК не противоречат.

Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима. Это значит, что покупателем такого товара может быть только лицо, специально управомоченное на владение соответствующей вещью.

Имущественные права впервые в нашем законодательстве включены в предмет договора купли-продажи п. 4 ст. 454 ГК. Возможность купли-продажи имущественных прав отечественными юристами долгое время ставилась под сомнение. Действительно, «... купля-продажа имущественных прав утрачивает свои отличительные черты, сливаясь отчасти с уступкой прав по обязательствам, а с точки зрения юридической такая замена точного понятия, связанного с известными последствиями, обширным и неопределенным понятием, дает мало преимуществ»2. Однако широкое распространение сделок по возмездной уступке имущественных прав (в первую очередь, биржевых сделок и договоров уступки патентных прав) в итоге склонило законодателя к необходимости их урегулирования. К сожалению, оставлен без ответа вопрос о том, какие конкретно права могут быть предметом купли-продажи. Ведь имущественное право понятие не менее широкое, чем

Существующий в этой области Закон РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» от 9 октября 1992 г . (Ведомости РФ. 1992. № 45. Ст. 2542) определяет лишь понятие валютных ценностей, но практически не содержит положений об их купле-продаже. Поэтому основное значение в регулировании .сделок с валютными ценностями принадлежит таким актам, как Положение о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 30 июня 1994 г. № 756 // СЗ РФ. 1994. № 11. Ст. 1291; Положение о совершении сделок с природными драгоценными камнями на территории Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 759 // СЗ РФ. 1996. № 27. Ст. 3286;

Инструкция ЦБР «О порядке организации работы обменных пунктов на территории Российской Федерации, совершения и учета валютно-обменных операций уполномоченными банками» от 27 февраля 1995 г. № 27 // Финансовая газета. 1995. № 12 и др.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 317.

10


вещь. Такие права могут существовать и в рамках обязательств, и вне их (например, вещные права), могут иметь как относительный, так и абсолютный характер (например, исключительные права).

Принципиальная возможность отчуждения некоторых вещных прав в отрыве от продажи соответствующей вещи вытекает из толкования пп. 2 и 3 ст. 216 ПС Однако практике такие случаи пока не известны, и вряд ли они получат широкое распространение. Ведь возмездная уступка прав владения и пользования (либо только пользования) на определенное время охватывается понятием аренды вещи1.

Имущественные (прежде всего— исключительные) права на результаты творческой деятельности могут быть предметом купли продажи в случаях, когда это не противоречит природе таких прав и не запрещено специальным нормативным актом2. Основное отличие купли-продажи от передачи патентных прав по лицензионным договорам заключается в полноте их уступки, что привадит к смене правообладателя.

Возможность купли-продажи обязательственных прав сопряжена с целым рядом ограничений, обусловленных природой этих прав.

Во-первых, предметом договора не могут выступать имущественные права продавца в отношении самого себя3. Уступка таких прав (например, права требовать от «продавца» выполнения определенной работы) означала бы одновременное принятие на себя корреспондирующих обязанностей перед «покупателем». Следовательно, в этот момент возникает обязательство (в нашем примере из договора подряда), характер которого определяется природой уступаемых прав, но не имеет ничего общего с куплей-продажей.

Во-вторых, большинство договоров гражданского права носит взаимный характер, т.е. каждая сторона имеет и права, и обязанности. Они настолько тесно связаны, что разорвать их значит разрушить содержа-

Впрочем, в древнем Риме такие вещные права, как суперфиций и эмфитев-зис, могли устанавливаться не только на срок, но и навсегда (in perpeluwn). Правовая природа сделок, устанавливающих этих права (являются ли они куплей-продажей или наймом), вызывала споры юристов еще 20 веков назад.

Действующий ГК не предусматривает аналогичных прав на чужие вещи, но и не воспрещает их существования. С точки зрения современного законодательства уступку этих вещных прав следовало бы считать арендой (ибо она вела к возникновению обязанностей суперфициария и эмфитевты, которые не могут быть предметом продажи).

К числу таких нормативных актов относится Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах» от 9 июля 1993 г. (Ведомости РФ. 1993. № 32. Ст. 1242; СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2866), устанавливающий правило о передаче авторских прав в форме авторского договора.

Это допускается только в случае дарения прав (п. 1 ст. 572 ГК) и порождает сложнейшие юридические проблемы.

11


ние договора. Однако предметом купли-продажи могут быть лишь имущественные права, но не обязанности (единственное исключение продажа предприятия). Поэтому продать имущественные права, основанные на взаимном договоре, можно только в том случае, если продавец уже исполнил все лежащие на нем обязанности. Так, заказчик по договору подряда может продать принадлежащее ему право требовать передачи результата работ, если он уже оплатил эти работы авансом1. В односторонних договорах (например, заем вещей) указанное ограничение отпадает.

В-третьих, продажа прав требования денежного характера, вытекающих из договоров о передаче товаров, выполнении работ или оказании услуг, осуществляется в форме договора об уступке денежного требования (ст. 824 ГК), а не купли-продажи. Следовательно, предметом продажи могут быть права требования натурального характера из договоров и права, вытекающие из внсдоговорных обязательств. Однако с учетом того, что большинство внедоговорных обязательств носит личный характер, уступка прав по таким обязательствам либо требует согласия должника (п. 2 ст. 388 ГК), либо вообще невозможна (ст. 383 ГК). Таким образом, сфера применения договоров купли-продажи имущественных прав является весьма узкой. Практически она сводится к биржевым сделкам и уступке исключительных прав.

Законодатель умалчивает о возможности купли-продажи иных объектов гражданских прав. Значит ли это, что рассмотренный перечень предметов продажи можно расширить, например, за счет субъективных обязанностей или нематериальных благ?

Обязанности субъекта (цолги) не могут быть самостоятельным предметом продажи, посксдьку их перевод на приобретателя за встречную плату абсурден" С другой стороны, соглашение о переводе долга,

Строго говоря, заказчик обязан не только оплатить работы, но и принять их результат (п. 1 ст. 720 ГК). Однако обязанность кредитора принять от должника исполнение, вытекающая из ст. 406 ГК, носит общий характер и неспецифична для какого-либо отдельного обязательства. Обязанность приемки исполнения в принципе неотъемлема от любого права требования. Перевод этой (и только этой!) обязанности не является переводом долга по смыслу ст. 391—392 ГК, ибо в противном случае стала бы невозможной цессия как таковая: она всегда сопровождалась бы переводом долга. Поэтому наличие у продавца единственной обязанности по приемке исполнения не препятствует продаже принадлежащих ему врав требования.

В зарубежной коммерческой практике нередки случаи приобретения предприятий, заведомо обремененных огромными долгами, т.е. фактически «приобретения» финансовых обязательств. Но конечный интерес покупателя-коммерсанта здесь состоит в том, чтобы, приняв на себя обременения, связанные с такой покупкой, получить выгоды от применения налоговых льгот. Следовательно, предметом продажи здесь выступают не столько обязательства, сколько права на получение льгот.

12


по которому первоначальный должник выплачивает компенсацию новому должнику, является односторонним договором и поэтому не охватывается понятием купли-продажи: здесь сам «продавец» уплачивает денежное возмещение, которое, следовательно, не имеет ничего общего с покупной ценой. Впрочем, ГК предусматривает случай, когда субъективные обязанности могут входить в предмет продажи: если они являются частью такого специфического имущественного комплекса как предприятие. Но и здесь предмет договора не может исчерпываться одними лишь обязанностями.

Купля-продажа нематериальных благ также невозможна, поскольку они обычно являются атрибутами, индивидуализирующими личность их носителя (обладателя), либо необходимыми условиями ее существования, а потому в принципе не могут отчуждаться. Допустима воз-меадная передача лишь прав на некоторые нематериальные блага, например, по договору коммерческой концессии, но не самих благ. Так, можно передать право использования имени в коммерческих целях (шахматный компьютер «Каспаров»), но при этом имя не сменит своего носителя, т. е. не будет продано.

Результаты интеллектуальной деятельности изобретения, промышленные образцы и другие также являются нематериальными благами и не могут выступать предметом продажи как таковые (в отличие от прав на них). Невозможность их отчуждения обусловлена самой природой этих объектов: они являются результатом отражения бытия, действительности сознанием человека и в этом смысле принадлежат всем и не принадлежат никому.

Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом1, например при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости, в том числе предприятия. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. Здесь применяется правило п. 3 ст. 424 ГК: при отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласуется самими сторонами, т.е. является свободной (договорной). При этом порядок определения цены может быть различным. Она может устанавливаться

Мнение В. В. Витрянского о том, что цена является существенным условием всякого возмездного договора (см.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1995. С. 391), противоречит буквальному толкованию п. 3 ст. 424 ГК.

13


непосредственно, т.е. путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара либо за весь продаваемый товар (например, 1 миллион рублей за 1 тонну товара). Также возможно и фиксирование цен путем указания на порядок их определения (с использованием дополнительных критериев) без указания конкретной величины1. Последний способ чаще всего применяется в хозяйственной практике предпринимателей.

Обычно цена товара устанавливается в российских рублях, однако возможно ее определение и в валюте другой страны. Этому не препятствует и существующий в законодательстве запрет на производство расчетов между российскими резидентами в иностранной валюте (п. 1 ст. 2 Закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле»). Указанное ограничение касается только валюты платежа (как средства расчетов), но не распространяется на определение валюты цены (т.е. масштаба определения стоимости товара).

Свобода определения цены сторонами договора купли-продажи не является абсолютной и в раде случаев прямо ограничена законом. Так, в публичных договорах розничной купли-продажи и энергоснабжения цена продаваемых товаров, по общему правилу, устанавливается одинаковой для всех потребителей. В договорах присоединения1 свобода определения цены трансформируется в возможность согласиться с предложенной контрагентом ценой либо вообще отказаться от заключения договора.

Кроме того, цены на некоторые группы товаров, представляющих особое значение для народного хозяйства, могут напрямую устанавливаться или регулироваться государством2.

Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров поставки или продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК относит его к числу существенных условий этих договоров.

Наиболее типичными из таких способов определения цены являются: установление цены на уровне биржевых котировок соответствующего товара на той или иной бирже, привязка цены к уровню средневзвешенных цен на аналогичный товар за определенный период в месте исполнения договора, определение цены на товар третьим лицом (как правило, профессиональным незаинтересованным оценщиком).

Таковы, в частности, цены на энергоресурсы и энергоносители (см., напр.:

Указ Президента РФ «О мерах по улучшению экономического положения населения и других потребителей энергоресурсов Российской Федерации» от 22 апреля 1996 г. № 598 // СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 1967).

14


Срок договора купли-продажи может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (например, открытие навигации), либо моментом востребования1. Если же срок договора сторонами не установлен, его следует определять исходя из общих правил ст. 314 ГК с учетом требований ст. 457 и п. 1 ст. 486 ГК.

Так, положения о сроке исполнения обязательства, предусмотренные ст. 314 ГК, применяются в первую очередь к обязанности продавца по передаче товара, которая должна быть исполнена в разумный срок после возникновения соответствующего обязательства. Тогда как срок исполнения встречной обязанности покупателя по оплате товара определяется иначе. Он, по общему правилу, приурочен к моменту передачи товара покупателю (непосредственно до или после момента передачи).

От договоров купли-продажи с указанием срока исполнения следует отличать договоры на срок, т.е. с условием их исполнения к строго определенному сроку. Такими договорами признаются сделки, из содержания которых ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору (п. 2 ст. 457 ГК). В принципе, любой договор купли-продажи может быть оформлен как договор на срок: для этого достаточно соответствующего указания в самом соглашении. Но срочный характер договора может быть обусловлен и особенностями предмета купли-продажи. Так, поставка партии елочных игрушек должна, очевидно, производиться до Нового года, ибо после него покупатель утратит интерес к этим товарам как минимум на год. В изъятие из общих правил, установленных ст. 315 ГК, досрочное исполнение таких договоров (равно как и исполнение по истечении срока) возможно только с согласия покупателя.

Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, 560 ГК), и подлежат обязательной государственной регистрации2. Письменная форма обя-

В биржевой торговле договоры, срок исполнения которых определен моментом востребования, обычно называются онкольными (от. англ. on-call т.е. по первому требованию).

До принятия специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу ранее принятые нормы об обязательном нотариальном удостоверении договора и применяется существующий ныне порядок регистрации сделок (ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

15


зательна также и для договоров внешнеторговой купли-продажи (п. 3 СТ.162ГК).

В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст. 159—161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

Дополнительные требования предъявляются к форме договоров купли-продажи имущественных прав, в том числе воплощенных в ценных бумагах (ст. 389 ГК).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется общими нормами главы 28 ГК- Однако для отдельных разновидностей купли-продажи закон устанавливает особые правила. Таковы, в частности, нормы о публичной оферте и моменте заключения договора розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), об обязательном урегулировании разногласий при заключении договора поставки (ст. 507 ГК), об основаниях и порядке заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 527—529 ГК), об особенностях заключения договора энергоснабжения (ст. 540 ГК) и некоторые другие.

§ 2. Содержание договора купли-продажи

Права и обязанности продавца. Основной для продавца является обязанность по передаче товара покупателю, конкретное содержание которой раскрывается в § 1 главы 30 ГК. Структурно этот параграф распадается на группы статей, регулирующих отдельные условия договора купли-продажи, связанные, в частности, с передачей товара. Сначала законодатель формулирует соответствующее условие, затем определяет последствия его нарушения (ответственность). Этой логики изложения мы и будем придерживаться в дальнейшем.

Обязанность по передаче товара покупателю включает в себя целый ряд условий (требований) и предполагает передачу товара:

а) путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя;

б) вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару;

в) в определенном количестве;

г) в согласованном ассортименте;

д) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен;

16


е) установленного качества;

ж) свободным от прав третьих лиц;

з) в таре и упаковке.

А. Выше мы рассматривали правила о сроке договора купли-продажи, в течение которого договор должен быть исполнен. Но в какой момент в пределах этого срока обязанность продавца по передаче товара считается исполненной? Ответ на этот вопрос несложен, когда договор исполняется в присутствии обеих сторон в месте, где находится товар. Но если местонахождение продавца и покупателя, либо товара и покупателя не совпадают, значит, необходимо обеспечить перевозку товара. На какой из сторон договора лежит эта обязанность?

Решению этих вопросов служит ст. 458 ГК Она регулирует различные способы передачи товара покупателю в зависимости от того, в каком месте происходит передача товара и на какой из сторон лежит обязанность по его перевозке1. Если договор предусматривает обязанность продавца по доставке товара покупателю, таковая считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу (абз. 2 п. 1 ст. 458 ГК). В том случае, когда товар передается покупателю (или указанному им лицу) непосредственно в месте нахождения товара, соответствующая обязанность продавца считается исполненной в момент, когда товар предоставлен в распоряжение покупателя2 (абз. 3 п. 2 ст. 458 ГК). Наконец, если договор не предусматривает обязанностей продавца по доставке товара покупателю либо по передаче товара в месте его нахождения, продавец считается исполнившим свою обязанность в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю (ч. 2 ст. 458 ГК)3. Разумеется, все эти правила применяются, если договором купли-продажи не установлено иное.

В хозяйственной практике условия распределения между сторонами расходов по транспортировке товаров обычно называются базисными условиями передачи (а точнее поставки) товаров. В сфере внешней торговли к ним относятся также и условия, определяющие момент перехода риска случайной гибели или повреждения имущества с продавца на покупателя, а также некоторые другие. Базисными эти условия называются потому, что они устанавливают базис цены товара (минимальную цену без учета стоимости погрузки, перевозки, страхования и т.д.). Окончательная договорная цена товара является суммой базиса цены и величины дополнительных расходов продавца.

Это означает, что товар в назначенный срок и в надлежащем месте готов к передаче покупателю (т.е. тем или иным образом идентифицирован как товар, предназначенный покупателю), а покупатель должным образом осведомлен о готовности товара.

Часть 2 ст. 458 ГК выглядит откровенно неудачной. Ведь, строго говоря, при определении момента исполнения продавцом обязанности передать товар в принципе возможны только два варианта: либо продавец несет какие-либо обязанности по

17


С нормами ст. 458 ГК тесно связано определение моментов возникновения права собственности на товар у покупателя и перехода на него риска случайной гибели или повреждения товара. По общему правилу, право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи (ст. 223 ГК). В то же время переход на покупателя риска случайной гибели приурочен не к моменту передачи вещи, а к моменту, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара (п. 1 ст. 459 ГК). Противоречие здесь только кажущееся. На самом деле в случае надлежащего исполнения договора обеими сторонами момент исполнения продавцом обязанности по передаче вещи обычно совпадает с моментом ее фактического вручения покупателю. Другое дело, если покупатель просрочил принятие товара, предоставленного в его распоряжение в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 458 ГК. В этом случае продавец считается исполнившим свою обязанность и, следовательно, риск случайной гибели переходит на покупателя. Однако фактической передачи товара покупателю не произошло, поэтому право собственности у него не возникло. Таким образом, закон побуждает покупателя своевременно исполнять свои договорные обязанности.

Другой случай расщепления моментов перехода права собственности и риска случайной гибели может иметь место в случае продажи товара в процессе его перевозки. Например, продавец продает (или перепродает) товар во время его нахождения в пути, принимая на себя обязанность по его доставке покупателю (такая обязанность подчас может быть исполнена путем переадресовки груза). По общему правилу, в этом случае риск случайной гибели перевдет на покупателя с момента заключения соответствующего договора купли-продажи (п. 1 ст. 459 ГК)1. А вот право собственности у него возникнет позже: в момент выдачи ему товара перевозчиком. Впрочем, стороны легко могут избе-

перевозке товара, либо он свободен от них, tertium поп dafür. Однако п. 2 ст. 458 ГК фиксирует еще одну возможность: если продавец по условиям договора не обязан доставлять товар покупателю, то он все-таки обязан организовать его доставку (видимо, формальная логика Аристотеля уже устарела для целей законотворчества). На самом деле законодатель, вероятно, имел в виду иное: если стороны специально не оговорили базис поставки, то продавец обязан заключить договор перевозки товара до места нахождения покупателя. Но как далеко это толкование от буквального смысла указанной нормы!

Аналогичное правило должно применяться и в случае traditio brevi manu, т.е. продажи товара, который на момент заключения договора уже находится во владении покупателя.

18


жать неблагоприятных последствий, определив в договоре моменты перехода права собственности и риска случайной гибели единообразно.

Согласно п. 3 ст. 224 ГК к передаче вещи приравнивается передача товарораспорадительного документа на нее (коносамента, грузовой накладной, складского свидетельства и т. п.), что, следовательно, влечет переход права собственности на вещь. Допустим ли в таком случае вывод о том, что передача покупателю товарораспорядительных документов (без передачи самого товара) влечет также и переход риска случайной гибели товара? Статья 211 ГК позволяет ответить на этот вопрос утвердительно.

Итак, надлежащим исполнением обязанности по передаче товара покупателю может выступать как фактическая передача (в том числе перевозчику или организации связи), так и символическая, а также передача путем вручения товарораспорядительных документов.

Неисполнение продавцом обязанности по передаче товара дает покупателю право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (п. 1 ст. 463 и ст. 393 ГК)1. Если же предметом купли-продажи была индивидуально-определенная вещь, покупатель также может понудить продавца к исполнению обязательства в натуре, т.е требовать отобрания у него этой вещи (ст. 398 ГК).

Б. Товар должен передаваться покупателю вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 2 ст. 456 ГК). Принадлежностями в гражданском праве называются вещи, не имеющие самостоятельного хозяйственного значения и призванные обслуживать использование главных вещей, но не связанные с ними конструктивно (например, чехол для защиты компьютера от пыли). Перечень документов, подлежащих передаче вместе с товаром, может быть весьма широким и определяется законом2, иными правовыми актами3 или самим догово-

Мнение Т. Л. Левшиной о том, что покупатель вправе исполнить неисполненное обязательство за счет продавца в соответствии со ст. 397 ГК, более чем спорно (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) // Под ред. О. Н. Садикова. М-, 1996. С. 15). Буквальное толкование ст. 397 ГК, а также систематическое толкование ст. 397 и 398 ГК приводят к прямо противоположному выводу.

Например, п. 2 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» ( в редакции от 9 января 1996 г.).

См., напр.: ст. 43, 44, 50, 57 Правил продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров, а также ст. 19, 35 Правил комиссионной торговли непродовольственными товарами, утв. постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1090 // СЗ РФ. 1994. № 23. Ст. 2569.

19


ром. Обычно к числу таких документов относятся сертификаты качества, технические паспорта, инструкции по эксплуатации, ремонту, хранению, руководства по сборке, наладке товаров и другие. Особое значение обязанность по передаче сопутствующих документов приобретает в отношении продажи технически сложных изделий (и в первую очередь промышленного оборудования), нормальное пользование которыми без соответствующей информации обычно невозможно.

Неисполнение продавцом обязанности по передаче принадлежностей к товару и относящихся к нему документов, по общему правилу, даст покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возмещения убытков (ст. 464 ПС). Однако, в отличие от неисполнения обязанности по передаче самого товара, здесь покупатель сначала должен назначить продавцу разумный срок для устранения допущенных нарушений1. И только если продавец не передаст принадлежности и сопутствующие документы в указанный срок, у покупателя возникает право на расторжение договора и возмещение убытков.

В. Продавец обязан передать покупателю товар в количестве, определенном в договоре купли-продажи.

Указывая наименование и количество передаваемых товаров, стороны тем самым определяют предмет договора купли-продажи (п. 3 ст. 455 ГК). Поэтому договор, в котором количество продаваемых товаров не определено, считается незаключенным (п. 2 ст. 465 ГК).

Для установления количества товаров в договоре необходимо прежде всего выбрать единицу измерения количества. Таковыми являются меры веса (тонна проката), объема (баррель нефти), длины (метр рейки), площади (квадратный метр полиэтиленовой пленки). Часто количество товаров определяется поштучно, реже в денежном выражении, когда цена является не только масштабом стоимости, но и мерой количества2 (например, партия карандашей на общую сумму миллион рублей).

Статья 464 FK говорит не об обязанности, а о праве покупателя назначить разумный срок доя устранения нарушений. Но это означает лишь то, что покупатель может в принципе удовольствоваться ненадлежащим исполнением обязательства продавцом и вообще не предъявлять к нему никаких претензий. Однако, если он намерен требовать расторжения договора и возмещения убытков, то назначение дополнительного разумного срока для передачи принадлежностей и документов обязательно. ...

1Подчас используются и другие способы определения количества товаров. Так, количество химических продуктов и редких металлов определяется в пересчете на 100% содержания в них основного (продаваемого) вещества. Другие товары измеряются количеством, находящимся в определенной упаковке (например, 100 г кофе в банке).

20


Количество продаваемого товара может устанавливаться либо фиксированной твердой цифрой, либо путем указания на способ определения количества (например, продажа обоев в количестве, необходимом для оклейки конкретного помещения). Последний вариант особенно часто используется в договорах поставки и энергоснабжения.

Как правило, стороны могут самостоятельно определять количество продаваемых товаров, однако в ряде случаев закон ограничивает свободу усмотрения продавца-предпринимателя1.

Нарушение продавцом условия о количестве товара (ст. 466 ГК) может выражаться как в передаче меньшего, нежели согласованное (недопоставка), так и большего количества товаров (излишняя поставка). В первом случае покупатель вправе по своему выбору требовать либо передачи ему недостающего количества товара, либо расторжения договора ( и то, и другое может сопровождаться взысканием убытков). Во втором случае покупатель обязан принять согласованное в договоре количество товара, но судьба излишков будет решаться особо. Прежде всего, покупатель обязан уведомить продавца о передаче излишнего количества товаров2. Получив извещение покупателя, продавец имеет возможность распорядиться лишними товарами (перепродать другому, забрать себе и т. п.). Если же он этого не сделает, покупатель вправе либо принять излишек (оплатив его по цене договора), либо потребовать, чтобы продавец распорядился им, т.е. освободил покупателя от лишних товаров3.

Указанные правила носят общий характер и применяются, если договором или дополнительным соглашением между сторонами не предусмотрено иное.

См., напр.: абз. 10 п. 1 ст. 5 Закона РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22 марта 1991 г. (с изменениями от 24 июня 1992 г. и от 25 мая 1995 г.) // Ведомости РФ. 1991. № 16. Ст. 499; 1992. № 34. Ст. 1966; СЗ РФ. 1995. № 22. Ст. 1977. См. также: п. 1 ст. 8 Закона РФ «О естественных монополиях» от 17 августа 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 34. Ст.3426.

Строго говоря, покупатель обязан уведомить продавца о нарушении договора и в случае недопоставки (ст. 483 ГК). Однако последствия неизвещения продавца в том и другом случаях различны (ср.: п. 2 ст. 483 и л. 2 ст. 466 ГК). 1 ,

Можно полагать, что в этом случае покупатель может отправить излишнее количество товаров обратно продавцу, отнеся расходы по транспортировке на его счет. К сожалению, ГК оставляет открытым вопрос о правовом режиме товаров, поставленных сверх договорного количества и временно находящихся у покупателя. Вероятно, права и обязанности покупателя в отношении этих товаров должны определяться по аналогии с правами хранителя по безвозмездному договору (п. 3 ст. 891 ГК).

21


Г. Договор купли-продажи может предусматривать обязанность продавца передать товар покупателю в согласованном ассортименте.

Ассортимент это объединение (группировка) однородных товаров, различаемых по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (п. 1 ст. 467 ГК). Условие об ассортименте не является существенным для договора купли-продажи, коль скоро его отсутствие может быть восполнено при помощи п. 2 ст. 467 ГК, Но в то же время ассортимент1 является количественным показателем, а количествочасть существенного условия купли-продажи. Однако законодателя все же нельзя упрекнуть в непоследовательности, ведь ассортимент характеризует не единицу (оггуку) товара, а их группу (партию). Поэтому-то для заключения договора купли-продажи достаточно определить лишь общее количество товаров, без их разбивки на отдельные виды.

Условие о продаже товаров в ассортименте может быть прямо предусмотрено договором либо вытекать из существа обязательства. Так, очевидно, что большая партия одежды, продаваемая предприятию розничной торговли, должна включать предметы различного размера, фасона, цвета, т. с. поставляться в ассортименте.

Если ассортимент в договоре не определен, но из существа обязательства вытекает необходимость поставки товаров в ассортименте, продавец может либо самостоятельно определить ассортимент, исходя из известных ему потребностей покупателя, либо отказаться от исполнения договора (п. 2 ст. 467 ГК) .

Нарушение продавцом условия об ассортименте заключается в передаче товаров, полностью или частично не соответствующих согласованному в договоре ассортименту. Передача товаров в ассортименте, который полностью не соответствует договору, дает покупателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 468 ГК). Если же несоответствие ассортимента переданных товаров договору является частичным, т. е. наряду с товарами нужного ассортимента переданы товары, не предусмотренные договором, покупатель вправе:

а) отказаться от всех переданных товаров; б) принять товары соответствующего ассортимента и отказаться от остальных товаров; в) потребовать замены товаров, не соответствующих условию об ассортименте,

Ассортимент, понимаемый как соотношение количества товаров отдельных видов в рамках общего количества товаров данного рода.

2 Последнее правило явно неудачно. Ведь право отказа от исполнения договора возникает немедленно после его заключения в силу дефектов самого договора. Было бы логичнее исключить возможность отказа от исполнения договора (коль скоро он считается заключенным), либо, в крайнем случае, считать не заключенным договор в целом (поскольку не согласовано условие о предмете количестве).

22


надлежащими товарами; г) принять все переданные товары (п. 2 ст. 468 ГК). Все эти действия покупателя могут сопровождаться взысканием с продавца убытков1.

Пункт 4 ст. 468 ГК содержит важное правило, согласно которому покупатель, не известивший продавца об отказе от товаров в разумный срок, считается принявшим их. Вопрос о цене, по которой должны оплачиваться принятые покупателем товары, не соответствующие условию об ассортименте, регулируется п. 5 ст. 468 ГК.

Д. Продавец обязан передать покупателю товар соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен.

Комплектность товара это наличие в нем всех необходимых составных частей (агрегатов, узлов, деталей и т.п.), т.е. совокупность многих вещей, характеризуемых общностью их функционального назначения. Так, комплектность компьютера обычно предполагает наличие системного блока, винчестера, дисплея, клавиатуры и т. п.

В отличие от принадлежностей, составляющие комплектный товар вещи необходимы для непосредственного использования товара по назначению и обычно конструктивно связаны друг с другом. Можно усмотреть некие параллели между комплектностью и ассортиментом. Однако ассортимент предполагает разбивку товаров по видам внутри одного рода, а комплектность это наличие разнородных вещей, используемых сообща, в качестве составных частей, элементов единого целого.

Условие о комплектности товара в большинстве случаев определяется сторонами путем ссылок на соответствующие нормативно-технические документы (государственные, отраслевые стандарты, технические условия и др.), реже перечислением всех составных элементов товара. Если комплектность товара не установлена в договоре тем или другим способом, она определяется обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 478 ГК).

Последствия передачи товара с нарушением комплектности существенно отличаются от нарушения условия об ассортименте. Так, покупатель некомплектного товара вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектован™ товара в разумный срок (п. 1 ст. 480 ГК). И только если требование о доукомплектовании товара не выполнено, покупатель приобретает дополнительные права: потребовать замены некомплектного товара либо

Представляется, что даже принятие товаров несоответствующего ассортимента не лишает покупателя права требовать возмещения убытков. Ведь принятие таких товаров не является новацией по смыслу ст. 414 ГК, следовательно, исполнение, произведенное продавцом, все равно остается ненадлежащим.

23


расторжения договора (п. 2 ст. 480 ГК). Таким образом, объем прав покупателя некомплектного товара ^же, чем в случае нарушения условия об ассортименте.

В отличие от комплектности товаров, комплект это достаточно произвольное и обусловленное ситуативными требованиями сторон объединение в одну группу разнородных товаров, функционально и конструктивно не связанных друг с другом. Типичный пример комплекта товаров набор продуктов, приобретаемых в магазине. По желанию покупателя такой набор может включать самые разные сочетания вещей.

Условие о комплекте товаров определяется самими сторонами договора по их желанию, поскольку никакими нормативными актами невозможно предусмотреть обязательных требований к составу комплекта. Основным требованием, предъявляемым к передаче комплекта, является одновременность вручения всех вещей, входящих в него (п. 2 ст. 479 ГК).

В отличие от норм об ассортименте или комплектности, ст. 479 ГК не содержит диспозитивных правил, позволяющих решить судьбу договора купли-продажи, в котором не определен состав продаваемого комплекта товаров. Поскольку объективных критериев определения содержания комплекта товаров не существует, закон и не в состоянии восполнить этот пробел в волеизъявлении сторон. Следовательно, отсутствие соглашения сторон о комплекте (но не комплектности!) товаров должно рассматриваться как незаключение соответствующего договора, коль скоро не согласовано количество товаров разного рода.

Нарушение условия о комплекте (т.е. передача не всех товаров, входящих в комплект) обычно не мешает покупателю пользоваться уже переданными товарами, поскольку их качество не страдает от такого нарушения. Поэтому выгладит достаточно странным правило п. 3 ст. 480 ГК, которое приравнивает последствия этого нарушения к нарушению условия о комплектности товара. В результате этого ущемляются права покупателя комплекта товаров. Ведь если бы он приобретал товары не в комплекте, а порознь, неисполнение договора в отношении одного из товаров сразу же давало бы покупателю права, предусмотренные пп. 1 и 2 ст. 463 ГК.

Е. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи (п. 1 ст. 469 ГК).

Положения о качестве продаваемых товаров и гарантиях качества в целом достаточно традиционны для нашего законодательства. Ранее они регулировались в основном подзаконными актами применительно к договорам розничной купли-продажи и поставки. Введение таких норм в § 1 главы 30 ГК существенно повысило их юридическую силу и придало им характер общих положений для всех разновидностей купли-продажи. Вместе с тем для некоторых видов договора купли-продажи

24


предусмотрены специальные правила о качестве товаров , которые будут рассмотрены далее при анализе соответствующих договоров.

Условие о качестве товара относится к числу обычных условий договора и в большинстве случаев устанавливается самими сторонами. При этом качество товара может определяться различными способами:

по образцу, по описанию (спецификации), на основе стандарта, по предварительному осмотру и другими.

Определение качества по описанию (в отношении сложных промышленных товаров по спецификации) означает, что товар должен соответствовать всем параметрам, эксплуатационным характеристикам, зафиксированным в его описании. Часто описание товара включает и чертежи, принципиальные схемы устройства товара, его изображения (например, в каталоге посылочной торговли). Образцом называется экземпляр товара, служащий эталоном качества для продаваемых товаров. В сфере бизнеса при определении качества по образцу стороны обычно отбирают несколько экземпляров товара, которые хранятся у сторон договора (иногда —- третьего лица) и используются при разрешении споров о качестве. Продажа товаров по образцам получает широкое распространение и в розничной торговле, где имеет свою специфику. Определение качества товара путем отсылки к соответствующему стандарту наиболее распространенный способ как в национальном, так и в международном торговом обороте. Стандартизация товаров позволяет четко определять их качество на высоком профессиональном уровне, избегая при этом чрезмерной описательности. Предварительный осмотр как способ определения качества товара обычно применяется в аукционной торговле, при продаже предметов антиквариата, произведений искусства, других индивидуально-определенных вещей. В этом случае продавец гарантирует покупателю то качество, которое последний одобрил в результате осмотра товара. Часто условие о качестве определяется не одним, а несколькими из указанных способов одновременно.

При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей его обычного использования (п. 2 ст. 469 ГК). А если покупатель при заключении договора сообщил продавцу о конкретных целях приобретения товара, он должен быть пригодным для использования в соответствии с этими целями. Наличие той или иной цели покупки, являющейся мотивом совершения сделки, обычно не влияет на действительность договора. Но в результате включения этого мотива (цели) в договор он приобретает характер его существенного условия.

Например, ст. 497, 503—504 ГК, ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» для розничной купли-продажи; ст. 518 ГК для договоров поставки; ст. 542 ГК и соответствующие подзаконные акты для договоров энергоснабжения и т.д.

25


В ряде случаев закон ограничивает автономию воли сторон при формулировании условий о качестве товара. Как правило, это связано с потребностью обеспечения общественных интересов в сфере хозяйственного оборота или защиты прав потребителей. Так, продавцы-предприниматели в своей деятельности связаны необходимостью соблюдения обязательных требований к качеству товаров (п. 4 ст. 469 ГК). В Российской Федерации такие требования содержатся в различных стандартах: государственных (ГОСТ), отраслевых (ОСТ), стандартах предприятий (СТП) и других1.

Стандарты РФ содержат нормы двух видов обязательные и рекомендательные. К числу обязательных относятся требования по безопасности товаров для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества, по обеспечению совместимости и взаимозаменяемости товаров, единства методов их контроля и маркировки (п. 2 ст. 7 Закона РФ «О стандартизации»). Это положения должны соблюдаться всеми субъектами хозяйственной деятельности2. ГК предоставляет сторонам право предусмотрел» повышенные по сравнению с обязательными требования к качеству продаваемого товара, однако на практике это встречается крайне редко.

Условия стандартов, касающиеся основных потребительских (эксплуатационных) характеристик товаров и методов их контроля, правил оформления технической документации на товары, а также рад других общих правил обеспечения качества носят рекомендательный характер. Их соблюдение зависит от соответствующего соглашения сторон договора3.

Решение вопроса о соответствии качества продаваемых товаров

См.: п. 1 ст. 6 Закона РФ «О стандартизации» от 10 июня 1993 г. (с изменениями от 27 декабря 1995 г.) // Ведомости РФ. 1993. № 25. Ст. 917; СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 4.

Т.Л.Левшина полагает, что «условие о соответствии товара обязательным требованиям ГОСТов является существенным условием договора купли-продажи в силу закона, и при его отсутствии договор считается незаключенным» (Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 23—24). С этим суждением трудно согласиться, поскольку стороны вообще не вправе нарушать обязательные требования ГОСТов. Как и любой нормативный акт, ГОСТ действует независимо от желания сторон договора, поэтому наличие или отсутствие соответствующего условия в договоре не имеет никакого юридического значения. С точки зрения классификации договорных условий правило о соответствии качества товара обязательным требованиям стандартов следует относить к обычным, а не к существенным условиям договора.

Следует согласиться с мнением Т. Л. Левшиной о том, что ссылка в договоре на ГОСТ в целом (а не только на его обязательную часть) означает придание рекомендательным нормам о качестве обязательного характера (там же, с. 22). Этот вывод вполне согласуется и с деловыми обыкновениями, и с материалами арбитражной практики.


условиям договора далеко не всегда очевидно, а в раде случаев даже требует проведения специальной проверки. Однако ГК не предусматривает общей обязанности покупателя или продавца по проверке качества (исключение составляют договоры поставки и контрактации п. 2 ст. 513 ГК). Ее могут установить сами стороны в договоре, она может также вытекать из требований государственных стандартов и специальных нормативных актов, регулирующих отдельные вицы купли-продажи1.

Установленные договором купли-продажи способы определения качества товара обусловливают и соответствующие методы его проверки. ГК не предусматривает конкретных методов контроля качества, да это и невозможно, поскольку они постоянно совершенствуются вслед за развитием техники. Если порадок проверки качества не установлен ни нормативными актами (включая ГОСТы), ни договором, то проверка товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми правилами (п. 2 ст. 474 ГК). При этом важно, чтобы и продавец, и покупатель применяли одни и те же методы проверки качества (п. 4 ст. 474 ГК).

Качество товара не может оставаться неизменным вечно, поэтому важно определить период времени, в течение которого оно будет достаточным для нормального пользования вещью. Более того, со временем качество товара может ухудшиться настолько, что использование вещи станет опасным для жизни, здоровья или имущества покупателя. Значит, необходимо определить момент, когда товар начнет представлять угрозу для покупателя. Это проблемы решаются путем установления гарантийных сроков, сроков годности и сроков службы товара.

Гарантийный срок это период времени, в течение которого товар должен быть пригодным для целей его обычного использования.

Гарантийные сроки могут устанавливаться как соглашением сторон договора (а также самим изготовителем товара), так и обязательными для них требованиями нормативных актов (в первую очередь ГОСТов). В последнем случае гарантийные сроки носят императивный характер и могут быть изменены договором купли-продажи лишь в сторону их увеличения. Если же гарантийный срок на товар не установлен, то в силу п. 1 ст. 470 ГК товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока2. Этот «разумный» срок является своеобразным аналогом

См., напр.: абз. 3 п. 5 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 11 Примерных правил работы предприятия розничной торговли от 17 марта 1994 г., утв. Письмом Комитета РФ по торговле № 1-314/32-9 // Правила торговли. М., 1996. С. 30-37.

Этот срок, однако, не может превышать двух лет со дня передачи товара покупателю. Такой вывод следует из содержания п. 2 ст. 477 ГК.

27


гарантийного, поскольку с его течением закон связывает те же последствия, что и с течением гарантийного срока. Буквальное толкование п. 1 ст. 470 ГК приводит к выводу о том, что устанавливаемые договором гарантийные сроки не могут быть менее указанного «разумного» срока.

По общему правилу, гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю. Однако, если покупатель не имел возможности использовать купленный товар по обстоятельствам, зависящим от продавца (в том числе из-за обнаруженных в нем недостатков1), течение гарантийного срока приостанавливается на все время действия соответствующих обстоятельств (п. 2 ст. 471 ГК).

В отношении сложных вещей, т.е. комплектных товаров, гарантии качества распространяются и на все составные части товара (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 3 ст. 470 ГК). Поэтому гарантийный срок на комплектующие, как правило, считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с ним.

Срок службы товара часто неоправданно смешивают со сроком его годности2. Эти понятия, действительно, имеют много общего, поскольку и тог, и другой срок определяет период безопасного использования товара. Но из Закона РФ «О защите прав потребителей» следует рад практически важных различий этих сроков. Так, срок службы устанавливается в отношении непотребляемых товаров длительного пользования, тогда как срок годности на товары потребляемые и, как правило, быстро портящиеся (продукты питания, парфюмерия, медикаменты и т. а).

Срок службы товара начинает течь со дня продажи товара потребителю и лишь при невозможности установить его со дня изготовления товара (п. 2 ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Срок годности течет со дня изготовления товара (ст. 473 ГК).

Срок годности всегда определяется единицами времени (периодом, датой), а срок службы товара может исчисляться и другими единицами измерения (например, километрами при определении срока службы автомашины).

Для приостановления течения гарантийного срока в этом случае покупатель обязан известить продавца о недостатках товара в соответствии со ст. 483 ГК. При этом гарантийный срок на товар (комплектующее изделие), переданный взамен дефектного товара, как правило, устанавливается той же продолжительности, что и на замененный. - . ;

2 Этого не избежал даже Пленум Верховного Суда РФ. См.: ч. 5 п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. № 7 (с изменениями от 25 апреля 1995 г., от 26 октября 1996 г. и от 17 января 1997 г.) // Вестник ВАС РФ. 1995. № 3; Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 1, 7; Российская газета. 1997. 5 февраля.

28


Срок службы устанавливается изготовителем товара самостоятельно, даже в тех случаях, когда его определение является обязанностью изготовителя (п. 2 ст. 5 Закона РФ «О защите прав потребителей»)1. Срок годности определяется нормативными актами и не может быть изменен ни изготовителем, ни сторонами договора купли-продажи.

В пределах срока годности товара продавец или изготовитель отвечает за любые его недостатки (с учетом положений ст. 475 и 476 ГК), тогда как их ответственность в пределах срока службы (но после истечения гарантийного срока) ограничена существенными недостатками, возникшими по их вине (п. 1 ст. 5 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Наконец, продажа товара по истечении установленного срока годности прямо запрещается п. 5 ст. 5 Закона РФ «О защите прав потребителей»2, а в отношении продажи товаров с истекшим сроком службы такой запрет не предусмотрен.

Таким образом, срок службы товара можно определить как установленный изготовителем непотребляемого товара период, втечение которого потребителю обеспечена возможность безопасного использования товара по назначению. Срок годности это установленный нормативным актом период, по истечении которого потребляемый товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.

Последствия нарушения условия о качестве товара регулируются ст. 475—477 ГК и зависят от таких факторов, как наличие или отсутствие гарантии качества, характер и сроки обнаружения недостатков товара.

По общему правилу, продавец отвечает только за недостатки товара, которые возникли до момента его передачи покупателю либо по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК). Но распределение между сторонами бремени доказывают этого факта тесно связано с наличием гарантии качества на товар. В отсутствие гарантии качества покупатель обязан доказывать, что недостатки возникли еще до момента передачи ему товара (или по причинам, возникшим до этого момента). Если же на товар установлена гарантия качества3, ситуация прямо противоположна. Для освобождения от ответственности продавец вы-

Если срок службы товара изготовителем не установлен, он равен десяти годам (абз. 2 п. 2 ст. 7 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В связи с этим приобретает особое значение правило п. 2 ст. 472 ГК, согласно которому передача покупателю товара со сроком годности должна производиться с таким расчетом, чтобы он мог быть использован ,дю назначению до истечения указанного срока.

Пункт 2 ст. 476 ГК говорит лишь о гарантии качества на товар, предоставленной продавцом. Это положение следует толковать расширительно, т. е. учитывать и гарантии, данные изготовителем товара.

29


нужден доказывать, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю (вследствие нарушения покупателем правил использования или хранения товара, действий третьих лиц либо непреодолимой силы/.

Чем больше проходит времени между моментами передачи товара покупателю и предъявления им требований продавцу, связанных с недостатками товара, тем сложнее суду выяснить действительные обстоятельства дела. Кроме того, длительный срок использования товара до предъявления претензий по его качеству порождает известные сомнения в том, что недостатки товара возникли еще до его передачи покупателю. Во избежание подобных затруднений ст. 477 ГК устанавливает предельные сроки обнаружения недостатков проданного товара. Их значение в том, что претензии покупателя к качеству товаров могут быть предъявлены и, при соответствующих условиях, подлежат удовлетворению, только если недостатки товаров были обнаружены в течение сроков, предусмотренных ст. 477 ГК.

Как правило, по товарам, на которые не установлен гарантийный срок или срок годности, претензии по качеству могут быть заявлены, •если недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок2 (который, однако, не может превышать двух лет со дня передачи товара покупателю). По товарам, на которые предоставлена гарантия или установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками, если они были обнаружены в пределах гарантийного срока или срока годности. Истечение гарантийного срока продолжительностью менее двух лет само по себе не лишает покупателя права на предъявление претензии к продавцу. Такое требование может быть удовлетворено, если недостатки товара обнаружены в пределах двухлетнего срока (хотя бы и после окончания срока гарантии), но возникли до передачи товара покупателю или по причинам, имевшим место до этого момента (последнее обстоятельство должно быть доказано покупателем).

Специальные правила, ориентированные на защиту покупателя, установлены п. 3 ст. 477 ГК в отношении недостатков комплектующих изделий.

Таким образом, продавец отвечает и за случайно возникшие недостатки товара. Однако это нельзя рассматривать как дополнительное обременение продавца, так как ответственность предпринимателя-продавца, по общему правилу, строится на началах риска (п. 3 ст. 401 ГК).

Этот «разумный» срок законодатель, похоже, не считает гарантийным (как следует из формулировки п. 2 ст. 477 ГК), однако по своей природе он весьма близок к нему, ибо также является сроком, в течение которого товар должен соответствовать условиям договора о качестве.

30


Статья 475 ГК впервые вводит в цивилистаческий оборот подразделение недостатков товара на, условно говоря, существенные и обычные (несущественные). Под существенными недостатками следует понимать такие дефекты, которые нельзя устранить вообще или без несоразмерных расходов или затрат времени, либо проявляющиеся неоднократно или вновь после их устранения и другие, подобные им недостатки (п. 2 ст. 475 ГК). Все остальные недостатки товара считаются обычными. Последствия их обнаружения в товаре различны.

Наличие в проданной вещи обычных (несущественных) недостатков не дает права покупателю на расторжение договора, так же как и на замену товара1. Возможности покупателя в этом случае ограничены правом требовать соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК).

Обнаружение в товаре существенных недостатков дополнительно дает покупателю право на расторжение договора либо на. замену дефектного товара доброкачественным (п. 2 ст. 475 ГК). Аналогичные правила применяются и в отношении товаров, входящих в состав комплекта.

Ж. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав на него третьих лиц, если только последний не согласился с существованием таких обременении (ст. 460 ГК).

Качество товара, в самом широком смысле слова, зависит не только от его естественных физических, конструктивных, технологических свойств, но и от прочности правовых оснований владения им, т. е. титула. Ведь одной из основных отличительных особенностей купли-продажи является обязательство продавца по перенесению на покупателя права собственности на вещь . Если титул продавца небезупречен, он не сможет обеспечить покупателю возможность беспрепятственного владения, пользования и распоряжения купленным товаром. Поэтому ущербность титула собственника-продавца означает в то же время и юридическую дефектность самого товара.

Условие о передаче вещи, свободной от прав на нее третьих лиц, является обычным условием договора купли-продажи и регулируется ст. 460—462 ГК. Положения этих статей носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон, о чем, в частности, говорит п. 2 ст. 461 ГК.

В нормах, посвященных купле-продаже, начинают вырисовываться параллели с англо-американским договорным правом. Там, в частности, основной классификацией договорных условий является их деление на warranties и conditions. Нарушение одних условий дает покупателю право на расторжение договора и изыскание убытков, нарушение других позволяет лишь взыскать убытки и не колеблет самого договора. Сходная конструкция использована и в ст. 475 ГК.

См. подр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 318. 31


Данное условие считается нарушенным, если продаваемый товар обременен правами третьих лиц (вещными или обязательственными) либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными. Наличие таких обременении, само по себе уже неприятное для покупателя, может привести даже к изъятию у него вещи в пользу третьих лиц по решению суда, т.е. к эвикции. Обременения могут существовать в отношении не только вещи, но и ее отдельных составных частей (комплектующих), принадлежностей, а также сопутствующих документов.

Последствия указанных нарушений различаются в зависимости от характера обременении вещи. Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения цены товара, обремененного правами третьих лиц. Указанное требование подлежит удовлетворению, если только продавец не докажет, что покупатель сам знал или должен был знать о существовании этих прав. Когда же обременения товара заключаются не в наличии субъективных прав, а лишь в притязаниях (претензиях) третьих лиц, пока еще не признанных судом, требование покупателя удовлетворяется, если продавец не докажет, что к моменту передачи товара ему не было известно о таких притязаниях.

Как и в нормах о качестве товара, обязательным условием удовлетворения требований покупателя служит возникновение соответствующих обременении товара до момента его передачи. Поэтому продавец не будет отвечать за дефектность титула, образовавшуюся после того, как товар перешел к покупателю.

В случае предъявления иска об изъятии товара продавец по требованию покупателя обязан вступить в дело на стороне последнего (в качестве третьего лица без самостоятельных требований). Уклонение от исполнения этой обязанности лишает продавца права доказывать неправильность ведения дела покупателем (ч. 3 ст. 462 ГК). Поэтому в случае проигрыша дела покупателем продавец останется безоружным перед лицом соответствующего регрессного иска. Если же покупатель не привлек продавца к участию в деле, последний может освободиться от ответственности, если докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

В случае изъятия товара третьим лицом у покупателя продавец обязан возместить ему причиненные убытки, если только не докажет, что покупатель знал или должен был знать о возможной эвикции (п. 1 ст. 461 ГК).

ГК напрямую не регулирует вопросы ответственности продавца в случае эвикции вещи не у самого покупателя (первоначального), а у лица, которому тот ее перепродал. Подобные случаи нередки в сфере продажи недвижимости, где порой выстраиваются огромные цепочки

32


последовательных договоров купли-продажи. Представляется, что продавец несет ответственность перед покупателем и в этом случае, однако уже не по правилам ст. 461 ГК (так как здесь основание ответственностине эвикция), а на общих основаниях, предусмотренных п. 1 ст. 393 ГК.

3. По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке (п. 1 ст. 481 ГК). Эта обязанность не распространяется на продажу товаров, которые по своему характеру не требуют затаривания или упаковки.

Упаковка и тара служат целям защиты товаров от воздействия окружающей среды (а иногда и защиты самой окружающей среды от вредных свойств товара) и облегчения их оборота (продажи, перевозки, хранения).

Обязанность по затариванию или упаковке товара может устанавливаться как соглашением сторон договора купли-продажи, так и в силу обязательных предписаний законодательства2. .Конкретные способы упаковки (затаривания) товаров определяются либо нормативным актом, который предусматривает обязательность упаковки (затаривания)3, либо самим договором купли-продажи. Если же они не установлены ни законом, ни договором, товар должен быть упакован (затарен) обычным для него способом, а если и таковой отсутствует, то способом, обеспечивающим сохранность товара (п. 2 ст. 481 ГК).

Условие об упаковке (затаривании) товара может быть нарушено продавцом как в результате неприменения упаковки (тары) вообще, когда это необходимо в соответствии с договором или нормативным актом, так и в результате использования ненадлежащей упаковки (поврежденной, применяемой для других товаров, не обеспечивающей сохранности товара и т. п.). При таких нарушениях покупатель вправе требовать от продавца соответственно: а) упаковки (затаривания) товара, либо б) замены ненадлежащей упаковки (тары).

Вместо предъявления продавцу указанных требований покупатель может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 475 ГК Таким образом, законодатель фактически приравнял условие об упаковке (таре) к условиям о качестве товара. При этом остается открытым вопрос, является ли нарушение условия об упаковке (таре) существен-

Эта формулировка п. 1 ст. 481 ГК не совсем удачна. Сегодня упаковка товара и его тара являются важными носителями вездесущей рекламы, поэтому упаковывается и затаривается все, что только можно. В отношении большинства массовых товаров подчас сложно определить, требуется ли для них упаковка (тара) или нет.

См., напр.: п. 41 Правил продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров; п. 14 Правил продажи меховых товаров, утв. постановлением Правительства РФ от 24 мая 1994 г. № 553 // СЗ РФ. 1994. № 7. Ст. 762.

Чаще всего в роли таких актов выступают государственные стандарты качества соответствующих товаров.


ным или нет. Наиболее обоснованно мнение о том, что нарушение условия об упаковке (таре) не относится к существенным по смыслу ст. 475 ГК, а потому не дает покупателю права требовать расторжения договора купли-продажи1.

Права и обязанности покупателя. Основу содержания обязательства из купли-продажи образуют встречные по отношению к обязанностям продавца по передаче товара обязанности покупателя принять товар и оплатить его. Наряду с ними закон регулирует и ряд дополнительных обязанностей покупателя: известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 483 ГК), а также застраховать товар (эта обязанность может возлагаться как на покупателя, так и на продавца).

Покупатель обязан принять товар, предложенный продавцом (ст. 484 ГК). Само по себе принятие исполнения—общая обязанность кредитора в любом обязательстве гражданского права (ст. 406 ГК). Однако в купле-продаже она регулируется специальными нормами, отражающими особенности только этого договора.

Принятие товара означает, во-первых, совершение покупателем действий, которые необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. Так, покупатель должен получить соответствующие разрешения (лицензии) на владение товаром (чаще всего ограниченным в обороте). В отношении товара, подлежащего перевозке, покупатель обязан сообщить продавцу отгрузочные реквизиты (если доставка товара является обязанностью продавца), либо самостоятельно заклю- i чигь договор перевозки (если товар продан без обязательства доставки I продавцом). Во-вторых, покупатель обязан совершить фактические действия по принятию предложенного ему товара, например, выгрузить i его с транспортного средства, поместить товар на склад, произвести его проверку, принять документы на товар и т. д. Обязанность принятия товара не распространяется на случаи, когда покупатель в силу закона или соглашения сторон имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи либо потребовать замены товара.

Конкретное содержание обязанности по принятию товара обычно определяется самим договором купли-продажи, реже специальными нормативными актами. В отсутствие таких условий действуют обычно предъявляемые требования, деловые обыкновения (п. 2 ст. 484 ГК).

Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу право потребовать от покупателя принять товар либо расторгнуть договор. И втом, ивдругом случае продавец управомочен на взыскание с покупателя убытков. Возможность понуждения покупателя к исполнению обязательства в натуре, т.е. к принудительному принятию

Так, в частности, считает Н.И. Клейн (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 39—40).

34


товара, урегулирована ст. 396 ГК. Так, если покупатель принял некоторые (часть) из предложенных ему товаров, его можно понудить принять и остальные. В случае полного отказа от принятия всех товаров продавец может рассчитывать лишь на взыскание с покупателя убытков.

Покупатель обязан оплатить купленный товар (ст. 486 ГК). Эта обязанность выполняется путем передачи продавцу покупной ценыопределенной денежной суммы. Понятие и способы определения цен в договорах купли-продажи уже рассматривались.

По общему правилу, покупатель обязан оплатить товар по цене, установленной договором купли-продажи. Однако такая цена не всегда остается неизменной. Наряду с твердыми ценами в хозяйственной практике применяются также подвижные и скользящие цены. Подвижная (или условно-твердая) цена фиксируется в договоре и может быть пересмотрена лишь в случаях значительного отклонения цены договора от средних рыночных цен на товар в момент исполнения договора. Скользящие цены обычно устанавливаются на сложные промышленные товары с длительным сроком изготовления. В этом случае в договоре фиксируется лишь базисная цена и предусматривается порядок ее пересмотра в зависимости от изменения ряда финансовых показателей продавца (накладных расходов и других затрат, амортизационных отчислений, налогов и т. п.). Способ определения скользящей цены, если он не урегулирован законом или договором купли-продажи, предусмотрен п. 3 ст. 485 ГК

Обязанность по оплате товара (так же, как и условие о его принятии) распадается на две части. Во-первых, покупатель обязан совершить за свой счет подготовительные действия, необходимые для осуществления платежа. Обычно такие действия заключаются в открытии покупателем специального банковского счета, информировании продавца о своих банковских реквизитах (при расчетах по инкассо), открытии аккредитива или выдаче чека на сумму договора и т. п.

Во-вторых, покупатель должен произвести собственно платеж покупной цены. Способ платежа, как правило, устанавливается договором купли-продажи в соответствии с обязательными предписаниями закона. В отношениях между предпринимателями платеж покупной цены обычно производится в безналичной форме, в том числе путем направления обслуживающему банку поручения о переводе денег. Однако обязанность покупателя по оплате товара будет считаться исполненной лишь с момента фактического получения продавцом (зачисления на его счет) необходимой денежной суммы.

Оплата должна производиться непосредственно до или после передачи покупателю товара в полном объеме (единовременно), если иное не предусмотрено законодательством, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пп. 1 и 2 ст. 486 ГК).

-• 35


Последствия неоплаты товаров, урегулированные пп. 3—5 ст. 486 ГК, различаются в зависимости от того, передан ли покупателю товар полностью (принят им или нет). Если покупатель принял все количество товара, предусмотренное договором, но не оплатил его, продавец вправе требовать оплаты товара и, сверх того, уплаты процентов на просроченную сумму платежа (ст. 395 ГК). При этом, если договором предусмотрена периодическая поставка товаров, продавец вправе задержать передачу покупателю следующих партий товара до полной оплаты предыдущих.

Пункт 4 ст. 486 ГК предусматривает право продавца требовать оплаты товара и тогда, когда покупатель вообще отказался его принять. Но в этом случае продавец не может понудить покупателя принять товар. А раз товар не принят, не возникает и обязанность его оплаты. Здесь продавец может лишь требовать расторжения договора и возмещения ему убытков*.

Соглашением сторон договора могут устанавливаться особые правила оплаты товаров: авансом, в кредит, а также в кредит с рассрочкой платежа. Договоры, содержащие такие условия, не являются особыми разновидностями купли-продажи2. Ведь и предварительная оплата, и отсрочка платежа в равной мере могут использоваться во всех видах купли-продажи: поставка может осуществляться в кредит, договор контрактации оплачиваться авансом и т.д. Как следует из содержания ст. 487—489 ГК, указанные условия могут устанавливаться только соглашением сторон договора.

Предварительная оплата товара (полная или частичная) производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии такового в разумный срок, определяемый в соответствии со ст. 314 ГК. Нарушение условия о предварительной оплате дает продавцу право задержать передачу товаров либо потребовать расторжения договора. Если же аванс выплачен не полностью, продавец может задержать или вовсе отказаться от передачи неоплаченной части товаров (ст. 328 ГК)3.

Права покупателя, не получившего предварительно оплаченных товаров, определены пп. 3 и 4 ст. 487 ГК. В основном они заключаются

. Размер таких убытков в большинстве случае меньше покупной цены, ведь продавец может реализовать не1 принятый товар другому лицу, хотят бы и-за меньшую цену. i 1 • • • . ; •

Об этом, в частности, говорит тот факт, что соответствующие нормы помещены в § 1 главы 30 ГК «Общие положения о купле-продаже», а не в параграфы, посвященные отдельным разновидностям этого договора.

Последнее фактически означает одностороннее изменение договора купли-продажи в сторону сужения его предмета, что допускается ст. 450 ГК.

36


в возможности требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы аванса. Также, по общему правилу, покупатель управомочен на получение процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК-

Условие о продаже товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. При этом момент платежа определяется аналогично нормам о предварительной оплате: в соответствии с договором либо на основании ст. 314 ГК1. Если товары, которые должны оплачиваться в кредит, не переданы покупателю, он вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 328 ГК).

Важной особенностью условия об оплате товара в кредит является то, что его нарушение дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара2 (наряду с общим правом требования оплаты). По общему правилу, на просроченную сумму платежа, так же как и при авансовой оплате, начисляются проценты по ст. 395 ГК. Другая особенность продажи в кредит заключается в установлении в пользу продавца залога на товары, переданные покупателю, до момента их полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК). Диспозитивное условие о залоге является обычным условием продажи в кредит и не нуждается в специальном закреплении в договоре. В случае просрочки или отказа покупателя от оплаты товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст. 348—350 ГК.

Частным случаем продажи товара в кредит является договор купли-продажи с оплатой товара в рассрочку. При этом оплата товара также производится через какое-то время после его передачи покупателю (т. е. в кредит), но не единовременно, а по частям. К существенным

Н. И. Клейн и Т. Л. Левшина полагают, что при отсутствии в договоре продажи в кредит условия о сроке платежа он должен определяться аналогично правилам о коммерческом кредите займе. Поэтому разумный срок оплаты товара, о котором говорит ст. 314 ГК, не может быть менее 30 дней (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 48).

При реализации этого требования Н.И. Клейн и Т. Л. Левшина предлагают учитывать положения ст. 491 ГК, характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства. В результате авторы приходят к выводу, что продавец имеет право требовать возврата неоплаченных товаров только в случае, когда он является их собственником (см. там же, с. 48.). С этим мнением трудно согласиться. Ведь, по общему правилу, право собственности на товар, проданный в кредит, переходит к покупателю с момента передачи, что следует из формулировки абз. 1 ст. 491 ГК. Именно для такого случая (общего правила) п. 5 ст. 488 ГК и устанавливает условие об обременении проданного товара залогом в пользу продавца (залогодатель и залогодержатель не могут совпадать в одном лице), а п. 3 той же статьи предоставляет право требовать возврата вещи.

37


условиям такого договора относятся не только предмет, но и цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК)1. Особенность договора купли-продажи с рассрочкой платежа состоит в том, что уплата покупателем в общей сложности более чем 50% цены товара значительно сужает права продавца в случае последующих задержек оплаты. Так, продавец, по общему правилу, уже не сможет требовать возврата неоплаченной части товара или расторжения договора (п. 2 ст. 489 ГК). Однако и в этом случае продавец вправе получить удовлетворение из стоимости заложенных товаров, а также требовать возмещения убытков.

Другим случаем продажи товара в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) является договор купли-продажи с условием сохранения право собственности за продавцом (ст. 491 ГК). Это условие является случайным и применяется лишь тогда, когда стороны специально его оговорили. Оно налагает на покупателя дополнительные обязанности не отчуждать товар и не распоряжаться им иным образом до момента его полной оплаты. Следовательно, продавец, имеющий право требовать возврата товара, получает дополнительные гарантии защиты своих интересов, ведь любая сделка покупателя по отчуждению товара будет считаться ничтожной.

Покупатель обязан известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 483 ГК). ГК впервые вводит в наше законодательство столь детальную норму об обязанности покупателя информировать продавца о тех или иных нарушениях договора с его стороны. Впрочем, реально эта обязанность обременяет покупателя лишь в тех случаях, когда продавец не знал и не должен был знать о нарушениях договора (п. 3 ст. 483 ГК).

Перечень условий договора купли-продажи, о нарушении которых покупатель обязан известить продавца, содержится в п. 1 ст. 483 ГК. К ним относятся условия о: количестве, ассортименте, комплектности, качестве, таре и упаковке.

Срок направления соответствующего извещения может определяться законом (подзаконными актами) или самим договором купли-продажи. Если такой срок не установлен, покупатель должен направить

При отсутствии в договоре условия о цене суд, в принципе, мог бы определить ее в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК. Но для определения периодичности платежей никаких объективных критериев закон не предусматривает, да это и невозможно. Вследствие этого отсутствие в договоре условий о сроках и размерах платежей не может быть восполнено судом, а сами условия приобретают характер существенных. Сумма всех платежей составляет покупную цену, поэтому и цена с необходимостью становится существенным условием договора.

38


извещение в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Специфика этой обязанности покупателя в том, что ее неисполнение может существенно ограничить его права (или даже лишить некоторых прав), вытекающие из нарушения продавцом условий договора купли-продажи. Так, требования о передаче недостающего количества товара, замене товара, об устранении его недостатков, о доукомютекговании или замене некомплектного товара, об упаковке (затаривании) или замене ненадлежащей упаковки (тары) могут быть осуществлены покупателем в полном объеме лишь при условии извещения продавца о соответствующих нарушениях им договора. В противном случае продавец может полностью или частично отказаться от удовлетворения требований покупателя, доказав, что отсутствие у него сведений о нарушении договора повлекло невозможность устранить эти нарушения (или связано с дополнительными чрезмерными расходами).

Договором купли-продажи может предусматриваться обязанность покупателя или продавца по страхованию товара (ст. 490 ГК). Это условие является случайным и будет иметь силу, только если в договоре определено, на какую из сторон возлагается обязанность по страхованию1.

Содержание обязанности по страхованию (выбор страховщика, определение страховых рисков и т. п.) может определяться как самим договором купли-продажи, так и деловыми обыкновениями, существующими в торговле теми или иными товарами.

Нарушение условия о страховании обязанной стороной договора дает право другой стороне самостоятельно застраховать товар (с отнесением всех расходов на обязанную сторону) либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Правам покупателя, основным среди которых является право требовать передачи товара, корреспондируют рассмотренные выше обязанности продавца.

Вопрос о том, являются ли действия покупателя по предотвращению эвикции товара (ст. 461—462 ГК) его субъективным правом или обязанностью, неоднозначен. Строго говоря, ГК говорит об обязанности покупателя привлечь продавца к участию в деле об эвикции. Однако существование любой обязанности предполагает применение мер ответственности за ее нарушение. Тогда как неисполнение «обязанности», предусмотренной ч. 1 ст. 462 ГК, не влечет ответственности покупателя перед продавцом. Поэтому привлечение продавца к уча-

По этой причине встречающиеся в договорах предпринимателей лаконичные условия типа «поставляемый товар подлежит страхованию» в такой формулировке не имеют никакого смысла.

39


стию в деле скорее право покупателя, нежели его обязанность. Содержание этого права раскрыто ранее применительно к соответствующей обязанности продавца.

§ 3. Договор розничной купли-продажи

Понятие и элементы договора розничной купли-продажи. Договором розничной купли-продажи называется договор, по которому продавец (розничный торговец) обязуется передать покупателю вещь для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК).

Розничная купля-продажа самый распространенный вид договора купли-продажи. Ежедневно в мире совершаются миллиарды таких сделок, которые в своей совокупности образуют розничный торговый оборот. На своем пути к потребителю товары обычно проходят целый ряд этапов (закупка сырья, производство, распределение в порядке оптовой торговли), опосредуемых различными правовыми формами. Но в конечном счете именно обслуживание потребностей населения главная цель всей экономики. Снабжение товарами огромной массы потребителей осуществляется в форме договора розничной купли-продажи. Он является финальной правовой формой, опосредующей процессы обращения материальных благ перед тем, как они будут потреблены. На этом последнем этапе государство еще имеет возможность активно вмешаться в регулирование процессов распределения, откорректировать обратные связи между потреблением и производством. Однако и само потребление товаров отчасти регулируется законодательством о розничной купле-продаже. Ведь только надлежащее исполнение обязательства прекращает его. Если же права потребителя нарушены, закон продолжает защищать их вплоть до момента окончательного исполнения договора.

Столь значительная роль договора розничной купли-продажи обусловливает самое пристальное внимание, уделяемое ему законодателем. Источники правового регулирования этого обязательства отражают как потребительский (общегражданский) характер розничной купли-продажи, так и разнообразие видов продажи отдельных групп товаров. Основное место здесь занимает § 2 главы 30 ГК о розничной купле-продаже. В части, не противоречащей ему, действует Закон о защите прав потребителей и ряд других специальных законов1. Для продажи отдельных видов товаров подзаконными актами установлены особые

1 См., напр.: Закон РФ «О сертификации продукции и услуг» и Закон РФ «О стандартизации».

40


правила . Большую роль в толковании соответствующих правовых норм играют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ2, которыми, в частности, определяется соотношение сферы применения ГК и Закона о защите прав потребителей. Этот вопрос имеет большое значение, поскольку Закон содержит значительное количество положений, отсутствующих в ГК, либо отличающихся от аналогичных норм ГК- Так, согласно пп. 1 и 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. сфера действия Закона о защите прав потребителей в области розничной торговли ограничена случаями, когда покупателем по договору выступает гражданин, приобретающий товары исключительно для личных (бытовых) нужд, а продавцом предприниматель. При этом Закон действует: а) когда его применение прямо предусмотрено нормами ГК, либо б) когда Закон, даже при отсутствии специальных отсылок на него, конкретизирует общие нормы ГК, либо в) если ГК не регулирует соответствующих отношений, ли1бо г) Закон содержит иные правила, нежели ГК, когда это прямо допускается ГК. Таким образом, в отношении потребительской розничной купли-продажи Закон о защите прав потребителей по отношению ГК выступает в роли lex specialis в той мере, в какой он ГК не противоречит.

Так же, как и купля-продажа вообще, договор розничной продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества. Он считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами, т.е. является консенсуальным, хотя определение этого мо-

См., напр.: Указ Президента РФ «О реализации предметов антиквариата...» от 30 мая 1994 г.; Правила продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров; Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами; Правила продажи меховых товаров; Правила продажи товаров по заказам и на дому у покупателей, утв. постановлением Правительства РФ от 20 февраля 1995 г. № 169 // СЗ РФ. 1995. № 9. Ст. 761; Правила розничной торговли алкогольной продукцией на территории Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 19 aBiycra 1996 г. № 987 // СЗ РФ. 1996. № 35. Ст. 4193.; Правила продажи товаров по образцам, утв. постановлением Правительства РФ от 19 августа 1994 г. № 970 // СЗ РФ. 1994. № 19. Ст. 2209; Правила продажи изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, утв. постановлением Правительства РФ от 15 июня 1994 г. № 684 // СЗ РФ. 1994. № 9. Ст. 1006; Правила продажи новых автомототранспортных средств, утв. постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1994 г. № 109 // Собрание актов РФ. 1994. № 8. Ст. 601.

Основное место среди них занимает постановление Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. № 7 (с изм. от 25 апреля 1995 г., от 26 октября 1996 г. и от 17 января 1997 г.) // Вестник ВАС РФ. 1995 № 3; Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 1, 7;

Российская газета. 1997. 5 февраля.

41


мента имеет значительную специфику. Обязательства сторон носят встречный характер, следовательно, договор является взаимным.

Договор розничной купли-продажи во всех случаях публичный (п. 2 ст. 492 ГК) и, как правило, выступает в качестве договора присоединения.

Отмеченные особенности субъектного состава и предмета договора обычно достаточны для его отграничения от других ввдов купли-продажи. Однако в спорных случаях (например, при сравнении розничной купли-продажи и поставки) следует обращать внимание на публичный характер договора.

В нормативных актах, регулирующих особенности розничного товарооборота в отдельных отраслях, купля-продажа зачастую необоснованно смешивается с оказанием услуг (например, «услуг» общественного питания1). В других случаях самостоятельными услугами считаются действия по доставке купленного товара покупателю (п. 4 Правил распространения периодических печатных изданий по подписке2). Причина этих недоразумений в том, что в экономике розничным товарооборотом считается совокупность всех сделок с условием наличной оплаты (в том числе договоров проката, бытового подряда, оказания услуг гражданам и т. п.). Но в юридическом понимании услуга это действие, результат (ценность) которого неотделим от самого действия и проявляется (потребляется) в процессе оказания услуги. Тогда как товар, являющийся предметом купли-продажи, всегда вещественен и существует как таковой (независимо от действий продавца по передаче товара).

Элементы договора розничной купли-продажи. Продавцам по договору может выступать только предприниматель (индивидуальный или коллективный коммерческая организация), осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу3. Последнее условие означает, что характер и объем правоспособности лица должны предполагать возможность ведения розничной торговли. Так, банк или индивидуальный предприниматель-юрист не могут выступать в этом договоре на стороне продавца. Кроме того, розничная торговля некоторыми видами товаров (прежде всего, подакцизными: алкоголем, табачными и юве-

Правила производства и реализации продукции (услуг) общественного питания, утв. постановлением Правительства РФ от 13 апреля 1993 г. № 332 // Собрание актов РФ. 1993. № 16. Ст. 1354.

Правила распространения периодических печатных изданий по подписке, утв. постановлением Правительства РФ от 14 марта 1995 г. 250 // СЗ РФ. 1995. 12. Ст.1061.

В ряде случаев и некоммерческие организации выступают в качестве предпринимателей ad hoc (так, религиозные организации продают различную культовую атрибутику). При этом на них могут распространяться соответствующие нормы § 2 главы 30 ГК и даже положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

42


лирными изделиями, бензином и легковыми автомобилями и т.д.) может осуществляться только на основе специальной лицензии. Таким образом, круг возможных продавцов по договору розничной купли-продажи окавывается уже, чем в договоре поставки (поставщиком может быть любой предприниматель, не обязательно розничный торговец). Покупа-телем по договору обычно выступает гражданин. Юридические лица могут приобретать товары в порядке розничной торговли только для их использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. В отношении коммерческих организаций действует презумпция, согласно которой все совершаемые ими сделки носят предпринимательский характер, что ограничивает возможность их участия в указанном договоре1. Напротив, приобретение товаров некоммерческими организациями, по общему правилу, облекается в форму розничной купли-продажи, если товар покупается в розничной торговой сети.

В отношении ряда товаров, ограниченных в обороте, законодательством установлены специальные требования к покупателям, которые должны обладать соответствующей правоспособностью (например, по покупке оружия).

Особый характер розничной купли-продажи абсолютно исключает возможность участия в этой сделке государства, так как оно не является ни предпринимателем, ни потребителем.

Предметом договора могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, как определяемые родовыми признаками, так и индивидуально-определенные. Продаваться в порядке розничной торговли могут и существующие, и будущие вещи. Разумеется, последний случай нетипичен, ведь большинство договоров розничной купли-продажи заключается и исполняется практически одновременно (разрыв во времени между выдачей товарного чека и оплатой и получением товара, как правило, невелик). Однако нормы ГК не препятствуют продаже будущих вещей, поэтому соответствующие договоры также могут иметь место (иногда в каталогах фирм посылочной торговли рекламируются товары, которые в данный момент еще не производятся).

Как соотносятся предметы купли-продажи вообще и договора розничной купли-продажи? Очевидно, предмет последнего уже. Так, продажа имущественных прав врад ли может осуществляться в форме розничной торговли. Права из обязательств договорного характера обычно существуют в рамках относительных правоотношений, привязаны к конкретному должнику, а потому не существуют в массовых

Однако договор, по которому предприниматель приобретает у розничного торговца товар для использования в благотворительных целях, является все-таки куплей-продажей, а не поставкой.

43


количествах,необходимых для розничной торговли. Исключительные права в большинстве случаев связаны с индивидуализацией правообладателя, и поэтому также не могут быть предметом розничной продажи. Вещные права следуют за конкретной вещью, в отрыве от которой продать их весьма затруднительно. Отмеченное, однако, не означает принципиальной невозможности розничной продажи имущественных прав. Так, фондовые магазины, которых у нас становится все больше, предлагают к продаже гражданам различные ценные бумаги: акции, облигации, векселя. Их покупка означает приобретение гражданином соответствующих имущественных прав, воплощенных в этих бумагах. Такие договоры соответствуют всем признакам розничной купли-продажи. Но предметом указанных сделок являются все-таки не сами права, а ценные бумаги как вещи особого рода. Поэтому предметом договора розничной купли-продажи могут быть только вещи*.

Статья 492 ГК характеризует предмет договора товар не путем указания его специфических свойств, особенностей, а через определение целей его использования. По этой причине большинство товаров может выступать предметом как купли-продажи, так и поставки. Например, легковой автомобиль может быть предметом розничной купли-продажи, если его приобретает в магазине гражданин-потребитель. Он же будет предметом поставки, если его приобретет для своих нужд таксопарк. Если же продавцом автомобиля выступает гражданин, это будет договор купли-продажи, регулируемый общими нормами ГК.

Таким образом, предметом договора розничной купли-продажи могут быть только вещи, используемые для личного, семейного, домашнего (т.е. бытового) или иного потребления, не связанного с ведением предпринимательской деятельности.

Цена договора розничной купли-продажи, как следует из ст. 494 ГК, признается его существенным условием. Это правило напрямую связано с нормами, определяющими момент заключения договора. Учитывая характер розничной купли-продажи как договора присоединения, п. 1 ст. 500 ГК предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи. При этом ценатоваров, по общему правилу, должна устанавливаться одинаковой для всех покупателей (п. 2 ст. 426

К числу вещей относятся, в частности, и деньги. Поэтому продажа гражданам иностранной валюты также охватывается понятием розничной купли-продажи, несмотря на то что соответствующие торговые заведения называются обменными пунктами.

44


ГК). Отсюда можно сделать вывод о том, что покупатель по договору розничной купли-продажи не может непосредственно участвовать в определении цены товара.

Какие последствия наступают при нарушении продавцом указанного правила?1 С одной стороны, п. 5 ст. 426 ГК говорит о ничтожности условий публичного договора (в том числе о цене), которые не являются равными для всех покупателей. Однако признание ничтожным существенного условия о цене влечет недействительность всей сделки, что вытекает из толкования ст. 180 ГК. Следовательно, покупатель, которому товар продан по более высокой цене, чем другим, вправе требовать признания договора недействительным (ничтожным) и восстановления сторон в первоначальное положение. Если купленный товар уже потреблен, двусторонняя реституция будет означать возмещение покупателю разницы между уплаченной им ценой и наименьшей ценой, по которой данный продавец отпускал товар другим покупателям.

Цены на отдельные вицы товаров устанавливаются или регулируются государством2 и, следовательно, приобретают для продавца обязательный характер.

Срок договора розничной купли-продажи определяется самими сторонами и является обычным условием договора. Существенный характер он обязательно приобретает лишь в договорах купли-продажи товара в кредит с рассрочкой платежа.

Отсутствие в договоре условия о сроке восполняется с помощью диспозитивных норм подзаконных актов, регулирующих отдельные разновидности розничной купли-продажи, и общих норм ПС-Статья 496 ГК содержит правила о договорах, заключенных с условием принятия товара покупателем в определенный срок. В таком договоре моменты заключения (путем оплаты) и принятия товара покупателем не совпадают. Практическая ценность указанной статьи

1 На первый взгляд, требование одинакового размера цены не выполняется при продаже товаров на рынках. Здесь покупатель может «поторговаться» и порой весьма значительно снизить предлагаемую цену. Однако это вполне допустимо, если продавцом выступает гражданин, не являющийся предпринимателем (следовательно, договор не носит характера розничной купли-продажи).

Перечни товаров, цены на которые регулируются государством, утверждены постановлением Правительства РФ «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» от 7 марта 1995 г. № 239 (с изменениями от 8 февраля 1996 г., от 15 апреля 1996 г. и от 31 июля 1996 г.) // СЗ РФ. 1995. № 11, Ст. 997; 1996. .№ 7, Ст. 669; № 17, Ст. 2002; № 32, Ст. 3942. В розничной торговле к таким товарам относятся, например, драгоценные металлы и камни, ликероводочная продукция, 11жиженный газ в баллонах для бытовых нужд и др.

45


невелика, поскольку все се положения дублируют общие нормы ГК1. Так, неявка покупателя для принятия товара в определенный срок может рассматриваться продавцом как отказ покупателя от исполнения договора. Ответственность за это нарушение наступает по общим правилам п. 1 ст. 393 ГК в форме возмещения убытков. Однако вряд ли размер этих убытков превысит покупную цену товара, полученную продавцом.

Правила о форме и порядке заключения договора розничной купли-продажи обладают рядом особенностей.

По общему правилу, гражданско-правовой договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК). Договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю документа, подтверждающего оплату товара (кассового, товарного чека и т. п.). Однако оплата товара и достижение соглашения между сторонами это не одно и то же. Иногда оплата следует за соглашением сторон (товар отобран, а затем оплачен), иногда предшествует ему. Последний случай имеет место, когда покупатель, определив для себя нужный товар, оплачивает его в кассу. В момент оплаты магазин (в лице кассира) может и не знать, какой товар и в каком количестве намерен приобрести покупатель, назвавший общую сумму покупки. Однако в силу прямого указания ст. 493 ГК договор розничной купли-продажи будет, по общему правилу, считаться заключенным именно с момента оплаты товара. Очевидно, здесь мы сталкиваемся с особой юридической фикцией: оплата всегда понимается как состоявшееся соглашение сторон. Это законодательное решение небезупречно, но имеет и свои положительные черты. Ведь момент оплаты товара всегда формально определен, а это снимает возможные споры, был ли заключен договор или нет.

Строго говоря, ст. 493 ГК связывает момент заключения договора не с оплатой, а с выдачей документа, подтверждающего оплату. Эта формулировка не совсем удачна. Во-первых, отсутствие у покупателя указанного документа не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий. Во-вторых, многие виды розничной купли-продажи (торговля на

Возможно, законодатель хотел закрепить здесь особое право покупателя отсрочить оплату товара на некоторый срок. Такая возможность предусмотрена, в частности, п. 15 Правил продажи меховых товаров. Ранее право покупателя оставить отобранный им товар на определенное время на контроле широко применялось в розничной торговле. Однако формулировки ст. 497 ГК не оставляют сомнений в том, что покупатель вправе отсрочить именно принятие, а не оплату товаров. Необходимость особого закрепления этого права невелика.

46


рынках, с лотков, продажа газет и т.д.1) вообще не предусматривают выдачи кассовых чеков. Таким образом, ст. 493 ГК следует толковать в том смысле, что договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента оплаты покупателем товара, которая часто сопровождается выдачей чека. Указанное правило носит диспозитивный характер и может быть изменено как законом, так и самим договором розничной купли-продажи (ст. 493 ГК)2.

Согласно ст. 493 ГК требуемая для договора форма соблюдена с момента вьщачи покупателю документов об оплате. Однако указанные документы нельзя рассматривать в качестве письменной формы сделки (ст. 160 ГК), их назначение служить доказательством оплаты товара. Поэтому форма договора розничной купли-продажи должна подчиняться общим правилам ст. 159—161 ГК: в устной форме могут заключаться сделки, исполняемые в момент совершения (таково большинство договоров розничной купли-продажи), и сделки между гражданами на сумму менее десяти минимальных размеров оплаты труда3. Все остальные сделки должны облекаться в письменную форму, несоблюдение которой, по общему правилу, лишает продавца права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).

В качестве особой разновидности-розничной купли-продажи законодатель выделяет договор продажи с использованием автоматов (ст. 498 ГК). Его единственная особенность заключение путем совершения конклюдентных действий5.

См.: Перечень отдельных категорий предприятий (в том числе физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в случае осуществления ими торговых операций или оказания услуг), организаций и учреждений, которые в силу специфики своей деятельности либо особенностей местонахождения могут осуществлять денежные расчеты с населением без применения контрольно-кассовых машин, утв. постановлением Правительства РФ от 30 июля 1993 г. № 745 // Собрание актов РФ. 1993. № 32. Ст. 3017.

Конструкция договора розничной купли-продажи, в котором регулируется момент его заключения (а не вступления в силу), необычна для нашего законодательства.

Исполняемые при самом совершении договоры розничной купли-продажи между гражданами на сумму менее 10 M РОТ могут заключаться также путем совершения конклюдентных действий (п. 2 ст. 128 ГК).

В розничной торговле покупатель (и только он!) вправе ссылаться на свидетельские показания во всех случаях (ст. 493 ГК). Эта норма, не предусматривающая никаких исключений, чрезмерно жестка по отношению к продавцу. Ведь сторонами договора могут быть и два юридических лица. Вследствие несоблюдения обязательной письменной формы их процессуальное положение будет неравным.

Данный договор считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. А это в большинстве случаевоплата товара.

47


Публичный характер договора розничной купли-продажи проявляется в особом порадке его заключения. Оферентом, как правило, здесь выступает продавец, а сама оферта в большинстве случаев— публичная. Напомним, что публичная оферта это содержащее все существенные условия предложение о заключении договора, обращенное к неопределенному кругу лиц, которое в каждый конкретный момент времени может быть акцептовано лишь одним лицом. Типичный пример публичной оферты продажа товаров (газет, напитков) через автоматы. В случае публичной оферты покупатель может судить о ее существовании по фактическим обстоятельствам дела. Так, если автомат включен и снабжен товаром, значит, налицо оферта, которую покупатель вправе акцептовать. Если же товар закончился или у автомата очередь (что, как правило, заметно с первого взгляда), то оферта временно снята и покупателю придется подождать ее возобновления. По этой причине п.1 ст. 437 ГК, по общему правилу, рассматривает рекламу и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, лишь как приглашение делать оферты (вызов на оферту).

С другой стороны, ст. 494 ГК содержит прямо противоположное правило: реклама, предложение товаров в каталогах, описаниях и другими способами, обращенными к неопределенному кругу лиц, признаются публичной офергой, если они содержат все существенные условия договора. Таким образом, законодатель в сфере розничной торговли отступил от общего правила. Причина такого решения, вероятно, заключается в стремлении побудить рекламодателей ответственнее относиться к информации, обращенной к широкой публике. Однако указанное правило не вполне согласуется с обычаями делового оборота в России и способно породить известные проблемы2.

Более категоричное утверждение Т. Л. Левшиной неточно (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 54). Разве не может сам покупатель выступить с предложением заключить договор? Да и продавец, в принципе, может обратиться с офергой к конкретному лицу. Ведь публичный характер розничной купли-продажи означает лишь то, что продавец не вправе отказать в заключении договора, условия которого должны быть одинаковы для всех покупателей (пп. l и 2 ст. 426 ГК).

Представим себе, что фирма посылочной торговли поместила в своем каталоге информацию о товаре, который имеется на складе в ограниченном количестве (сокращение товарных запасов один из основных путей повышения рентабельности современного бизнеса). На эту «публичную оферту» откликнулось одновременно множество покупателей, причем по характеру посылочной торговли ни один из покупателей не может знать о том, сколько человек акцептовало эту оферту до него. Вполне возможно, что количество полученных фирмой акцептов (а следовательно, и заключенных договоров) превысит количество имеющегося товара. Как в этом случае определить, кому из акцептантов выслать товар, а кому отказать?

48


Демонстрация товаров или предоставление сведений о них (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) в месте продажи (на прилавках, в витринах) признается, по общему правилу, публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора (п. 2 ст. 494 ГК). Здесь мы снова сталкиваемся с юридической фикцией: все существенные условия розничной купли-продажи считаются согласованными сторонами, если информация о товаре предоставлена покупателю в торговом зале1. Это правило также небезупречно. Ведь если цену на продаваемые товары обычно легко можно установить, то другие существенные условия (например, срок и порядок оплаты товара в рассрочку) определить гораздо сложнее. В последнем случае п. 2 ст. 494 ГК бьет по интересам покупателей, хотя рассчитан на их защиту2.

Содержание договора розничной купли-продажи. Обязанности продавца в договоре розничной купли-продажи состоят в передаче покупателю товара: а) в определенном месте; б) со всеми принадлежностями и документами, относящимися к товару; в) в согласованном количестве и ассортименте; г) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен; д) установленного качества; е) свободным от прав третьих лиц; ж) в надлежащей упаковке и (или) таре.

А. По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар непосредственно после его оплаты, в торговом зале (торговом заведении). Но договором может быть предусмотрено и условие о доставке товара покупателю. В этом случае продавец обязан доставить товар в место, указанное покупателем, а если оно не определено в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями (п. 1 ст. 499 ГК). Срок исполнения этой обязанности обычно устанавливается договором либо соответствующи-

Огметим еще один недостаток указанного правила. Реклама, содержащая все существенные условия договора, считается публичной офертой только применительно к договорам розничной купли-продажи. В отношении всех других потребительских договоров (которые, в частности, регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей») и иных видов купли-продажи действует прямо противоположное общее правило ст. 437 ГК. Но так ли уж специфична розничная купля-продажа в отношении порядка заключения договора?

Необходимость этой фикции сомнительна. Ведь договор розничной купли-продажи, по общему правилу, считается заключенным в момент оплаты товара. Как покупатель может оплатить его, т. е. заключить договор, не зная цены? Видимо, ему придется дополнительно справиться о цене покупки у продавца. Тогда оферта продавца будет включать в себя и цену товара.

Покупатель, приобретающий товар с условием его доставки, фактически вынужден принять любые условия продавца о сроке, если только он специально не позаботился об их согласовании.

49


ми Правилами продажи товаров. В противном случае он понимается как разумный срок, который начинает течь с момента получения соответствующего требования покупателя1. Момент исполнения договора с условием доставки товара, по общему правилу, определяется датой вручения товара покупателю2.

Наряду с указанными возможностями, товары могут продаваться и непосредственно на дому у покупателей3.

Б. Товар должен передаваться покупателю со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. Содержание таких документов в общем вице определено ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», а их конкретный перечень для отдельных групп товаров соответствующими Правилами продажи товаров. Например, на электробытовые и радиотовары должны выдаваться: паспорт, гарантийный талон, инструкция по эксплуатации на русском языке (пп. 43, 48 Правил продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров), а также товарный чек с обозначением номера (названия) магазина, даты покупки, наименования товара, артикула, сорта, цены и погашенный кассовый чек (п. 51 Правил продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров).

В. Обязанность продавца передать покупателю определенное договором количество товара, т.е. «чистым весом и полной мерой», не специфична для розничной купли-продажи, а потому особо законом не регулируется4.

Г. В сфере розничной торговли условие об ассортименте обычно характеризует не сам товар, а скорее предмет деятельности торгового предприятия. Ведь ассортимент, т. е. разбивка товаров по тем или иным признакам внутри одного рода, как правило, имеет значение при продаже значительного количества однородных товаров, что позволяет говорить уже не о розничной, а об оптовой (мелкооптовой) продаже. Ранее в розничной торговле обычно предусматривались обязательные

Таким образом, срок исполнения этой обязанности определяется моментом востребования и отличается от общего правила абз. 2. п. 2 ст. 314 ПС о семидневном сроке исполнения подобных обязательств.

Если покупатель отсутствует, товар может быть вручен любому лицу, предъявившему документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара.

См. пп. 20—22 Правил продажи товаров по заказам и на дому у покупателей.

Даже Закон РФ «О защите прав потребителей» не определяет последствий нарушения продавцом условия о количестве товара, что вряд ли можно считать нормальным. А вот УК РФ о последствиях обмера и обвеса покупателя говорит вполне определенно (ст. 200 УК).

50


требования к минимальному ассортименту товаров, предлагаемых к продаже, т.е. ассортиментному перечню. Сейчас эта практика почти забыта, а продавцы, за редкими исключениями, сами определяют набор продаваемых ими товаров.

Д. Обязанность продавца передать покупателю товар соответствующей комплектности либо предусмотренный комплект товаров является общей для всех видов купли-продажи. Так же как и количество, условие о комплектности (комплекте) товаров законодательством специально не регулируется1. В общем вице Закон РФ «О защите прав потребителей» запрещает продавцу обусловливать приобретение одних товаров обязательным приобретением других (п. 2 ст. 14 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Следовательно, условие о комплекте продаваемых товаров может определяться лишь с согласия покупателя.

Е. Качество товаров, являющихся предметом розничной купли-продажи, в большинстве случаев определяется государственными стандартами, требования которых обязательны для продавцов. Стороны договора вправе предусмотреть повышенные по сравнению с ГОСТами требования к качеству (абз. 2 п. 4 ст. 469 ГК), однако занижать их (даже с согласия покупателя) запрещено.

Статья 497 ПС регулирует такой вид розничной купли-продажи, как продажа товаров по образцам. Однако это условие не является способом определения качества товара, как можно было бы ожидать, а скорее служит определению предмета договора. Образцом товара считается не только его экземпляр, но и описание (каталог), что и вовсе противоречит общепринятому пониманию указанного условия. В результате законодатель формулирует правило, согласно которому договор может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (в том числе с его описанием). Каким же другим способом можно ознакомить покупателя с предметом договора? Вероятно, просто сообщив название товара, не показывая ни сам товар, ни его изображения, ни описания2. Такой случай настолько маловероятен, что договор продажи по образцам охватывает почти все возможные варианты розничной купли-продажи3. Невнятность ст. 497 ГК еще более усугубля-

Пункг 43 Правил продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров говорит лишь об обязанности продавца проверить комплектность товара перед его продажей, что следует понимать и как обязанность передать товар покупателю надлежаще укомплектованным.

А между тем, ст. 495 ГК обязывает продавца сообщить покупателю все необходимые сведения о товаре.

Этот вывод полностью подтверждается пп. 8—14 Правил продажи товаров по образцам, которые не регулируют разве что продажу медикаментов и алкоголя.

51


ется тем, что продажа товара по образцам, по общему правилу, осуществляется с обязательством доставки товара покупателю. А это условие специально регулируется ст. 499 ГК Таким образом, уйдя от традиционного понимания условия о продаже по образцу как способа определения качества, законодатель расширил его до предмета розничной купли-продажи в целом и тем самым практически лишил смысла.

Ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества детально регламентируется ГК, Законом РФ «О защите прав потребителей» и отдельными Правилами продажи товаров. Она рассмотрена далее.

Ж. Ответственность за розничную продажу товара, обремененного правами третьих лиц, а также за его эвикцию регулируется общими нормами § 1 главы 30 ГК.

3. Требования к таре и упаковке отдельных видов товаров обычно устанавливаются Правилами продажи товаров. Упаковка товара производится продавцом, как правило, бесплатно (исключение может составлять специальная, например, подарочная упаковка повышенного качества). При продаже крупногабаритных предметов (мебель, холодильники, мотоциклы и т.д.) покупатель может требовать помещения их в специальную тару для удобства перевозки. Однако стоимость такой тары обычно не входит в цену товара и оплачивается отдельно (п. 52 Правил продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров).

Важная обязанность продавца предоставление покупателю необходимой и достоверной информации о товаре (ст. 495 ГК). Эта обязанность существует еще до момента заключения соответствующего договора и вытекает из публичного характера розничной купли-продажи . Корреспондирующее ей право покупателя возникает в момент, когда он выразил намерение приобрести тот или иной товар.

Информация, предоставляемая покупателю, должна обладать необходимой полнотой и достоверностью, чтобы он мог сделать правильный выбор товара. Состав информации определяется п. 2 ст. 10 Закона РФ «О защите прав,потребителей» и обычно включает: обозначения стандартов, которым должны соответствовать товары; сведения об их основных потребительских свойствах; цену и условия приобретения

1 Обязательство по информированию покупателя, строго говоря, не является договорным, но к числу традиционно понимаемых внедоговорных обязательств оно также не относится. С точки зрения классификации юридических фактов оно возникает в силу «иных действий граждан и юридических лиц» (подпункт 8 п. 1 ст. 8 ГК) и условно может быть названо преддоговорным.

52


товаров; гарантийный срок (если он установлен), а также срок службы или годности; правила пользования товарами; информацию о сертификации товаров и о правилах их продажи. Кроме того, покупателю должна быть предоставлена информация о самом продавце и изготовителе товара (ст. 9 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

По общему правилу, покупатель до заключения договора может осмотреть товар и (или) потребовать проверки его свойств (демонстрации), что также охватывается обязанностью продавца информировать покупателя о товаре.

Неисполнение продавцом указанной обязанности признается необоснованным уклонением его от заключения договора розничной купли-продажи и дает покупателю право требовать возмещения убытков. Если договор все-таки был заключен, несмотря на отсутствие у покупателя необходимой / информации о товаре, он вправе в пределах разумного срока расторгнуть его и взыскать с продавца убытки (п. 3 ст. 495 ГК).

Основная обязанность покупателя оплата купленного товара. Однако в розничной купле-продаже договор, по общему правилу, считается заключенным именно с момента оплаты. В этом случае единственной обязанностью покупателя остается принятие товара.

Практически обязанность оплатить товар имеет значение лишь для тех договоров розничной купли-продажи, в которых моменты заключения и исполнения не совпадают. Таковы, например, договоры с условием предварительной оплаты (п. 2 ст. 500 ГК) или оплаты в кредит (в том числе в рассрочку).

Основные особенности договоров розничной купли-продажи в кредит заключаются в том, что покупатель освобождается от обязанности уплаты процентов за просрочку возврата кредита (т.е. оплаты товара) в порядке ст. 395 ГК, а также имеет право досрочно оплатить товар, взятый в кредит (в отличие от общего правила абз. 2 п. 2 ст. 810 ГК). Кроме того, договор купли-продажи в кредит может предусматривать, что продавец сохраняет за собой право собственности на товар до его полной оплаты. Таким договором покупателю может быть предоставлено право владеть и пользоваться вещью в качестве ее нанимателя. Соответствующий договор найма-продажи регулируется ст.

501 ГК и является новым для нашего законодательства.

Покупателю по договору розничной купли-продажи принадлежит право обмена купленного товара на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации (ст.

502 ГК).

Это право распространяется лишь на обмен некоторых непродо-

53


вольстаенных товаров1 и существует, по общему правилу, в течение 14 дней с момента совершения покупки. По указанному основанию производится обмен товаров надлежащего качества, а следовательно, осуществление обмена не является санкцией по отношению к продавцу. Покупатель вправе предъявить требование об обмене без указания мотивов и тем более не обязан доказывать, что товар ему по тем или иным причинам не подошел. Однако обмен возможен только при условии, что указанный товар не был в употреблении, а его товарный виц и потребительские свойства сохранились.

Логическое толкование ст. 502 ГК и соответствующей ей ст. 25 Закона РФ «О защите прав потребителей» позволяет сделать вывод о том, что покупатель вправе заявить требование о замене товара только на такой товар, который был в продаже в торговом заведении продавца в момент совершения покупки. Если такого товара на момент предъявления требования нет в наличии, покупатель вправе просто возвратить товар и получить обратно уплаченную за него цену.

Виды договора розничной купли-продажи. Классификация видов договора розничной купли-продажи может проводиться по различным критериям. Так, в ее основу можно положить отдельные условия договора. Тогда число возможных оснований классификации будет столь же велико, как и количество мыслимых договорных условий. Также критериями систематизации могут выступать и особенности договоров как сделок (субъектный состав, момент заключения договора, форма, порядок заключения и т.д.). Однако все ли они имеют практическое значение? При ответе на этот вопрос уместно вспомнить замечание М. М. Агаркова: «Задачей юридической классификации является разделение явлений, объединяемых общими родовыми признаками, на такие виды, с которыми связаны юридически значимые особенности»2.

К сожалению, законодатель не всегда учитывает это разумное положение. Так, в § 2 главы 30 ГК выделяются договоры о продаже товара с условием его принятия в определенный срок, продажи товаров по образцам, продажи с использованием автоматов, а также с условием доставки товаров покупателю. Очевидно, этот перечень не является классификацией разновидностей розничной купли-продажи или договорных условий. Он неполон, непоследователен и лишен системности главных достоинств любой классификации. Между тем полноценное

См.: Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих обмену на аналогичный товар, утв. постановлением Правительства РФ от 8 октября 1993 г. № 995 (с изменениями от 17 мая 1996 г.) // Собрание актов РФ. 1993. № 43. Ст. 4092; СЗ РФ. 1996. № 21. Ст. 2517.

Агарков М.М. Учение о ценных бумагах. М., 1994. С. 188.

54


регулирование договорных обязательств невозможно без учета их общих и особенных свойств. Именно поэтому отсутствие единой системы изложения нормативного материала в § 2 главы 30 ГК привело к многочисленным противоречиям и дублированию норм.

Существенные особенности имеет правовое регулирование розничной купли-продажи узкопотрсбительского характера (регулируемой наряду с ГК Законом РФ «О защите прав потребителей») и, условно говоря, общегражданской розничной купли-продажи (которая не охватывается Законом). Эти договоры можно считать основными разновидностями розничной купли-продажи.

Практическое значение имеет также регулирование наиболее важных условий договора. Соответственно, можно различать:

по месту исполнения договора: продажу товара на дому у покупателя и продажу в торговом заведении продавца;

по времени передачи товара: продажу по предварительным заказам (в том числе посылочную торговлю) и продажу с немедленной передачей товара;

по способу вручения товара: продажу через автоматы, путем самообслуживания, а также обычную продажу с обслуживанием покупателя работниками продавца;

по сроку оплаты товара: договор с предварительной оплатой, с немедленной оплатой и с оплатой в кредит (в том числе в рассрочку);

по обязанности доставки товара: продажу с обязательством доставить товар покупателю и без такового.

Ответственность по договору розничной купли-продажи. Основные особенности ответственности по договору розничной купли-продажи можно усмотреть в том, что: а) нарушение имущественных прав потребителя в договоре розничной купли-продажи (регулируемой Законом РФ «О защите прав потребителей») дает право требовать компенсации морального вреда; б) ответственность за нарушение прав потребителя по Закону РФ «О защите прав потребителей» может быть возложена не только на продавца, но и на изготовителя товара; в) возмещение убытков и уплата неустойки за нарушение обязательства по договору розничной купли-продажи не освобождают продавца от исполнения обязательства в натуре; г) покупатель по договору розничной купли-продажи (в отличие от купли-продажи вообще) обладает более широкими правами в случае продажи ему вещи ненадлежащего качества.

А. По общему правилу, моральный вред возмещается только в тех случаях, когда он причинен гражданину нарушением его личных неимущественных прав (ст. 151 ГК). Однако согласно п.2 ст. 1099 ГК законом могут быть установлены исключения из этого правила. Одним из таких законов как раз и является Закон РФ «О защите прав

55


потребителей», ст. 15 которого дает потребителю возможность в случае нарушения его прав требовать компенсации морального вреда независимо от возмещения имущественного вреда. Моральный вред возмещается причинителем при наличии его вины в размере, определяемом судом.

Б. Требования о возмещении вреда (как имущественного, так и морального) могут быть предъявлены гражданином-потребителем не только к продавцу, но и к изготовителю проданной вещи (ст. 15 и п.З ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В. Согласно п. 2 ст. 396 ГК возмещение убытков и уплата неустойки за неисполнение обязательства освобождают должника от его исполнения в натуре. Однако для продавца в розничной купле-продаже установлено противоположное правило: он обязан исполнить обязательство в натуре, даже возместив убытки или уплатив неустойку за его нарушение (ст. 505 ГК).

Г. В соответствии с пп. 1 и 3 ст. 503 ГК покупатель в случае продажи ему товара ненадлежащего качества вправе по своему выбору требовать:

соразмерного уменьшения покупной цены, либо незамедлительного (а не в разумный срок, как установлено п. 1 ст. 475 ГК) безвозмездного устранения недостатков товара1, либо возмещения расходов на устранение недостатков товара, либо замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества2, либо расторжения договора и возмещения убытков.

По общему правилу п. 2 ст. 475 ГК замена недоброкачественного товара допускается только в случае обнаружения в нем существенных недостатков. Аналогичное ограничение в розничной купле-продаже касается лишь замены технически сложных или дорогостоящих товаров. Все остальные товары подлежат замене независимо от того, насколько существенны их недостатки.

Требование о расторжении договора розничной купли-продажи может быть предъявлено покупателем также независимо от характера

Для случаев ремонта товаров длительного пользования Закон РФ «О защитеправ потребителей» устанавливает дополнительную обязанность продавца (изгото- -f вителя) за свой счет безвозмездно предоставить потребителю на все время ремонта аналогичный товар. Исключения из этого правила установлены Перечнем товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование потребителя о немедленном безвозмездном предоставлении ему на время ремонта аналогичного товара, утв. постановлением Правительства РФ от 8 октября 1993 г. № 995.

В отличие от общих положений о купле-продаже, покупатель по договору розничной купли-продажи может требовать замены недоброкачественного товара не только на точно такой же товар, но и на другой аналогичный товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены (п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

56


обнаружившихся в товаре недостатков (тогда как по общим правилам ст. 475 ГК лишь при обнаружении существенных недостатков).

Между покупкой товара (недоброкачественного) и предъявлением покупателем требований о его замене или уменьшении покупной цены может пройти довольно большой промежуток времени, за который цены на этот товар, скорее всего, вырастут. Для защиты интересов покупателя в этих случаях ст. 504 ГК устанавливает рад специальных правил. Так, продавец не может требовать от покупателя возмещения разницы между договорной ценой товара и ценой товара, существующей на момент замены товара. Иными словами, риск удорожания товара в этом случае падает на продавца1.

ГК специально не регулирует вопросы сроков обнаружения недостатков проданного товара, поэтому они должны решаться по общим правилам ст. 477 ГК. Однако для случаев потребительской розничной купли-продажи Закон о защите прав потребителей предусматривает соответствующие положения (ст. 19 Закона РФ «О1защите прав потребителей»). Они в целом аналогичны ст. 477 ГК, за одним исключением:

разумный срок, в течение которого потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками проданного ему товара (на который не установлен гарантийный срок или срок годности), во всяком случае не может быть меньше 6 месяцев для движимых вещей и двух лет для недвижимости2.

§ 4. Договор поставки

Понятие и элементы договора поставки. Договором поставки называется договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю товары для использования в хозяйственных целях (ст. 506 ГК).

Поставка один из наиболее распространенных в сфере предпринимательской деятельности договоров. Он опосредует возмезднос пе-5)емещение материальных благ в народном хозяйстве, без которого немыслимо нормальное функционирование экономики. Поставка яв-

Однако, если покупатель требует заменить недоброкачественный товар на .^алогичный товар Другой модели (вида, фасона и т.д.), то ему придется доплатить 11 |зницу между ценой заменяемого недоброкачественного товара (на момент замены) и ценой нового товара, передаваемого взамен (п. 2 ст. 504 ГК).

Иное толкование, предложенное Т. Л. Левшиной, необоснованно, поскольку ставит потребителя по Закону о защите прав потребителей в худшее положение, нежели покупателя по договору розничной купли-продажи (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садккова. С. 69).

57


ляется разновидностью купли-продажи и иногда называется предпринимательской, или торговой, куплей-продажей.

Договор поставки можно считать традиционно российским предпринимательским договором, поскольку уже в середине XVIII века он специально регулировался отечественным правом, и практически не имел аналогов в зарубежных законодательствах того периода. С самого зарождения этот институт использовался преимущественно для регулирования отношений государства—казны с частными лицами по поводу удовлетворения государственных нужд в тех или иных товарах2. Так был предопределен высокий уровень заинтересованности и вмешательства государственной власти в нормирование отношений по поставкам, которые проявлялись до самого недавнего времени. С началом строительства социализма в России планово-регулирующее воздействие государства на отношения по поставке продолжало расти, сфера автономии воли сторон договора сужалась. Лишь в последнее десятилетие XX века наметился переход к рыночной организации отечественной экономики и, как следствие, поставка в новом ГК стала приобретать обычные черты нормального договора частного права, все больше сближаясь с традиционной куплей-продажей.

Главная особенность договора поставки в особом характере использования товара, являющегося его предметом. Согласно ст. 506 ГК такой товар приобретается для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и другим бытовым использованием. Итак, товар приобретается по договору поставки для дальнейшего производительного потребления, т.е. такого его использования, в ходе которого товар либо непосредственно сохраняет свою стоимость (в результате перепродажи), либо переносит ее на другие товары (в процессе производства) . Между тем в результате личного и другого бытового (т. е. непроизводительного)

Это положение обосновывалось А. В. Венедикговым полвека тому назад, когда законодательство, казалось бы, не давало к этому оснований (см., напр.: Венедиктов A.B. Государственная социалистическая собственность. М.-Л., 1948. С. 357 и ел.). О. С. Иоффе, напротив, полагал, что поставка, наряду с куплей-продажей, является частью более широкого понятия обязательства о возмеэдной реализации имущества (см.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. Л., 1961. С. 35—36). Современное законодательство примирило обе эти позиции, ведьсейчас купля-продажа понимается как синоним обязательства о возмездном отчуждении имущества.

Так, в Своде законов гражданских общим положениям о поставке было посвящено всего 8 статей, тогда как казенным поставкам (подрядам) более 240 (см., напр.: Исаченко В.Л., Исаченко В. В. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов. СПб., 1914).

Это и позволяет охарактеризовать цели использования товаров по договору поставки как хозяйственные.

58


потребления товар как определенная стоимость прекращает свое существование (независимо от того, как скоро это происходит).

В отечественной цивилистике в числе признаков этого договора обычно назывались несовпадение моментов заключения и исполнения договора, поставка товара, определяемого родовыми признаками и, как правило, партиями в течение определенного периода времени, совпадение изготовителя и продавца товара в одном лице, передача будущих вещей и другие*. Все эти особенности, действительно, обычно присущи поставке. Но, строго говоря, для этого договора они не являются необходимыми. Поэтому отграничение поставки от сходных гражданско-правовых договоров должно производиться с использованием формально определенных критериев, зафиксированных в легальной дефиниции договора: субъектного состава и предмета.

Договор поставки является консенсуальным, возмездным, взаимным. Он не относится к числу публичных договоров, однако в случаях, установленных законом (ст. 445 ГК), его заключение для поставщика обязательно.

Элементы договора поставки. Сторонами договора поставки обычно являются лица, ведущие предпринимательскую деятельность. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и граждане-предприниматели2. Покупателями в договоре поставки, в принципе, могут быть любые лица (за исключением гражданина, приобретающего товары для бытовых нужд), однако чаще всего это предприниматели (индивидуальные и коллективные). Государство также может выступать покупателем по договору поставки (например, приобретая товары в государственный резерв), что чаще всего оформляется государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд.

Предметом договора поставки могут быть любые не изъятые из оборота вещи. В большинстве случаев они определяются родовыми признаками, однако закон не препятствует и продаже индивидуально-определенных вещей. На момент заключения договора поставщик, как правило, еще не располагает товарами для поставки.

См., напр.: Советское гражданское право. В 2-х т. / Под ред. O.A. Красавчи-кова. Т.2. М., 1985. С. 37—39; Гражданское право. В 2-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 86—87; Советское гражданское право. В 2-х т. / Под ред. О.С. Иоффе, Ю. К. Толстого, Б. Б. Черепахина. Т. 2. Л., 1971. С. 33-34.

Однако некоммерческие организации также могут осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую их уставным целям и необходимую для их достижения (абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК). Поэтому некоммерческая организация, выступающая в качестве предпринимателя ad hoc, может быть поставщиком, хотя это и нетипично. Иную позицию занимает В. В. Витрянский (см.: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / М.И.Брагинский, В. В. Витрянский, Е.А. Суханов, К. Б. Ярошенко. М., 1996, С. 41).

59


Статья 506 ГК ограничивает предмет договора поставки товарами, которые производятся или закупаются поставщиком. Этому ограничению не стоит придавать большого значения. Ведь право собственности на товары может приобретаться и многими другими способами (в результате переработки, правопреемства при реорганизации юридических лиц и др.). Кроме того, поставщиком может выступать лицо, не обладающее правом собственности (или другим вещным правом) на товары, например комиссионер (в консигнационной торговле). Таким образом, производимые или закупаемые/поставщиком товары не исчерпывают предмета договора, а соответствующее положение ст. 506 ГК следует толковать расширительно1.

Продажа таких вещей, как недвижимость (в том числе предприятие), сельскохозяйственная^ продукция, энергия и энергоносители, оформляется не договором поставки, а другими разновидностями договора купли-продажи.

Имущественные права и другие объекты гражданских прав предметом поставки выступать не могут.

Условие о цене применительно к договору поставки специально не регулируется. Следовательно, в силу общих положений о купле-продаже она не относится к существенным условиям этого договора. Цена договора обычно согласуется его сторонами. Цены на отдельные виды товаров (например, продукцию оборонного назначения или алкоголь) устанавливаются или регулируются государством2.

Срок является существенным условием договора поставки, как следует из его определения. Вероятно, законодатель здесь исходит из того, что, опираясь на общие правила ст. 314 ГК, восполнить отсутствующее в договоре условие о сроке или сроках поставки достаточно сложно.

Срок (или сроки) исполнения договора определяется его сторонами, государство редко вмешивается в регулирование этого условия .

1 Противоположное мнение высказано В. В. Витрянским (см. там же, с. 41). Оно основано на буквальном толковании ст. 506 ГК, которое в данном случае неприменимо.

2 См., напр.: постановление Правительства РФ «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» от 7 марта 1995 г. № 239.

3 Однако Указом Президента РФ,<Обобвспеяении правопорядка при осуществлении платежей по обязательствам за поставку товаров (выполнение работ или оказание услуг)» от 20 декабря 1994 г. № 2204 (с изменениями от 31 июля 1995 г.) установлено, что предельный срок исполнения обязательств по расчетам за поставленные по договору товары равен трем месяцам с момента фактического получения этих товаров (СЗ РФ. 1994. № 35. Ст. 3690; 1995. № 31. Ст. 3100). Эта норма грубо нарушает основные начала гражданского законодательства, закрепленные ст. 1 ГК, в частности, принципы свободы договора и недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Поэтому ее следует считать недействительной.

60


Форма и порядок заключения договора поставки урегулированы ГК с учетом отмеченных особенностей этого обязательства.

В большинстве случаев договор поставки заключается в письменной форме. Если же его сторонами являются два гражданина-предпринимателя, а общая стоимость поставляемых товаров не превышает 10 МРОТ, он может облекаться и в устную форму.

Необходимость, с одной стороны, формализовать процедуру заключения договора, а с другой, обеспечить устойчивость хозяйственного оборота привела к появлению в ГК ст. 507, регулирующей процедуру заключения договора поставки, которая, однако, не является новой для нашего законодательства. Ранее аналогичные положения содержались в ряде подзаконных актов, регулировавших поставку отдельных видов товаров, и носили гораздо более детальный характер. Смысл правила, установленного ст. 507 ГК, сводится к следующему. Оферент, получивший на свое предложение о заключении договора не акцепт, а встречную оферту, обязан в течение 30 дней с даты получения последней принять меры по согласованию соответствующих условий договора с партнером либо уведомить его об отказе от заключения договора на новых условиях. Эта норма вполне согласуется с правилами деловой этики. Если же первоначальный оферент не выполнил данной обязанности (т.е. не согласовал окончательных условий договора и не уведомил партнера об отказе от договора), он должен возместить причиненные убытки. Этот случай, именуемый culpa in contrahendo (дословно: вина в процессе переговоров), является примером внедоговорного обязательства по возмещению вреда.

Содержание договора поставки. Обязанности продавца заключаются в передаче товара покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами, в согласованном количестве, ассортименте и комплекте (комплектности), установленного качества, свободным от прав третьих лиц, в надлежащей упаковке и (или) таре.

Обязанность передать товары покупателю осуществляется путем отгрузки их покупателю (или1лицу, указанному в договоре в качестве получателя) либо путем предоставления товаров в распоряжение покупателя в месте нахождения поставщика (п. 1 ст. 509 и п. 2 ст. 510 ГК).

Из смысла ст. 510 ГК следует, что продавец, по общему правилу, обязан доставить товар покупателю. Значит, если в договоре не определен базис поставки, т.е. условие о распределении обязанностей и

61


расходов сторон по транспортировке товара1, обязанность доставки лежит на продавце. Соответственно, ему же будет принадлежать и право выбора вида транспорта и других условий доставки, если они не определены в договоре и не вытекают из требований нормативных актов, существа обязательства или обычаев делового оборота (абз. 2 п. 1 ст. 510 ГК).

Поставка с условием выборки товаров покупателем означает, что обязанности поставщика по передаче товаров ограничиваются их подготовкой к вывозу покупателем, индивидуализацией товаров, как предназначенных для передачи покупателю, и извещением последнего о готовности товаров к выборке. Покупатель обязан вывезти товары от поставщика в срок, установленный договором, а при его отсутствиив разумный срок после получения уведомления поставщика.

Договор поставки обычно предусматривает передачу покупателю товаров отдельными партиями в течение срока договора, т.е. определенную периодичность поставок. Но чтобы условие о периодичности поставок имело силу, его необходимо включить в договор. В противном случае поставщик обязан передать покупателю все количество товаров единовременно. Если из договора вытекает необходимость периодичных поставок, однако сами периоды (сроки) поставок не определены, поставщик, по общему правилу, обязан передавать товары покупателю равномерными партиями помесячно2. Недопоставка товаров в отдельном периоде должна быть, как правило, восполнена в следующем периоде (периодах ) поставки в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 511 ГК).

Из существенного характера условия о сроке в договоре поставки вытекает правило о невозможности досрочной поставки товаров без

В международной коммерческой практике широко используются стандартные базисные условия договоров, периодически издаваемые Международной торговой палатой, именуемые «Инкотермс». Международные правила толкования коммерческих терминов <Инкотермс-90» (см.: Международные правила толкования коммерческих терминов 1990 г. // Энциклопедия предпринимателя. СПб. 1994. С. 423—464) содержат развернутые определения 13 типичных базисных условий поставки, которые могут применяться во всех видах перевозок. Среди отечественных предпринимателей эти условия также получают все большее распространение (например, условия СИФ, «С завода...», «Франко-аэропорт...» и другие). Для определения того или иного базиса поставки по «Инкотермс-90» в договор поставки необходимо включить соответствующее условие.

2 Если общий срок договора с условием о периодичности поставок не превышает одного месяца, возникает вопрос о том, с какой частотой должны осуществляться отгрузки (подекадно, еженедельно, ежедневно и т.д.). В данном случае периодичность (график) поставок должна определяться обычаями делового оборота.

62


согласия покупателя. Но как быть, если товар все-таки поставлен досрочно, а покупатель не давал на то согласия? В соответствии со сложившейся практикой такие товары принимаются покупателем на ответственное хранение (ст. 514 ПС) и в дальнейшем будут оплачиваться по цене, действующей на момент наступления соответствующего срока поставки . Если же покупатель согласился с досрочной поставкой, она будет зачтена поставщику в счет следующего периода поставок (п. 3 ст. 509 ГК).

Покупатель может быть заинтересован не только в личном получении товаров, но и в переадресовке их другим получателям (например, оптовый торговец желает направить закупленные им товары непосредственно своим мелкооптовым покупателям, минуя собственный склад). В таком случае у него есть возможность включить в договор поставки условие об отгрузочных разнарядках2. Отгрузочные разнарядки это обязательные для поставщика (в силу заключенного договора) письменные распоряжения покупателя об отгрузке (передаче) товаров указанным им получателям (п. 2 ст. 509 ГК).

Такие разнарядки на отгрузку должны, по общему правилу, направляться поставщику не менее чем за 30 дней до начала соответствующего периода поставки, если иной срок не установлен договором. Продавец, не получивший своевременно отгрузочных разнарядок от покупателя (и, следовательно, не имеющий возможности исполнить договор по вине покупателя), вправе взыскать с покупателя причиненные этим убытки, а также отказаться от исполнения договора либо потребовать от покупателя оплаты товаров (п. 3 ст. 509 ГК).

Поставщик обязан передать покупателю установленное договором количество товара.

Способы определения количества товара в договоре поставки в целом аналогичны общим правилам о купле-продаже. Однако наряду с общепринятыми способами в поставке часто допускается отклонение количества фактически переданного товара от согласованного в договоре (оговорка «около»). Так, предметом поставки может быть тысяча кубометров лесоматериалов плюс-минус 5 % по выбору одной из сторон договора. Если же стороны забыли указать, кому из них принадлежит опцион (т.е. право выбора), действует общее правило ст. 320 ГК:

выбирает должник поставщик.

См.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Са-дикова. С. 76.

Разумеется, с этим условием должен быть согласен и продавец. Отправка продавцом товаров по отгрузочным разнарядкам типичный случай исполнения в пользу третьего лица.

63


Нарушение поставщиком условия о количестве товара (т.е просрочка поставки или недопоставка) дает покупателю право: а) уведомив поставщика, отказаться от принятая просроченных товаров. Однако товары, поставленные до получения поставщиком уведомления, он все же обязан принять и оплатить (п. 3 ст. 511 ГК); б) приобрести непоставленные товары у других лиц и отнести на поставщика все расходы на их приобретение, при условии, что они являются необходимыми и разумными.

Договором (реже законом) может предусматриваться неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров, порядок уплаты которой определен ст. 521 ГК. Учитывая, что поставки обычно носят периодический характер, законодатель здесь устанавливает принцип так называемого суммированного обязательства: количество товаров, подлежащих поставке в каждом из периодов, складывается из количества товаров, предусмотренного договором для данного периода, а также недопоставленного в предыдущем. Поэтому невосполненная в срок недопоставка товаров переходит на следующий период, а если недопоставки происходят в каждом из периодов, их величина суммируется. Соответственно определяется и порядок уплаты неустойки за недопоставку, она, по общему правилу, взыскивается с поставщика до момента фактического исполнения им договорных обязательств (включая восполнение недопоставок в предыдущих периодах).

Специальные правила определяют последствия нарушения поставщиком нескольких однородных обязательств по отношению к одному и тому же покупателю (ст. 522 ГК). В частности, такой случай имеет место, когда поставщика и покупателя связывают одновременно несколько договоров поставки однородных товаров. Если количества поставленных товаров недостаточно для погашения обязательств поставщика по всем договорам, он вправе указать покупателю, в счет исполнения какого из договоров передаются товары. При отсутствии такого указания поставка товаров засчитывается в погашение обязательства, возникшего раньше других. А если все они возникли одновременно, каждое из обязательств считается частично погашенным пропорционально его величине.

Условие об ассортименте ГК регулирует применительно к случаю недопоставки товаров (ст. 512 ГК). Так, если недопоставленный товар должен был передаваться в определенном ассортименте, восполнение недопоставки, по общему правилу, должно осуществляться в том же ассортименте товаров.

Последствия поставки товаров ненадлежащего качества в общему виде урегулированы ст. 518 ГК. Самым существенным их отличием or1j общих правил о купле-продаже является то, что требования, основан

64


ные на поставке недоброкачественных товаров, могут быть заявлены поставщику не только покупателем, но и получателем, т.е. лицом, которому покупатель предоставил право получения товара. Это требования о соразмерном уменьшении покупной цены, безвозмездном устранении недостатков товара, возмещении собственных расходов на устранение недостатков, замене товара доброкачественным и расторжении договора. При этом, если поставщик не выполнил требования покупателя (получателя) о замене недоброкачественных товаров в установленный срок, последний вправе приобрести аналогичные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов по их покупке.

В отличие от купли-продажи, не ограничено никакими условиями право покупателя розничного торговца требовать замены недоброкачественных товаров, возвращенных ему потребителями (в разумный срок).

Нарушение условия о комплектности приводит, к последствиям, аналогичным нарушению условия о качестве товара, с той лишь разницей, что соответствующие права покупателя регулируются ст. 480, а не ст. 475 ГК.

Покупатель, получивший затаренные товары, обязан возвратить поставщику многооборотную тару (и средства пакетирования), если иное не установлено договором. Срок возврата устанавливается обязательными требованиями законодательства. Тара однократного использования и упаковка товара, по общему правилу, возврату продавцу не подлежат (ст. 517 ГК).

Обязанности по передаче товара вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару, а также свободным от прав третьих лиц регулируются в договоре поставки общими положениями о купле-продаже (соответственно и нормами об эвикции).

Основные обязанности покупателя по договору поставки заключаются в принятии товара и его оплате.

Обязанность принять товар в ст. 513, 515 ГК сформулирована шире, чем в общих положениях о купле-продаже. Наряду с осуществлением фактических действий по принятию исполнения, она включает и ряд дополнительных обязанностей по проверке товара, содержание которых различается в зависимости от способа его доставки покупателю1. Если доставка осуществляется поставщиком, покупатель обязан осмот-

Каково значение указанных правил о проверке товаров? Их несоблюдение покупателем, разумеется, не лишает его права предъявить поставщику требования по количеству и качеству товаров. Однако поставщик может требовать уменьшения размера своей ответственности, если покупатель не провел должной проверки товара и тем самым содействовал увеличению убытков (п. 1 ст. 404 ГК).


реть товары и проверить их количество и качество. Сроки и порядок проверки определяются нормативными актами1, договором поставки или обычаями делового оборота.

Если же товары вручены покупателю не самим поставщиком, а транспортной организацией, он обязан проверить соответствие товаров транспортным и сопроводительным документам и принять эти товары от транспортной организации в установленном порядке.

В случае выборки (самовывоза) товаров покупателем он, по общему правилу, обязан осмотреть передаваемые товары непосредственно в месте их передачи.

Последствия невыборки товаров покупателем определяются п. 2 ст. 515 ГК аналогично нормам о купле-продаже. В случае невыборки поставщик имеет право потребовать от покупателя возмещения убытков, а также расторжения договора или оплаты покупной цены.

Отказ покупателя от принятия товара не должен приводить к его порче или уничтожению. Ведь предметом поставки обычно являются товары, которые можно использовать в предпринимательской деятельности, т.е. в целях извлечения прибыли. Поэтому закон устанавливает специальные правила, направленные на обеспечение сохранности таких вещей. Так, покупатель, отказавшийся от принятия товара, обязан обеспечить его сохранность (принять на ответственное хранение) и незамедлительно уведомить поставщика о своем отказе (п. 1 ст. 514 ГК). В свою очередь, поставщик обязан либо вывезти товар, принятый покупателем на ответственное хранение, либо распорядиться им в разумный срок. Если же он этого не сделает, покупатель вправе сам реализовать товар (выручка от реализации передается поставщику за вычетом причитающегося покупателю) или возвратить его поставщику. Все необходимые расходы, понесенные покупателем в связи с принятием товара на ответственное хранение, его реализацией или возвратом поставщику, возмещаются последним.

Указанные последствия наступают лишь в случае, когда отказ покупателя от товара последовал по основаниям, допускаемым законом,

Методы проверки качества, как отмечалось, обычно определяются ГОСТами X на соответствующие товары. А для проверки количества Н.И. Клейн предлагает Д использовать Инструкцию о порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по количеству, утв. постановлением Госарбитража при СМ СССР от 15 июня 1965 г. П-б (с изменениями от 29 декабря 1973 г. и от 14 ноября 1974 r.) // БНА. 1975. № 2 и 3. (См.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С.83.) Эта в инструкция не является нормативным актом, но длительная практика применения Д в народном хозяйстве позволяет сегодня рассматривать ее в качестве обычая дело- Ц во то оборота (зафиксированного в письменной форме). <||

66


иными правовыми актами или договором поставки. Если же отказ неоснователен, поставщик вправе требовать от покупателя оплаты товара.

Обязанность покупателя по оплате товаров в поставке имеет особенности. По общему правилу, расчеты между сторонами осуществляются платежными поручениями. Если покупатель перепоручил оплату получателю товаров, он продолжает нести соответствующую обязанность перед поставщиком. Поэтому в случае неоплаты товаров получателем поставщик вправе предъявить соответствующее требование к покупателю.

Нормы о погашении однородных обязательств по нескольким договорам поставки (ст. 522 ГК) применяются в тех случаях, когда покупатель, рассчитывающийся с поставщиком по нескольким договорам поставки, уплатил недостаточную для оплаты всех договоров сумму. В этом случае покупатель имеет право указать продавцу, в оплату какого из договоров он направляет деньги . При отсутствии такого указания переведенные суммы засчитываются в погашение обязательства, срок исполнения которого наступил раньше других. Указанная норма идентична правилу о порядке погашения в случае недопоставки однородных обязательств натурального характера.

Обязанность покупателя информировать продавца о нарушении им договора, предусмотренная ст. 483 ГК, распространяется и на поставку.

Ответственность по договору поставки. С учетом предпринимательского характера договора поставки ответственность за его нарушение, как правило, строится на началах риска. Возмещение убытков и уплата неустойки2 основные формы такой ответственности.

Статья 524 ГК предусматривает ряд правил определения величины упущенной выгоды (как составной части убытков) при расторжении договора поставки. Указанные правила, пожалуй, следовало бы поместить в часть первую ГК, поскольку их значение выходит далеко за рамки договора поставки1. Норма ст. 524 ГК носит симметричный

В частности, это может иметь значение, коща договоры поставки устанавливают различный размер неустоек за просрочку оплаты. Здесь покупателю выгоднее в первую очередь полностью оплатить договоры, предусматривающие больший размер санкций.

Ранее действовавшее законодательство предусматривало многочисленные основания уплаты неустойки за нарушение договора поставки. С принятием части второй ГК сфера применения законной неустойки резко сузилась. Договорная неустойка в поставке обычно устанавливается в виде пени за просрочку поставки (и платежа) и штрафа за нарушения условий о качестве (а также комплектности и упаковке)товара.

Вероятно, по этой причине Н. И. Клейн говорит о том, что правила ст. 524 Г К могут по аналогии закона применяться и к отношениям по договору купли-продажи, регулируемой § 1 главы 30 ГК (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 98).

67


характер по отношению и к поставщику, и к покупателю. Смысл се в том, что сторона, расторгнувшая договор вследствие нарушения обязательства контрагентом, а затем в разумный срок после расторжения купившая (продавшая) товар по более высокой (низкой), но все же разумной цене, вправе требовать от контрагента возмещения убытков в виде разницы между первоначальной договорной ценой и ценой совершенной взамен сделки. Так закон конкретизирует общее правило об упущенной выгоде (п. 2 ст. 15 ГК) применительно к договору поставки.

Указанные убытки (в виде упущенной выгоды) носят конкретный характер, так как исчисляются в виде разницы цен двух состоявшихся (конкретных) сделок. В то же время п. 3 ст. 524 ГК содержит новое для нашего законодательства правило о способах определения так называемых абстрактных убытков. Так, если после расторжения договора вследствие нарушения обязательства контрагентом потерпевшая сторона не совершила другой сдейки взамен расторгнутого" договора", величина понесенных ей убытков определяется в виде разницы между договорной цонойрй текущей ценой на данный товар в момент расторжения договора. Текущей признается цена, обычно взимавшаяся при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар в месте предполагавшейся его передачи1.

Величина другой составной части убытков—реального ущерба (который может взыскиваться помимо упущенной выгоды) определяется по общим правилам ст. 15 ГК.

Прекращение договора поставки. Общие основания и порядок расторжения (изменения) договора купли-продажи, предусмотренные § 1 главы 30 ГК, применительно к поставке конкретизируются в ст. 523 ГК.

Так, односторонний отказ от исполнения договора поставки (или его изменение) допускается в случаях существенного нарушения его условий одной из сторон. Такими нарушениями для поставщика считаются: а) поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые нельзя устранить в приемлемый для покупателя срок, и б) неоднократная просрочка поставки. Существенные нарушения

* В качестве таких цен обычно выступают биржевые котировки стандартных товаров. Если же в месте предполагавшейся передачи товара не существует текущей цены, ее можно заменить текущей ценой, применявшейся в другом месте (с учетом разницы в расходах по транспортировке товара).


договора покупателем выражаются в: а) неоднократной просрочке оплаты товаров и б) неоднократной невыборкс товаров1.

В то же время ст. 509, 511, 515, 518 и 519 ГК предусматривают возможность отказа от исполнения договора поставки в случаях, которые не охватываются ст. 523 ГК К ним относятся: поставка недоброкачественных (или некомплектных) товаров, просрочка поставки или оплаты, невыборка товаров и непредставление отгрузочной разнарядки.

Возникающее противоречие можно разрешить путем толкования ст. 450 и 452 ГК Данные статьи устанавливают общие основания и порядок одностороннего расторжения (изменения) договоров при их существенном нарушении одной стороной (подпункт 1 п. 2 ст. 450 ГК) и в других случаях, предусмотренных законом или договором (подпункт 2 п. 2 ст. 450 ГК). И в том, и в другом случае требование об одностороннем расторжении договора должно быть заявлено в суд в порядке ст. 452 ГК.

Однако ст. 523 ГК, выступающая как lex specialis по отношению к ст. 450, 452 ГК, перечисляет не только особые основания, но и соответствующий им порядок расторжения (изменения) договора поставки. Указанный договор считается расторгнутым (измененным), по общему правилу, с момента получения одной стороной уведомления контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично. Таким образом, в случаях существенного нарушения договора поставки, предусмотренных пп. 2 и 3 ст. 523 ГК, не требуется ни обращения в суд с иском, ни предварительного получения согласия контрагента на расторжение (изменение) договора, о необходимости которых говорит п. 2 ст. 452 ПС Если же нарушение договора поставки не носит существенного характера (т.е., как правило, является однократным), процедура расторжения (изменения) договора регулируется не п. 4 ст. 523 ГК, а общими правилами ст. 452 ГК. Аналогичным образом решаются вопросы расторжения договора поставки по основаниям, предусмотренным § 1 главы 30 ГК

Кроме того, нарушение договора поставки, не имеющее существенного характера, обычно дает право лишь на частичный отказ от исполнения договора (например, в отношении одной партии недоброкачественного или некомплектного товара), тогда как существенное нарушение позволяет расторгнуть договор в целом.

Из пп. 2 и 3 ст. 523 ГК следует, что перечисленные нарушения лишь преэюмируются (предполагаются) существенными, но не признаются таковыми безусловно. Значит, нарушитель вправе доказывать отсутствие существенного характера тех или иных нарушений в конкретном случае (например, если неоднократная просрочка поставки или оплаты ни разу не превышала одного дня).

69


§ 5. Поставка товаров для государственных нужд

Понятие поставки товаров для государственных нужд. Деятельность любого государства выходит далеко за рамки отношений, регулируемых только гражданским правом. Функции государства как формы организации общества многообразны и лежат в основном в сфере публичного права. Они предполагают целый ряд мер, направленных на поддержание существующей системы общественных отношений. Государство стремится также обеспечить свое собственное бытие в качестве независимой (суверенной) и эффективно функционирующей социально-экономической структуры. В этих целях оно должно проводить необходимую экономическую (в том числе научно-техническую, внешнеторговую, налоговую) и внешнюю политику, укреплять обороноспособность и государственный аппарат, поддерживать равновесие с окружающей средой и т. д. Для выполнения всех этих задач государство должно располагать необходимой имущественной базой, формирование которой происходит путем закупок товаров для государственных нужд. Эти закупки оформляются государственными контрактами и договорами поставки товаров для государственных нужц1. ;

Правовое регулирование этих договоров основано на нормах §4 главы 30 ГК и специальных законах2, которые применяются в части, не противоречащей ГК. Как следует из п. 2 ст. 525 ГК, государственные контракты и договоры поставки для государственных нужд являются разновидностью договора поставки, поэтому к ним применимы и соответствующие нормы § 3 главы 30 ГК. Указанные договоры порождают обязательства по возмездному отчуждению имущества, т.е. охватываются общим понятием купли-продажи. Тем самым в части, не -урегулированной специальным законодательством, к ним могут при- .7 меняться общие положения § 1 главы 30 ГК о купле-продаже.

Главной отличительной чертой этих договоров является особая цель ? .U

Сделки, оформляющие закупку товаров для государственных нужд, в импв- 1is раторской России назывались казенными поставками (подрядами). Более чем двух- 1^ вековая практика регулирования этих договоров позволяет считать их одним ю 1 традиционных институтов российского договорного права (см., напр.: Исаченко В. Л., Исаченко В. В. Обязательства по договорам. Опыт практического коммента»:1 рия русских гражданских законов. СПб., 1914. С. 515—567). !

Например, Закон РФ «О поставках продукции для федеральных государст- _ венных нужд» от 13 декабря 1994 г. (с изменениями от 19 июня 1995 г.); Закон РФ;

«О государственном материальном резерве» от 29 декабря 1994 г. // СЗ РФ. 1995. Nit 1. Ст. 3; Закон РФ «О государственном оборонном заказе» от 27 декабря 1995 г. // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 6; Закон РФ «О закупках и поставках сельскохозяйственно» продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» от 2 декабря 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3303.

70


использования товаров, а именно их закупка для государственных нужд, в том числе в государственный резерв. Государственными нуждами (федеральными и региональными) являются потребности Российской Федерации в продукции, необходимой для решения задач жизнеобеспечения, обороны и безопасности страны, а также для реализации государственных целевых программ1.

Специфика предмета договора, в свою очередь, обусловливает и особый состав его участников, структуру договорных связей, порядок заключения и исполнения. Отношения по поставке для государственных нужд обычно опосредуются двумя договорами: государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд и собственно договором поставки товаров для государственных нужд. Они весьма близки по своей правовой природе и различаются в основном по субъектному составу, основаниям и порядку заключения.

Государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд называется договор, заключенный на оЬнове заказа одной стороны (государственного заказчика), принятого другой стороной (поставщиком), по которому поставщик обязуется передать товары, предназначенные для государственных нужд, государственному заказчику либо указанному им покупателю (получателю)2. Договором поставки для государственных нужд называется договор о передаче покупателю товаров, предназначенных для государственных нужд, заключаемый поставщиком на основе и во исполнение государственного контракта.

К ним относятся потребности обеспечения мобилизационных нужд РФ и первоочередных работ при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, экспортных поставок продукции для выполнения международных (в том числе экономических) обязательств России, оказания государственной поддержки различным отраслям народного хозяйства (организациям) при временных нарушениях снабжения важнейшими видами ресурсов, регулирующего воздействия на рынок, гуманитарной помощи и другие (ст. 1, 2 Закона РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», ст. 3. Закона РФ «О государственном материальном резерве»).

Юридическая природа государственного контракта далеко не очевидна. Ведь такие контракты заключаются не только в сфере поставки, но и при выполнении подрядных строительных работ, а также проектных и изыскательских работ (ст. 763 ГК). Также, по смыслу нормативных актов о государственных нуждах, госконтракты могут совершаться и в сфере энергоснабжения, перевозок, при выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, возмездного оказания услуг и других. Можно предположить, что государственный контракт как таковой является особым типом договора гражданского права, стоящим в одном ряду с предварительными и публичными договорами. Его следовало бы регулировать в части первой ГК в качестве контракта на обеспечение государственных нужд.

С этой точки зрения государственный контракт на поставку образуется на пересечении договора поставки с госконтрактом на обеспечение государственных нужд.

71


Общая характеристика государственных контрактов и договоров поставки для государственных нужд аналогична любым договорам купли-продажи: они являются консенсуальными, возмездными и взаимными.

Элементы договора1. Состав участников различен в государственных контрактах и договорах поставки товаров для государственных нужд.

Поставщиком и в государственном контракте, и в заключенном на его основе договоре поставки является одно и то же лицо предприниматель. Другой стороной в государственном контракте является государственный заказчик. Закон не называет его покупателем, что не случайно. Ведь во многих случаях товары передаются не самому заказчику, а указанному им лицу, которое и является собственно покупателем. Государственными заказчиками могут выступать утвержденные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти, федеральные казенные предприятия или государственные учреждения (абз. 2 п. 1 ст. 3 Закона РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»). Часто в роли государственных заказчиков выступают Федеральная контрактная корпорация «Росконтракт» (по закупке товаров общепромышленного применения и народного потребления), Федеральная контрактная корпорация «Росхлебопро-дукт» (по закупке зерна и хлебопродуктов) и другие негосударственные коммерческие организации2.

Но и в тех случаях, когда стороной государственного контракта выступает само государство в лице своих федеральных органов исполнительной власти, оно выступает как особое частное лицо, равноправное с другим участниками договора.

Покупателем по договору поставки для государственных нужд может быть любое юридическое лицо, хотя чаще всего в этой роли выступают коммерческие организации.

Дальнейший анализ правовых форм, опосредующих отношения по поставке товаров для государственных нужд, будет проводиться одновременно в отношении как государственного контракта, так и собственно договора поставки для государственных нужд, с выделением в необходимых случаях их различий.

Государственный заказчик фигура значительная. Он влияет на содержание госконтракта (выбирает поставщика, устанавливает цену) и, в конечном счете, на государственную политику в области закупок для государственных нужд. Причем все это делается за счет государственного бюджета. Однако организация госзакупок частными лицами (негосударственными организациями) нам, пережившим перестройку, уже не кажется странной. АО «Росконтракт» и АО «Росхлебопродукг»связи с учреждением которых было упразднено Министерство торговли и материальных ресурсов Российской Федерации) давно уже не являются государственными акционерными обществами.

72


Предмет госконгракта или договора поставки товаров для государственных нужд это любые товары, приобретаемые для использования в хозяйственных целях, в том числе для предпринимательской деятельности. Как правило, это вещи, определяемые родовыми признаками, т. е. товары массового, серийного производства. Закупка по госконтрактам товаров иностранного производства не допускается, кроме случаев, когда производство аналогичной продукции в России невозможно или экономически нецелесообразно. Приобретение недвижимого имущества, предназначенного для государственных нужд, производится на основе договора продажи недвижимости, а не договора поставки.

Форма и порядок заключения госконтрактов и договоров поставки для государственных нужд обладают значительными особенностями.

Процедура поставки для государственных нужд состоит из нескольких этапов:

1) определение потребностей (нужд) государства в тех или иных товарах завершается выдачей государственного заказа на его поставку. Этот заказ обычно определяет номенклатуру товаров, примерные сроки и цены, а также другие условия поставок;

2) размещение госзаказа может происходить как открытым способом (путем проведения открытых или закрытых торгов, конкурсов, аукционов)1, так и закрытым (путем непосредственного выбора конкретного поставщика). В последнем случае поставщик, как правило, принимает заказ добровольно. Однако для поставщиков, занимающих доминирующее положение на рынке соответствующих товаров (монополистов), принятие госзаказа обязательно, если только это не влечет для поставщика убытков. В этом случае за необоснованное уклонение от принятия заказа (т. е. заключения госконтракта) поставщик уплачивает госзаказчику штраф в размере стоимости продукции, определенной в заказе (абз. 2 п. 2 ст. 5 Закона РФ «О поставках для государственных нужд»)2;

3) принятие госзаказа поставщиком порождает обязанность заключить соответствующий госконтракт, проект которого обычно разрабатывается государственным заказчиком.

Поставщик, получивший проект госконтракта, обязан в тридцатид-

По общему правилу, отбор поставщиков должен производиться на конкурсной основе (порядок проведения таких конкурсов регулируется постановлением Правительства РФ «О реализации Федерального закона «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» от 26 июня 1995 г. № 594 (с изменениями от 23 апреля 1996 г. и от 1 июля 1996 г.) // СЗ РФ. 1995. № 28. Or. 2669; 1996. № 18. Ст. 2150). Однако на практике это требование часто парализуется многочисленными исключениями, предусмотренными подзаконными актами.

Как следует из соответствующих формулировок Закона, эта неустойка носит исключительный характер.

73


невный срок1 подписать его (и вернуть один экземпляр заказчику) либо ;

уведомить об отказе от заключения госконгракта. В последнем случае государственный заказчик вправе понудить поставщика к заключению контракта через суд (п. 5 ст. 528 ГК).

При несогласии поставщика с отдельными условиями проекта госконтракта он обязан в тот же тридцатидневный срок подписать госконгракт и, приложив к нему протокол разногласий, направить заказчику. В течение следующих тридцати дней заказчик должен принять меры по урегулированию возникших разногласий и известить поставщика о принятии согласованных условий либо уведомить его об отказе от заключения госконтракта. При отклонении протокола разногласий (или истечении срока на его согласование) заинтересованная сторона может обратиться в суд для разрешения соответствующего преддоговорного спора (абз. 2 п. 3 ст. 528 ГК).

Такой же порядок согласования разногласий применяется и в том случае, когда проект госконгракта подготавливает поставщик, а не заказчик;

4) заключенный госконтракт .может предусматривать поставку товаров как непосредственно государственнйму заказчику (или указанному им получателю по отгрузочной разнарядке)2, так и покупателю, которого он укажет3.

В последнем случае государственный заказчик в тридцатидневный срок со дня подписания госконтракта направляет поставщику и выбранному покупателю извещения о прикреплении покупателя к поставщику;

5) извещение о прикреплении является основанием для заключения договора поставки товаров для государственных нужд4. По общему правилу, обязанность заключения договора поставки лежит только на

Этот срок. равен 20 дням, если госконтракг заключается по результатам конкурса на размещение государственного заказа (п. 4 ст. 528 ГК).

В этом случае отношения сторон регулируются общими нормами о поставке с учетом особенностей § 4 главы 30 ГК.

Получатель товара не является стороной госконтракга и не несет ответственности перед поставщиком, тогда как покупатель является самостоятельной стороной договора поставки со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.

Здесь мы сталкиваемся со сложным юридическим составом, т.е. совокупностью юридических фактов, порождающих обязательство: односторонняя сделка (извещение о прикреплении) плюс договор. Сложный юридический состав как основание возникновения обязательства по поставке был типичен для плановых отношений, господствовавших в советский период. Тогда он включал в себя административный (плановый) акт и договор поставки. Их соотношение было предметом серьезного изучения юристов (см., напр.: Брагинский М.И. Хозяйственный договор: каким ему быть? М-, 1990; Клейн Н.И. Организация договорно-хозяйст-венных связей. М-, 1976).

74


поставщике (она вытекает из заключенного им госконгракга), тогда как покупатель вправе отказаться от заключения договора или потребовать уменьшения количества поставляемых товаров против указанного в извещении о прикреплении (п. 1 ст. 530 ГК);

6) при отказе покупателя (полном или частичном) от договора поставщик должен незамедлительно уведомил» об этом государственного заказчика и вправе требовать от него прикрепления кдругому покупателю.

В этом случае государственный заказчик в тридцатидневный срок обязан либо выдать извещение о прикреплении к поставщику другого покупателя, либо принять обязанности покупателя на себя (т.е. сообщить о согласии самому принять товары или направить поставщику отгрузочную разнарядку с указанием конкретного получателя товаров). В результате этих действий происходит либо заключение договора поставки товаров для государственных нужд, либо непосредственная поставка товаров на основании госконтракга.

Государственный контракт и договор поставки для государственных нужд, равно как и государственный заказ и извещение о прикреплении, должны оформляться^ письменной форме. Как следуетизст. 528—529 ГК, госконтракт и договор поставки обычно заключаются путем подписания сторонами одного документа (протокол разногласий является сгосостав-ной частью).

Поставки товаров для государственных нужд производятся тю рыночным ценам за исключением товаров, по которым сохранено государственное регулирование цен. Стороны госконтракта определяют цены, как правило, в пределах, установленных государственным заказом, либо в соответствии с результатами конкурса на принятие заказа.

Способы определения контрактных цен подробно урегулированы законодательством и обычно обусловлены спецификой поставляемого товара. Так, в государственных контрактах используются:

фиксированные цены: твердые (на поставку широкого круга продукции массового и серийного производства, типовой техники и т.д.) и условно-твердые, поэтапно корректируемые в соответствии с изменением издержек производства (в контрактах, выполняемых поэтапно втече-нис длительного периода времени: поставки новой техники, оборонной продукции и т. д.);

скользящие цены, возмещающие издержки поставщика и иногда приносящие определенную прибыль (на поставку продукции, на которую уже разработаны стандарты и спецификации, контрактом обычно устанавливается фиксированная норма прибыли);

См.: Основные виды контрактных цен, применяемых при заключении государственных контрактов, утв. Письмом Минэкономики РФ от 17 июля 1995 г. ИМ-663/02-93 // Вестник ВАС РФ. 1995. № 11.

75


биржевые цены на стандартные товары (по поставкам товаров, постоянно имеющихся в наличии на рынке, свободные рыночные цены которых известны). ,

Цена договора поставки товаров для государственных нужд, по общему правилу, должна соответствовать цене, определенной государственным контрактом.

Срок является существенным условием любого договора поставки. Значит, и государственный контракт, и договор поставки для государственных нужд, в которых отсутствует условие о сроке, считаются незаключенными. Срок в договоре поставки для государственных нужд обычно определяется соответствующим государственным контрактом, а периодичность поставок (обычное условие) в пределах этого срока произвольно устанавливается самими сторонами договора.

Права и обязанности сторон но поставке товаров для государственных нужд. На содержание обязанностей поставщика влияет особый порядок установления договорных связей по поставке товаров для государственных нужд. Поэтому одной из основных обязанностей поставщика, вытекающей из государственного контракта, является заключение договора поставки товаров для государственных нужд. Порядок заключения этого договора урегулирован ст. 529 ГК и полностью соответствует рассмотренной процедуре заключения госконтракта.

Обязанности по передаче товара покупателю или государственному заказчику (в том числе условия о периодичности поставок, порядке доставки или выборки товаров, восполнении недопоставки и другие) регулируются общими положениями § 3 главы 30 ГК о поставке.

Учитывая, однако, особую значимость поставки товаров для государственных нужд, закон устанавливает повышенную ответственность поставщика за неисполнение этой обязанности. Так, за просрочку поставки или недопоставку товаров по государственному контракту поставщик уплачивает покупателю неустойку в размере 50% от стоимости недопоставленной продукции, а также возмещает убытки (п. 3 ст. 5 Закона РФ «О поставках продукции для государственных нужд»)1. Передача товаров, не соответствующих требованиям о качестве, а

1 Соответствующая норма Закона сформулирована на редкость неудачно. Так, указанная неустойка «взыскивается до момента фактического исполнения обязательств с учетом недопоставленного количества товаров в предыдущем периоде поставки». Но ведь 50%-ная неустойка, очевидно, взыскивается единовременно, т.е. является штрафом, а не пеней. Кроме того, Закон некорректно называет:

государственного заказчика покупателем. Но, как можно понять из ст.5 Закона, речь идет о заказчике по госконтракту, а не о покупателе по договору поставки. Да и сам характер указанной неустойки (зачетная или исключительная) определен невнятно. Представляется, что она все-таки носит зачетный характер.

76


также некомплектной продукции приравнивается к ее непоставке и, следовательно, влечет аналогичную ответственность.

Все прочие обязанности поставщика определяются аналогично общим нормам о договоре поставки.

Государственный заказчик обязан принять товар, являющийся предметом договора. Эта обязанность государственного заказчика предполагает и обязанность прикрепления к поставщику покупателя. Если такого прикрепления не происходит (в том числе повторного прикрепления после того, как первоначальный покупатель отказался от договора), то поставщик вправе либо потребовать от государственного заказчика принять и оплатить товары, либо реализовать их по своему усмотрению, отнеся на него разумные расходы по реализации товаров.

Покупатель по договору поставки, как следует из ст. 530 ГК, вправе отказаться от заключения договора (полностью или частично). Однако после его заключения он также обязан принять предложенное поставщиком исполнение. . >

Обязанность оплаты товаров по Договору поставки для государственных нужд имеет свою специфику. Так, государственный заказчик, по общему правилу, оплачивает товары^ которые отгружаются получателям по его отгрузочным разнарядкам (п. 2 ст. 531 ГК). Если же поставка производится покупателю по отдельному договору поставки, государственный заказчик признается поручителем по обязательству покупателя оплатить товары (ст. 532 ГК). Это означает, что при неоплате или просрочке оплаты товаров государственный заказчик несет солидарную ответственность вместе с покупателем1.

Ответственность при поставке товаров для государственных нужд. Ответственность за нарушение указанных обязательств строится по общей модели договорной ответственности предпринимателей на началах риска2. Ответственность за отказ от заключения государственного контракта, случаи которой рассмотрены, основана на нарушении обя-

По смыслу абз. 2 ст. 532 ГК это поручительство распространяется только на обязанность оплаты товаров. Следовательно, за убытки, причиненные поставщику нарушением условий договора со стороны покупателя (в том числе условия об оплате), отвечает сам покупатель.

Представляется, что государственный заказчик орган государственного управления также отвечает на началах риска. Ведь государственный контракт тесно связан с договором поставки, а ответственность поставщика всегда наступает независимо от его вины. Убытки покупателя могут возникнуть по причинам, за которые поставщик не отвечает, например вследствие действий государственного заказчика. Тогда ограничение ответственности государственного заказчика случаями виновного причинения вреда повлекло бы тяжелые последствия для поставщика. Отвечая перед покупателем за чужие действия, он часто был бы лишен возможности взыскать свои убытки с причинителя вреда.

77


зательства, вытекающего непосредственно из закона, и потому носит преддоговорный характер.

Особый случай ответственности государственного заказчика предусмотрен ст. 533 ГК Она наступает, если поставщик вследствие исполнения им государственного контракта понес убытки. Это возможно, например, когда цена контракта не покрывает всех издержек производства поставщика. В этом случае государственный заказчик обязан возместить указанные убытки в течение 30 дней со дня передачи товара в соответствии с государственным контрактом1.

При невозмещении указанных убытков поставщик имеет право отказаться от исполнения государственного контракта, а также заключенного на его основе договора поставки товаров для государственных нужд (пп. 2 и 3 ст. 533 ГК). Убытки, которые понесет в результате этого ;

покупатель по договору поставки, также должны быть возмещены государственным заказчиком.

Также государственным заказчиком (а не поставщиком) возмещаются убытки покупателя, которые он понес в связи с расторжением или изменением договора поставки вследствие отказа государственного заказчика оттоваров по госконтракту (абз. 2 п. 2 ст. 534 ГК). Это вполне обоснованно, поскольку расторжение (изменение) договора поставщиком в таких случаях является вынужденным и обусловлено расторжением (изменением) соответствующего госконтракта. Законодатель просто исключает из цепочки ответственности поставщика2.

§ 6. Договор контрактации

Понятие договора контрактации. Договором контрактации называется договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) обязуется передать произведенную им продукцию заготовителю (контрактанту), а последний обязуется принять и оплатить ее (ст. 535 ГК).

Договор контрактации опосредует отношения по заготовке сельскохозяйственных продуктов и сырья, составляющих основу благосостояния любого общества. Специфика сельскохозяйственного производства сильная зависимость от погодных условий, высокий удельный вес других случайных факторов, влияющих на результат (болезни и вредители растений и т.д.),—делает производителя сель-

В данном случае ответственность государственного заказчика не основана m1S нарушении им договора, хотя и связана с его исполнением. Как можно заключить^ из п. 2 ст. 527 и ст. 533 ГК, ответственность носит здесь внедоговорный характер. J

В отсутствие специального правила ст. 534 ГК поставщик, причинивший! убытки покупателю, мог бы затем взыскивать их с государственного заказчика.

78


скохозяйственной продукции экономически более слабой стороной договора (в отличие, например, от продавца по договору поставки). Поэтому основная направленность юридического нормирования отношений по контрактации это повышение уровня правовой защиты производителя-продавца с целью уравнивания его экономических возможностей с возможностями покупателя.

Договор контрактации один из видов купли-продажи. В то же время его содержание охватывается общим понятием договора поставки, а потому договор контрактации является разновидностью поставки1. Такой двойственный характер контрактации обусловливает особый характер ее правового регулирования. Основную роль в регулировании этого договора играют ст. 535—538 ГК. Далее, к отношениям по контрактации применяются нормы о договорах поставки. И наконец, оставшиеся неурегулированными вопросы решаются на основе общих положений о купле-продаже (§ 1 главы 30 ГК). Если же закупка сельскохозяйственной продукции производится для государственных нужд, последовательность применения указанных норм несколько иная. В первую очередь также будут применяться правила § 5 главы 30 ГК, затем положения специальных нормативных актов о контрактации2, нормы § 4 главы 30 ГК о поставках товаров для государственных нужд и, наконец, специальные законы о поставках для государственных нужд3. Вопросы, оставшиеся неурегулированными, решают на основе правил о договорах поставки и, в последнюю очередь, общих положений о купле-продаже. К сожалению, столь сложная иерархия норм о контрактации существенно затрудняет их восприятие и применение.

Так же как и купля-продажа вообще, договор контрактации является возмездным, консенсуальным и взаимным. Его отграничение от других видов купли-продажи проводится по субъектному составу и предмету и, как видно из определения договора, не вызывает проблем.

Элементы договора контрактации. Сторонами договора контракта-

1 Так, в частности, полагает, Н.И. Клейн (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 110). Сложнее обстоит дело с договором закупки сельскохозяйственной продукции для государственных нужд. Он, с одной стороны, является разновидностью контрактации (что следует из п. 2 ст. 535 ГК), а с другой частным случаем договора поставки товаров для государственных нужд, который, в свою очередь, выступает разновидностью поставки вообще.

Пока такие правила установлены лишь для закупки сельскохозяйственной продукции для государственных нужд (см.: Закон РФ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»).

Такие, как Закон РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» и Закон РФ «О государственном материальном резерве».

79


ции продавцом (производителем продукции) и заготовителем (иначе контрактантом) обычно выступают предприниматели. Поэтому договор контрактации традиционно относятся к числу хозяйственных (торговых).

Государство и граждане, не имеющие статуса предпринимателя, не могут участвовать в договоре контрактации. В случае закупок сельскохозяйственной продукции для государственных нужд интересы государства представляют специальные лица государственные заказчики. В этой роли, как правило, выступают органы исполнительной власти федерального уровня и субъектов РФ.

В качестве продавца в договоре контрактации может выступать только лицо, для которого производство сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов деятельности. Это либо индивидуальные предприниматели (чаще всего главы крестьянских или фермерских хозяйств), либо коллективные, т.е. коммерческие организации. В последнем случае объем правоспособности юридического лица должен охватывать возможность ведения им сельскохозяйственного производства1. Аналогичным образом решается вопрос и о личности заготовителя по договору контрактации, с той лишь разницей, что заготовителем может выступать не только предприниматель, но и государственный орган.

По договору контрактации предприниматель может продавать лишь произведенную им самим продукцию, о чем недвусмысленно говорит п. 1 ст. 535 ГК. Поэтому реализация продукции, произведенной кем-либо другим, нежели продавцом, будет осуществляться в форме договора поставки или купли-продажи, но не контрактации.

Предметом договора контрактации может быть любая продукция сельскохозяйственного производства2 (растениеводства, животноводства, звероводства, в том числе пушного и т.д.).

Договор поставки может заключаться и в отношении индивицуаль-

Поэтому, например, банк или сыскное агентство не могут реализовывать продукцию по договору контрактации: их основная деятельность носит исключительный характер.

Понятие сельскохозяйственной продукции в законодательстве не раскрывается и далеко не очевидно (трудно сказать, относятся ли, например, дрожжи к сельскохозяйственной или промышленной продукции). Между тем его содержание важно для определения предмета договора контрактации.

Вероятно, понятие сельскохозяйственной продукции можно описать с помощью двух критериев: во-первых, это продукция, полученная в такой отрасли экономики, как сельское хозяйство. Во-вторых, это продукция, полученная методами агро- и зоотехники, обычно применяемыми в сельском хозяйстве, т.е. путем выращивания или сбора с использованием природы (земли, флоры, фауны) как важнейшего фактора производства. Лишь совокупность двух указанных критериев позволяет более или менее четко обрисовать предмет договора контрактации.

80


но-опрсделенных вещей (хотя это и нетипично). Применимо ли это правило и к договору контрактации? Видимо, нет. Из легального определения контрактации можно заключить, что его предметом («продукцией») являются вещи, определяемые родовыми признаками, причем в большинстве случаев это вещи ограниченного рода (например, не виноград вообще, а лишь выращенный данным хозяйством от определенной лозы). Такое толкование обосновывается еще и тем, что главной целью законодательного регулирования контрактации является обеспечение интересов производителя, т.е. лица, ведущего массовое производство сельскохозяйственной продукции. При передаче по договору индивидуально-определенной вещи (например, конкретной коровы) специфика собственно сельскохозяйственного производства утрачивается, а значит, нет необходимости в применении специальных норм о контрактации.

Продукция, являющаяся предметом договора контрактации, закупается для последующей переработки или продажи (п. 1 ст. 535 ГК). Закон РФ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» указывает еще одно назначение этой продукции помещение ее в государственный фондрезерв (т. е. на хранение). Общим во всех этих случаях является то, что предмет договора контрактации не предназначен для личного, семейного, домашнего или иного подобного использования (ст. 506 ГК).

Контрактоваться по договору может не только сельскохозяйственная продукция или сырье (к примеру, молоко), но и продукты их переработки (в нашем примере масло или сливки). Глубина такой переработки может быть различной; конечный продукт порой имеет очень мало общего с исходным сырьем (например, косметический продукт с использованием в числе прочих компонентов казеина, получаемого из молока). Где же в таком случае грань между собственно сельскохозяйственной продукцией и промышленными товарами, изготовленными на ее основе? Ответ, вероятно, следует искать в степени воздействия случайных факторов сельскохозяйственного производства на получение конечного продукта. Если количество и качество продукта в первую очередь обусловлены характером применяемой индустриальной технологии, а не процессом сельскохозяйственного производства исходного сырья, такой продукт будет предметом поставки или купли-продажи, но не контрактации.

В большинстве случаев контрактуются будущие товары урожай, приплод, которых еще не существует на момент заключения договора. Однако в отношении продажи продуктов переработки сельскохозяйственного сырья моменты заключения и исполнения договора контрактации иногда могут и совпадать.

81


Цена не является существенным условием договора контрактации, так же как и поставки. Ее определение производится по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи.

Срок договора контрактации относится к числу его существенных условий, поскольку таково же его значение в договоре поставки. Однако для контрактации он не столь важен. Ведь в подавляющем большинстве случаев сроки заключения и исполнения договора контрактации не совпадают: продукцию необходимо произвести (вырастить). Продолжительность производственного цикла в сельском хозяйстве практически полностью определяется естественно-природными факторами. Значит, при отсутствии в договоре условия о сроке он легко может быть бы восполнен судом. Представляется, что для договора контрактации законодатель мог бы сделать исключение и, в отличие от поставки, не придавать его сроку значения существенного условия.

Договор контрактации, как правило, заключается в письменной форме, так же как и договор поставки. Аналогично поставке регулируется и порядок его заключения, в том числе вопросы разрешения разногласий при заключении договора (ст. 507 ГК).

Содержание договора контрактации. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции заключаются в передаче заготовителю произведенной продукции. Единственная особенность условия о передаче товара в договоре контрактации связана с необходимостью передать его в согласованном ассортименте. Как следует из ст. 537 ГК, ассортимент относится к существенным условиям договора контрактации. Это вполне объяснимо, ведь ассортимент сельскохозяйственной продукции после того, как началось ее производство, уже не может быть изменен. Так, после окончания посевной остается лишь ждать урожая (что посеял то, и пожнешь).

Обязанности заготовителя сводятся к принятию товара и его оплате. В отличие от общих норм, применяемых к купле-продаже, заготовитель, как правило, обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения. Кроме того, заготовитель обязан обеспечить ее вывоз за пределы хозяйства производителя (п. 1 ст. 536 ГК).

Если договором предусмотрено принятие сельскохозяйственной продукции в месте нахождения заготовителя (или ином указанном им месте), он не вправе отказаться от принятия своевременно переданных ему товаров надлежащего качества (п. 2 ст. 536 ГК).

Дополнительные обязанности заготовителя, осуществляющего переработку сельскохозяйственной продукции, могут предусматривать возврат производителю отходов такой переработки за соответствующую плату.

82


Обязанность оплаты приобретаемой сельскохозяйственной продукции определяется по общим нормам § 3 главы 30 ГК о поставке и § 1 той же главы о купле-продаже. Оплата обычно осуществляется авансом (полностью или частично), что позволяет производителям финансировать процесс производства продукции.

Ответственность по договору контрактации. Специфика сельскохозяйственного производства серьезно повлияла на юридическое нормирование ответственности сторон договора. В отступление от общего правила об ответственности предпринимателей за нарушение обязательств на началах риска, т.е. независимо от вины, законодатель уравновесил повышенный риск нарушения договора производителем (от случайных причин) принципом его ответственности только за вину (ст. 538 ГК). Таким образом, производитель, доказавший отсутствие свой вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении договора, освобождается от ответственности.

Заготовитель, напротив, обычно отвечает за нарушение условий договора на общих основаниях для предпринимателей, т. е. его ответственность строится на началах риска. И лишь заготовительгосорган по договору закупки сельскохозяйственной продукции для государственных нужд, так же как и производитель, отвечает только за вину.

§ 7. Договор энергоснабжения

Понятие и вицы договора энергоснабжения. Догово/ши энергоснабжения называется договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или энергоносители) через присоединенную сеть другой стороне (абоненту), которая обязуется оплачивать ее, а также обеспечивать установленный режим и безопасность потребления энергии (или энергоносителей) (п. l ст. 539 ГК).

На рубеже XIX—XX веков энергоснабжение стало необходимым элементом жизни общества, обязательным условием развития экономики. В снабжении энергией в той или иной форме нуждается большинство используемых современной цивилизацией предметов:

электрические машины, производственное оборудование, жилища, электронные устройства и другие. Правовой формой, опосрсдующей процессы потребления энергии, и выступает договор энергоснабжения.

С точки зрения классификации объектов гражданских прав энергия является движимой, простой, делимой, потребляемой вещью, определяемой родовыми признаками. Естественная специфика этого товара обусловливает ряд существенных особенностей его оборота. Этонепрерывность (неразрывность) процессов производства, транспортировки и потребления энергии, ограниченная возможность ее хранения

83


(складирования), влияние деятельности потребителей на качество товара, наличие единых систем энерго- и газоснабжения в масштабах страны1. Обычно передача энергии потребителю невозможна без использования специальных технических средств, соответствующей инфраструктуры: линий электропередач, газо- и водопроводов, трансформаторных и насосных станций и т.д. Потребление энергии также требует специального оборудования: инженерных коммуникаций, контрольно-измерительных приборов, средств обеспечения безопасности. Система технических устройств, обеспечивающих получение и безопасное использование энергии потребителем, называется присоединенной сетью.

Возможность передачи и потребления энергии только через присоединенную сеть является одной из главных особенностей договора энергоснабжения. Она позволяет отличать его от сходных обязательств, например поставки. Так, договор, по которому осуществляется продажа природного газа в баллонах, будет оформляться как поставка или кущинтродаха. Если же газ передается Пояребителю через присоединенную сеть налицо договор энергоснабжения.

Этот договор является разновидностью купли-продажикрегулиру-i ется нормами § 6 главы 30 ГК2. В части, не противоречащей Кодексу, действуют специальные нормативные акты об энергоснабжении3. Оставшиеся неурегулированными вопросы могут решаться на основе общих положений ГК о купле-продаже (но не норм о поставке).

Договор энергоснабжения является консенсуальным, возмездным,

См.: Шафир А.М. Энергоснабжение предприятий (правовые вопросы). М., 1990. С.6.

Правила предоставления коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099 (с изменениями от 24 февраля 1995 г.) // СЗ РФ. 1994. № 26. Ст. 2795; 1995. № 10. Or. 894) трактуют передачу гражданам электрической, тепловой энергии и воды как услугу. Но тоща и куплю-продажу следует понимать как услугу по передаче вещи. Такая формулировка юридически некорректна, ведь услуга не имеет овеществленного результата, тогда как товар, продаваемый по договору энергоснабжения, всегда вещественен, материален. Поэтому применение к таким договорам норм главы 39 ГК категорически недопустимо.

Основными среди них являются: Закон РФ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» от 14 апреля 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 16. Ст. 1316; Правила пользования электрической энергией, утв. Приказом Министерства энергетики и электрификации СССР от 6 декабря 19S1 г. № 310; Правила пользования электрической и тепловой энергией. М., 1982. С. 3.; Правила поставки газа потребителям Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 30 декабря 1994 г. № 1445 // СЗ РФ. 1995. № 2. Ст. 152; а также Правила предоставления коммунальных услуг.

84


взаимным. В силу прямого указания п. 1 ст. 426 ГК это—договор публичный, однако требовать его заключения абонент вправе лишь при наличии у него необходимого энергопринимающего оборудования, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК).

В зависимости от предмета и состава участников договора энергоснабжения выделяются такие его разновидности, как: договор снабжения электрической энергией, договор о реверсивных перетоках электроэнергии1, договор о взаимном резервировании электроснабжения2, договор снабжения газом3, договоры снабжения тепловой энергией, водой, нефтью и нефтепродуктами и другие. Выделение особых видов энергоснабжения, обусловленных только личностью потребителей (производственных, сельскохозяйственных предприятий, государственных учреждений, других некоммерческих организаций и т.п.), нецелесообразно, поскольку эти особенности влияют в основном лишь на цену договора. Однако специфика энергоснабжения абонентов-граждан проявляется и в особом характере прав и обязанностей сторон по договору, что позволяет выделить его в особый вид договора энергоснабжения.

Элементы договора энергоснабжения. Сторонами договора энергоснабжения могут выступать граждане и юридические лица. Продавцом по договору обычно является предприниматель энергоснабжающая организация (электростанция, производитель или перепродавец газа). В целях развития конкуренции на отдельных товарных рынках (например, электроэнергии) государство устанавливает специальные требования к субъектному составу договоров энергоснабжения. Так, продажа и покупка электрической энергии на федеральном оптовом рынке электрической энергии осуществляются на основании договоров с Российским акционерным обществом «ЕЭС России» или уполномо-

Сторонами этого договора являются две энергоснабжающие организации (электростанции), которые обязуются восполнять друг у друга дефицит энергии или мощности в период пиковых нагрузок или спадов энергопотребления. В результате происходит последовательный переток энергии во встречных направлениях реверс (см.: Сейнароев Б. М. Правовые вопросы договора на снабжение электроэнергией предприятий и организаций. Алма-Ата, 1975. С. 8—23).

Его сторонами являются два промышленных абонента (потребителя энергии), взаимно гарантирующих бесперебойное снабжение друг друга энергией. Если один из абонентов не сможет получать энергию через свою присоединенную сеть, его будет снабжать другой абонент (см.: Шафир А.М. Указ. соч. С. 10).

Условия этого договора существенно различаются в зависимости от того, кто является потребителем: посредническая сбытовая организация или конечный потребитель (см.: Садиков О.Н. Правовые вопросы газоснабжения. М., 1961. С. 39 и

ел.).

85


ченными им организациями1. Соответственно, «ЕЭС России» выступает либо как покупатель, либо в качестве продавца электроэнергии. В отдельных случаях продавцом по договору энергоснабжения может выступать первичный потребитель, передающий принятую им энергию другому лицу (субабоненту) с согласия энергоснабжающей организации2.

Покупателем (абонентом) по договору может быть как юридическое лицо (в том числе перепродавец), так и гражданин3.

Предметом договора энергоснабжения, который является его единственным существенным условием, обычно выступают энергия (в различных формах) и энергоносители, т. е. вещества, выделяющие энергию в процессе их использования (пар, газ). В силу прямого указания п.2 ст. 548 ГК предметом этого договора могут быть также и другие товары:

нефть, нефтепродукты, вода, причем этот перечень является открытым. Как же определить круг товаров, которые могут продаваться на основе договора энергоснабжения? Если передача и использование продуктов получателем возможны только с помощью специальной присоединенной сети, их оборот будет осуществляться в форме договора энергоснабжения.

Цена договора в большинстве случаев определяется не самими сторонами, а утвержденными государством тарифами. Они различают

ся.: п. 8 Приложения № 1 к постановлению Правительства РФ «О федеральном (общероссийском) оптовом рынке электрической энергии (мощности)» от 12 июля 1996 г. № 793 // СЗ РФ. 1996. № 30. Ст. 3654. Правовая природа договора с участием «ЕЭС России» весьма неопределенна. Его полноценное регулирование невозможно без использования норм о договорах энергоснабжения.

Законодательство весьма лаконично в определении содержания субабонентских договоров (ст. 545 ГК). Здесь имеет место множественность лиц на стороне продавца (энергоснабжающая организация и первичный потребитель). Некоторые из прав и обязанностей продавца принадлежат либо энергоснабжающей организации, либо абоненту, другие осуществляются ими совместно.

В соответствии с Правилами пользования электрической и тепловой энергией от 6 декабря 1981 г. покупателем (абонентом) по договору может выступать только юридическое лицо, например, жилищная организация, в ведении которой находится дом. В этом случае, по мнению Е.Д. Шешенина, гражданин наниматель жилого помещения лишь выполняет отдельные обязанности и несет ответственность по договору, не участвуя в нем (см.: Советское гражданское право. В 2-х т. / Под ред. O.A. Красавчиком. Т.2. С. 72). Эта конструкция противоречива. Кроме того, с принятием части второй ГК возможность гражданина выступать абонентом в договоре энергоснабжения стала бесспорной. Соответствующие положения Правил пользования электрической и тепловой энергией должны применяться постольку, поскольку они не противоречат ГК.

86


ся в зависимости от субъектного состава договора и периодически индексируются с учетом темпов инфляции1.

Договор энергоснабжения, по общему правилу, считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 540 ГК). Однако договоры с участием юридических лиц обычно содержат условие о сроке, продолжительность которого определяется самими сторонами. Пункты 2 и 3 ст. 540 ГК устанавливают специальные правила о сроках, направленные на обеспечение бесперебойного снабжения потребителей энергией. Так, договор, заключенный на срок, считается продленным на тот же срок, если до его окончания ни одна из сторон не заявит об обратном. Если же стороной внесено предложение о заключении нового договора, то прежнее соглашение продолжает действовать вплоть до замены его новым.

Форма и порядок заключения договора различаются в зависимости от личности абонента и целей использования товара. Так, договор на энергоснабжение юридических лиц или граждан-предпринимателей всегда заключается в письменной форме. Если же абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети в установленном порядке (пп.Т ст. 540 ГК). Это правило имеет двоякое значение. Во-первых, договор энергоснабжения гражданина может заключаться путем совершения конклюдентных действий подключения к сети (без облечения в письменную форму). Во-вторых, такой договор, совершенный в письменной форме, вступит в силу лишь с момента фактического подключения к сети2.

Содержание договора энергоснабжения. Главной обязанностью продавца является подача абоненту энергии (энергоносителей): а) в опре-

Так, индивидуальные тарифы установлены на электроэнергию, отпускаемую атомными электростанциями. Для тепловых электростанций предусмотрены зональные (территориальные) тарифы (см., напр.: постановление Правительства РФ «О мерах по ограничению роста цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий» от 12 февраля 1996 г. № 140 // СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 772). Для отдельных групп потребителей (граждане, сельскохозяйственные предприятия, промышленные предприятия с различным уровнем энергопотребления) устанавливаются поправочные коэффициенты к тарифам или специальные способы расчета Цен (по принципу «себестоимость плюс определенная норма прибыли»). См.:

Инструкция Госкомцен РФ и Министерства топлива и энергетики РФ «О порядке расчетов за электрическую и тепловую энергию» от 30 ноября 1993 г. (с изменениями от 25 ноября 1994 г. и от 13 апреля 1995 г.) № 01-17/1443-11, № ВК-7539 // Российские вести. 1994. № 17; № 114; 1995. № 15.

Отчасти это ослабляет консенсуальный характер договора энергоснабжения гражданина. Однако он все же не становится реальным, поскольку подключение к сети еще не означает фактической передачи товара.

87


деленном количестве; б) с соблюдением согласованного режима подачи;

в) установленного качества.

А. Количество подаваемой энергии, как следует из толкования пп. 1 и 2 ст. 541 ГК, относится к существенным условиям договора лишь тогда, когда абонентом является юридическое лицо или гражданин, использующий энергию для предпринимательских целей. Одна из особенностей условия о количестве в договоре энергоснабжения состоит в том, что оно определяет предельное количество энергии, которое вправе получить абонент. Фактическое количество потребленной энергии, как правило, меньше установленного договором максимума и определяется в соответствии с данными учета1 (например, показаниями электросчетчика). В большинстве случаев договор энергоснабжения дает абоненту право изменить количество принимаемой энергии в одностороннем порядке (условие «около»), возместив при этом дополнительные расходы продавца.

Гражданин, использующий энергию для бытовых нужд, вправе получать ее в любом необходимом ему количестве (п. 3 ст. 541 ГК). Следовательно, в таком договоре энергоснабжения условие о количестве не относится к существенным.

Особенность энергии в физическом смысле в тесной взаимосвязи ее количественных и качественных характеристик. Поэтому любое нарушение условия о количестве неизбежно влечет изменение качества (при прочих равных условиях). Таким образом, подача энергоснабжающей организацией меньшего, нежели согласованное сторонами, количества энергии означает либо перерыв в подаче (т.е. нарушение режима), либо ухудшение качества энергии2. Соответствующим образом определяются и последствия такого нарушения.

Б. Режим подачи энергии, т.е. количество и качество энергии, передаваемой в разное время, определяются соглашением сторон. По общему правилу, снабжение энергией должно производиться путем ее непрерывной подачи абоненту. Однако договор может предусматривать и условия о перерывах (прекращениях) и ограничениях подачи (за

Единицами измерения количества энергии являются: киловатт-час или киловольт-ампер электроэнергии, гигакалория тепловой энергии, кубический метр газа или воды и т. д.

Энергоснабжающая организация может подать меньшее количество энергии, не прерывая подачи, например, в следующих случаях: понизив давление газа в трубопроводе или его теплотворную способность (изменив химический состав);

снизив мощность, которую может использовать потребитель электроэнергии (в результате чего падает напряжение); уменьшив температуру и (или) давление горячей воды в отопительных сетях. В этих случаях нарушение условия о количестве одновременно является и нарушением условия о качестве энергии, и наоборот.

88


исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 546 ГК). Также снабжение энергией может прерываться (прекращаться) или ограничиваться энергоснабжающей организацией в одностороннем порядке для предотвращения или ликвидации аварий (п. 3 ст. 546 ГК).

В отличие от условий об ассортименте купли-продажи и периодичности поставок, режим (график) подачи энергии является существенным условием договора (если абонент юридическое лицо или гражданин-предприниматель). Гражданин, использующий энергию для бытовых нужд, вправе потреблять ее в любом режиме.

Нарушение согласованного режима подачи энергии влечет применение к энергоснабжающей организации мер гражданско-правовой ответственности. Однако основания ответственности зависят от причины нарушения. Так, ответственность энергоснабжающей организации за перерыв в подаче энергии наступает только при наличии ее вины, если перерыв произошел по причинам, допускаемым законодательством (например, вследствие аварии в присоединенной сети). В остальных случаях энергоснабжающая организация несет ответственность на началах риска.

В. Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям государственных стандартов1 и другим обязательным правилам. Отдельные качественные показатели устанавливаются соглашением сторон договора (например, напряжение электроэнергия, температура горячей воды, давление газа). Способы определения качества энергии, учитывая их техническую сложность, обычно регулируются в императивном порядке специальными нормативными актами2, реже соглашением сторон.

Нарушение энергоснабжающей организацией условия о качестве дает абоненту право отказаться от оплаты такой энергии, а также взыскать убытки в форме реального ущерба. Но, если он все же использовал недоброкачественную энергию, энергоснабжающая организация вправе требовать возмещения абонентом стоимости того, что он неосновательно сберег вследствие использования этой энергии по правилам о неосновательном обогащении (п. 2 ст. 1105 ГК).

Дополнительные обязанности энергоснабжающей организации предусмотрены для договоров с абонентами-гражданами, использующими энергию для бытового потребления. В этих случаях энергоснабжающая

Например, ГОСТ 13109—67 «Электрическая энергия. Нормы качества электрической энергии у ее приемников, присоединенных к электрическим сетям общего назначения».

Как правило, это ГОСТы, устанавливающие показатели качества соответствующего вида энергии или энергоносителя.

89


организация должна обеспечивать безопасность (надлежащее техническое состояние) энергетических сетей и приборов учета потребления энергии (п. 2 ст. 543 ГК), а также несет другие обязанности.

Обязанности абонента по договору энергоснабжения значительно отличаются от обязанностей покупателя при купле-продаже и включают: а) обеспечение безопасности потребления энергии; б) соблюдение установленного режима потребления; в) оплату принятой энергии; г) информирование энергоснабжающей организации о нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Отдельными разноввдностями договора энергоснабжения могут устанавливаться дополнительные обязанности абонента. Так, при снабжении абонента тепловой энергией он обязан возвращать энергоснабжающей организации обратную сетевую воду (при получении горячей воды) или конденсат (при получении пара).

А. Потребитель обязан обеспечивать безопасность использования энергии, для чего необходимо поддерживать в надлежащем техническом состоянии составные части присоединенной сети, находящиеся в его ведении (п. 1 ст. 543 ГК)1. &га обязанность не распространяется на граждан, использующих энергию для бытовых нужд (п. 2 ct. 534 ГК). Однако граждане-потребители должны соблюдать правила техники безопасности при пользовании энергией (п. 4.2.4 Правил предоставления коммунальных услуг), в том числе поддерживать в исправном состоянии соответствующие устройства и приборы (краны, газовые и электрические плиты, внутриквартирную электропроводку и т. п.).

Б. Соблюдение абонентом режима потребления энергии, установленного законодательством и договором, необходимо для обеспечения интересов других абонентов. Так, перерасход энергии одними абонентами (особенно в период пиковых нагрузок энергосистемы) может сказаться на подаче ее другим в необходимом количестве.

Кроме того, вследствие несоблюдения режима потребления может пострадать и качество энергии. Применительно к электроснабжению законодательство специально регулирует обязанность промышленного потребителя поддерживать качество электроэнергии на соответствующем уровне.

Нарушение установленного режима потребления дает энергоснаб-

Требования к техническому состоянию и эксплуатации присоединенной сети, а также порядок контроля за их соблюдением определяются законодательством (см., напр.: Правила системы сертификации электроустановок зданий. Основные положения, утв. Приказом Минтопэнерго РФ от 26 декабря 1995 г. № 264 // Российские вести. 1996. № 104).


жающей организации право на взыскание с абонента реального ущерба, а в некоторых случаях неустойки1.

В. Абонент должен оплачивать принятую им энергию. Поскольку обязанности принятия энергии по договору энергоснабжения не существует, абонент оплачивает только фактически принятое им количество энергии в соответствии с данными учета (п. 1 ст. 544 ГК).

Порядок и сроки расчетов за энергию определяются законодательством или соглашением сторон. Так, оплата электрической и тепловой энергии, а также газо- и водоснабжения гражданами-потребителями производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 2.4 Правил предоставления коммунальных услуг). Сроки расчётов по договорам между юридическими лицами определяются соглашением сторон.

Просрочка оплаты энергии абонентом свыше определенного срока2 дает энсргоснабжающей организации право прекратить подачу энергии. Кроме того, возможно взыскание с абонента неустойки, размер которой определяется либо соглашением сторон (в договорах с участием юридических лиц), либо нормативным актом (в договорах энергоснабжения граждан)3.

Г. Абонент обязан немедленно сообщать энергоснабжающей организации обо всех авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией (п. 1 ст. 543 ГК), независимо от того, по чьей вине они произошли. Это своеобразный аналог условия, предусмотренного ст. 483 ГК. Закон не устанавливает специальных последствий нарушений этой

Инструкция о порядке расчетов за электрическую и тепловую энергию предусматривает ответственность потребителя за снижение качества электроэнергии по показателям: коэффициент несинусоидальности, обратная и нулевая последовательность и размах изменения напряжения (п. 4.3), а также за генерацию реактивной энергии в сеть (п. 3.3). Ответственность за эти нарушения называется «повышением тарифа», что некорректно. Это обычная зачетная неустойка.

Для договоров энергоснабжения граждан этот срок составляет три месяца (п. 5.1.3 Правил предоставления коммунальных услуг), для юридических лиц колеблется от пятнадцати до тридцати дней (пп. 2 и 3 постановления Правительства РФ *0 дополнительных мерах по повышению ответственности потребителей за своевременное проведение расчетов за топливно-энергетические ресурсы» от 8 апреля 1994 г. № 307 (с изменениями от 27 июля 1995 г., от 1 сентября 1995 г. и от 23 сентября 1995 г.) // Собрание актов РФ. 1994. № 16. Ст. 1273; СЗ РФ. 1995. 31. Ст. 3138;

№ 37. Ст. 3609; № 40. Ст. 3813.

В соответствии с п. 2.5 Правил предоставления коммунальных услуг несвоевременное внесение платы влечет за собой начисление пени в размере одного процента с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки. Применение указанной санкции не бесспорно (см. об этом § 7 главы 34 настоящего учебника).

91


обязанности. Следовательно, они влекут применение общих мер гражданской ответственности в форме возмещения реального ущерба.

В дополнение к общим правам покупателя, предусмотренным § 1 главы 30 ГК, по договору энергоснабжения абонент имеет право:

во-первых, принять нужное ему количество энергии в пределах, предусмотренных договором, что означает и возможность одностороннего отказа абонента от принятия энергии; во-вторых, с согласия энергоснабжающей организации передать принятую им энергию субабоненту (ст. 545 ГК).

Ответственность по договору энергоснабжения. Основания применения мер гражданско-правовой ответственности различаются в зависимости от субъекта ответственности. Так, граждане, использующие энергию для бытовых нужд, отвечают за нарушение условий договора лишь при наличии своей вины. Лица, нарушившие договор при осуществлении ими предпринимательской деятельности (индивидуальные и коллективные предприниматели), несут ответственность на началах риска.

Однако из этого правила сделано одно исключение для энергоснабжающих организаций. Если перерыв в подаче энергии абоненту произошел по основаниям, допускаемым законодательством, энергоснабжающая организация несет ответственность за причиненные убытки лишь при наличии своей вины (п. 2 ст. 547 ГК). Такими основаниями являются, в частности, перерыв или прекращение подачи энергии, которые были необходимы для принятия неотложных мер по предотвращению или ликвидации аварий в системе энергоснабжающей организации. В остальных случаях энергоснабжающая организация отвечает за убытки, причиненные абоненту, независимо от вины.

Нарушение энергоснабжения, как правило, влечет тяжелые последствия. Так, короткий перерыв в подаче электроэнергии на предприятие, выпускающее алюминий или ведущее плавку в электропечах, означает выход из строя оборудования и потную остановку производства. С другой стороны, многие нарушения абонентами условий энергоснабжения немедленно негативно сказываются на тысячах других потребителей.

В этих условиях возложение на каждого из нарушителей договора всей полноты ответственности быстро привело бы к их банкротству и, в масштабах страны, сильно ударило по экономике. По этой причине законодатель ограничивает ответственность сторон договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение его условий обязанностью возместить лишь реальный ущерб, причиненный нарушением (п. 1 ст. 547 ГК), т.е. понесенные расходы, а также стоимость утраченного или поврежденного имущества.

Наряду с взысканием убытков в ввде реального ущерба ответственность за нарушение условий договора энергоснабжения может выра-

92


жаться и в уплате неустойки (как правило, законной), основные случаи взыскания которой рассмотрены применительно к отдельным обязанностям сторон.

Прекращение договора энергоснабжения. Договор энергоснабжения не предусматривает обязанности гражданина, использующего энергию для бытового потребления, принимать энергию. Отсюда логически вытекает право такого абонента расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом энергоснабжающую организацию (п. 1 ст. 546 ГК). Аналогичной возможности для юридических лиц и граждан-предпринимателей закон не предусматривает. Однако, в силу общих правил ст. 450 и 451 ГК, указанные абоненты также могут требовать расторжения договора в случаях его существенного нарушения энергоснабжающей организацией или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях существенного нарушения абонентом условий договора в соответствии со ст. 523 ГК (абз. 2 п. 1 ст. 546 ГК).,,Е>то правило сформулировано неудачно. Во-первых, ст. 523 ГК содержит лишь одно основание одностороннего расторжения договора, применимое к энергоснабжению: неоднократное нарушение сроков оплаты. Но существенный характер могут иметь и другие нарушения договора абонентом (например, условий о соблюдении безопасности, режима потребления, обеспечения качества энергии). Причем последствия нарушения этих условий могут быть гораздо более тяжелыми, чем просрочка оплаты. Таким образом, буквальное толкование закона резко ограничивает возможности энергоснабжающих организаций по воздействию на недобросовестных абонентов. Во-вторых, из содержания абз. 2 п. 1 ст. 546 ГК следует, что энергоснабжающая организация не вправе расторгнуть договор на энергоснабжение гражданина. Но такое толкование абсурдно. Если гражданин годами не оплачивает используемую энергию (а неустойку из расчета 1% в день он тем более не будет платить), применение указанного правила фактически превратит договор энергоснабжения в безвозмездный.

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 546 ГК следует толковать лишь как запрет на прекращение подачи энергии юридическим лицам, перечисленным в законодательстве1, в качестве санкции за просрочку оплаты энергии.

Перечень таких абонентов предусмотрен, в частности, п. 3 постановления Правительства РФ «О дополнительных мерах по повышению ответственности потребителей за своевременное проведение расчетов за топливно-энергетические ресурсы» от 8 апреля 1994 г. № 307.

93


§ 8. Договор продажи недвижимости

Понятие договора продажи недвижимости. Вьщеление в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст.454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме.

Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Элементы договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости1, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждае-

Гражданское законодательство допускает, однако, продажу недвижимого имущества и несобственниками, в частности, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Поэтому сказанное в настоящем параграфе относительно собственников относится и к обладателям соответствующих вещных прав на недвижимость.

94


мого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах»1 предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, сто-


имость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах»).

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил вьщелить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой

96


шконом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемьм отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией .

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность2.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Совершенно очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной

По крайней мере, нотариальная форма была предусмотрена в ст. 239 ГК 1964 г. для договоров купли-продажи жилого дома или его части, если хотя бы одной из сторон был гражданин.

Порядок применения ст. 550 ГК установлен ст. 7 Закона РФ «О введении в действие части второй ГК РФ» от 22 декабря 1995 г. В соответствии с этой нормой впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК.


момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование пп. 1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК, является юридико-техническим приемом и подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» являются тождественными понятиями с тем лишь отличием, что в последнем делается ударение на вторичный способ приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК)1.

Что касается правил регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то в настоящее время действуют прежние правила регистрации, которую по терминологии ст. 130 ГК следует отнести к специальной регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых

Порядок регистрации недвижимости в рассматриваемом параграфе не раскрывается, так как основные принципы были установлены в части первой ГК, которая отсылает к закону о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О введении в действие части первой ГК РФ» впредь до принятия этого закона действует ранее сложившийся порядок регистрации.

98


на внутренних судоходных путях, установлен Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. № 18, которым утверждены «Правила регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ»1. Регистрации согласно Правилам подлежат суда независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов. Регистрацию (приписку) осуществляют Государственные речные судоходные инспекции соответствующих бассейнов. Суда, имеющие класс Регистра РФ, в соответствии с КТМ СССР регистрируются также и в морских торговых портах. Суда, не зарегистрированные в соответствии с требованиями вышеуказанных Правил, не допускаются к плаванию на внутренних судоходных путях.

Регистрация судов производится по заявлению судовладельца. Государственная речная судоходная инспекция бассейна (ее линейный отдел) вносит данные о судне в Судовой реестр, присваивает судну регистрационный номер и вьщает судовладельцу Судовое свидетельство, удостоверяющее право плавания судна под флагом Российской Федерации и подтверждающее право собственности на судно. Перерегистрация судов с выдачей новых Судовых свидетельств производится в случаях изменения типа судна, изменения судовладельца, изменения наименования судна. Исключение судна из Судового реестра происходит при гибели, ликвидации или списании судна.

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. Так, в соответствии с п. 4 постановления Верховного Совета РФ от 20 августа 1993 г. «О введении в действие Закона РФ «О космической деятельности»2 Совету Министров Правительству РФ поручалось до 1 января 1994 г. принять положения о регистрации космических объектов РФ. Однако это положение не принято до сих пор, поэтому нет ясности в том, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты. Руководствоваться можно только Законом РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г.3, в соответствии с п. 1 ст. 17 которого космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к РФ. Значение этой регистрации состоит в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к РФ и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к РФ означает, что РФ сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в

Российские вести. 1993. № 57. Российская газета. 1993. 6 октября. 3 Там же; СЗ РФ. 1996. № 50. Ст. 5609.

4* 99


космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является .существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Права и обязанности сторон1. Основная обязанность продавца— передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирую-

В настоящем параграфе они будут охарактеризованы только в той мере, в какой это необходимо для установления специфики договора продажи недвижимости.

100


щий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и втом случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК).

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

При заключении договоров продажи жилых помещений в много-

101


квартирных домах и продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнительные обязанности продавца, поскольку это общее имущество включается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества. В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме в ст. 13 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г.1 установлено, что при продаже помещения в кондоминиуме продавец, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями: 1) при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме; 2) при наличии товарищества в дополнение к сведениям, перечисленным в пункте 1, сообщаются: сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК

Особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.


пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей ( ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции. Однако, пока не принят закон о регистрации, фактически она осуществляется различными органами, созданными в соответствии с нормативными актами, принятыми субъектами Российской Федерации.

§ 9. Договор продажи предприятия

Понятие договора продажи предприятия. Одной из разновидностей договора купли-продажи недвижимости является продажа предприятия. Специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Понятие «предприятие» используется ГК в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами. Во-первых, предприятиеэто имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю:

индивидуальному или коллективному. Во-вторых, предприятие это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю. В-третьих, предприятие это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную (совокупную) вещь. Наконец, предприятие это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым тре-

103


бованиям. Таким образом, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Возможность использования предприятия для ведения коммерческой деятельности приобретается различными способами. Первый связан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале юридического лица. Другой способ покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий.

Так, приобретение лицом 100% акций АО у его акционеров порождает право собственности не на имущество АО, а лишь на акции, что, в свою очередь, дает право контроля за обществом. Право собственности на имущество АО, равно как и все обязательственные и исключительные права (т.е. предприятие), принадлежат самому акционерному обществу как особому субъекту права. Поэтому при продаже акций не происходит смены собственника предприятия: им остается АО, меняется лишь лицо, контролирующее собственника (акционер).

В случае продажи предприятия происходит его переход из собственности одного предпринимателя (АО) в собственность другого (покупателя). При этом продавец (АО) может продолжать ведение предпринимательской деятельности, поскольку в его распоряжении оказывается денежная сумма, уплаченная в качестве покупной цены. Покупатель предприятия не получает акций, ранее эмитированных продавцом, поскольку акции удостоверяют обязательственные права акционеров к АО, тогда как покупатель приобретает право собственности на купленную вещь.

Лицо, купившее предприятие, может использовать его в своей предпринимательской деятельности непосредственно, без создания нового юридического лица (в этом случае покупатель будет выступать в качестве индивидуального предпринимателя). Возможен и другой вариант, когда покупатель вносит купленное предприятие в качестве вклада в уставный (складочный) капитал нового юридического лица, получая взамен акции или права участия в этой организации1.

Строго говоря, обязательства (пассивы) не Moiyi быть предметом вклада в уставный капитал. Однако предприятие это не комплект самостоятельных иму-ществ, а одна совокупная вещь. И если эта вещь в конечном счете обладает определенной ценностью (т.е. активы превышают пассивы), она может выступать в качестве вклада.

104


Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмезд-ным, взаимным.

Элементы договора продажи предприятия. Стороны договора продажи предприятия обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают соответствующие фонды имущества (федеральные или местные) .

Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. Аналогично ст. 554 ГК законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации .

Вслед за германской цивилистикой российская доктрина традиционно выделяет в составе предприятия материальные и нематериальные элементы. К первым относятся: помещения, здания, сооружения (и земельные участки) с соответствующим оборудованием, т. е. торговое заведение, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горючесмазочные материалы), а также наличные денежные средства, т. е, касса. Под нематериальными элементами предприятия понимают имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и т.д.), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и Др.)3. Все указанные элементы входят в состав

Статьи 6 и 7 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 3 июля 1991 г. (с изм. от 5 июня 1992 г. и от 24 декабря 1993 г.) // Ведомости РФ. 1991. № 27. Ст. 927; 1992. № 28. Ст. 1614;

Собрание актов РФ. 1993. 52. Ст. 5086. К сожалению, законодатель непоследователен в определении того, в каком качестве выступает фонд имущества в договоре продажи предприятия: как самостоятельная сторона договора юридическое лицо или как государственный орган представитель Российской Федерации (в этом случае продавцом по договору выступает само государство). Видимо, возможны и тот, и другой варианты.

2 Способы проведения инвентаризации определяются Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утв. Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49 // Экономика и жизнь. 1995. № 29.

3 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А- Васильева. М., 1993. С. 112-113.

105


предприятия и, по общему правилу, переходят по договору к покупателю1.

По общему правилу, не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии). Строго говоря, эти правомочия являются не субъективными гражданскими правами, а элементами правосубъекгности продавца. Если же продавец все-таки передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью (п. 3 ст. 559 ГК).

Предметом договора может быть не только предприятие в полном составе, находящееся в собственности покупателя, но и часть этого предприятия (например, имущество, закрепленное за филиалом, цехом). В то же время продажа отдельных элементов, входящих в состав предприятия (здание, станок, имущественное право и т.д.), осуществляется на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости. Как же разграничить предметы этих договоров? Ответ следует искать в самом понятии предприятия. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами § 8 главы 30 ГК. Все другие сочетания (комплекты) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указанного договора не образуют.

Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия это единственный вид купли-продажи, допускающий возмсздное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Поэтому ст. 562 ГК

1 Г. Е. Авилов полагает, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника юридическое лицо (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 135—136). Следовательно, по его мнению, фирменное наименование не может отчуждаться по договору продажи предприятия. Это мнение дискуссионно. Противоположная точка зрения обоснована А. П. Сергеевым (см.: Право интеллектуальной собственности в Российской Федерации. М., 1996, С. 525, 537—538). Поскольку докгринальное понимание этой проблемы еще не сложилось, целесообразно следовать буквальному смыслу п. 2 ст. 559 ГК, включая фирму в предмет договора продажи предприятия.

106


подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т. е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон1. Однако п. 2 ст. 561 ГК говорит о необходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определение цены. Означает ли это, что стороны при установлении цены связаны содержанием этих документов? Думается, нет. Во-первых, договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. Поэтому ничто не препятствует стороне договора продать или купить предприятие себе в убыток2. Кроме того, на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.). Наконец, продажа предприятия может обусловливаться личными мотивами сторон, не имеющими ничего общего с экономикой и финансами. Таким образом, документы, предусмотренные ст. 561 ГК, служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения.

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме3 путем составления одного документа (п. 1 ст. 560 ГК). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 561 ГК).

Несоблюдение этих формальных требований влечет недействитель-

При продаже государственных предприятий начальная цена аукциона (конкурса) определяется специальными норматившлми актами в порядке, установленном ст. 17 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

На сей счет налоговые органы имеют особое мнение (см., напр., Разъяснения Госналогслужбы РФ от 14 сентября 1993 г. ВГ-4—01/145н по отдельным вопросам, связанным с применением налогового законодательства о налогообложении прибыли (дохода) юридических лиц // Российские вести. 1993. № 194).

Согласно ст. 7 Закона РФ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров продажи предприятия также сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении.

107


ность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу ее условий.

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК).

Содержание договора продажи предприятия. Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и представить на подписание покупателю передаточный акт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК). В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты (абз. 1 п. 1 ст. 563 ГК).

Особое значение передаточного акта для исполнения договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю (п. 2 ст. 563 ГК). С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, составляющего предприятие (но не право собственности).

Передача предприятия покупателю путем подписания передаточного акта является важной обязанностью продавца. Однако правило абз. 1 п. 2 ст. 563 ГК нельзя толковать буквально. Ведь подписание передаточного акта действие сугубо формальное, не исчерпывающее всех обязанностей продавца по передаче предприятия. Между тем обязанность по фактической передаче вещи покупателю едва ли не главная обязанность продавца во всех договорах купли-продажи.

Разумеется, логика законодателя понятна: предприятие сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов. Осуществить их фактическую передачу (например, путем вручения) покупателю не всегда возможно, тем более одновременно. Поэтому закон и устанавливает специальную процедуру, являющуюся своеобразным аналогом символической передачи вещи. Однако и игнорировать обязанность продавца фактически ввести покупателя во владение вещью нельзя. Таким образом, предприятие считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта при условии, что продавец к этому времени обеспечил фактическую возможность покупателю беспрепятственно принять предприятие («в натуре»).

108


Обязанность перенести на покупателя право собственности прямо вытекает из легального определения договора продажи предприятия. В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 564 ГК непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором. Здесь, в отличие от продажи недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (т. е. передача предприятия), регистрация права собственности.

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени. В отношении права собственности это объясняется общим правилом п. 2 ст. 223 ГК Тогда как определение момента перехода рисков, приуроченного к передаче предприятия, вероятно, имеет другое обоснование. Дело в том, что покупатель, получивший предприятие по передаточному акту, до момента приобретения права собственности отнюдь не лишен всех прав в отношении предприятия. Как следует из п. 3 ст. 564 ГК, покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено1. Это право покупателя весьма схоже с правом собственности, хотя и является вторичным вещным правом" Выбирая между собственником и носителем вещного права (достаточно широкого по объему), законодатель возлагает риск случайной гибели на последнего, вероятно, потому что он в состоянии реально влиять на сохранность имущества.

Количество (комплект) и качество имущества, подлежащего передаче, определяются документами, прилагаемыми к договору продажи

Такое толкование, предложенное Г.Е.Авиловым, представляется вполне обоснованным. См.: Комментарий к ГК РФ, части второй .(постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова.С. 140.

2 Здесь мы имеем дело с типичным ins in re aliena, которое имеет много общего с понятием эмфитевзиса по римскому праву. См.: Римское частное право. Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1994. С. 215—218.

109


(п. 2 ст. 561 ГК). Эти же показатели, но только в отношении фактически передаваемого предприятия, фиксируются передаточным актом.

В силу прямого указания п. 1 ст. 565 ГК последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяются аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако в п. 2 той же статьи содержится норма, резко сужающая права покупателя, получившего имущество ненадлежащего качества либо в меньшем количестве (некомплектное): он вправе требовать только соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Между тем в сходной ситуации продавец по договору купли-продажи дополнительно имеет права требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей (п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК), безвозмездного устранения недостатков, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК), замены недоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 ГК).

Как же следует понимать правило п. 2 ст. 565 ГК? Вероятно, право требовать уменьшения покупной цены является единственным способом защиты покупателя только тогда, когда недостатки или отсутствие отдельных вещей были оговорены в передаточном акте (т.е. были известны покупателю на момент передачи предприятия). Если же указанные нарушения не были известны покупателю и обнаружены уже после передачи предприятия, он обладает всеми указанными выше средствами защиты по общим нормам о купле-продаже.

Передача покупателю имущества, не пригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора (аналогично общим положениям о купле-продаже: п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК). Однако это право (в соответствии со ст. 483 ГК) возникает, только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний, тем не менее, не устранит после этого недостатки предприятия.

При определении последствий нарушения условий договора продажи предприятия необходимо учитывать требования ст. 566 ГК. Так, требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.

Продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц. Специфика этой обязанности при продаже предприятия обусловлена тем, что предмет договора, как правило, включает в себя обязательства перед третьими лицами. Значит, говорить о полной

110


свободе предприятия от юридических обременении не приходится. В данном случае продавец должен предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. Подписывая передаточный акт, в котором зафиксирован перечень всех долгов, продавец одновременно и извещает о них покупателя, и передает ему долги. Поэтому трудно объяснить правило п. 3 ст. 565 ГК, которое определяет последствия передачи покупателю долгов, не указанных в передаточном акте. Ведь, если долги не упомянуты в передаточном акте, они просто не могли перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст. 563 ГК1.

Надлежащее совершение перевода долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов (ст. 562 ГК).

Кредиторы должны быть извещены о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю, т. е. до момента подписания сторонами передаточного акта, в письменной форме. Обязанность такого уведомления лежит на продавце, поскольку именно он должен передать предприятие (в том числе и долги) покупателю.

Кредиторы, которые не изъявили согласия на перевод долга, вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства (и возмещения убытков), либо признания договора недействительным полностью или в соответствующей части. Однако длительность и характер сроков, в течение которых можно осуществить указанные требования, различны. Для кредиторов, извещенных о переводе долга, этот срок равен трем месяцам (с момента получения уведомления) и относится к числу сроков существования гражданских прав. Его истечение погашает право кредитора заявить соответствующие требования продавцу2. Для защиты прав кредиторов, не изве-

1 На это обратил внимание Г. Е. Авилов (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 142), убедительно показавший бессмысленность правила п. 3 ст. 565 ГК.

2 Противоположная точка зрения обосновывается Г. Е. Авиловым (см. там же, с. 138—139). Он полагает, что кредитор должен выразить свое согласие на перевод долга, как правило, в письменной форме, что следует из ст. 389 и 391 ГК. Поэтому отсутствие письменного согласия, т.е. молчание, означает несогласие с переводом долга. Эта позиция небесспорна. Ведь несоблюдение простой письменной формы, по общему правилу, не лишает сделку юридической силы. Пункт 2 ст. 562 ГК можно рассматривать как норму, придающую молчанию стороны характер положительного волеизъявления (п. 3 ст. 158 ГК). Таким образом, неполучение ответа кредитора в течение трех месяцев можно рассматривать как его согласие на перевод долга.

111


щенных о переводе, установлен годичный срок исковой давности. Он начинает течь с момента, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия (и соответственно о нарушении его прав).

В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам (п. 4 ст. 562 ПС).

Основная обязанность покупателя по договору оплата полученного предприятия. Порядок и сроки оплаты определяются аналогично общим положениям о купле-продаже.

Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий ПС специально не регулируется. Однако такая обязанность существует. Она выражается в совершении покупателем действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия. Соответственно покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора) или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В первом случае продавец сможет требовать от покупателя принятия предприятия (п. 3 ст. 484 ПС) путем подписания передаточного акта либо расторжения договора. Во втором потребовать государственной регистрации перехода права собственности через суд (п. 3 ст. 551 ПС). Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков.

§ 10. Договор мены

Понятие договора мены. Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность (ст. 567 ПС).

Исторически мена предшествует купле-продаже. Ее расцвет приходится на период, когда деньги всеобщий эквивалент еще не были известны человеку. В архаических обществах мена представляла собой основную форму перемещения материальных благ. С появлением денежного обращения и, как следствие, купли-продажи, значение мены в экономической жизни стало неуклонно снижаться.

В современном гражданском обороте договор мены имеет ограниченное применение. Вероятно, единственная причина его существования это экономия времени и средств в тех редких случаях, когда намерения сторон продать один товар и купить другой совпадают. Правовое регулирование мены в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Хотя с экономической точки зрения купля-продажа является частным случаем обмена товара на товар (деньги), в правовом аспекте сам договор мены сконструирован по модели купли-

112


продажи1. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять (п. 2 ст. 567 ПС).

Договор мены является консенсуальным (в то время как permutatio rerum в римском праве имел реальный характер), возмездным и взаимным. Его отличие от купли-продажи на первый взгляд очевидно: ведь обычно в качестве «покупной цены» здесь выступает товар, а не деньги. Но если стоимость обмениваемых товаров неодинакова, то сторона, передающая менее ценную вещь, должна доплатить разницу в цене. Таким образом, по договору произойдет обмен товара с одной стороны на товар плюс деньги с другой. Будет ли этот договор меной или куплей-продажей?2 Прежнее законодательство не давало четкого ответа на этот вопрос, однако в доктрине он решался однозначно: передача в качестве встречного удовлетворения за товар другого товара (в том числе вместе с денежной доплатой) возможна только по договору мены. Сейчас это правило закреплено п. 2 ст. 568 ПС.

Элементы договора мены. Сторонами договора мены могут выступать граждане и юридические лица. Выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны.

Ограничения на участие в договоре мены, существующие для граждан и юридических лиц, в целом аналогичны ограничениям на их участие в купле-продаже. При этом договор мены может носить как потребительский, общегражданский характер (между гражданами, а также некоммерческими организациями), так и коммерческий (между предпринимателями) в зависимости от назначения предмета договора.

Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие

Вероятно, причина этого в том, что договор мены получил постоянную прописку в законодательстве значительно позже купли-продажи. Товарный обмен вообще подвергался значительно меньшему воздействию права, нежели металлическое денежное обращение (см.: Пашкус Ю. В. Деньги: прошлое и современность. Л., 1990. С. 8—13). Так, во II в. н.э., когда классическая система контрактов в римском праве уже сложилась, договор мены (permutatio} еще не нашел своего места в системе обязательств. Не случайно в средние века он попал в рубрику безымянных контрактов.

2 В общем виде этот вопрос впервые поставили римские юристы классического периода. Сторонники сабиньянской школы считали такую сделку куплей-продажей и не признавали самостоятельного значения договора мены. Прокульянцы, напротив, считали такой договор меной независимо от наличия денежной доплаты (см.: Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М-, 1994. С. 423—424; Покровский И.А. История римского права. СПб., 1913. С. 200-203, 433-435).

113


правом собственности или другим вещным правом на имущество1. Единственным исключением из этого правила является случай участия в договоре мены комиссионера.

Условие о предмете это единственное существенное условие договора мены. ГК не раскрывает понятия товара, являющегося предметом договора. Возможность мены любых не изъятых из оборота вещей, в том числе будущих, сомнений не вызывает. Тогда как мена имущественных прав конструкция, непривычная для отечественной цивилистики. Из содержания главы 31 ГК невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав. Пункт 2 ст. 567 ГК по вопросам регулирования мены отсылает к правилам о купле-продаже, если таковые не противоречат ст. 567—571 ГК и существу мены. Эта отсылка относится и к п. 4 ст. 454 ГК, включающему в предмет купли-продажи имущественные права. Сама по себе мена имущественных прав не противоречит природе договора мены и его заключение следует считать возможным. Все сказанное в § 1 настоящей главы о признаках и вицах имущественных прав, которые могут быть предметом возмездного отчуждения, полностью применимо к договору мены. Отсюда можно сделать вывод и о допустимости мены вещи на имущественное право2.

Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать предметом мены (так же как и купли-продажи).

Цена договора мены это стоимость каждого из встречных предоставлений. По общему правилу, обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК). Если же стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации). Такой платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара (п. 2 ст. 568 ГК).

Указание цены договора мены в денежных единицах необязательно.

Разумеется, это положение неприменимо к договору мены имущественных прав.

Принятие части второй ГК породило в сфере торговли недвижимостью споры о правовой природе договора, по которому производится обмен помещения, находящегося в собственности лица (например, приватизированного), на помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда. Фактически здесь речь идет об обмене вещи на право пользования помещением. Однако договор найма жилого помещения предусматривает не только права, но и обязанности нанимателя, возмездное отчуждение которых недопустимо. Поэтому такой обмен помещений не охватывается понятием договора мены и не регулируется главой 31 ГК.

114


Ведь ценой товара в этом договоре является другой товар, передаваемый взамен. Поэтому, определив предмет договора (наименование и количество обмениваемых товаров), стороны тем самым определяют и его цену (в натуральном выражении). Даже в тех случаях, когда цена является существенным условием договора купли-продажи того или иного товара (например, недвижимости), мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой.

Срок договора мены определяется самими сторонами.

Договоры мены, исполняемые в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее десяти МРОТ могут заключаться в устной форме. Все остальные договоры мены должны облекаться в письменную форму (ст. 159—161 ГК). Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже.

Содержание договора мены. Обязанности участников договора мены, составляющие его содержание, одинаковы для обеих сторон. Ос-новной обязанностью является передача товара в собственность контрагенту. При этом каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и принятию соответствующего товара (п.1 ст. 568 ГК).

Все условия о количестве, качестве, ассортименте, комплектности и упаковке (таре) обмениваемых товаров регулируются соответствующими нормами главы 30 ГК в силу прямого указания п. 2 ст. 567 ГК Аналогично определяются и последствия нарушения сторонами этих условий (с учетом, разумеется, специфики мены)1.

По общему правилу, передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно. Если же сроки передачи товаров по условиям договора не совпадают, стороны должны руководствоваться общими нормами о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК).

Новым для нашего законодательства является правило ст. 570 ГК о переходе права собственности2. Этот переход приурочен к моменту исполнения обеими сторонами лежащих на них обязанностей, т.е. фактически к моменту исполнения договора. Таким образом, право собственности у обоих приобретателей (покупателей) возникает одновременно после того, как произведена последняя по времени передача товара. Впрочем, стороны своим соглашением могут это правило изменить.

Так, сторона договора мены не может предъявить требования о соразмерном уменьшении «покупной цены» товара, обладающего теми или иными недостатками. В противном случае это привело бы к изменению предмета договора.

По ГК 1964 г. право собственности на обмениваемый товар переходило к приобретателю в момент его передачи. Следовательно, лицо, передавшее товар первым, лишалось права собственности без соответствующего встречного удовлетворения. Получатель товара мог с полным основанием распорядиться им и «забыть» о лежащей на нем обязанности, что ставило его контрагента в трудное положение.

115


Достаточно сложен вопрос о моменте перехода рисков случайной гибели или повреждения обмениваемых товаров, который главой 31 ГК специально не урегулирован. С одной стороны, ст. 211 ГК связывает несение риска случайной гибели вещи с наличием права собственности на эту вещь, если иное не предусмотрено законом или договором. С другой стороны, ст. 459 ГК, которая и является таким законным правилом, приурочивает переход риска к моменту исполнения обязанности по передаче товара1. Но эта статья может применяться к договору мены, только если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК).

Если между вручением обмениваемых товаров имеется разрыв во времени, одна из сторон лишается владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет при этом право собственности на нее (которое не переходит к приобретателю в силу общего правила ст. 570 ГК). В этой ситуации возложение риска случайной гибели вещи на ее собственника поставило бы его в затруднительное положение, ведь он уже не может реально влиять на сохранность вещи. Поэтому применение ст. 459 вполне логично и не противоречит существу договора мены. Таким образом, риск случайной гибели или поврежцения вещи может переходить на покупателя по договору мены до момента возникновения у него права собственности на соответствующий товар. В известном смысле это должно стимулировать его к скорейшей передаче (встречной) своего товара.

Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц вытекает из толкования ст. 571 ГК Ее содержание определяется соответствующими статьями главы 30 ГК (ст. 461—462 ГК). Эвикция товара, являющегося предметом мены, дает потерпевшей стороне право требовать возврата переданного ею в обмен товара, а также возмещения убытков.

Обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены не предусмотрена главой 31 ГК. Однако такая обязанность существует, как и в договоре купли-продажи, и регулируется аналогично правилам ст. 483 ГК.

Передача товара, разумеется, предполагает не только его фактическое вручение покупателю, по и перенесение на него права собственности. Однако в договоре мены сторона, передавшая товар первой, по общему правилу, в принципе не может перенести на покупателя права собственности. Это происходит автоматически в момент встречной передачи второй вещи. Поэтому лицо, передавшее товар первым, должно считаться исполнившим свою обязанность по договору, хотя за ним и сохранилось право собственности на этот товар. Противоположная точка зрения породила бы логически порочный круг: сторона, получившая товар, могла бы отказываться от встречной передачи товара на том основании, что контрагент не исполнил своей обязанности (по ст. 328 ГК).

116


Глава 31. ДАРЕНИЕ

§ 1. Понятие и элементы договора дарения

Понятие договора дарения. Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572 ГК).

Многие договоры гражданского права могут выступать и в качестве возмездных, и как безвозмездные, однако лишь договоры дарения и ссуды являются безвозмездными во всех случаях. На первый взгляд, отсутствие встречного удовлетворения, т. е. безвозмездность обязательства, противоречит самой природе гражданского права. Ведь имущественные отношения, входящие в его предмет, традиционно понимаются как имущественно-стоимостные, товарно-денежные отношения. Действие же макроэкономического закона стоимости в полной мере проявляется лишь в возмездных обязательственных правоотношениях, поскольку именно здесь происходит своеобразный обмен товарами (вещами, работами, услугами).

Однако и безвозмездные правоотношения, равно как и абсолютные правоотношения (к которым вообще не применимо деление на «воз-мездные безвозмездные»), также могут испытывать действие закона стоимости, хотя и не столь явное. Так, правоотношения собственности не связаны напрямую с денежным обменом. Но решение вопроса о принадлежности лицам тех или иных вещей является необходимым основанием для участия этих лиц в гражданском обороте, а объем и характер принадлежащих им вещных прав во многом предопределяют содержание будущих обязательственных отношений. Главное же, пожалуй, состоит в том, что предмет не утрачивает присущие ему качества товара и тогда, когда он переходит от одного лица к другому безвозмездно.

Договор дарения опосредует переход имущества (вещи, права и т. п.) от одного лица к другому, причем и даритель, и одаряемый являются юридически равноправными субъектами. Таким образом, правоотношения, возникающие из договора дарения, вполне укладываются в рамки предмета гражданского права и адекватны методу гражданско-правового регулирования.

Дарение является одним из старейших договоров гражданского права. Уже в римском праве периода республики (VI вв. до н.э.) дарение признавалось одним из оснований возникновения права собственности. Обещание подарить, если оно совершалось в форме сти-пуляции, также имело юридическую силу. Позже в законодательстве

117


империи получил исковую защиту особый вид неформального соглашения о дарении— pactum donation^. Его важнейшие положения, касающиеся предмета договора, ответственности дарителя, оснований отмены дарения, были в значительной степени заимствованы дореволюционным российским правом.

Российская цивилистика XIX — начала XX вв. уделяла неослабное внимание изучению правовых проблем дарения. Доктрина трактовала дарение как один из способов приобретения права собственности , т.е. односторонний акт, а не договор. Обоснованием этого тезиса служил тот факт, что дарение, сопровождающееся передачей дара одаряемому, не порождает никакого обязательства. Иными словами, дарение (как реальная сделка) совершается и исполняется одновременно в момент передачи вещи. Сторонники противоположной точки зрешиг исходили из того, что предметом дарения могут быть не только вещи, передаваемые в собственность, но и различные имущественные права. Кроме того, дарение может выступать и в качестве консенсуальной сделки, т. е. в форме обещания подарить что-либо в будущем. Наконец, самый серьезный довод в пользу признания дарения полноценным договором гражданского права это необходимость получить согласие одаряемого на принятие дара. Все эти аргументы, предложенные Г.Ф. Шерше-невичем в начале века, сохранили свою актуальность и легли в основу современного понимания договора дарения.

В советский период договор дарения конструировался как реальный, а его предметом могли выступать лишь вещи. Тем самым резко сужалась сфера применения этого договора, что, впрочем, оправдывалось ссылками на принципы социалистической морали.

По действующему ГК дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. В последнем случае договор порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, т.е. в будущем. Различия между реальным и консенсуальным договорами дарения весьма велики и затрагивают практически все аспекты отно-

См.: Покровский И.А. История римского права. СПб., 1913. С. 447—448;

Римское частное право. / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1994. С. 499—501. Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву / Пер. с нем. СПб., 1875. С. 275-290.

2 См.: Победоносцев К. Курс гражданского права. В 3-х т. СПб., 1896.Т.З. С. 364—366. Еще более широкий взгляд на дарение как основание возникновения любых (а не только вещных) прав представлен в работе: Русское гражданское право. Чтения Д. И. Мейера. / Под ред. А. И. Вицина. Петроград, 1915. С. 134—135.

См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 336-337.

118


шений между дарителем и одаряемым. Не случайно большинство норм главы 32 ГК регулируют либо только реальные договоры дарения, либо только обещание подарить, а количество общих норм, распространяющихся на все виды дарения, минимально. Единственное, что объединяет все разновидности договора дарения,— это его безвозмездный характер.

Мотивы совершения дарения могут быть самыми различными:

желание показать свое расположение одаряемому, помочь ему, отблагодарить за что-либо или даже инициировать ответный дар. В этом смысле безвозмездность дарения не означает его беспричинности. Однако во всех этих случаях мотив лежит за рамками самого договора дарения и никоим образом не влияет на его действительность. Если же мотив включен в содержание договора, т.е. дарение или обещание подарить формально обусловлено совершением каких-либо действий другой стороной, то это, как правило, ведет к признанию договора дарения ничтожным (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК).

С другой стороны, желание одарить может выступить мотивом иного, нежели дарение, договора. Так, передача родственнику квартиры по ее официальной балансовой стоимости (которая во много раз ниже реальной рыночной цены) с экономической точки зрения— щедрый подарок. Но юридически это не дарение, а купля-продажа, поскольку в обязательстве из договора присутствует встречное удовлетворение в виде покупной цены. Таким образом, основанием договора дарения является не само по себе желание одарить, а намерение передать имущество безвозмездно.

Безвозмездность" как главный квалифицирующий признак договора дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена его использованием в общеполезных целях, в том числе по какому-либо определенному назначению (пожертвование). Исполнение такой обязанности одаряемым не является встречным предоставлением, поскольку оно адресовано не самому дарителю, а более или менее широкому кругу третьих лиц. Возможны и другие случаи дарения имущества, обремененного правами третьих лиц, например, залогом

Безвозмездность отсутствие встречного удовлетворения все же не следует понимать буквально. Так, вручение мелкой монеты в качестве «платы» за подаренный нож, разумеется, нельзя рассматривать в качестве встречного удовлетворения. И дело здесь даже не в явной несоразмерности стоимости передаваемых вещей. Такая плата дань традиции, суеверие; ее назначение состоит лишь в том, чтобы отвести от одаряемого беду, а не в передаче дарителю некоего эквивалента подарка. Такое предоставление не более, чем символическое действие, не имеющее никакого юридического значения.

119


или сервитутом. Более того, возможно заключение договора дарения, связанного с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя, что в конечном счете приводит к возложению на одаряемого определенных обязанностей по отношению к дарителю.

Так, возможен договор, по которому даритель, отчуждая дом, выговаривает себе право постоянного пользования одной из комнат. Корреспондирующая этому праву обязанность одаряемого является встречной по отношению к обязанности дарителя осуществить дарение, она обусловлена ею. Однако исполнение этой обязанности одаряемым не охватывается «предоставлением!^ традиционном смысле слова. Ведь даритель в результате исполнения договора не получает ничего нового, т. е. такого, что он не имел бы до и помимо договора. Аналогичная ситуация имеет место, когда лицо дарит один из принадлежащих ему земельных участков, оставляя за собой сервитут, например, право прохода или прогона скота по подаренному участку. До совершения дарения эти правомочия уже принадлежали собственнику (не являясь собственно сервитутами, но входя в содержание правомочия пользования), поэтому одаряемый ничего «своего» дарителю не предоставляет. С известной долей условности можно было бы говорить о том, что одаряемый лишь «возвращает» дарителю часть того, что ему и так принадлежало. Точнее, эту ситуацию следует понимать таким образом, что указанные права, оставшиеся за дарителем, вообще не входили в состав дара, а значит, и не могли быть переданы обратно в качестве встречного удовлетворения.

Таким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения. Поэтому абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК нуждается в ограничительном толковании. Из этого можно сделать вывод, что договор дарения, являющийся, по общему правилу, одно-сторонне-обязывающим, в раде случаев может выступать и как договор взаимный (но тем не менее безвозмездный)1.

В юридической литературе обосновывались и другие признаки договора дарения, восходящие к классическому римскому праву: бесповоротность перехода прав, бессрочность дарения, увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарите-

Это суждение, конечно, уязвимо, поскольку в науке гражданского права взаимные договоры традиционно считаются возмездными, что неточно. Так, безвозмездный договор поручения является взаимным, поскольку обе стороны договора обладают как правами, так и обязанностями (ст. 974 и пп. 1—4 ст. 975 ГК). Таким образом, возмездный договор всегда взаимный, но не всякий взаимный договор возмезден.


ля1 и некоторые иные. Все эти признаки, действительно, обычно присущи дарению. Но все они производны от безвозмездного характера дарения, а потому не имеют самостоятельного значения.

Отграничение дарения от сходных институтов гражданского права, как правило, не представляет большого труда. Купля-продажа является явным антиподом дарения в силу своей возмездности. От договора ссуды дарение отличается тем, что вещь, являющаяся предметом договора, передается в собственность, а не во временное пользование, как при ссуде. Кроме того, предметом дарения может выступать не только вещь, но и имущественное право, а также освобождение от обязанности. В отличие от завещания односторонней сделки по распоряжению имуществом на случай смерти дарение является договором, т. е. двусторонней сделкой, а потому может иметь место лишь при жизни дарителя. Заем (ст. 807 ГК) и хранение вещей на товарном складе с правом хранителя распоряжаться ими (ст. 918 ГК) внешне напоминают дарение, поскольку вещи (деньги) передаются в собственность заемщика или хранителя без какой-либо платы. Но из договора дарения обязательство либо вообще не возникает (большинство реальных договоров дарения), либо кредитором в этом обязательстве выступает получатель имущества (консенсуальные договоры дарения). Тогда как в договорах займа и хранения с правом распоряжения имуществом получатели имущества (заимодавец и хранитель) являются должниками, обязанными вернуть взамен полученных ранее вещей равное количество вещей того же рода и качества.

Элементы договора дарения. Гражданское законодательство советского периода фактически ограничивало предмет дарения лишь вещами. В отличие от него действующий ГК резко расширил предмет договора дарения, включив в него вещи, имущественные права (требования) в отношении дарителя или третьих лиц, а также освобождение от имущественных обязанностей перед дарителем или третьим лицом. Такое определение предмета договора уже подвергалось и, вероятно, еще долго будет подвергаться справедливой критике юристов2. Причина

Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 337—338; Виндшейд Б. Указ. соч. С. 275-277; Винавер М. Из области цивилистики. СПб., 1908. С. 99—101.

Впрочем, такое широкое понимание предмета дарения опирается на классическую римскую правовую традицию и, следовательно, апробировано веками. См.:

Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. С. 499. Более того, по римскому праву, предметом дарения могли выступать вообще любые действия, служащие обогащению одаряемого, например освобождение его от бремени содержания своего имущества или устранение ограничений его права собственности. Поэтому в плане восприятия положений римского права резервы отечественного законодательства далеко еще не исчерпаны.

121


этого заключается, прежде всего, в том, что в одно множество объединяются такие разнородные объекты, как имущество (вещи и имущественные права) и действия (освобождение от обязанности). Причем предметом дарения являются не любые, а лишь некоторые юридические действия: прощение долга (если даритель освобождает одаряемого от обязанности перед самим собой), перевод долга (если даритель переводит на себя обязательство одаряемого перед третьим лицом), принятие на себя исполнения обязательства (если даритель исполняет обязательство за одаряемого и от его имени). Все эти действия объединяет лишь то, что они направлены на обогащение одаряемого, т.е. увеличение его имущества. Но вряд ли этого достаточно для их включения в предмет дарения. Во-первых, обогащение одаряемого возможно в различных правовых формах, которые не исчерпываются лишь случаями освобождения его от обязанностей. Так, безвозмездная передача имущества в пользование (ссуда), несомненно, обогащает ссудополучателя, так как он сберегает сумму арендной платы. Но от этого ссуда не превращается в дарение. Во-вторых, основания и процедура прощения, перевода долга, принятия на себя исполнения настолько различны, что их объединение под крышей дарения крайне искусственно.

Предметом договора дарения могут выступать любые вещи, не изъятые из оборота, в том числе и такие специфические, как деньги и ценные бумаги. Дарение вещей, ограниченных в обороте (например, охотничьего оружия), не должно нарушать их специального правового режима, т. е. одаряемым может выступать лишь управомоченное на владение соответствующей вещью лицо (например, член общества охотников или охотник-промысловик, имеющий лицензию).

Имущественные права, являющиеся предметом дарения, могут иметь как обязательственный (права требования), так и вещный характер*. Нужно иметь в виду, что некоторые имущественные права вообще не могут отчуждаться, например требования об алиментах или о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 383 ГК). Другие

Это суждение, на первый взгляд, противоречит формулировке абз. 1 п. 1 ст. 572 ГК, говорящей лишь о дарении прав требования. Однако из содержания пп. 2 и 3 ст. 216 ГК можно заключить, что некоторые вещные права могут отчуждаться как таковые, помимо отчуждения соответствующей вещи. Поэтому нет никаких оснований препятствовать безвозмездному отчуждению таких прав, т.е. их дарению.

В последние годы отечественная цивилистика стала выделять в ряду объектов гражданских прав информацию. По своей природе информация близка к таким объектам прав, как результаты интеллектуальной (творческой) деятельности, но не идентична им. Права на информацию (на ее получение, распространение и т.п.) могут выступать предметом сделок, в том числе дарения наряду с другими имущественными правами.

122


права, например сервитута, в силу своей природы не могут быть предметом самостоятельного отчуждения, т. е.передаваться в отрыве от обслуживаемой ими вещи. Аналогично и права, воплощенные в документарных ценных бумагах, могут быть подарены лишь вместе с самой ценной бумагой (дарение совершается путем вручения предъявительской ценной бумаги либо в форме индоссамента, если бумага является ордерной).

Дарение прав в отношении третьих лиц происходит в форме их уступки цессии, с соблюдением норм ст. 382—390 ГК. Сложнее обстоит дело с регулированием дарения имущественных прав в отношении самого дарителя. Такие права, в принципе, могут либо существовать у третьих лиц до момента дарения, либо возникать у одаряемого на основе договора дарения. Однако в первом случае даритель не может уступить права, поскольку они ему не принадлежат. Во втором случае права одаряемого возникают впервые в силу самого договора дарения. Но уступить можно лишь такое право, которое ранее уже принадлежало кредитору в силу обязательства, возникшего до момента уступки (п.1 ст.382 ГК), следовательно, дарение права в отношении самого дарителя цессией не является1.

Рассмотрим реальный договор дарения, по которому даритель передает одаряемому право пользования какой-либо своей вещью. Этот договор заключается в момент передачи права (т. е. закрепления права за одаряемым). Но дарение имущественного права в отношении себя самого в то же время означает и принятие на себя корреспондирующих обязанностей перед одаряемьм (в нашем примере это обязанность по передаче вещи в безвозмездное пользование). Следовательно, здесь реальный договор дарения порождает обязательство, содержанием которого является не передача дара (дар, т.е. право, уже передан), а выполнение каких-либо иных действий. Аналогичная картина наблюдается и во всех других случаях дарения имущественного права в отношении самого дарителя: возникает новое обязательство, содержание которого определяется характером подаренного права и может иметь мало общего с первоначальным договором дарения. Такую ситуацию вряд ли можно считать нормальной.

Большинство обязательственных прав имеет срочный характер, поэтому, выступая предметом договора дарения, они ставят под

Поэтому нельзя согласиться с утверждением М.И. Брагинского о том, что дарение права всегда сопряжено с его уступкой. См.: Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ / М.И.Брагинский, В. В. Витрянский, Е.А.Суханов, К. Б. Ярошенко. М., 1996. С. 62.

123


сомнение его традиционные свойства бессрочности и бесповоротности1.

Освобождение от имущественной обязанности, как один из вариантов дарения, может осуществляться различными способами. Освобождение от обязанности перед самим дарителем называется прощением долга. Буквальное толкование ст. 415 ГК приводит к выводу о том, что прощение долга является односторонней сделкой и обусловлено лишь соблюдением прав других лиц в отношении имущества кредитора-дарителя. Однако такой вывод некорректен, поскольку в силу ст. 572 ГК прощение долга всегда является договором дарения и поэтому требует согласия одаряемого должника.

Типичный случай освобождения от обязанности перед третьим лицом это перевод такой обязанности с одаряемого на дарителя, именуемый переводом долга (который подчиняется требованиям ст. 391, 392 ГК). В этом случае даритель занимает место одаряемого, вытесняя его из правоотношения с третьим лицом. Освобождение одаряемого от обязанности перед третьим лицом произойдет и в том случае, если благодаря действиям дарителя прекратится соответствующее обязательство. Это возможно, если даритель выполнит за одаряемого его обязанность, не становясь формальным должником по основному обязательству. Согласие одаряемого на совершение таких действий можно рассматривать как своеобразное перепоручение (возложение) исполнения на дарителя (ст. 313 ГК). Такое же перепоручение исполнения будет иметь место и в том случае, когда даритель передает кредитору одаряемого отступное (ст. 409 ГК) и тем самым прекращает обязательство.

Предмет договора дарения должен быть формально определен путем указания на конкретную вещь, право или освобождение от конкретной обязанности. В противном случае договор, содержащий обещание подарить, считается незаключенным (абз. 2 п. 2 ст. 572 ГК). Отсутствие в законе аналогичной нормы, посвященной реальному договору дарения, объясняется тем, что его предмет неизбежно становится определенным для сторон уже в момент передачи, т. е. еще при заключении договора.

Основными видами дарения являются реальный договор (непосредственное дарение) и консенсуальный договор дарения (дарственное обещание). В качестве классификационного критерия здесь выступает момент заключения договора. Но возможна и другая классификация,

По действующему ГК вполне допустимо дарение права на определенный, даже очень короткий, срок. Это, например, имеет место, когда даритель уступает свое право в отношении третьего лица незадолго до прекращения соответствующего обязательства.

124


в основу которой положена цель дарения. Так, различаются дарение в собственном смысле слова, т.е. действие, совершаемое в интересах одного одаряемого лица, и пожертвование дарение, совершаемое в общих интересах неопределенного круга лиц, преследующее общеполезные цели (ст. 582 ГК). Обе приведенные классификации не пересекаются между собой, поэтому пожертвование может выступать и как реальный договор, и как консенсуальный (обещание пожертвовать).

Предмет договора пожертвования уже, нежели собственно дарения. Он охватывает только вещи и права, но не включает освобождения от обязанности. Причина этого очевидна: освобождение одаряемого от обязанности всегда производится в его непосредственных интересах, а не на общее благо. Возможный перечень общеполезных целей пожертвования чрезвычайно велик, а их достижение может вестись самыми различными путями, поэтому ГК воздерживается здесь от каких-либо перечислений. Вместо этого законодатель в ряде случаев предоставляет дарителю право указать конкретное назначение, по которому будет использоваться имущество, пожертвованное на общее благо. Это допустимо, если одаряемым по договору пожертвования является юридическое лицо или гражданин (п. 3 ст. 582 ГК), и невозможно, если имущество жертвуется государству1. Более того, в отношении граждан указание конкретного направления использования дара не только возможно, но и абсолютно необходимо, в противном случае пожертвование превратится в обычное дарение. Законодатель, вероятно, исходит из того, что соблазн утаить дар от общества, использовав его на собственные нужды, у среднестатистического гражданина непреодолимо велик.

Другие особенности пожертвования обусловлены спецификой его предмета и будут освещены далее при анализе соответствующих вопросов дарения.

Итак, мы рассмотрели предмет договора дарения, который может включать в себя вещи, имущественные права и освобождение от обязанностей. Но, быть может, в качестве предмета дарения могут выступать и другие объекты гражданских прав, например, работы, услуги? Нет, такое расширение предмета дарения не основано на законе

Последнее суждение основано на расширительном логическом толковании абз. 1 п. 3 ст. 582 ГК. Правовое положение государства как субъекта права специфично тем, что оно всегда действует не в своих собственных, а в общих интересах. Значит, даритель может быть уверен в том, что любой дар в адрес государства будет использован на общее благо; иначе он просто не может быть использован. Более того, предполагается, что государство лучше других субъектов знает, в чем состоит это общее благо, и лучше других может действовать в общеполезных целях. Поэтому даритель некомпетентен обязывать государство к определенному способу использования пожертвованного имущества.

125


и противоречит самой природе таких объектов. Так, предметом договора дарения может выступать вещь, изготовленная в результате работы подрядчика. Но трудно представить себе дарение самого процесса работы, изготовления вещи. Это тем более справедливо и в отношении услуг, вся полезность которых заключена в самой деятельности исполнителя.

Сторонами договора дарения дарителем и одаряемым могут быть граждане, юридические лица и государство. Право государства совершать дарения не вызывает сомнений1. Но в качестве одаряемого лица оно может выступать лишь в договоре пожертвования. Это вполне естественно, поскольку государство действует только в общих интересах, следовательно, принимать подарки в качестве частного лица, преследующего свои цели, оно не может. Но вправе ли тогда государство делать подарки иначе, как в общеполезных целях? Да, так как общий интерес, преследуемый государством, может заключаться и в том, чтобы одарить частное лицо (двух, трех, тысячу и т.д.).

Серьезное влияние на возможность заключения договоров дарения гражданами оказывает объем их дееспособности. Недееспособный гражданин может заключать договоры дарения только через своего опекуна (п. 2 ст. 29 ГК). При этом от его имени можно производить дарение только обычных подарков небольшой стоимости (не дороже пяти минимальных размеров оплаты труда); право на получение им подарков через опекуна не ограничено.

Лицо, признанное ограниченно дееспособным, вправе самостоятельно совершать лишь мелкие бытовые сделки, а все остальныетолько с согласия попечителя (п. 1 ст. 30 ГК). Это означает, что ограниченно дееспособный гражданин вправе самостоятельно совершать договор дарения только в качестве одаряемого и только в том случае, если этот договор в силу своего потребительского характера и незначительной суммы относится к мелким бытовым сделкам.

В соответствии с правилами п. 2 ст. 26 и п. 2 ст. 28 ГК малолетние и несовершеннолетние могут совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, т. е. выступать в качестве одаряемых, если соответствующие договоры не требуют нотариального удостове-

В дореволюционном российском праве существовала такая разновидность дарения, как пожалование, т. е. дарение недвижимости частному лицу, совершавшееся Государем Императором от имени государства (См.: Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 342).

В действующем законодательстве аналогичные виды дарения специально не регулируются в силу их большой редкости. Ведь одаривание лидеров иностранных государств выходит за рамки гражданского права. А внутри РФ в государственном аппарате преобладают неправовые способы передела казенного имущества.


рения или государственной регистрации . Ответственность по таким договорам, заключенным малолетними, несут их законные представители, а по договорам, заключенным несовершеннолетними, отвечают они сами. Кроме этого, несовершеннолетние вправе самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами (подп. 1 п. 2 ст. 26 ГК), в том числе путем их дарения. Во всех остальных случаях дарение осуществляется либо с согласия законных представителей несовершеннолетних, либо через законных представителей малолетних, действующих от их имени (в последнем случае предметом дарения может быть лишь обычный подарок небольшой стоимости).

Дарение между супругами производится на общих основаниях с учетом, разумеется, того, что предметом дарения обычно выступает имущество, принадлежащее одному из супругов лично (например, вещь на праве собственности либо доля в общей долевой собственности, если такой режим имущества установлен). Впрочем, возможно дарение и путем передачи имущественных прав, принадлежащих одному из супругов в общей совместной собственности, что приведет к закреплению всего супружеского имущества за одним лицом. Дарение третьим лицам имущества, находящегося в общей совместной собственности (а это самый распространенный режим супружеского имущества), возможно по согласию всех сособствснников (п. 2 ст. 576 ГК и ст. 35 СК).

Ряд запретов на получение подарков закон связывает с особенностями профессионального статуса одаряемых лиц, пытаясь таким образом бороться со злоупотреблениями работников социальной сферы и государственного управления (пп. 2 и 3 ст. 575 ГК). Статья 575 ГК может оказать влияние и на практику применения уголовного законодательства, в частности, на толкование понятия взятки. Ведь по смыслу этой статьи дарение чиновнику обычного подарка небольшой стоимости (не дороже 5 МРОТ) во всех случаях является правомерным действием.

В отношении договоров дарения с участием юридических лиц ГК также предусматривает ряд специальных ограничений. Пункт 4

В связи с этим представляется ошибочным мнение М. Г. Масевич, полагающей, что несовершеннолетние «для приобретения по договору дарения имущества -.. должны получать согласие законных представителей» (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 148).

А вот в отношении малолетних право самостоятельно получать подарки выглядит, действительно, неразумным. Безвозмездность и выгодность дарения еще не означают отсутствия расходов и обременении, связанных с подарком. Хорошо ли, когда ребенок приносит домой подаренного ему нильского крокодила?

127


ст. 575 ГК прямо запрещает дарение между коммерческими организациями, за исключением обычных подарков небольшой стоимости. Значение этой нормы трудно переоценить, особенно учитывая широту предмета дарения. С одной стороны, п. 4 ст. 575 ГК направлен на защиту имущества организаций от разбазаривания (правда, эта лазейка уже давно сужена налоговым законодательством) и, значит, служит интересам кредиторов и участников (учредителей) юридических лиц. С другой стороны, эта же норма серьезно ограничивает возможности нормального ведения предпринимательства и подчас противоречит сложившимся обычаям и обыкновениям бизнеса. Так, коммерческая организация вроде бы не вправе простить долг контрагенту коммерческой организации. А в случае безнадежной задолженности это может повлечь за собой целый рад неблагоприятных экономических последствий для кредитора. Запрет на безвозмездную передачу имущества сильно ударит по холдингам и финансово-промышленным группам, осложнит взаимоотношения основных юридических лиц и дочерних. Еще более серьезным представляется противоречие между п. 4 ст. 575 ГК и п. 1 ст. 37 АПК, регулирующим вопросы отказа от иска. Ведь отказ от иска в материально-правовом смысле означает не что иное, как освобождение ответчика от обязанности перед истцом путем прощения его долга, т. е. дарение1. В общем, запрет дарения между коммерческими организациями чреват многими издержками, большинство из которых сейчас даже трудно предвидеть в деталях.

Другое ограничение, установленное п. 1 ст. 576 ГК, касается дарения вещей, принадлежащих юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Действительность такого дарения, осуществляемого унитарным предприятием либо казенным предприятием или учреждением, требует согласия собственника вещи. Это ограничение не распространяется на случаи пожертвования (п. 2 ст. 582 ГК) и на обычные подарки небольшой стоимости. Законодатель не проводит здесь каких-либо различий между указанными вещными правами, а также между движимыми и недвижимыми вещами. Возникающие в результате этого противоречия с частью первой ГК (в частности п. 1 ст. 297 и ст. 298 ГК) следует разрешать в пользу п. 1 ст. 576 ГК как lex specialis.

Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК все договоры

Противоположное мнение М. Г. Масевич неубедительно (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М-, 1996. С.151).

128


дарения недвижимого имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. Но пока закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним еще не принят. Поэтому в силу прямого указания ст. 6 и 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской федерации» в отношении договора дарения недвижимости сохраняют силу ранее принятые нормы об обязательном нотариальном удостоверении договора и применяется существующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Правила, определяющие форму договора дарения движимого имущества1, предусмотрены п. 2 ст. 574 ГК В письменную форму под страхом недействительности должны облекаться все консенсуальные договоры дарения (дарственные обещания), а также реальные договоры на сумму более 5 МРОТ, в которых дарителем выступает юридическое лицо.

Все прочие реальные договоры дарения могут заключаться в устной форме, в том числе и путем совершения сторонами конклюдентных действий.

Специальные требования к форме договора дарения прав по отношению к третьим лицам (уступка требования), а также дарения в виде освобождения от обязанности перед третьими лицами путем перевода долга установлены пп. 1 и 2 ст. 389 и п. 2 ст. 391 ГК.

§ 2. Содержание договора дарения

Права и обязанности дарителя. Реальный договор дарения, как правило, не порождает никаких обязательственных отношений. Единственным исключением из этого правила является обязательство, возникающее в результате дарения имущественного права в отношении самого дарителя. Содержание этого обязательства не специфично для дарения, поскольку оно определяется не самим фактом дарения, а характером подаренного права. Поэтому имеет смысл говорить лишь об обязательстве, возникающем из консенсуального договора дарения, основные условия которого мы и рассмотрим.

Под движимым имуществом в ст. 574 ГК законодатель понимает не только вещи, но и имущественные права, а также освобождение от обязанностей (такой вывод опирается на расширительное логическое толкование абз. 1 п. 2 ст. 574 ГК). Такая трактовка движимого имущества, разумеется, некорректна, но от«1асти оправдана соображениями законодательной техники.


Главной обязанностью дарителя является передача дара". Если предметом договора является вещь, то ее передача одаряемому может осуществляться посредством вручения, символической передачи (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов (абз. 2 п. 1 ст. 574 ГК). Передача дара в виде имущественного права в отношении третьего лица обычно производится путем вручения документов, фиксирующих основания возникновения этого права (например, уступка прав по предъявительской ценной бумаге). Единственным основанием возникновения права в отношении самого дарителя является договор дарения. В этом случае переход права на одаряемого обычно происходит автоматически в силу истечения согласованного сторонами срока или по наступлении согласованного отлагательного условия. Передача дара в виде освобождения от обязанности требует от дарителя совершения определенных действий, например получения согласия кредитора одаряемого на перевод долга или исполнения обязанности за одаряемого (в случае возложения исполнения).

Обязанности дарителя по консенсуальному договору дарения переходят к его правопреемникам, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 581 ГК). В отношении пожертвования это правило не действует (п. 6 ст. 582 ГК).

Право отказа от исполнения консенсуального договора даренияодно из важнейших прав дарителя, закрепленное ст. 577 ГК. Даритель может воспользоваться этим правом в двух случаях:

1) если после заключения договора его имущественное, семейное положение либо состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

2) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения2.

Отказ дарителя от исполнения договора дарения невозможен применительно к обычным подаркам небольшой стоимости (ст. 579 ГК). За этим единственным исключением отказ дарителя от исполнения

Передачу дара М.Г. Масевич вполне обоснованно предлагает толковать расширительно. Ведь предметом дарения могут быть не только вещи, но и права, и освобождение от обязанности (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 149).

Аналогичное основание отказа от исполнения договора в дореволюционном праве именовалось неблагодарностью одаряемого и носило более широкий характер (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 339—340).

130


договора по вышеуказанным основаниям является действием правомерным, а потому не дает одаряемому права на возмещение убытков (п. 3 ст. 577 ГК).

Права и обязанности одаряемого. Право на получение дара логически вытекает из самого предмета договора дарения. Его содержание определяется содержанием соответствующей обязанности дарителя. Если предметом дарения является индивидуально-определенная вещь, то в случае неисполнения обязательства дарителем одаряемый приобретает право требовать отобрания этой вещи у дарителя (с соблюдением правил ст. 398 ГК)1. Если же предмет дарения вещь, определяемая родовыми признаками, то право на получение дара может сузиться до права на возмещение убытков (п. 2 ст. 396 ГК).

Право отказа от принятия дара закреплено за одаряемым в п. 1 ст. 573 ГК. Это право может быть осуществлено в любой момент до передачи дара и даже не обусловлено наличием каких-либо уважительных причин. Одаряемый вправе отказаться от дара вообще без указания мотивов (если соблюдены формальные требования, предусмотренные п. 2 ст. 573 ГК).

Отсюда можно сделать вывод о том, что принятие дара не является обязанностью одаряемого лица2. Но какое же значение имеет тогда согласие одаряемого на принятие дара? Договорное условие о принятии дара устанавливает не обязанность одаряемого, а, скорее всего, характеризует обязанность дарителя по передаче дара, которая не может быть выполнена, пока дар одаряемым не принят. В этом смысле принятие дара обязательное условие состоявшейся передачи дара.

Права одаряемого в обычном консенсуальном договоре дарения, по общему правилу, не переходят к его правопреемникам (если иное не предусмотрено договором п. 1 ст. 581 ГК). Напротив, в договорах пожертвования, как правило, имеет место правопреемство (п. 6 ст. 582 ГК).

Существование обязанностей на стороне одаряемого лица явление довольно редкое для обычного дарения. Практически оно ограничивается немногими случаями дарения, связанного с обременением

Жаль, что законодатель не учел такой возможности и не предотвратил ее. Указанное право одаряемого, хотя и основано на законе, но выглядит весьма ущербным с точки зрения морали.

Противоположная точка зрения не находит подтверждения в ГК. Если бы принятие дара было обязанностью одаряемого, ее неисполнение давало бы дарителю право требовать возмещения убытков во всех случаях, а не только применительно к письменным договорам (п. 3 ст. 573 ГК). Одаряемого также можно было бы понудить к исполнению обязанности в натуре, заставить принять дар помимо его воли, что выглядит и вовсе абсурдно.

5* 131


передаваемого имущества в пользу самого дарителя. Но в договорах пожертвования обязанность одаряемого по использованию имущества в общеполезных целях присутствует всегда. В договоре пожертвования гражданину эта обязанность трансформируется в обязанность использования дара по конкретному назначению, указанному дарителем. Аналогичная обязанность может возлагаться и на одаряемое юридическое лицо1. В этом случае оно должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества (абз. 2 п. 3 ст. 582 ГК), что обеспечивает возможность финансового контроля за его использованием.

Если условие о конкретном направлении использования дара в договоре пожертвования отсутствует, одаряемое юридическое лицо обязано самостоятельно определить способы использования дара в общеполезных целях, не противоречащие назначению имущества.

Установление обязанности по использованию имущества в общеполезных целях серьезно ограничивает права одаряемого в отношении этого имущества. Так, отчуждение имущества, обремененного обязанностью его использования в общеполезных целях, возможно только при условии, что его приобретатель примет на себя исполнение соответствующих обязанностей. Пользование таким имуществом в собственных интересах одаряемого возможно лишь в той мере, в какой это не препятствует его использованию в общеполезных целях.

Ответственность по договору дарения. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору дарения строится на общих основаниях, урегулированных главой 25 ГК.

Однако, учитывая безвозмездный характер этого договора, закон предусмотрел из общих правил ряд изъятий, ограничивающих ответственность сторон договора. Так, ответственность за убытки, причиненные дарителю отказом одаряемого от принятия дара, ограничена возмещением реального ущерба, если к тому же соответствующий договор дарения был заключен в письменной форме (п. 3 ст. 573 ГК).

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с нормами главы 59 ГК (т.е. ответственность здесь конструируется по внедоговорной модели). Общие основания деликтной ответственности в данном случае конкретизируются указанием на то, что даритель отвечает за недостатки вещи, если они возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу

Изменение конкретных способов использования пожертвованного имущества допускается лишь с согласия жертвователя, а если он перестал существовать то только по решению суда (п. 4 ст. 582 ГК).

132


явных и если даритель знал о них, но не предупредил одаряемого (ст. 580 ГК). Таким образом, ответственность строится на началах вины.

Недостатки вещи по смыслу ст. 580 ГК охватывают наряду с собственно физическими недостатками (конструктивными и прочими) и юридические дефекты вещей, например, неизвестные ранее обременения вещи правами третьих лиц или ущербность титула. И хотя юридические дефекты вещи обычно не могут причинить вреда жизни или здоровью одаряемого, их негативное влияние на имущественную сферу может быть ощутимо.

Правило ст. 580 ГК целесообразно применять и к случаям, когда предметом дарения выступают имущественные права или освобождение от обязанности. В этом случае единственно возможный недостаток дара может заключаться только в его юридической ущербности.

Прекращение договора дарения. Реальный договор дарения обычно не порождает обязательства, выступая лишь как основание возникновения прав на стороне одаряемого. В отличие от него консенсуальный договор дарения в своем развитии проходит как минимум два этапа:

сначала он порождает соответствующее обязательство, а затем исполнение этого обязательства приводит к возникновению у одаряемого вещных или иных прав в отношении дара. На первом (обязательственном) этапе дарение может быть прекращено так же, как и любой другой договор гражданского права1, т.е. на общих основаниях, предусмотренных главой 26 ГК и ст. 450,451 ГК, а также по основаниям, свойственным лишь дарению п. 1 ст. 573 и пп. 1 и 2 ст. 577 ГК Но после того, как обязательство исполнено, прекратить его уже невозможно, поскольку договор сыграл свою роль.

Однако в ряде случаев закон допускает отмену уже исполненного договора дарения, т. е. фактически аннулирует договор как факт, повлекший юридические последствия. Перечень таких оснований установлен ст. 578 и п. 5 ст. 582 ГК и является исчерпывающим.

Даритель вправе отменить или потребовать через суд отмены дарения (за исключением пожертвований п. 6 ст. 582 ГК и обычных подарков небольшой стоимости ст. 579 ГК) в следующих случаях:

1) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

2) если одаряемый обращается с подаренной вещью (представляющей для дарителя большую неимущественную ценность) ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты;

Подробнее об этом см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 339. 133


3) если даритель пережил одаряемого, при условии, что такое основание отмены дарения было предусмотрено договором.

Заинтересованное лицо может требовать судебной отмены договоров дарения (кроме пожертвований и дарения обычных подарков небольшой стоимости), совершенных инцивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, объявленным банкротом, в течение шести месяцев1, предшествовавших объявлению о банкротстве, если такое дарение производилось за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью дарителя, и нарушало положения закона о несостоятельности.

Отмена пожертвования возможна по иску дарителя или его правопреемника в единственном случае, когда пожертвованное имущество используется не в соответствии с указанным дарителем назначением, а если такое назначение не определено то не в соответствии с общеполезными целями.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она к моменту отмены сохранилась в натуре (п. 5 ст. 578 ГК). Аналогичным образом следует поступить и с имущественным правом, когда оно было предметом договора дарения.

Если одаряемый произвел отчуждение вещи или права с целью избежать их возврата либо преднамеренно совершил иные действия, делающие возврат невозможным (например, уничтожил дар), к нему может быть предъявлено требование о возмещении вреда по нормам главы 59 ГК2.

Дореволюционное конкурсное право было гораздо суровее к недобросовестным банкротам: срок, за который можно было отменить сделки банкрота, был равен сроку исковой давности и составлял 10 лет.

Такого же мнения придерживается М. Г. Масевич (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996. С. 155).

134


Глава 32. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

§ 1. Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

Понятие договора. Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в российском гражданском законодательстве впервые. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 33 ГК призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон догово-

135


pa ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,— правила о договоре дарения (глава 32 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в раду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать зти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированностъ отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся воп-

136


росы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитив-ные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т. п.

В то же время род конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Прежде всего закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Далее, в законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщикам ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе

137


обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой1, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственному может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсвдиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Толкование ст. 586 ГК позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог имущества либо поручительство третьего лица, банковская гарантия или неустойка. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенньм (ст. 432 ГК). Если условие такого ряда в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по

На предотвращение такой ситуации направлено требование о государственной регистрации договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества.

138


обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК).

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.

Виды договоров ренты. ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах возмездно или безвозмездно передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,правила о договоре дарения. Во-вторых, оттого, возмездно или безвоз-

139


мездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

§ 2. Договор постоянной ренты

Элементы договора. Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользовался своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

Народу с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не установлен запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организациями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению1, получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исключение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и развиваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться.

1 См., например: Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивени-ем//Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-пред-метный указатель/Под ред. О. М. Козырь, А-Л. Маковского, С.А. Хохдова. М-, 1996. С.320.

140


Сама суть данного вида ренты неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например, государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например, коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК).

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный виц ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной1формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная

141


рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее, чем в первый день следующего квартала.

О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рентных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеатор-ного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. В отличие от других видов ренты, размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минимальный размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой ренты в последующем увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если только сторонами не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация прямо не исключена.

Прекращение договора. Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты, могут быть забыты те лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство и т. п., но само обязательство по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно является вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Анализ действующего законодательства позволяет указать на рад случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являющимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям, характерным лишь для рентных отношений.

Прежде всего обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмот-

142


ренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК).

Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых оснований. На одно из них, а именно случай, когда права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем, уже указывалось выше. К сожалению, закон ничего не говорит о том, какие при этом наступают последствия. Например, должен ли плательщик ренты выкупать ее в случае смерти получателя ренты, не имевшего наследников по закону и не оставившего завещания, поскольку государство, к которому переходит имущество, получателем ренты быть не может? Как представляется, в этом и подобных ему случаях по смыслу закона соответствующая обязанность с плательщика ренты просто снимается и он продолжает оставаться собственником имущества.

Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК). Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Особым случаем прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и се получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты

143


либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ПС). Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и, соответственно, не препятствует выкупу ренты.

Чтобы воспользоваться правом на выкуп ренты, плательщик должен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если иной, причем более длительный срок, не предусмотрен договором. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств. В частности, такими основаниями могут служить:

а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рент-

144


ных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п. Однако при всей важности данного вопроса и бесспорной целесообразности решения его в договоре условие о цене выкупа не относится в рассматриваемом договоре к числу существенных. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным пп. 2—3 ст. 594 ГК. В том случае, когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в выкупную цен наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

§ 3. Договор пожизненном ренты

Элементы договора. Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте, в связи с чем сказанное в предьщущем параграфе отчасти приложимо и к отношениям, складывающимся при установлении пожизненной ренты. Вместе с тем договор пожизненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК). Таким образом, получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например, в пользу супругов, детей, членов одной семьи и т. п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умершим приводит к прекращению обязательства.

Что же касается плательщиков пожизненной ренты, то к ним никаких особых требований не предъявляется.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и

145


недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Прекращение договора. Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика. Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т. е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непрсдоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст.

146


599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущесгва, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением

Элементы договора. Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 главы 33 ГК, посвященного данному вицу ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предва-

147


рительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного (фидуциарного) характера.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество жилой дом, квартира, земельный участок и т. д., и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вица предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

148


Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

Прекращение договора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты даст получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).


Глава 33. АРЕНДА

§ 1. Понятие и элементы договора аренды

Понятие договора аренды. По договору аренды^ одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аревды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды обеспечить передачу имущества во временное пользование2. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в поль-

Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности, в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так, если ГК 1964 г. постоянно использовал термин «имущественный наем», то Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (Ведомости СССР. 1989. № 25. Ст. 481; 1991. № 12. Ст. 325), касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде. Это позволило некоторым правоведам выделять наряду с обычным еще и коммерческий наем, т. е. аренду. Однако эта точка зрения была спорной и в прежние времена. Сейчас же она вообще утратила смысл. Если и вести речь о размежевании аренды и найма, то лишь на основе романской или германской традиции. Без ответа, однако, остается вопрос о том, частями какого института будут выступать наем и аренда в таком их понимании. Для этого института пришлось бы подыскивать специальное название, которого закон не создал, в противном случае произошло бы нарушение правил формальной логики.

В дальнейшем термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» будут использоваться как тождественные.

То, что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда.

150


зование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение гшодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аревды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены1. Такой договор аревды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК).

151


вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аревду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п. 2 ст. 617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных1. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

Элементы договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сдача имущества в аренду один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном

Например, Е. А. Суханов относит к вещным право арендного предприятия на имущество, взятое в аренду (см.: Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 193 — 196), или права гражданина на жилое помещение, возникающие на основании договора найма (см.: Гражданское право. В 2-х т.// Под ред. Е.А. Суханова. М., 1993. Т. 2. С. 127).

152


волеизъявлении собственника . В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе2. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие3 собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора—любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут

В соответствии со ст. 295 ГК субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления (см. абзац 1 п. 1 ст. 297 ГК). Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований.

Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции. В развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (Собрание актов РФ. 1994. № 8. Ст. 593). Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, производится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, вправе поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия и бюджетные учреждения в отношении любого имущества только с согласия собственника (или уполномоченного им органа). Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно, о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т. е. представляемый, а не представитель.

153


выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса1 или водные объекты2), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены вицы имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновля-емости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР3). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило,

См.: ст. 22 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610, а также Положение об аренде участков лесного фонда в РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 23 июля 1993 г. № 712// Собрание актов РФ. 1993. № 32. Ст. 3012; СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 190.

2 Статья 41 Водного кодекса РФ от 16 ноября 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471. Правда, это единственное упоминание об аренде. В остальных статьях Кодекса речь вдет о договоре пользования водным объектом, который заключается на основании государственной лицензии на водопользование. Этот договор подчинен правилам об аренде (ст. 54). Применительно к недрам и животному миру законодатель использует аналогичную модель: государственная лицензия на пользование соответствующим объектом и договор о пользовании, который арендой нигде не называется, см. ст. 11 Закона РФ о недрах в редакции от 3 марта 1995 Г.//СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823, и ст. 33 Закона РФ о животном мире от 24 апреля 1995 Г.//СЗ РФ. 1995. № 17. Ст. 1462. Впрочем, и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно.

3 Ведомости РФ. 1991. № 22. Ст. 768. 154


возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом1. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производив от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

1 Иное правило в отношении зданий и сооружений установлено п. 2 ст. 651 ГК. 155


Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения (см. § 2 настоящей главы).

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды1, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Например, для договоров проката этот срок не может превышать одного года (см. п. 1 ст. 627 ГК).

156


§ 2. Содержание договора аренды

Обязанности арендодателя. Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из икона, например, из ст. 135 ГК). По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребо-1$ать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать либо возмещения убытков, либо растор-

157


жения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аревды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Аревдодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аревду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

158


а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя , может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при

В данном случае речь идет об уведомлении о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя. Однако необходимость такого уведомления законом не предусмотрена. Требуется лишь сообщить о том, что арендодатель должен возместить стоимость устранения недостатков имущества или о том, что арендатор вычтет эту стоимость из арендной платы. Таким образом, налицо противоречие между абз. 3 и 4 п. 1 ст. 612 ГК, с одной стороны, и абз. 6 того же пункта, с другой, возникшее вследствие неточности формулировки абз. б. В последнем речь должна была бы идти о требовании возместить арендатору стоимость устранения недостатков арендованного имущества или об уведомлении об уменьшении арендной платы на величину этой стоимости. О намерении арендатора устранить недостатки арендованного имущества уведомлять арендодателя не нужно.

159


досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков;

2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.— ч. 2 ст. 613 ГК).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. 1 ст. 613 ГК). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в вице обременении. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитута и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце концов станет новым собственником вещи арендодателем (см. ст. 617 ГК), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих арендаторам права владения вещью. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить аренда-

160


тора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь;

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация ГК прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного имущества может существенно ущемить права арендатора. Поэтому если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ПС

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное


не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения веши вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производятся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императив-

162


ны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обязанности арендатора. В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут;

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте, ГК не предусматривает. Поэтому если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. И тогда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет «обычные» порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества (как наиболее распространенной на практике).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей, в


зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки перс-смотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена

164


договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного внаем,— риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения). Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п.

2 ст. 450 ГК).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: одни раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5. ст. 614 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не

165


только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии,

166


производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время непроведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т. п.;

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему

167


и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.

В случаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК, арендатору запрещено передавать другому липу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками арендаторами. Субаренда же (как ;

и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, по- I скольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной ;

части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. s Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором вещи другому лицу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило, не возникает права пользования вещью.

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не

168


может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субарендатору. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618, регламентируется ст. 445 и 446 ПС

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальныедиспозитивны.

§ 3. Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и

169


620 ГК, частично изменяющих общий порадок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК- Об определении назначения имущества см. § 2 настоящей главы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором

170


срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка внесения арендной платы см. § 2 настоящей главы;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечен™ спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении

171


условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аревды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аревды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абз. 1 ст. 621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аревды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аревды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если аревдатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях

172


на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.

§ 4. Отдельные виды договоров аренды

Общие положения. ГК проводит разграничение между видами договора аревды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Виды договора аревды это те наиболее важные социально значимые случаи аревды, которые специально урегулированы в § 2 — 6 главы 34 ГК

Аревда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аревды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений;

предприятий).

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК В п. 2 ст. 609 речь вдет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а в п. 2 ст. 651 — об аревдс зданий (сооружений) как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля (п. 2 ст. 652 ГК).

Деление аревды на виды в ГК не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких ввдов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий вьщеляется в зависимости от вида объекта (предмета) аревды, то прокат исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского для арендодателя). Что же касается финансовой аревды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой Цели финансирования, свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров аревды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к граж-

173


данскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вица | договора, как аренда недвижимости. |

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных 1 видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).

ГК специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляю- ш щий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предприниматель- f ской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое1» имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК). f

В определении договора проката отражены три его специфические Ц черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

174


Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК).

Форма договора только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст. 426 ГК).

Содержание договора проката имеет следующие особенности. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества и

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При неисполнении арендодателем этих субобязанностей следует по аналогии применять нормы ст. 611 ГК, а не ст. 612 ГК, поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.

По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК). Если арендатор обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК).

На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Арендатор же, в свою очередь, обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката.

175


Скорректированы и обязанности арендатора, в частности, по своевременному внесению арендной платы (ст. 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не установленным и арендная плата определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи .нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением получен-;

ного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если! договором проката не установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).

При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).

Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.

Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном объеме.

Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для такого прекращения договора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК (кроме п. 4). Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидностьдоговоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре

176


проката выступают граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава I Закона РФ «О защите прав потребителей»1. В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст. 4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст. 7) и на информацию о нем (ст. 8 — 12), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст. 13—15), наконец, специальные правила судебного разбирательства (ст. 17).

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной транспортной организации (перевозчика). Перевозка же (в том числе при помощи договора фрахтования, предусмотренного ст. 787 ГК) осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная же экспедиция предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления.

СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140. Помимо Закона о защите прав потребителей продолжают действовать типовые договоры бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утвержденные постановлением Правительства РСФСР от 1 февраля 1965 г. № 181 (СП РСФСР. 1965. № 1. Ст. 5). Однако они потеряли свое обязательное значение, поскольку в ныне Действующем ГК нет нормы, аналогичной той, которая была предусмотрена ст. 294 ГК 1964 г. Кроме того, в указанных типовых договорах практически не осталось норм, не воспринятых ГК.

177


В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.

Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные (ч. 1 ст. 632, ч. 1 ст. 642 ГК).

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 и 643 ГК). К такому договору не приме. няются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). По истечении срока договор прекращается (ч. 2 ст. 632 и ч. 2 ст. 642 ГК).

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных главой I Закона о защите прав потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств (ст. 641 и 649 ГК).

Аренда транспортных средств регламентируется только применительно к автомобильному (пп. 97—99 УАТ) и морскому (ст. 178—186 КТМ) видам транспорта. Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.

УАТ никаких норм, отличных от предусмотренных ГК, не содержит. Что же касается морских и воздушных судов, то особенности имеет только аренда их с экипажем.

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК).

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1) предмет договора транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве;

2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т. е. при помощи экипажа, а

178


именно работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель специалист в своем деле.

Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты аренды и оказания услуг (подряда), поскольку арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Соответственно модифицируется и содержание договора. Однако этот договор вряд ли можно признать смешанным в смысле п. 3 ст. 421 ГК, ибо он специально урегулирован Кодексом. Поэтому применение к договору аренды транспортного средства с экипажем норм о возмездном оказании услуг или о подряде возможно только по аналогии.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем по сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.

Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен:

1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК). Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести расходы также и по содержанию арендованного имущества. Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (ст. 636 ГК). Что же касается расходов по технической эксплуатации, например по замене изношенных составных частей арендованного имущества, то несение их полностью охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном состоянии;

2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства (п. 1 ст. 635 ГК). Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в договоре отсутствуют, подлежит применению правило

179


п. 1 ст. 611 ГК, т. е. услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его назначением.

Услуги арендодателя, по общему правилу, должны распространять* ся лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства. Например, арендодатель должен обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза, но не отвечает за рентабельность такой перевозки для арендатора. Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых аревдатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так, арендодатель может принять на себя обязанность избрать наиболее выгодный для арендатора маршрут.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены,— требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Например, лицо, управляющее автомобилем, должно иметь водительское удостоверение, подтверждающее, что оно имеет право управлять транспортным средством данной категории. В то же время договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для перевозки, допустим, замороженных продуктов.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению (в том числе правилам внутреннего трудового распорядка) и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Таким образом, применительно к фрахтованию на время происходит разделение «хозяйской власти» над работниками на две составляющие. Одна из составляющих остается в руках арендодателя (работодателя), а другая передается арендатору (постороннему для работников лицу). Это разделение власти над работниками вытекает из существа договора фрахтования на время, согласно которому транспортное средство передается во владение и пользование арендатору, который извлекает из него доходы;

3) нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 635 ГК)1. Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. По-

Обязанность арендодателя содержать экипаж морского судна, переданного в тайм-чартер, сформулирована в ст. 181 КТМ как императивная.

180


скольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг;

4) страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им (транспортным средством) или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637 ГК). В данном случае речь идет о страховании транспортного средства как определенного вида имущества или о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный транспортным средством имуществу или личности арендатора или третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или договора, в том числе и самого договора аренды. Но даже если закон вводит обязательное страхование, договор аренды может освободить арендодателя от обязанности заключить договор страхования. В этом случае в роли страхователя должен выступать арендатор.

Две последние обязанности арендодателя являются диапозитивными, остальные императивными.

Арендатор в изъятие из его обычных обязанностей:

1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, а именно, освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией. Что же касается дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содержанию транспортного средства, текущему или капитальному ремонту, то это исключено в силу императивности нормы ст. 634 ГК;

2) имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п. 1 ст. 638 ГК), если иное не предусмотрено договором. Это право вытекает из цели договора аренды транспортного средства с экипажем обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства. Субаренда (субфрахтование на время) возможна только с экипажем.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования

181


транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие;

цели не установлены, назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638 ГК). Это право арендатора, в отичие от права сдачи предмета1 договора в субаренду, не может быть отменено соглашением сторон.

Под иными договорами понимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не выходят за рамки данного договора аренды. Например, арендатор не вправе заключать договоры, в рамках которых происходит распоряжение транспортным средством или правами по договору аренды. Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ (обществ) либо паевого взноса в производственный кооператив.

Ответственность сторон по договору тайм-чартера также отличается известными особенностями. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК).

При определении условий ответственности арендатора перед арендодателем по договору фрахтования на время законодатель отступает от принципа вины. Ведь обстоятельства, за которые арендатор отвечает, могут быть вовсе не связаны с его виновным поведением (допустим, самовозгорание пожароопасного груза) или, наоборот, касаться только некоторых случаев виновного поведения, например, грубой неосторожности или умысла. Однако если такие обстоятельства не определены законом или договором, то к ответственности арендатора перед арендодателем в полной мере применимы установленные п. 3 ст. 401 ГК правила об ответственности по обязательствам при осуществлении предпринимательской деятельности. При этом бремя доказывают наличия обстоятельств, за которые отвечает арендатор, возлагается на арендодателя.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Таким образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством, отвечает не его владелец (арендатор), а собственник (арендодатель). Хотя подобная ситуация и не предусмотрена ст. 1079 ГК, но не противоречит ей. Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возврате сумм,

182


выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1) предмет договора транспортное средство любого вида;

2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица (но ни в косм случае не арендодателя);

3) транспортное средство передается во владение и пользование арендатору. Арендодатель не сохраняет владение предметом договора.

Цель договора получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.

Соответственно содержание договора аренды транспортного средства без экипажа изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторону расширения обязанностей арендатора.

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:

1) в течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК). Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора.

Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в ненадлежащем состоянии. За арендодателем полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК);

2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять экипаж или эксплуатировать транспортное средство и управлять им лично;

3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором (ст. 646 ГК). В принципе, арендодатель по договору аренды транспортного средства без экипажа освобожден от несения каких-либо расходов, за исключением тех, которые обус-

183


ловлены теми или иными нарушениями со стороны арендодателя. Все расходы по договору, как правило, возлагаются на арендатора.

Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным (в отличие;

от правила, установленного в ст. 637 ГК). Следовательно, арендодатель Д вправе потребовать от арендатора заключения договоров страхования транспортного средства и гражданской ответственности в любом случае, если только это прямо не исключено договором. Неисполнение;

арендатором данной обязанности может служить основанием для рас-, торжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п.1ст.б19ГК

Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Пер- Я вые же две императивны. 1

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК).

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, Ц указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены,— Д назначению транспортного средства (п. 2 ст. 647 ГК). При этом арен- Ц датору запрещено заключать договоры, которые направлены на распоряжение транспортным средством или арендными правами (об этом более подробно сказано ранее применительно к договору фрахтования на время).

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец, по нормам о делик-тных обязательствах (ст. 1079 ГК). |

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или ^ сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен в самостоятельный виц исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аревды зданий (сооружений) в отдельный виц. Ведь

184


пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всегда передается в аренду вместе со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Форма договора аренды зданий и сооружений письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аревды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

185


Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнений^ с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным! изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Кон*-"! кретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанно-i стей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору а состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче 3 подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а | лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или | сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в) договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре пере- ^ дачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК).

Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения

186


требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использование не по назначению.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654

187


ГК). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне 1 может содержаться и в самом договоре, l

Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное^, владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, ;

используемый для осуществления предпринимательской деятельности (n S 1 ст. 656 ГК). ;

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недви- { жимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные | средства, права пользования природными ресурсами, исключительные | права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права 1 в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав •{ за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия 1:

предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором арендьграс ширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум, три и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и

188


другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты «только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором». В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Статья 132 ГК об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор

189


несут солидарную ответственность по включенным в состав передан-;1 ного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без>1 согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответст-?| венности возможно в случаях, когда: |

1) уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заяв- а ляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязатель- 1ц ства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока; ;

2) не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида1 деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что ;

права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми 1:

актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсуг- . ствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятий письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды.

190


К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия,— передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если Докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости пред-

191


приятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следуер понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут суще-;

ственно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что! улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенная "it на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) пред- -Щ. приятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если 4л арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень забот- С ливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру д обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК). § Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том А числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 5 ГК). ?

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может .:

быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора -д уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества являет- а ся императивной. Однако она может быть реализована только в отно- I шении обязательного страхования. Обязанность производить ^j добровольное страхование имущества в любом случае может быть & возложена на арендатора только путем прямого указания на это в 4 договоре аревды предприятия. 4

2. При прекращении договора аревды предприятия аревдованный и имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с у соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена

192


i "1циальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях HI-действительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Договор финансовой аренды (лизинга1). По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:

1) наличие у арендодателя цели финансирования, т. е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При »том интересы арендодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;

2) приобретение арендодателем имущества, передаваемого в ли-1.инг, после заключения договора аренды, причем по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца. В этом случае урсндодатель не несет ответственности за выбор предмета аревды и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Однако даже если это положение и будет внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора;

3) использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по

Термин «лизинг» происходит от английского глагола to lease (брать в

1фенду).


договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере, в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору лизинга;!

4) предоставление имущества по договору лизинга во впадение и| пользование арендатора. Предоставления имущества просто в пользо-1 вание арендатора недостаточно. |

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю] (а не многостороннюю сделку), неразрывно связанную с договором! купли-продажи арендованного имущества. Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца ] по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место1 особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица арендатора (ст. 430 ГК).

Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным. Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Отгавской конвенции о международном финансовом лизинге 1988 г.1, к которой РФ пока не присоединилась. Есть у него сторонники и в научной литературе2. При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендодателем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продавцом арендованного имущества, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних (синаллагматических) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.

В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания (созданная прежде всего в форме акционерного общества), имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг3.

См.: Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Обязательственное право. Сборник нормативных актов. М., 1989. С. 187 — 192.

2 Гражданское право В 2-х т. / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1993. Т. 2. С. 142 и след.

См. п. 2 Указа Президента РФ «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» от 17 сентября 1994 г. (СЗ РФ. 1994. № 22. Ст. 2463). Правда, в п. 3 Временного положения о лизинге, утвержденного постановлением Правительства

194


Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК). Следовательно, в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично.

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей арендодателя.

Арендодатель обязан:

1) приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст. 667 ГК).

Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производится арендодателем;

2) обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено лизинговым договором, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица арендатора, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусматривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а арендодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.

Что же касается обязанностей арендодателя производить капитальный ремонт, предупреждать арендатора о правах третьих лиц на арен-

РФ от 29 июня 1995 г. № 633 (СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2591; 1996. № 18. Or. 2154;

№ 27. От. 3279), сказано, что в роли лизингодателя может выступать и индивидуальный предприниматель. Однако это положение противоречит указу Президента, в развитие которого оно принято. В Положении о лицензировании лизинговой деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. № 167 (СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 936), речь идет о лицензировании только лизинговых компаний.


дованное имущество и возместить стоимость согласованных с ним неотделимых улучшений, то они сохраняются в неизменном вице.

Лизинг в нашем ГК не связан с постепенным приобретением арендатором в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст. 624 ГК. Более того, согласно п. 6 Временного положения о лизинге общая сумма лизинговых платежей должна включать полную (или близкую к ней) стоимость арендованного имущества на момент заключения договора. Такое положение логично, если арендный платеж по договору лизинга одновременно является и выкупным платежом. В этом случае и арендодатель и арендатор получают довольно значительный выигрыш по налогам.

Если договор аренды заключается на срок, существенно меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что предполагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду («оперативный лизинг»), к складывающимся отношениям нормы о лизинге (финансовой аренде) не применяются.

Поскольку арендодатель, по общему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Например, арендодатель не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если выбор продавца был произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 669 ГК). Этот риск переходит на арендатора в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Таким образом, в период действия договора лизинга арендодатель, являясь собственником арендованного имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором

196


лизинга, и тогда арендатор может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести риска, оставив его на арендодателе.

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым арендованное имущество передается арендатору, последнему ГК предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК). Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК).

Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендодателя возможно по тем же основаниям, которые действуют для обычных договоров аренды. Если же речь идет о расторжении договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 620 и п. 2 ст. 668 ГК, причем только по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, но никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК).


Глава 34. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

§ 1. Жилищная проблема в Российской Федерации

Пути решения жилищной проблемы в доперестроечный период. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человс-3 чества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно! разрешимых проблем. Не составляет исключения в этом отношении и| наше Отечество. В дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами, которые радовали глаз и принадлежали знати, торгово-про^| мышленным тузам и высокооплачиваемой интеллигенции, было нема-Ц ло не пригодных для жилья лачуг, в которых ютилась городская и сельская беднота. На знаменах Октябрьской революции было начертав но обещание решить жилищную проблему. И надо сказать, что в этом направлении предпринимались значительные усилия. Вскоре после революции началось массовое переселение жителей рабочих окраин в центральные городские районы, отличавшиеся более высоким уровнем благоустройства1. Заселялись дома и квартиры, брошенные их владель! цами, бежавшими за границу или пополнившими ряды Белой гвардии. Широко практиковалось также уплотнение барских квартир, владельцы которых, по мнению представителей новой власти, жили слишком просторно. Началась пора коммуналок. Тем не менее смягчение жи-| лищного кризиса не происходило, чему в немалой степени способст-Ц вовала миграция сельского населения в города. Добротные дома д| деревнях и селах заколачивались и ветшали, а селяне искали приста-1 ниша в городах и рабочих поселках. С одной стороны, это было вызвано3 потребностями индустриализации страны, испытывавшей нужду в дс"^ шевой и неприхотливой рабочей силе. С другой стороны, деревенские| жители готовы были бежать куда глаза глядят, лишь бы избавиться ой непомерных поборов, произвола борцов за мировую революцию типа| Макара Нагульнова, раскулачивания и высылки с малолетними детьми| в необжитые районы с конфискацией имущества. I

Много добротных домов было уничтожено в годы революции я гражданской войны, когда полыхали барские усадьбы, служившие в| российских глубинках центром притяжения культурных сил. |

Поначалу предполагали, что пользование жильем и коммунальны-,;

ми услугами для трудового народа будет бесплатным, но вскоре от этой затеи, вскормленной утопическими надеждами уже в ближайшее время совершить прыжок в коммунистическое царство, пришлось отказаться. Были установлены нормированные ставки оплаты жилья и коммуналь-

Первый советский фильм, показанный 7 ноября 1918 г., назывался «Уплотнение». Он рассказывал о переселении рабочей семьи из подвала в барскую квартиру.

198


ных услуг, которые, однако, изначально не покрывали затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства. С ростом инфляционных процессов, возрастанием стоимости основных фондов в жилищно-ком-мунальном хозяйстве, повышением качества жилья, сооружением дорогостоящих систем канализации, водо- и энергоснабжения дефицит затрат на содержание жилья все в большей степени приходилось покрывать за счет бюджета. Справедливости ради следует отметить, что расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов.

Одновременно предпринимались попытки внедрить в систему жилищно-коммунального хозяйства начала общественного самоуправления, что наглядно показано в «Собачьем сердце» М. Булгакова. Были образованы жилищно-арендные кооперативные товарищества (так называемые жакты). Ни к чему хорошему это не привело, и постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»1 жакты были упразднены. Словом, и в этой области было более чем достаточно социальных экспериментов, как правило, неудавшихся.

Нельзя, однако, отрицать того, что руководство страны, особенно в послевоенный период, предпринимало энергичные усилия, чтобы если не разрешить жилищную проблему, то хотя бы смягчить ее остроту. При этом основной упор делался на бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий без учета состава семьи и ее материального достатка. Ставка на уравниловку привела к тому, что, несмотря на бурный рост жилищного строительства, индустриальные методы его ведения, очередь граждан на получение бесплатного жилья двигалась медленно, а намечаемые сроки решения жилищной проблемы и обеспечения каждой семьи отдельной благоустроенной квартирой неоднократно переносились. Нужно, конечно, учитывать, что ощутимый урон жилищному хозяйству нанесла Великая Отечественная война 1941—1945 гг. и необходимость переключения львиной доли ресурсов на отпор врагу и восстановление разрушенного народного хозяйства, в том числе его базовых отраслей.

В конце пятидесятых годов постепенно пришли к осознанию того, что только за счет государства жилищную проблему не решить, необходимо активно подключить к строительству жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать жилищное строительство. Происходит

1 СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314.


заметное оживление жилищно-строительной кооперации, которая в предвоенные и первые послевоенные годы была сведена на нет. Несмотря на целый рад положительных сдвигов, радикально решил» жилищную проблему к началу перестройки не удалось. Не случайно в годы, предшествовавшие перестройке, она неоднократно называлась на высших партийных и государственных форумах самой острой проблемой повышения благосостояния народа. К сожалению, за годы перестройки острота жилищной проблемы не только не спала, а еще более возросла.

Перспективы решения жилищной проблемы в современных условиях. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях развернуты приватизация жилищного фонда, выдача гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих право граждан на приобретение квартиры в собственность, и целый рад других мер, направленных на то, чтобы сколотить широкий социальный слой частных собственников жилья, создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравниловки в деле обеспечения граждан жильем. В то же время декларируется обеспечение жильем из государственного и муниципального жилищных фондов граждан, нуждающихся в особой социальной защите со стороны государства,малоимущих граждан, многодетных семей, инвалидов, ветеранов, военнослужащих, уволенных в запас или в отставку, чернобыльцев, афганцев, граждан, лишившихся жилья в результате стихийного бедствия, воспитанников детских домов, лиц, имеющих перед Отечеством особые заслуги, и целого ряда других категорий граждан, которые либо не в состоянии сами приобрести себе жилье либо в силу тех или иных обстоятельств при решении жилищной проблемы должны пользоваться льготами и преимуществами1.

На пути выполнения этой программы возникли немалые трудности, о которых сказано, хотя и приглушенно, в Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29

О том, каким обманом оборачиваются для людей, причем наиболее социально незащищенных, обещания федеральных и местных властей обеспечить их жильем, см.: Артеменко Г. Чернобыльцы ждали квартир, теперь ждут сертификатов // Российская газета. 1996. 22 октября. Симптоматично, что эта публикация появилась в правительственной газете, которая склонна скорее к лакировке, нежели к правдивому освещению положения дел.

200


марта 1996 г. № 431 . К созданию рынка жилья мы оказались столь же неподготовленными, как и к созданию рынка труда и капиталов. Государственная программа жилищного строительства свернута, объемы ввода жилья в эксплуатацию резко сократились, стоимость жилья многократно возросла, очередь на получение государственного и муниципального жилья практически не движется. В этой области, пожалуй, как ни в какой другой, наблюдается резкое имущественное и социальное расслоение общества, которое превысило сколько-нибудь разумные пределы. Словом, и здесь мы ощущаем пагубные последствия политики «шоковой терапии», когда предпринимаются заранее обреченные на неудачу попытки одним махом решить проблемы, которые накапливались в течение десятилетий.

Наблюдается крайне опасная тенденция разрушения сложившейся системы поддержания в нормальном рабочем состоянии жилищно-коммунального хозяйства, что чревато пагубными непредсказуемыми последствиями, в том числе экологическими. Делается это в чисто фискальных целях переложить все расходы по содержанию жилищ-но-коммунального хозяйства на самих граждан, освободив от них государственную и муниципальную казну, которая и так трещит по »сем швам. Этим не в последнюю очередь объясняется насаждение товариществ собственников жилья, что означает «второе издание» уже упомянутого «Собачьего сердца» М. Булгакова.

Таким образом, на нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильем. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жилье, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса. Рынок жилья, о котором мечтали творцы «шоковой терапии», приобрел явно криминальный оттенок.

Оплата жилья, электроэнергии, телефона, коммунальных услуг возросла в тысячи раз. Симптоматично появление в газете «Санкт-Петербургские ведомости» заметки под названием «Ползарплаты на квартплату»2. В виде утешения иные незадачливые политики предлагают горожанам выбирать жилье по средствам и напоминают им, что Пе-

1 СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Санкт-Петербургские ведомости. 1996. 16 мая.

201


тербург, который стал городом «юмора и смеха», это город для богатых. При этом забывают, что большинству людей, далеко отброшенных за черту бедности, явно не до смеха.

В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильем становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.

Не менее важно восстановить государственное управление системой жилищно-коммунального хозяйства, учет граждан, нуждающихся в жилье, понять, наконец, что без дотаций из государственного и местного бюджета, обуздания монополистов, обеспечивающих население водой, энергоресурсами, отвечающих за санитарно-эпидемиологи-ческое и экологическое благополучие городов и населенных пунктов, оказание коммунальных услуг, система жилищно-коммунального хо- ;

зяйства придет в окончательный упадок. К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно | можно видеть на примере жилищного законодательства, которое до сих Л пор остается некодифицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии.

§ 2. Жилищное законодательство

Понятие жилищного законодательства. Под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношения, т. е. отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. Необходимость удовлетворения потребности в жилье сопровождает человека на протяжении всей его жизни от первого крика до последнего вздоха. В то же время способы удовлетворения этой потребности различны. Выбор этих способов во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. От этого зависит и целевое назначение жилого помещения. Жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, предоставленные им внаем или как членам кооператива, рассчитаны преимущественно на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Напротив, жилые помещения в общежитиях, маневренном фонде, служебные жилые помещения, хотя они и предоставляются на началах найма, обычно удовлетворяют лишь временную потребность граждан в жилье.

Действие жилищного законодательства распространяется на такие отношения по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которых является жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на время, при наличии целого ряда условий. Жилищное законодательство регулирует отношения по пре-

202


доставлению и использованию жилья в общежитиях (в том числе учащимся, сезонным и временным работникам), маневренном фонде, служебных жилых помещений. Оно регулирует отношения по использованию жилья поднанимателями и временными жильцами. В то же время оно не распространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений (в дачах, дачно-строигельных кооперативах, садоводческих товариществах), хотя бы они и были пригодны для круглогодичного в них проживания. Указанные помещения в состав жилищного фонда не входят.

Жилищное законодательство не регулирует отношения по использованию приспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборно-разборных сооружениях и иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда.

С другой стороны, под действие жилищного законодательства подпадают не все отношения, обеспечивающие удовлетворение постоянной потребности гражданина в жилье. Так, право собственности гражданина на жилище, будь то квартира или дом, призвано обеспечить удовлетворение постоянной потребности собственника в жилье. Поскольку, однако, удовлетворение потребности самого собственника в жилье не выходит за пределы правоотношения собственности, указанное отношение регулируется не жилищным законодательством, а законодательством о собственности. Что же касается отношений собственника с проживающими в принадлежащем ему жилом помещении членами семьи и иными лицами (например, нанимателями), то они могут квалифицироваться как жилищные отношения.

Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отправными при классификации жилищных фондов; нормы административного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нормы финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные нужды жилищно-коммунального хозяйства и т.д.

Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика.

Как видим, отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет

203


иных подразделений системы законодательства. А это подлежит учету при разграничении жилищного и смежных отраслей законодательства, в первую очередь гражданского. Переплетение жилищных и соприкасающихся с ними отношений особенно часто наблюдается сейчас, когда в результате приватизации и иных факторов происходит преобразование собственности в жилищной сфере.

Структура жилищного законодательства. Общая широкомасштабная кодификация жилищного законодательства была проведена в нашей стране до распада Союза ССР, в первой половине восьмидесятых годов — 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик1, а через два года (24 июня 1983 г.) Верховный Совет РСФСР принял на базе Основ Жилищный кодекс РСФСР2. Примерно в то же время жилищные кодексы на базе Основ были приняты и в других союзных республиках. С тех пор в жизни страны произошли коренные изменения, обусловленные главньм образом распадом Союза ССР и переводом экономики на рельсы рыночного хозяйства, в результате чего Жилищный кодекс, не говоря уже об Основах, которые практически не применяются, утратил в Российской Федерации роль базового законодательного акта в области жилищного законодательства. Многие нормы Жилищного кодекса, которые были рассчитаны на принципиально иной социально-экономический, политический и духовный строй общества, устарели и к тому же пришли в противоречие с позднее принятыми законодательными актами.

Конституция РФ относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (подпункт «к» ст. 72). В настоящее время идет подготовка проекта Жилищного кодекса РФ, с тем чтобы на его основе кодификационные акты в области жилищного законодательства были приняты на уровне субъектов федерации. Пока же роль базовых законодательных актов в области жилищного законодательства, помимо Конституции, выполняют часть первая и часть вторая ГК РФ (в том числе гл. 18 и 35), Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»3, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»4. Закон РФ «О това-

1 Ведомости СССР. 1981. № 26. Ст. 834.

2 Ведомости РФ. 1983. № 26. Ст. 883.

3 Ведомости РФ. 1991. № 28. Ст. 959; 1993. № 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. 16. Ст. 1864.

4 Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147.

204


риществах собственников жилья»1. Нельзя полностью сбрасывать со счетов и Жилищный кодекс, который подлежит применению в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательным актам, принять™ после 12 июня 1990 г., т. е. после провозглашения независимости России.

В области регулирования жилищных отношений видная роль отводится указам Президента РФ и постановлениям Правительства РФ. В их числе Указ Президента РФ «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 1996 г., постановление Правительства РФ «О Государственной целевой программе «Жилище» от 20 июня 1993 г.2, постановление Правительства РФ «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» от 18 июня 1996 г. 7073.

Наряду с законами, указами Президента и постановлениями Правительства к источникам жилищного законодательства относятся акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существование прекратили. Так, продолжают действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.4. Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства (утверждена Министерством юстиции СССР, Госкомтрудом СССР и МВД СССР 20 января 1989 г.)5, а также немало других нормативных актов, принятых как на общесоюзном, так и на республиканском уровне. Но, разумеется, все они действуют лишь в части, не противоречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам.

Поскольку жилищное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, многие нормативные акты, регулирующие жилищные отношения, принимаются на региональном уровне представительными и исполнительными органами субъектов федерации. Так, в Санкт-Петербурге продолжают действовать (с необходимыми изменениями и дополнениями) Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Ленинграде, утвержденные решением ис-

1 СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. 2 Собрание актов РФ. 1993. № 28. Ст. 2593,

Российская газета. 1996. 11 июля.

Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. Т. l. M., 1972. С. 693. 5 БНА СССР. 1989. № 4.

205


полкома Ленсовета и Президиума Леноблсовпрофа от 7 октября 1987 к| 712/61. 4

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11 декабри 1996 г. № 20 одобрена Концепция реформ в жилищной сфере и^ утвержден перечень основных нормативно-правовых актов (их свыщм двадцати), необходимых для осуществления этих реформ, f

Закон, принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга^ 12 февраля 1997 г., регулирует порядок и условия предоставления* жителям Санкт-Петербурга освободившихся жилых помещений в ком-1 мунальных квартирах государственного и муниципального жилищных] фондов. .1

.. В последнее время в числе правообразующих актов в области! жилищного законодательства могут быть названы постановления Кон»! стигуционного Суда Российской Федерации, в которых производится! проверка конституционности целого ряда нормативных актов, в то»1| числе и норм Жилищного кодекса. Таковы, в частности, постановления,! Конституционного Суда от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке! конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного! кодекса и от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности части первой и п. 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса ^ РСФСР2. Хотя эти постановления и вынесены в связи с запросом и | жалобами по конкретным делам, признание тех или иных норм не | соответствующими Конституции означает их отмену, что вносит ради- | кальные изменения в правоприменительную практику, которая вынуж- j деиа руководствоваться другими нормами. Указанное обстоятельство | позволяет относить постановления Конституционного Суда к источникам жилищного законодательства, имеющим правопогашающее действие.

Наконец, к вспомогательным источникам жилищного законодательства надлежит отнести руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Союза ССР по жилищным делам, а иногда и постановления, носящие более общий характер.

Таковы постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия»3; от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищ-

Бюллетень Ленгорисполкома. 1987. № 20. СЗ РФ. 1995. № 18. От. 1708; № 27. Ст. 2622. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 1. С. 4.

206


цого кодекса РСФСР»1; от 24 августа 1993 r. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»2; постановления Пленума Верховного Суда Союза ССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства»3; от 11 октября 1991 г. № 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строитсльными кооперативами»4.

Как видим, жилищное законодательство отличается многослойно-стью своих источников. К сожалению, вследствие того что кодификация жилищного законодательства застопорилась, его источники как на федеральном, так и на региональных уровнях далеко не соответствуют друг другу, что приводит к серьезным нарушениям законности в области жилищных отношений.

Действие жилищного законодательства. Общим принципом действия закона во времени является немедленное действие нового закона. Это значит, что новый закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действие. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Эти положения относятся и к жилищному законодательству. В частности, они отражены в Указе Президиума Верховного Совета РСФСР от 20 декабря 1983 г. «О порядке введения в действие Жилищного кодекса РСФСР»5. Изъятиями из общего правила о действии закона во времени являются придание новому закону обратной силы и так называемое «переживание» старого закона. Так, Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» подписан Президентом 12 января и опубликован в «Российской газете» 18 января 1996 г. Вступил же он в силу с 1 января 1996 г. (ст. 3 Закона). Тем самым Закону была придана обратная сила.

Дополнения и изменения внесены в ст. 15, 16 и 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», причем обратная сила придана всем этим дополнениям и изменениям. Но если изменения и дополнения ст. 15 и 18 устанавливают для граждан более льготный

Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. Изд. 2-е. М., 1995. С. 244.

2 Там же. С. 336.

3 Там же. С. 169.

4 Там же. С. 195.

5 Ведомости РФ. 1983. № 51. Ст. 1781.

207


правовой режим, то этого нельзя сказать о дополнении ст. 16, которое ограничивает права граждан. Поэтому обратную силу можно было придать лишь дополнениям и изменениям, внесенным в ст. 15 и 18 Закона. Дополнению же ст. 16, поскольку оно ограничивает права граждан, обратную силу придавать было нельзя. Конституционный Суд РФ с полным основанием обратил внимание на то, что по смыслу Конституции РФ и Федерального закона от 14 июня 1994 г. общим для всех отраслей права является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, а соответственно и объединений, созданных для реализации конституционных прав и свобод граждан, обратной силы не имеет (см. постановление Конституционного Суда РФ от 24 октября 1996 г.)1.

«Переживание» старого закона означает, что он применяется к правоотношениям, которые урегулированы или подлежат урегулированию в новом законе. Например, с «переживанием» старого закона мы сталкиваемся при применении к жилищным правоотношениям, которые должны быть урегулированы в республиканском законе, общесоюзных законов и иных нормативных актов, принятых Союзом ССР. При отказе от применения общесоюзных нормативных актов, разумеется, в той части, в какой они не противоречат республиканскому законодательству, образовался бы правовой вакуум, который во всех отношениях нежелателен.

Говоря о действии закона в пространстве, следует напомнить, что, по общему правилу, он распространяется на всю территорию Российской Федерации. Нередки, однако, случаи, когда пространственные пределы действия закона ограничены (например, он распространяется на районы Крайнего Севера или на районы, подвергшиеся стихийному бедствию).

Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, черно-быльцы, участники афганской войны, военнослужащие, уволенные в запас или в отставку, беженцы и вынужденные переселенцы, многие другие категории лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов государственной власти и местного самоуправления.

СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202.


Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время резко снижается не только потому, что как на федеральном, так и на региональном уровне издается множество нормативных актов, не имеющих надлежащего обеспечения, но и потому, что многие законы коллвдируют, т.е. сталкиваются друг с другом. Например, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» сталкивается с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда». Законом РФ «О товариществах собственников жилья» и частью второй ГК РФ. Понятийный аппарат указанных законов не отличается необходимой строгостью и выдержанностью. Так, под договором аренды жилья в части второй ГК понимается нечто иное, чем в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной полигики». То же можно сказать о таком понятии, как кондоминиум. Если в Законе РФ «О товариществах собственников жилья» такие понятия, как товарищество и кондоминиум, различаются, то в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной полигики» этого различия четко не проводится.

Следует обратить внимание на противоречие в самом Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которое не снято и после принятия части второй ГК. Речь вдет о следующем. Согласно упомянутому Закону жилые помещения в коммунальных квартирах входят в состав жилищного фонда социального использования. Между тем ст. 16 Закона допускает перевод жилых помещений в коммунальных квартирах на иной правовой режим они могут либо использоваться на началах коммерческого найма либо выкупаться в собственность граждан. В результате нередко возникает ситуация, когда в одной квартире одна часть помещений входит в состав жилищного фонда социального использования, а другая не входит.

Часть вторая ГК, которая вроде бы должна выступать в этих вопросах в рати арбитра, многие из них по-прежнему оставляет открытыми. Сказывается отсутствие нового Жилищного кодекса, который призван будет устранить многочисленные противоречия, возникающие ныне в регулировании жилищных отношений.

При разрешении коллизий между нормативными актами жилищного законодательства следует исходить, во-первых, из того, что нормы ГК подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами гражданского права, которые содержатся в других законах и тем более подзаконных нормативных актах (см. абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК); во-вторых, из того, что последующий закон отменяет действие закона предыдущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему;

в-третьих, из того, что при столкновении закона с подзаконным нормативным актом применению подлежит закон; и, наконец, в-четвертых, из того, что при столкновении общесоюзного закона с законом Российской Федерации следует применять республиканский закон.

209


Поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой области, принятыми на федеральном и региональном уровне, должны решаться в пользу федеральных актов.

Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием Ц могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Сказанное относится и к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», и к Закону РФ «О приватизации жилищного фонда», и к Закону РФ «О товариществах собственников жилья», и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести. Так, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» влечет | преобразование отношений собственности в жилищной сфере и с этой точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В то же время он порождает или может породить жилищные отношения (между собственником и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизации; между собственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещении, и т.д.), а потому относится и к актам жилищного законодательства.

Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в части второй ГК (см. гл. 35 ГК). Указанное обстоятельство подлежит учету, поскольку Конституция РФ относит гражданское законодательство к ведению РФ, а жилищное к совместному ведению РФ и ее субъектов.

§ 3. Жилищные фонды

Понятие жилищного фонда. Жилищное законодательство употребляет это понятие в течение многих десятилетий, однако его легальное определение до последнего времени отсутствовало. Дело обычно ограничивалось подразделением жилищного фонда на виды, причем наиболее развернутая попытка в этом направлении была предпринята в кодификационных актах жилищного законодательства восьмидесятых годов. Пожалуй, впервые легальное определение указанного понятия попытались сформулировать в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Вот это определение: жилищный фонд совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры,

210


служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

Представляется, однако, что речь здесь идет не столько об определении жилищного фонда, сколько о примерном перечне жилых помещений, входящих в его состав. К тому же едва ли правильно включать в состав жилищного фонда и жилые помещения, пригодные лишь для временного проживания. А такой вывод из приведенного определения может быть сделан. Другое дело, что жилые помещения могут предоставляться для удовлетворения не только постоянной, но и временной потребности в жилье.

Кроме того, в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на вицы, что в легальном определении также отсутствует. Правильнее поэтому дать определение не жилищного фонда, а жилищных фондов, которое могло бы быть приложимо к каждому из них.

С учетом сказанного жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Классификация жилищных фондов. Ни в одном законодательном акте, в котором предпринимались попытки классифицировать жилищные фонды, единство классификационного основания не выдержано. Классификация, которая закреплена в ЖК РФ, ньюе устарела и ею руководствоваться нельзя.

Подразделение жилищного фонда на виды дано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Однако и в нем жилищные фонды классифицируются по различным основаниям. Вначале дана классификация по формам собственности. К видам жилищного фонда отнесены частный, государственный, муниципальный и общественный фонды. В свою очередь, частный делится на фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц. Государственный фонд подразделяется на ведомственный, состоящий в собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений, и фонд, находящийся в собственности субъектов федерации, а также ведомственный, находя-ищйся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, которые относятся к соответствующему виду собственности. Муниципальный жилищный

211


фовд подразделяется на фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений. В особый фонд выделен общественный жилищный фовд, состоящий в собственности общественных объединений.

Нужно, однако, сказать, что уже на данном этапе вычленения видов жилищного фонда единство классификационного основания не соблюдено, поскольку если последовательно придерживаться классификации по формам собственности, общественный фонд следовало бы отнести к частному жилищному фонду, находящемуся в собственности юридических лиц. Общественный жилищный фонд вьщелен не случайно. По своему правовому режиму он во многом сходен с ведомственным жилищным фондом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Еще большие отступления от единства классификационного основания допущены при вычленении жилищного фонда, находящегося в коллективной собственности. Если в предшествующих видах жилищного фонда речь шла об односубъектной собственности, принадлежащей гражданину, юридическому лицу, государству, национально-государственному, административно-территориальному или муниципальному образованию или, наконец, общественному объединению, то в коллективной собственности жилищный фовд принадлежит не одному, а, по крайней мере, двум субъектам, а потому относится к общей собственности долевой или совместной.

Важно при этом подчеркнуть, что при изменении отношений собственности в жилищной сфере все жилищные права граждан, в том числе и право на приватизацию жилья, сохраняются. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере не допускается, если иное не предусмотрено законом. При отсутствии согласия собственника изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, может иметь место только по решению суда.

В Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» жилищный фонд России подразделяется на частный, причем в нем особо выделены индивидуальный фовд и фонд, принадлежащий ЖСК и ЖК; государственный, который сведен к ведомственному; муниципальный; общественный; коллективный, который отнесен к смешанной форме собственности. Эта классификация вызывает по меньшей мере недоумение. Непонятно, например, почему государственный фовд сведен к ведомственному. С другой стороны, коллективный фовд может представлять не смешан-

212


ную, а одну и ту же форму собственности. Так, он может находиться в общей собственности двух или более граждан. Если следовать этой классификации, то большая часть жилищного фовда, принадлежащего Санкт-Петербургу как субъекту федерации, из нее вообще выпадает, поскольку он не относится ни к ведомственному, ни к муниципальному.

Попытка классифицировать жилищные фонды по формам собственности не является единственной. Вьщелен жилищный фовд социального использования. При этом если в части второй ГК он выделен в пределах государственного и муниципального жилищных фовдов (см. ст. 672 ГК), то согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной полигики» указанный фовд формируется не только из государственного и муниципального, но также из общественного жилищного фонда (см. ст. 12 Закона). Последнее, по-видимому, более правильно. Кжилищному фонду социального использования относится совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

При этом подчеркивается, что за гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фовдов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Государственный, муниципальный и общественный жилищные фонды не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды. Помещения в коммунальных квартирах также могут быть сданы в коммерческий наем или в аренду. С другой стороны, такие специализированные дома, как общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фовда, рассчитаны преимущественно на удовлетворение временной потребности в жилье и по своему правовому режиму существенно отличаются от тех жилых помещений социального использования, которые удовлетворяют постоянную потребность граждан в жилье. Таким образом, на деле жилищный фовд социального использования выступает как довольно разношерстный конгломерат, включающий жилые помещения, между которыми мало общего. В то же время жилые помещения, правовой режим которых во многом сходен, оказались в разных классификационных рубриках. Таковы общежития и служебные жилые помещения. Общежития отнесены к специализированным домам и соответственно к жилищному фонду социального использования; служебные жилые помещения в состав этого фонда не входят.

213


С учетом сказанного следует классифицировать жилые помещения1 не столько по формам собственности, сколько в зависимости от осно.«| ваний предоставления их в пользование граждан, поскольку именно! этим во многом определяется правовой режим указанных помещений^!

Следует различать жилые помещения, предоставляемые по догово»;! ру социального найма; жилые помещения, предоставляемые по дого-| вору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения:] в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилыеЦ помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и спс-| циализированные жилые помещения; жилые помещения, предостав-1 ляемые в пользование граждан по иным основаниям. Г

Дадим несколько кратких пояснений к предложенной классифика-| ции. Прежде всего, насколько оправданно в числе помещений, предо-у ставляемых в пользование граждан, называть помещения, сдаваемые щ аренду? Ведь согласно п. 2 ст. 671 ГК арендатором по договору аревд<4| жилого помещения может быть только юридическое лицо. Представ~| ляется, однако, что арендовать жилые помещения могут не только! юридические лица, но и граждане, например индивидуальные пред-| приниматели1. Главное же состоит в том, что арендованное жилое| помещение, кто бы его ни арендовал, может использоваться только дат проживания граждан. При этом арендатор может предоставлять жилое| помещение для проживания граждан на самых различных основаниях! и на началах социального найма, и на началах коммерческого найма,| и на иных основаниях. |

Второе пояснение связано с выделением жилых помещений вдомаз^ жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Вызвано это тем, что;

до выкупа квартир члены соответствующих кооперативов собственниками] жилых помещений не являются, а потому указанные помещения названы;

наряду с помещениями, находящимися в собственности граждан. После! же выкупа квартир они становятся собственностью граждан и перестают! занимать в классификационной рубрике особое место. |В

Третье пояснение связано с выделением жилых помещений, нахо-Д дящихся в собственности граждан, поскольку ранее был сделан вывод Д о том, что отношения по удовлетворению самим собственником по-Д требности в жилье в предмет жилищного права не входят, их реализацияД происходит в пределах правоотношения собственности. В то же времЯ|Д у собственника могут возникать самые различные жилищные отноше-|

В Законе РФ «О товариществах собственников жилья», принятом и введен-1 ном в действие уже после того, как начала действовать часть вторая ГК, собственникам помещений в кондоминиуме предоставлено право сдавать их внаем или » аренду в порядке, установленном законодательством (см. ст. 42 Закона).

214


ния с другими лицами с членами его семьи (в том числе и бывшими), нанимателями, временными жильцами. Этим и объясняется выделение жилых помещений, находящихся в собственности граждан, поскольку возникающие по поводу указанных помещений жилищные отношения отличаются значительной спецификой.

Наконец, о каких иных основаниях предоставления жилых помещений в пользование граждан, которые не укладываются в предшествующие классификационные рубрики, идет речь? Подробнее об этом сказано в дальнейшем. Здесь же ограничимся наглядным примером. Допустим, гражданин заключил с юридическим лицом договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору жилое помещение перешло в собственность юридического лица, а последнее в числе прочих приняло на себя обязательство обеспечить гражданину право пожизненного проживания в указанном помещении или в его части. В данном случае право пользования жилым помещением возникает у гражданина получателя ренты по основанию, которое не укладывается ни в одну из предшествующих рубрик.

§ 4. Понятие жилищного правоотношения

Жилищное правоотношение как межотраслевое понятие. Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительном и жилищном кооперативе, семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т.д.). Понятием «жилищные отношения» охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов, получателями ренты, отказополучателями и другими гражданами, но также неразрывно связанные с ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилой площади. Таким образом, понятие «жилищные отношения» является собирательным. На это следует обратить особое внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.

215


Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, органи-;

зационные отношения, которые складываются на началах власти ц| подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету1 нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений^,. а с другой отношения, которые складываются на началах равенства s их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные! и личные неимущественные. Имущественные отношения, регулируй,, мые жилищным законодательством, как правило, возмеэдные (напри-{ мер, по найму жилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связаны с имущественными. Таковы. отношения соседства в коммунальной квартире.

Таким образом, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются i различные методы правового регулирования, хота указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе нормативных актов и норм.

Жилищное правоотношение как вид гражданского правоотношения. Характеристика жилищных правоотношений не завершается их рас-кассированием по отраслям права. Необходимо учитывать, к какому виду правоотношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся. Напомним, что, помимо деления гражданских правоотношений на имущественные и личные неимущественные, они классифицируются по таким видам, как абсолютные и относительные, вещные и обязательственные (см. гл. 5 настоящего учебника). Поскольку правоотношения собственности не включаются в число жилищных, ни одно из жилищных правоотношений нельзя отнести к абсолютным, хотя многие из них и оказывают отраженное действие на всех третьих лиц. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер. Это можно сказать и об отношениях нанимателя с наймодателем, и об отношениях члена кооператива, не выкупившего квартиру, с кооперативом, и об отношениях собственника жилого помещения с членами его семьи и обо всех других отношениях, в которых пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо собственник жилого помещения, уполномоченный им орган или иное лицо, предоставившее данное помещение в пользование конкретному лицу или группе лиц.

216


На вопрос же, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным, однозначно ответить нельзя. Ответ на него зависит от того, есть ли достаточные основания признать право пользователя жилого помещения вещным или нет.

К вещным могут быть отнесены: право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа, а также права на квартиру членов его семьи (после выкупа квартира становится его собственностью, а потому признание права на нее вещным не вызывает сомнений);

права членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности; право на жилое помещение получателя ренты;

право на жилое помещение в силу завещательного отказа.

Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки, как право следования и абсолютный характер защиты (пп. 3 и 4 ст. 216 ГК). Абсолютные и относительные, вещные и обязательст-тенные правоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Сказанное в полной мере распространяется на жилищные и тесно связанные с ними отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органом в жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер. Рхли участниками приватизации являются все члены семьи и, кроме них, в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения прекращается. Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию (его получение обязательно), являются се участниками, то наряду с правоотношением собственности возникает жилищное правоотношение собственника (сособственников) с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в то же время вещным. Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собственника квартиры, будучи жилищным, является и относительным и обязательственным.

Заметим также, что такие признаки, как право следования и абсолютный характер защиты, могут быть свойственны и другим жилищным правам. А это лишний раз подтверждает, что грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права, условна и подвижна.

§ 5. Возникновение жилищных правоотношений

Возникновение права на жилые помещения социального использования. Жилищное законодательство широко очерчивает круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального использования. Указанные лица подразделяются на тех, кто имеет

217


право на получение жилья в общем порядке; в первоочередном порядке;

во внеочередном порядке (см., например, ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; ЖК, раздел III, гл. 1; постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР»1, Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Ленинграде, которые утверждены решением исполкома Ленсовета и Президиума Леноблсофпрофа от 7 сентября 1987 г. № 712/6).

Независимо от того, какой порядок обеспечения жильем на этих лиц распространяется, право на жилое помещение возникает у них из сложного юридического состава, элементами которого являются: решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу; договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер. Если гражданин подлежит обеспечению жильем в общем или первоочередном порядке, решению о предоставлении жилого помещения предшествует, как правило, постановка его на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право такое жилье получить.

В законах и подзаконных нормативных актах, принятых на федеральном уровне, постановка граждан на учет нуждающихся в жилье обычно не увязана с длительностью проживания в данном населенном пункте, требуется лишь, чтобы обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи была ниже устанавливаемого в соответствующих регионах Российской Федерации уровня. В актах, принятых в регионах, для постановки на учет, помимо этого, требуется, чтобы гражданин, нуждающийся в жилье, постоянно проживал в данном населенном пункте не менее установленного срока. Так, в Санкт-Петербурге гражданин для постановки на учет должен быть обеспечен жилой площадью не более чем по 5,5 кв. м на каждого члена семьи и, кроме того, постоянно проживать в Санкт-Петербурге не менее десяти лет.

По ранее действовавшему законодательству требования граждан о предоставлении жилых помещений, по общему правилу, были неподведомственны суду. Соответственно этому гражданин не мог обжаловать в судебном порядке ни отказ в принятии его на учет нуждающихся в жилье, ни снятие с учета, ни решение об отказе в предоставлении

СП РФ. 1984. № 14. Ст. 121.


ему жилья. Исключения составляли случаи, когда требование о предоставлении жилой площади основывалось на гражданско-правовом обязательстве, а также иные случаи, предусмотренные в законе. Так, если решение о предоставлении гражданину жилья не подлежало утверждению органом государственного управления (в то время исполкомом), а лишь сообщалось ему для выдачи ордера, то отказ выдать ордер можно было обжаловать в судебном порядке. Суду были также подведомственны требования воспитанников детских учреждений и реабилитированных граждан, утративших право на прежнюю площадь, о предоставлении им другого жилья во внеочередном порядке (см., например, п. 1 и абз. 4 п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2).

Ныне суду подведомственны не только указанные выше требования, но и все остальные дела, вытекающие из жилищных правоотношений, если гражданин считает, что действиями государственного органа, общественной организации или должностного лица нарушены его права и свободы (см. гл. 241 ГПК). Если требование гражданина базируется на гражданско-правовых основаниях, то оно рассматривается судом в порядке искового производства (например, требование о предоставлении жилья после капитального ремонта дома). Если же требование гражданина базируется на иных основаниях, то оно рассматривается судом в порядке производства по делам из административно-правовых отношений (например, требование о постановке гражданина на учет или требование о выдаче ордера на жилое помещение, предоставленное гражданину общественной организацией).

Выданный гражданину ордер служит основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма (см. ч. 2 ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Договор социального найма жилого помещения это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

219


Договор социального найма жилого помещения консенсуальный, I взаимный, возмездный. |

В ходе дальнейшего изложения будет дана характеристика прав и | обязанностей сторон по этому договору, требований, предъявляемых к жилому помещению как к предмету договора.

Здесь же ограничимся указанием на то, что под нормой жилой площади, в пределах которой предоставляется помещение, понимается 1 норма, установленная ст. 38 ЖК, которая составляет 12 кв. м на одного | человека. Жилое помещение по договору социального найма жилья предоставляется в пределах указанной нормы, но не обязательно во всех случаях должно быть не менее нормы, оно может до нее и не «дотягивать». Но при всех обстоятельствах норма предоставления жилой площади по договору социального найма должна быть не менее i той, которая предусмотрена в правилах (положениях), действующих в регионах. Так, в правилах, действующих ныне в Санкт-Петербурге, минимальный размер предоставляемой жилой площади установлен из расчета 9 кв. м на человека. При определенных обстоятельствах размер ;i предоставляемой жилой площади может превышать 12 кв. м. В частности, это имеет место при предоставлении жилых помещений одиноким гражданам.

Ордер на занятие жилого помещения по договору найма должен удовлетворять всем предусмотренным в законе требованиям. Он должен быть вьщан уполномоченным на то органом, облечен в требуемую законом форму, содержать все необходимые реквизиты, вьщан надлежащему лицу, на помещение, пригодное для постоянного проживания, которым орган, принимавший решение о предоставлении жилого помещения, мог распорядиться. В частности, ордер может быть вьщан лишь на то помещение, которое является свободным как фактически, так и юридически. Если, скажем, в помещении в данный момент никто не проживает, но оно забронировано за лицом, выехавшим на работу в районы Крайнего Севера, то выдать ордер на это помещение другому лицу, разумеется, нельзя.

Требования, предъявляемые законом как к самому ордеру, так и к условиям его выдачи, зачастую нарушаются, что может повлечь признание вьщанного ордера недействительным. Основания, порядок и последствия признания ордера на жилое помещение недействительным определены в ст. 48 и 100 ЖК. В постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 и постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 подробно разъяснено, как нужно применять эти нормы (см. пп. 3, 3\ 51, 52, 6, 17 и др. постановления от 26 декабря 1984 г. № 5 и пп. 4, 5 и другие постановления от 3 апреля 1987 г. № 2). Воспроизводить эти разъяснения здесь нет необходимости. Отметим лишь, что выданный ордер при отсутствии

220


взаимного согласия сторон органа, выдавшего ордер, и гражданина-ордеродержателя может быть признан недействительным только в судебном порядке. Признание недействительным ордера влечет недействительность заключенного на его основе договора жилищного найма.

Возникновение права на жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем и в аренду. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» наряду с социальным наймом (или просто наймом) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. При этом путем систематического толкования абз. 6 ст. 1 и абз. 1 ст. 17 Закона может быть сделан вывод, что жилые помещения могли сдаваться в аренду как гражданам, так и юридическим лицам. Такие понятия, как аренда и так называемый коммерческий наем, в этом Законе по существу отождествлялись. В части второй ГК эти понятия разведены. В ней различаются такие понятия, как договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого или срочного найма и договор аренды. Чем же эти понятия отличаются друг от друга и что есть между ними общего?

Как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Этот вывод однозначно следует из содержания п. 1 ст. 671, п. 2 ст. 672 и п. 1 ст. 677 ГК- Напротив, по договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо1. Далее, по договору социального найма жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование (например, предоставление гражданину места в общежитии для одиночек). По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (см. п. 1 ст. 671 ГК). По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование. Очевидно, жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование либо только в пользование. Например, юридическое лицо арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть для удовлетворения иных социально-бытовых нужд (столовая, спортивный зал, лечебные кабинеты, лекторий, прачечная, душевые, бытовки и т.д.). И те, и другие помещения находятся как во владении, так и в пользовании арендатора. Видимо, не случайно в абз. 6 ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной полигики» говорится о сдаче в

Как уже отмечалось, арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере, индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина.

221


аревду недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения^! В приведенном примере это и имеет место. Если же организация, н6| балансе которой находится здание, сдает в аренду под общежитие липдй часть расположенных внутри здания жилых помещений (например,! несколько комнат с таким-то количеством мест), а другие используема под общежитие сама, то сдаваемые в аревду помещения поступают не{ во владение, а лишь в пользование арендатора, а тот, в свою очередь,! предоставляет их для проживания своим работникам, s

Наконец, в п. 2 ст. 671 ГК говорится о предоставлении юридическим^! лицам жилого помещения во владение и (или) пользование на основе | не только договора аренды, но и иного договора. Например, по договору | подряда предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрадчи-1 ку жилые помещения для размещения рабочих подряцчика на время строительных работ.

В числе других особенностей, отличающих коммерческий наем и, аренду от социального найма жилья, надлежит отметить, что оба они:

носят срочный характер. Правда, в ГК эта особенность отражена лишь применительно к коммерческому найму (см. ст. 683 ГК), но, по-вици-. мому, вслед за Законом РФ «Об основах федеральной жилищной;

политики» ее нужно распространить и на договор аренды.

Но, пожалуй, наиболее существенные особенности, отличающие и;

коммерческий наем и аренду от социального найма жилья, состоят в | том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые | помещения, сдаваемой в коммерческий наем (аренду), не ограничива- | ется и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре аренды й! (договорная плата). Ц

Итак, если основанием для заселения жилого помещения по дого- Ц вору социального найма жилья служит ордер на жилое помещение, то Ц для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем или в аренду, соответственно договор коммерческого найма или договор аренды.

Как коммерческий наем, так и аренда относятся к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Возникновение права на жилые помещения в домах жилищно-стро-ителъных и жилищных кооперативов. За последние годы в положении жилищно-строительных и жилищных кооперативов, их членов и других лиц, проживающих в кооперативных домах, произошли существенные изменения, вызванные целым рядом обстоятельств. Во-первых, установлено, что член кооператива, который выкупил свою квартиру, т.е. полностью выплатил паевой взнос, становится ее собственником со всеми вытекающими из этого последствиями. Во-вторых, предусмотрено, что если хотя бы один из членов кооператива стал собственником квартиры, то кооператив переводится в разряд товарищества собствен-

222


пиков жилья, т.е. происходит его преобразование в юридическое лицо иной организационно-правовой формы. В-третьих, существенно изменился и круг относящихся к кооперативам нормативных актов. В частности, признан утратившим силу Примерный устав ЖСК, который был утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. 11431. С учетом этих изменений должны применяться и рассчитанные на кооперативы нормы жилищного законодательства, в том числе нормы гл. 5 раздела III ЖК. Сказанное, однако, не означает, что кооперативы приказали долго жить и жилищные отношения, составляющие предмет жилищного законодательства, если и возникают на базе кооперативов, то не заслуживают самостоятельного изучения. Начать с того, что с момента образования кооператива до приобретения права собственности на квартиры всеми его членами проходит довольно длительный срок, а на этом этапе жилищные отношения в кооперативе сохраняются во всех мыслимых ракурсах. Но и после того, как квартира или даже все квартиры выкуплены, для жилищных отношений в кооперативе остается достаточный простор, хотя сужение сферы их действия за счет расширения отношений собственности и происходит, а сами жилищные отношения претерпевают изменения. Едва ли следует рассчитывать и на быстрый перевод всех кооперативов в товарищества собственников жилья. Как говорится, скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается.

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы, будучи потребительскими кооперативами, относятся к некоммерческим организациям. Они возникают в нормативно-явочном порядке с момента их регистрации в качестве юридических лиц. С этого же момента возникает и членство в кооперативе для учредивших его лиц. Для возникновения у этих лиц права на кооперативную квартиру, помимо членства, необходимо решение общего собрания или собрания уполномоченных членов кооператива о закреплении данной квартиры за пайщиком. Ордер на кооперативную квартиру, который выдается пайщику органом государственной власти или органом местного самоуправления, не относится к числу юридических фактов, порождающих у пайщика право на квартиру. Гражданин может оспорить в судебном порядке как исключение его из числа учредителей кооператива (например, на стадии государственной регистрации кооператива как юридического лица), так и отказ закрепить за ним квартиру, на которую он претендует, либо отказ выдать на нее ордер.

До выкупа квартиры она находится в собственности кооператива как юридического лица, а сам пайщик приобретает на нее жилищное

СП РФ. 1965. № 23. Ст. 144; 1989. № 13. Ст. 73. 223


право и становится участником жилищного правоотношения, которое связывает его с кооперативом. Этим, однако, жилищные правоотношения в кооперативе не исчерпываются. Наряду с самим пайщиком в квартире могут проживать и члены его семьи, в том числе и те, которые имеют долю в паенакоплении, а также другие лица. Например, член кооператива при соблюдении требуемых законом условий может сдать квартиру или ее часть внаем. Все указанные лица также находятся в жилищных правоотношениях как с самим пайщиком, так и при определенных обстоятельствах с кооперативом.

Круг лиц, проживающих в кооперативных домах, претерпевает существенные изменения. Они происходят в результате изменений в составе семьи пайщика, обмена жилых помещений, наследования и многих других юридически значимых обстоятельств. Со временем меняется и состав членов кооператива. Следует при этом различать граждан, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований, и граждан, которые могут быть приняты в кооператив на общих основаниях. К числу первых относятся лица, которые претендуют на вступление в кооператив в результате открытия наследства (к таковым до выкупа квартиры относятся лишь те, кто на момент открытия наследства проживали совместно с наследодателем в кооперативной квартире),обмена жилых помещений, раздела квартиры между супругами, получения освободившегося в кооперативе помещения (к таковым относятся лишь те, кто уже проживают в кооперативном доме), лица, которым член кооператива передал свой пай, и т.д. Указанные лица принимаются в кооператив по решению общего собрания (собрания уполномоченных), причем никакой санкции органов государственной власти или органов местного самоуправления для возникновения у них членства со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе и в отношении права на жилое помещение, не требуется. Отказ в приеме в кооператив, равно как и отказ в выдаче ордера, заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке.

Если же гражданин вступает в кооператив на общих основаниях, то для этого, помимо решения общего собрания, требуется санкция органов местной власти. Однако отказ санкционировать вступление гражданина в кооператив также может быть обжалован в судебном порадке.

До сих пор речь шла о жилищных отношениях, которые складываются в кооперативе до выкупа квартиры (квартир). Но и после того, как квартиры выкуплены и перешли в собственность членов кооператива, жилищные отношения в нем не исчезают бесследно. Правда, сам член кооператива, независимо от того, остался ли он в кооперативе или вышел из него, взамен жилищного права приобретает на квартиру право

224


собственности. Тем не менее он продолжает оставаться в жилищных отношениях как с членами своей семьи, так и с другими лицами, которые на том или ином основании проживают в его квартире, хотя эти отношения и претерпевают изменения по сравнению с тем, как складывались до выкупа квартиры.

Сказанное подтверждает ранее сделанный вывод о том, что жилищные отношения в кооперативе как до, так и после выкупа квартиры существуют, а основания их возникновения нуждаются в нормативном урегулировании и самостоятельном изучении.

Возникновение права на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Если жилое помещение, будь то дом, или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилое помещение как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда. Как правило, кроме собственника в этом жилом помещении проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и отказополучатели, и получатели ренты, и наниматели, и временные жильцы, и другие лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях. В связи с приватизацией жилого фонда случаи, когда правоотношения собственности переплетаются с жилищными и иными правоотношениями, участились. Например, члены семьи нанимателя жилого помещения дают согласие на его приватизацию, но сами участниками приватизации быть не хотят. В результате приватизации наниматель становится собственником жилого помещения и у него возникают жилищные правоотношения с членами семьи, которые не являются участниками приватизации. Если на момент приватизации жилое помещение было сдано в поднаем, то после приватизации вместо отношений поднайма возникают отношения найма, но к ним, если собственник не желает признавать за бывшим поднанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением, нужно применять нормы о поднайме.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа или рентных обязательств или поселение в помещении временных жильцов. При продаже жилых помещений, в которых проживаютлица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым

8 Гражданское право, ч. 2 2.2.J


помещением относится к существенным условиям договора купли-продажи (см. п. 1 ст. 558 ГК).

Итак, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений принадлежащих гражданам на праве собственности, широко распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.

Возникновение права на служебные н специализированные жилые помещения1. Служебные жилые помещения и общежития всегда подчинялись в нашем законодательстве более жесткому правовому режиму по сравнению с обычными жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Целевым назначением служебных жилых помещений и общежитии определяется особый порядок предоставления права пользования указанными помещениями, установленные законом существенные ограничения при реализации этого права, специальные основания его прекращения. Целый рад общих норм жилищного законодательства не распространяются на служебные жилые помещения, а иногда и неприменимы к ним по самому существу дела.

Законодательство о служебных жилых помещениях и общежития» развивается противоречиво. С одной стороны, наблюдается тенденция расселения общежитии и использования помещений в них при соответствующем переоборудовании в качестве обычных жилых помещений, сдаваемых внаем или в аренду. Появилось немало семейных общежитии, предназначенных не для поселения одиночек, а для проживания семей, в первую очередь молодежных. А это позволяет многим молодым людям вовремя создать семью, не обрекая себя на безбрачие и случайные связи, что чревато самыми негативными последствиями. С другой стороны, нередко наблюдались и наблюдаются попытки подвести под служебные жилые помещения и общежития обычные жилые помещения в целях ужесточения их правового режима и снижения уровня гарантий для проживающих в них лиц, причем иногда этому придается обратная сила. А это уж совсем недопустимо. Поэтому крайне важно четко ответить на вопрос, какие помещения относятся к служебным жилым помещениям и общежитиям, и определить, кому и на каких условиях они могут быть предоставлены.

Начнем со служебных жилых помещений. Согласно ст. 101 ЖК служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполкома местного Совета

За недостатком места возникновение права на специализированные жилые помещения, кроме помещений в общежитяях, здесь не рассматривается.

226


(ныне решением районной или городской администрации). Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Жилые помещения в жилищных, жилищно-строительных кооперативах, товариществах собственников жилья, в домах, принадлежащих t »лхозам, могут включаться в число служебных лишь с согласия общего с »брания (собрания уполномоченных) их членов.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению адми-11истрации предприятия, учреждения, организации, правления колхоза, с гана управления иной кооперативной или общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения соответствующий орган районной или городской 1министрации выдает гражданину ордер на служебное жилое поме-! -ние. В свою очередь, ордер служит основанием для заключения с тажданином, на имя которого выдан ордер, письменного договора ! шма жилого помещения. Он заключается на все время работы нани-

лтеля, в связи с которой это помещение ему предоставлено.

Таким образом, для признания жилого помещения служебным оно должно быть, во-первых, еще до предоставления его работнику вклю-1ii но в число служебных решением соответствующего органа; во-вто-I ,ix, предоставлено лицу, которое по характеру возложенных на него сйязанностей может быть поселено на служебной площади; в-третьих, 1: »едоставлено работнику по специальному ордеру. При отсутствии хотя 1 i одного из этих условий на помещение не может быть распространен правовой режим служебной жилой площади.

Право на служебное жилое помещение возникает у работника на новании юридического состава, элементами которого являются, во-рвых, решение соответствующего органа о предоставлении данному !цу служебного жилого помещения; во-вторых, выданный этому лицу

••рдер на указанное помещение; в-третьих, письменный договор жи-пщного найма.

Что же касается общежитии, то они используются для проживания 1. период работы или обучения рабочих, служащих, студентов, слушателей, учащихся и других граждан. Под общежития предоставляются ;: 1сциально построенные или переоборудованные для этих целей жилые 1ма. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами v /льтурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, за-

•• • л ий и отдыха граждан. Не допускается использование под общежития

илых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного 1•, 1оживания, пользование которыми осуществляется по договору жи-1чщного найма.

Общежития подлежат регистрации в районной или городской администрации. Принадлежность помещения к общежитию определяется

227


наличием санитарного паспорта. Примерное положение об общежигиях утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 3281; Типовое положение о студенческом общежитии— постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию от 31 мая 1995 г. 42.

Жилая площадь в общежитии предоставляется по совместному решению администрации предприятия, учреждения, организации и профсоюзного комитета. На основании принятого решения администрация выдает ордер на занятие жилой площади в общежитии. Согласно Примерному положению об общежигиях жилая площадь в общежитии |"| должна предоставляться в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Д Семьям предоставляются изолированные помещения. Договоры H»^t пользование жилой площадью в общежигиях не заключаются. ^

Право на жилое помещение у проживающих в общежитии лив(|| возникает на основании совместного решения администрации и проф*|| союзного комитета о предоставлении жилой площади, оформляемого^ выдачей ордера, и вселения в общежитие лица (в подлежащих случаях! вместе с семьей), которому вьщан ордер, т.е. из односторонних юри-^ дических действий. |

Иные основания возникновения права на жилые помещения. Рассмотренные выше основания возникновения права на жилые помещения не являются исчерпывающими. Встречаются, хотя и не столь часто, и иные основания. Помимо случая, когда у гражданина право на жилое помещение возникает в качестве получателя ренты по договору, заключенному с юридическим лицом, о чем уже говорилось, граждане могут получить помещение в бесплатное пользование. К ним относятся, в частности, специалисты, проживающие и работающие в сельской местности и рабочих поселках (см., например, ст. 59 ЖК; постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 июня 1930 г. «О льготах квалифицированным работникам в сельских местностях и рабочих поселках»3). Не исключено также, что юридическое лицо обременено легатом (завещательным отказом), по которому оно обязано предоставить гражданину (отказополучателю) право пользования жилым помещением в унаследованном доме (квартире).

К числу иных оснований возникновения права на жилые помеще1-ния можно отнести случаи деприватизации жилья, которые получили ,„ на практике достаточно широкое распространение. Гражданин, кого- | рый в свое время воспользовался правом на приватизацию государст-

1 СП РСФСР. 1988. № 17. Or. 95.

Российская газета. 1995. 2 августа. 3 СУ РСФСР. 1930. № 39. Ст. 481.


репного или муниципального жилья, отказывается от права собственности на него и остается проживать в том же жилом помещении как наниматель. В данном случае имеет место прекращение правоотношения собственности и возникновение взамен него жилищного правоотношения, в котором соответствующий государственный или муниципальный орган выступает в качестве наймодателя, а гражданин, отказавшийся от права собственности, в качестве нанимателя1. Одним из оснований возникновения права на жилые помещения является их обмен, при котором гражданин утрачивает право на прежнее жилое помещение и приобретает право на другое жилое помещение, которое используется им на началах найма или на иных основаниях, порожда-кчцих жилищные правоотношения (например, наниматель обменял занимаемое им жилое помещение на кооперативную квартиру с не полностью выплаченным паевым взносом). Словом, право на жилое помещение может возникнуть у гражданина в силу самых различных оснований. Соответственно этому возникает и жилищное правоотношение, элементом которого указанное право является.

§ 6. Субъекты жилищных правоотношений

Стороны в жилищных правоотношениях. Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Ясно,

Нельзя согласиться с С. М. Корнеевым и П. В. Крашенинниковым в том, что при деприватизации жилого помещения имеет место расторжение договора о передаче этого помещения в собственность граждан и возвращение им правового положения нанимателей (см.: Корнеев С.М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда. М., 1996. С. 82 и след.). О расторжении договора может идти речь, когда договор полностью иди частично еще не исполнен. Если же договор к моменту последующей деприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Не всегда можно воспользоваться и таким инструментом, как признание договора недействительным. Для этого необходимо наличие предусмотренных законом оснований, к числу которых ошибка в мотивах не относится. Если, скажем, одинокий |ражданин приватизировал жилье, а теперь хочет его деприватизировать, поскольку подвергается угрозам со стороны рэкетиров или киллеров, то эти обстоятельства, как бы значимы сами по себе они ни были, не могут служить основанием для признания договора недействительным. Выход в том, чтобы предоставить гражданину право на заключение договора о деприватизации жилья, в котором было бы предусмотрено, что гражданин остается проживать в том же помещении в качестве 1"•шимателя. Можно, таким образом, возвратить стороны в положение, в котором °"и находились до приватизации жилья, хотя в основе реституции в данном случае и нет признания договора недействительным.


например, что если жилищное правоотношение возникает на основе! договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают1! наймодатель и наниматель. В связи с появлением двух разновидностей 3 жилищного найма социального и коммерческого подход законе-| дателя к определению сторон в жилищных правоотношениях претерпел | изменения. Общим и для социального и для коммерческого найма! является то, что в качестве нанимателя в обоих случаях выступает,! гражданин. Этот вывод однозначно может быть сделан как путем! систематического толкования п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 677 ГК, так и на| основании ч. 1 ст. 51 ЖК. Вслед за этим подход к определению личности нанимателя в коммерческом и социальном найме характеризуется известными особенностями. В коммерческом найме в роли нанимателя,! по общему правилу, выступает одно лицо. В то же время граждане J проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя^ заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед| наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являютсяЦ сонанимателями, т. е. возникает обязательство с множественностью лин| на стороне нанимателя. Поскольку договор жилищного найма договор взаимный, налицо как активная, так и пассивная множественность. |

При социальном найме проживающие совместно с нанимателем! члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заклю*| чен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. ТакойД вывод может быть сделан как на основании п. 2 ст. 672 ГК, так и путем| систематического толкования п. 2 ст. 672 и ст. 677 ГК. ^

По-разному определяется в коммерческом и социальном найме i другая сторона в жилищном правоотношении наймодатель. Напом- | ним, что по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного, муниципального и л общественного жилищного фонда; в коммерческий наем могут сдавать- Ц ся жилые помещения в любых жилищных фондах. Соответственно :

этому круг наймодателей при социальном найме очерчивается более , узко, чем при коммерческом найме. ]

С учетом специфики оснований возникновения права на жилое ;

помещение следует подходить и к определению сторон в других жи- ;

лищных правоотношениях. Так, в кооперативных домах с не полностью 1 выплаченным паевым взносом это соответствующий кооператив | (жилищно-строительный и жилищный) и член кооператива, а также s член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления.Наряду с этим существуют жилищные правоотношения между членом кооператива, с одной стороны, и членами его семьи, а также иными лицами, которые проживают в кооперативной квартире, с другой. После выкупа квартиры жилищное правоотношение между лицом, выкупившим квартиру, и кооперативом прекращается и взамен него

230


возникает правоотношение собственности. Что же касается жилищных i чавоотношений гражданина, выкупившего квартиру, с другими про-;: ивающими в квартире лицами, то они сохраняются, но претерпевают г »менения с учетом изменений правового режима квартиры.

Члены семьи пользователя жилого помещения. Краеугольным в > илищном праве является положение о том, что члены семьи пользо-i-ателя жилого помещения, постоянно проживающие совместно с ним, i независимо от того, по каким основаниям жилое помещение получено, Nipaae пользоваться жилым помещением наравне с ним, причем пре-1 иащение семейных отношений само по себе не влечет прекращения >>рава пользования. Правда, применительно к коммерческому найму, i отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о : ,яжданах, проживающих совместно с нанимателем. Поскольку, одна-;: ,1, эти граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию я илым помещением, не подлежит сомнению, что к указанным гражданам в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены смьи нанимателя, хотя круг тех и других лиц может и не совпадать.

Круг членов семьи определен в ч. 2 ст. 53 ЖК, рассчитанной на жилищный наем, причем на ту его разновидность, которая ныне именуется социальным наймом. В силу прямого указания закона дей-твие этой статьи в соответствующей части было распространено на 1uichob семьи собственника дома, квартиры (см. ч. 2 ст. 127 ЖК), а в •юрядке аналогии закона на членов семьи члена жилищно-строи-гсльного или жилищного кооператива. Нет препятствий к тому, чтобы s фавила ст. 53 ЖК о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями, в том числе и по договору коммерческого найма.

Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся ! упруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов, подлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; во-вторых, лица, совершившие религиозный Ррак, приравниваемый к гражданскому браку; в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Основанием гозникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей является происхождение детей, удостоверенное в установленном зако-ч ж порядке (ст. 47 СК). Условия и порядок установления происхождения детей определены гл. 10 СК.

Жилищные права детей, родившихся в браке, признанном недей-

231


ствительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся ц действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 СК).

Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются! к жилищным правам детей и родителей. ^

Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть призна-1 ны и другие лица, указанные в ч. 2 ст. 53 ЖК. Это ~ другие родствен-* ники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица.

Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя другихлиц! (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их-Щ отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить,^ имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание Д взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о нали-Д чии семейных отношений (ч. 2 п. 7 постановления Пленума Верховного! Суда СССР от 3 апреля 1987 г.). |

Другие (т.е. не относящиеся к детям и родителям) родственники;! могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства.1 К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся! — 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины — 60 лет, а также! инвалиды I, II и III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими (состоявшими) на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них одним из основных источников существования. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев, членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным; лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.

Пожалуй, наиболее сложно определить правовое положение проживающих в жилом помещении лиц, брак которых признан недействительным. Решая этот вопрос, следует учитывать, по каким основаниям брак признан недействительным; мотивы вступления в брак; на какой площади проживали супруги на момент вступления в брак и на какой проживают в настоящее время; родились ли в браке дети и все другие обстоятельства, которые позволят установить, образовали ли указанные лица семью или нет. Так, если один из супругов скрыл от другого, что уже находится в зарегистрированном браке, и вступил в новый брак не в целях создания семьи, а ради завладения жилой площадью супруга, находившегося в неведении, то ни о каком

232


i иобретении двоеженцем права на площадь обманутого супруга и речи ;ть не может.

Все лица, которые отнесены в ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи, ! иобретают право на площадь наравне с нанимателем при условии, по они проживают совместно с ним. Другие родственники, нетрудо-[ • юсобные иждивенцы и тем более иные лица для приобретения права i i площадь, помимо совместного с нанимателем проживания, должны ; сти с ним общее хозяйство.

Если члены семьи нанимателя перестали быть таковыми (семья яшостыо или частично распалась), но продолжают проживать в нимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязан-ети, как наниматель и члены его семьи.

Поднаниматели, временные жильцы и иные лица, не имеющие само-оятсльного права пользования жилым помещением. Помимо лиц, леющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, членом кооператива или собственником, в качестве сторон в жилищных правоотношениях могут выступать и такие лица, которым лмостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые ользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь, от ;рав нанимателя, собственника или члена кооператива. От воли ука-..) нных лиц зависит само вселение на жилую площадь тех лиц, которые •• к приобретают на нее самостоятельного права. Правовое положение уднанимателей, временных жильцов и иных лиц, не обладающих 1мостоятельным правом пользования жилым помещением, определено в части второй ГК (см. ст. 680 и 685 ГК) и в ЖК (см. ч. 3 ст. 54, ст. 6-81 ЖК), нормы которого подлежат применению лишь в части, не противоречащей позднее принятым законодательным актам. Совершенно очевидно, например, что не может применяться ст. 79 ЖК, югорая предусматривала изъятие жилой площади, систематически даваемой в поднаем для извлечения нетрудовых доходов. Для опреде-1•ния статуса лиц, проживающих без самостоятельного права на пло-адь, в необходимых случаях следует привлекать нормы мейно-брачного законодательства (см., например, ст. 148, 149, 154 1 К.) и других правовых актов. Обратим внимание на то, что ст. 680 ГК, 1 иредсляющая правовое положение временных жильцов, в полной мере i 1аспространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, в ю время как ст. 685 ГК, регламентирующая поднаем, полностью тносится к коммерческому найму и лишь частично к социальному 1«шму.

Основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за "дату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.

233


Для вселения на площадь как поднанимателей, так и временных1 жильцов требуется согласие всех лиц, которые вместе с нанимателива постоянно проживают на данной площади. Правда, соблюдение этого условия прямо предусмотрено лишь в отношении поселения временные жильцов, однако путем систематического толкования закона может быть сделан вывод, что оно должно соблюдаться и при сдаче жилой площади в поднаем (см. абз. 2 п. 2 ст. 677, ст. 680 и 685 ПС, ст. 76 и 81 ЖК). ;

По-разному подходит законодатель и к тому, требуется ли согласие наймодателя при сдаче жилой площади в поднаем и поселении вре4 менных жильцов. Для поднайма такое согласие обязательно, в то время |К как поселение временного жильца производится с предварительньв|Ц уведомлением наймодателя, причем последний может запретить про-Ц живание временных жильцов, если в результате этого норма жилойД площади на одного проживающего не будет достигать той нормыДЕ которая установлена законодательством. В соответствии со ст. 38 ЖКЦ речь в данном случае идет о норме жилой площади в размере 12 кв. уё на человека. Условия сдачи жилой площади в поднаем формулируются! более жестко. Помимо того, что для этого требуется получить согласие:] наймодателя, договор поднайма может быть заключен лишь при обязательном соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Иными словами, если в результате сдачи жилой площади в поднаем на каждого проживающего в жилом помещении, предоставленном внаем, будет приходиться менее 12 кв. м жилой площади, то независимо от того, какова обеспеченность жилой | площадью в данный момент, сдача жилой площади в поднаем не | допускается. При этом в расчет нужно брать всех проживающих в| жилом помещении лиц, независимо от того, имеют ли они самостоя-тельное право на площадь или нет. Учитываются не все жилые помещения в квартире, а лишь те из них, которые предоставлены нанимателю, желающему сдать эти помещения или часть из них в поднаем.

По-разному определяются срок, на который допускается поселение временных жильцов, и срок договора поднайма. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, а срок договора поднайма срока договора найма жилого помещения. Последнее положение относится лишь к коммерческому найму, поскольку договор социального найма заключается без указания срока. При досрочном прекращении договора коммерческого найма прекращается и договор поднайма. В случае прекращения договора социального найма (например, вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек.

234


Как при коммерческом, так и при социальном найме поднанима-7 пю не принадлежит право требовать заключения договора на новый ( ок. Как на социальный, так и на коммерческий наем распространя-г1ся правило о том, что при заключении договора поднайма без у.азания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о ! искращении договора поднайма за три месяца. Что же касается i "сменных жильцов, то они обязаны освободить помещение по исте-ч нии срока, на который поселены, а если срок согласован не был, то г? позднее семи дней после предъявления к ним соответствующего i любования.

Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяются т^едусмотренные ст. 77 ЖК условия, при которых сдача помещения в поднаем не допускается. При этом отказ соседей в коммунальной v вартире дать согласие на сдачу жилой площади в поднаем оспарива-;1лю ни в судебном, ни в каком другом порядке не подлежит. Что же касается платы за сдачу жилого помещения в поднаем, то она устанавливается теперь по соглашении сторон. В то же время граждане,

лающие жилое помещение в поднаем, должны указывать ее в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачи-гают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг (см. абз. 5 ст. 15 Закона РФ «Об основах феде-р.шьной жилищной политики»).

Наниматель, который сдает жилое помещение в поднаем или разрешает проживание в нем временных жильцов, «заслоняет» их перед пймодателем. Именно поэтому в законе предусмотрено, что огветст-

.снным по договору жилищного найма остается наниматель, который отвечает перед наймодателем за действия как поднанимателей, так и временных жильцов (см. ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК). Эти положения полностью относятся как к социальному, так и к коммерческому найму. Поселить на жилую площадь лиц, не приобретающих на нее само-

таятельного права, может не только наниматель, но также арендатор, 1чен кооператива, не выплативший паевой взнос, собственник и т.д. Поселение указанных лиц может иметь место по самым различным основаниям. Это могут быть случаи поселения опекунов на площадь 1юдопечных (ч. 3 ст. 54 ЖК); передачи ребенка в приемную семью;

!1оселения домработницы и т.д. Во всех указанных случаях поселяемые таца, независимо от того, на какую площадь и по каким основаниям 1.1ни поселены, не приобретают на нее самостоятельного права и сохраняют право на ту площадь, на которой ранее проживали, либо при 1вдичии предусмотренных законом условий подлежат обеспечению

1ругой площадью (см. например, абз. 5 п. 1 ст. 148; абз. 4 п. 1 ст. 149;

чбз. 1 п. 4 ст. 154 СК). При этом они могут пользоваться предоставляемой площадью как возмездно, так и безвозмездно. Самостоятельное

235


право на площадь они смогут приобрести лишь при наличии предус.»|Д| мотренных законом оснований. Чаще всего это бывает, когда поселя-Д^ емое лицо становится членом семьи того лица, к которому вселилось.11

11Г

§ 7. Содержание жилищных правоотношении

Общие положения. Юридическое содержание жилищного правоот-1 ношения образуют права и обязанности его участников. Раскрыв со-1 держание указанных прав и обязанностей, мы сможем раскрыть! содержание самого жилищного правоотношения. Решению этой задачи! необходимо предпослать несколько предварительных замечаний. Boil первых, речь пойдет о той стадии развития жилищного правоотноше-^ ния, на которой жилое помещение управомоченным лицом ухв|_ получено. На это следует обратить внимание, поскольку в понягиеЦЦ жилищного правоотношения можно вкладывать и более широкое со-|Ц держание. Во-вторых, в любом жилищном правоотношении, как и в|Н| правоотношении вообще, праву корреспондирует обязанность. Поэто-Ц му, раскрывая содержание прав, мы раскрываем тем самым содержание! противостоящих им в жилищном правоотношении обязанностей, и;

наоборот. В-третьих, на данной стадии жилищного правоотношения1 независимо от оснований его возникновения, равно как и независимо! от того, является ли право на удовлетворение потребности в жилье обязательственным или вещным, решающее значение для удовлетворения этой потребности имеют собственные действия управомоченного лица.

Приступим теперь к раскрытию содержания отдельных прав и обязанностей в жилищном правоотношении. Содержание остальных прав и обязанностей либо уже было рассмотрено (например, право на сдачу жилого помещения в поднаем или на поселение в нем временных жильцов) либо подлежит рассмотрению при освещении тех вопросов настоящей главы, к которым они более всего тяготеют.

Право пользования жилыми помещениями. Поскольку жилые помещения независимо от оснований, по которым они получены, обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, именно право пользования в содержании жилищного правоотношения доминирует. Если, скажем, гражданину предоставлено место в общежитии, то у него нет ни права владения, ни права распоряжения жилым помещением;

но право пользования у него, во всяком случае, есть. Право пользования жилым помещением, как и любое другое право, должно осуществляться в соответствии с его назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, что вызвано факторами социально-экономического, санитарно-эпидемиологического, экологического, нравственного и иного порядка. Решающее значение

236


с;»сди них придается пока тому, что жилые помещения остаются дефи-цеггными, а потому крайне важно использовать их рачительно, по-хо-•цйски, не допуская того, чтобы они служили целям, противоположным ».< назначению.

Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, с формулированы в ст. 288, 678 ГК, ст. 7—10 ЖК, постановлении Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 «Об утверждении ! 1 равил пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома ч придомовой территории в РСФСР» и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фовда в РСФСР1 и других нормативных актах.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод

3 »смещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Эти требования распространяются на жилые помещения независимо от того, какому собственнику они принадлежат. В то же время адрес, по которому расположено жилое "смещение, может быть использован для обозначения юридического адреса соответствующего предприятия, учреждения, организации в целях открытия банковского счета, постановки на учет в финансовых я налоговых органах, получения корреспонденции и т.д.

Пользуясь жилым помещением, гражданин соприкасается с целым рядом окружающих его лиц. Это и члены его семьи, и соседи по коммунальной квартире, и соседи по дому, наконец, и то лицо, которое "редоставило ему жилое помещение. Все эти лица заинтересованы в •ом, чтобы отношения по использованию жилого помещения носили цивилизованный характер, соответствовали не только предписаниям правовых норм, но также сложившимся нормам морали и правилам чбщежития, т.е. не выходили за рамки приличий.

От гражданина требуется, прежде всего, чтобы он не нарушал покой других лиц. Конкретизируя это требование. Правила пользования хилыми помещениями устанавливают в виде императивной нормы,

4 то с 23 до 7 часов должна соблюдаться полная тишина.

Является ли пользование жилым помещением только правом или также и обязанностью гражданина» которому помещение предоставлено? Разумеется, такую обязанность на гражданина возложить нельзя. Как говорится, вольному воля. Однако если гражданин не осущест-

СП РФ. 1986. № 2. Ст. 10.


вияет права пользования жилым помещением, то это может повлечь для него неблагоприятные последствия. В частности, ему может были отказано в продлении договора, если договор был заключен на срок, а при определенных обстоятельствах он может быть лишен права пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК).

Обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. За годы перестройки, точнее, за годы «шоковой терапии», подход законо- 1а дателя к оплате жилья и коммунальных услуг претерпел коренные | изменения. Была поставлена задача в рекордно короткий срок добиться | того, чтобы платежи граждан полностью возмещали затраты на содер--жание и ремонт жилья и коммунальные услуги. Вначале рассчитывают решить ее к 1998 г., но затем перенесли этот срок еще на пять лет.;

Можно с полной уверенностью сказать, что в условиях продолжающс-| гося спада производства и дальнейшего обнищания широких слоев| граждан поставленную задачу и к 2003 году решить не удастся. Тем не| менее уже сейчас оплата жилья и коммунальных услуг возросла в сотни,1 а то и в тысячи раз и приобретает все более устрашающие для бюджета;

семьи размеры. Особенно ощутимо это сказывается на семьях с невысоким уровнем дохода, которые уже давно не сводят концы с концами и отброшены за черту бедности. В вице утешения в счетах извещениях на оплату жилья и коммунальных услуг указывают не только ту сумму, которую гражданину надлежит заплатить, но и среднюю нормативную стоимость, которая в несколько раз превышает начисленную сумму.

Основным нормативным актом, заложившим нынешний подход к оплате жилья и коммунальных услуг, стал Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В развитие его был принят рад указов Президента и постановлений Правительства, последним из которых является постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг».

По линии федеральных министерств и ведомств (Комитета Российской Федерации по коммунальному хозяйству, министерства экономики, министерства строительства и т.д.) издаются методические и иные инструктивные материалы об определении нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг, ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и т.д.

Большое количество нормативных актов принимается и на региональном уровне, в том числе и в Санкт-Петербурге.

Согласно постановлению Правительства РФ от 18 июня 1996 г. структура платежей населения за жилье всех форм собственности складывается из трех платежей. Первый платеж за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в

238


жилых зданиях; второй платеж за коммунальные услуги; третий платеж собственник жилого помещения осуществляет в виде налога на имущество физических лиц (налог на недвижимость), а наниматель как (стату за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства или ^конструкции).

Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг должно осуществляться с одновременным применением мер социальной защи-гы граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.

Постановлением от 18 июня 1996 г. утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату «илья и коммунальных услуг,

Право предоставления таких компенсаций (субсидий) принадлежит органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления. При этом собственные расходы граждан, доход которых на одного члена семьи не превышает прожиточный минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не должны превышать 0,5 минимального размера оппаты труда.

В Санкт-Петербурге социальная норма площади жилья, применяемая для расчета гражданам жилищных компенсаций, составляет:

для одиноких граждан, проживающих в отдельных квартирах,— 32 кв. м общей площади; проживающих в коммунальных квартирах, общежитиях, ветхом жилом фонде, — 24 кв. м. жилой площади;

для семей из двух и более человек, проживающих в отдельных квартирах,— 16 кв. м общей площади на человека; проживающих в коммунальных квартирах общежитиях, ветхом жилом фонде, — 12 кв. м жилой площади на человека.

При расчете квартирной платы учитывается качество предоставляемого жилья (категория жилищного фонда). Так, в Санкт-Петербурге жилищный фонд с учетом его потребительских качеств подразделяется на семь категорий. Наиболее высок коэффициент потребительских качеств в домах дореволюционной постройки, прошедших комплексный капитальный ремонт (5,0), наиболее низок в домах постройки 1957—1970 гг. («хрущевских») (1,0). Для домов постройки 1931—1956 гг. («сталинских») он определен в размере 3,21.

Думали ли Сталин и Хрущев, что через несколько десятилетий их имена в сознании миллионов людей будут ассоциироваться, прежде всего, с типами хилых Домов, в которых эти люди живут!

239


В связи с падением жизненного уровня народа и нарастающей безработицей все более распространенными становятся случаи, когда граждане;! либо несвоевременно производят оплату жилья и коммунальных услуг либо вовсе уклоняются от оплаты, ссылаясь на то, что у них нет средства Можно ли применить ктаким гражданам меры государственно-правового и общественного воздействия и, если можно, то какие и на каком основании? Что касается мер общественного воздействия, то их, конечно (разумеется, в рамках закона), применить можно, но они, как правило, должного эффекта не дают, а зачастую лишь озлобляют людей. Мери государственно-правового воздействия в настоящее время ограничены к к тому же для применения и этих мер нередко нет оснований. J

Пеню за просрочку оплаты жилья в настоящее время взыскивать нельзя, поскольку постановление Правительства РФ от 22 сентября 1993 г-№ 935, в котором эта пеня в размере 1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа была предусмотрена, отменено постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. № 707, а в нем пеня за просрочку платежей вообще не установлена. Но даже тогда, когда постановление от 22 сентября 1993 г. № 935 действовало, пеню нельзя было взыскивать, если неплатеж вызван уважительными причинами (невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии, стипендии, болезнь плательщика, смерть кого-либо из членов семьи и т.д.). Разумеется, указанные обстоятельства должны быть подтверждены (справкой с места работы или обучения, справкой из собеса, из больницы и т. д.). Взыскание пени является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п. 2 ст. 330, п. 1 и 2 ст. 401 ПС). Именно поэтому пеню за неплатеж при наличии, уважительных причин неплатежа взыскивать нельзя. Нельзя взыскиватьи пеню за неоплату коммунальных услуг, хотя постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 10991 формально не отменено. То, что | пеню нельзя взыскивать при наличии уважительных причин неплатежа,;

сомнений не вызывает. Представляется, однако, что пеню сейчас нельзя взыскивать за неоплату коммунальных услуг и тогда, когда уважительных причин неоплаты нет.

Постановление от 26 сентября 1994 г. было принято в развитие постановления от 22 сентября 1993 г. Поэтому с отменой последнего оно (в части установления пени за просрочку платежа) также должно считаться утратившим силу. Иначе невозможно объяснить, почему пеню за просрочку в оплате жилья начислять нельзя, а в оплате коммунальных услуг можно. В то же время к злостному неплательщику оплаты жилья и коммунальных услуг могут быть применены предус-

СЗ РФ. 1994. № 26. Ст. 2795.


отренные законом меры, вплоть до расторжения договора жилищного найма (см. п. 2 ст. 687 ГК). Но при всех обстоятельствах совершенно недопустимы отключение жилых помещений неплательщиков от сис-;м жизнеобеспечения, вторжение в их квартиры, понуждение их к ; !огашению задолженности путем насилия и угроз. Подобные действия ..итяются грубейшим нарушением конституционного права на непри-основенность жилища и должны влечь для совершивших их лиц уровую ответственность, вплоть до уголовной.

Порой эти действия приводят к трагическим последствиям. В ночь 19 на 20 декабря 1996 г. в Приозерске Ленинградской области произошел оглушительный взрыв, в результате которого погибли двенадцать человек. Взрыв в Приозерске повторил взрыв в Светогорске •енинградской области в мае 1996 г. В Светогорске в результате взрыва югибло двадцать человек. По одной из версий, оба взрыва произошли потому, что кто-то самовольно подключился к системе газоснабжения, на которой стояли заглушки, так как жильцам за неуплату отключили газ. Эта версия находит подтверждение в материалах, которыми располагает прокуратура Ленинградской области1.

Что же касается случаев сдачи жилого помещения в коммерческий наем, то размер оплаты жилья и коммунальных услуг устанавливается по соглашению сторон. Если законом установлен предельный размер платы за сдаваемое внаем помещение, то плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, то она должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК, т.е. не позднее десятого тела месяца, следующего за прожитым (ст. 56 ЖК). Это положение относится как к социальному, так и к коммерческому найму.

Обязанности но надлежащему содержанию и ремонту жилого помещения. На лиц, получивших жилое помещение, независимо от оснований его получения, возлагается обязанность по надлежащему содержанию этого помещения. Содержание указанной обязанности раскрыто в ч. 1 ст. 678 ГК; ч. 1 ст. 142 ЖК; в Правилах пользования /килыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории; в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и то многих других правовых актах.

Следует при этом подчеркнуть, что содержание обязанности по надлежащему содержанию жилого помещения не замыкается в границах этого помещения, а распространяется также на дом и придомовую

Трефилов Ю. Беду остановить нельзя, упредить можно // Санкт-Петербургские ведомости. 1996. 24 декабря.

241


территорию. Если, скажем, гражданин «вылизывает» свою квартиру и в то же время выбрасывает мусор на лестничные площадки, портит кабины лифта и зеленые насаждения вокруг дома, выгуливает в непо-ложенном месте собак и т.д., то он нарушает возложенную на него обязанность по соблюдению правил содержания жилого дома и придомовой территории и может быть привлечен за это к установленной законом ответственности.

Еще более широко формулируются обязанности по обеспечению 13 сохранности жилого фонда, которые возлагаются на его собственника Я или иного владельца (см., например, п. 2 ст. 676 ГК; раздел IV ЖК; I Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма Д жилого помещения).

Обязанности по надлежащему содержанию жилищного фовда и обеспечению его сохранности тесно переплетаются с переоборудованием жилого дома, переустройством, реконструкцией и ремонтом у жилого помещения (п. 2 ст. 676, ч. 2 ст. 678, ст. 681 ГК; раздел IV ЖК; fs Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма S жилого помещения), а

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное Ц внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно Ц изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия на- % нимателя не допускается. С другой стороны, и наниматель не вправе Щ производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Оба эти положения в равной степени относятся как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672; ч. 2 ст. 678; п. 3 ст. 681 ГК). Забегая вперед, отметим, что возникающие на этой почве споры могут разрешаться судом. Нередко споры, связанные с переоборудованием, переустройством и реконструкцией жилых помещений, возникают между гражданами, проживающими в одном доме. Например, гражданин, занимающийся бизнесом, скупает в доме целый этаж и желает соорудить в одном из помещений плавательный бассейн или установить такое сантехническое оборудование, на которое междуэтажные перекрытия дома не рассчитаны. Против этого возражают жильцы нижерасположенных этажей, не без оснований опасаясь быть затопленными водой или погребенными под рухнувшими перекрытиями (а такие прецеденты, к сожалению, есть). Совершенно, очеввдно, что подобные переоборудования, как правило, вообще недопустимы (например, потому, что влекут изменение целевого назначения жилого помещения), а если в принципе и допустимы, то лишь при строжайшем соблюдении всех строительных, сантехнических, противопожарных и иных правил при условии получения разрешения компетентных органов. Споры, которые в этой связи возникают, также могут разрешаться судом при условии представления заинтересованной

242


стороной необходимой документации (в частности, утвержденного проекта перепланировки), с назначением в спорных случаях экспертизы, привлечением к участию в деле представителей компетентных органов i s отнесением всех расходов на сторону, требующую перепланировки и s, конструкции находящихся в доме помещений.

На наймодателя возлагается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта v йщего имущества многоквартирного дома и находящихся в жилом s смещении устройств для оказания коммунальных услуг. Что же

•>. дается обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения, то они распределяются между нанимателем и наймодателем : юдующим образом: текущий ремонт является обязанностью нани-чтеля, а капитальный ремонт—обязанностью наймодателя. Оба ; ги правила, которые распространяются как на коммерческий, так на социальный наем, являются диспозитивными, поскольку со-ровождаются оговоркой: если иное не установлено договором най-;а жилого помещения. В Правилах пользования жилыми

•смещениями и в Типовом договоре найма жилого помещения предусмотрено, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному ремонту. При этом различаются текущий ; емонт жилого дома и внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений. Все работы по текущему и капитальному ремонту жи-

-ого дома выполняются за счет наймодателя. Внутриквартирный 1 1кущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, огда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных онструктивных элементов жилого дома либо оборудования в нем,

•ибо с производством капитального ремонта. Но если поврежде-;:ия жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования произошли по вине нанимателя либо других совместно доживающих с ним лиц, то они устраняются нанимателем за свой чет или наймодателем, но опять-таки за счет нанимателя.

По договору социального найма наниматель и члены его семьи ^сут перед наймодателем солидарную ответственность за нарушение условий договора найма, в том числе и за нарушение обязанностей по )" монту жилого помещения, устранению повреждений помещения или ; "юрудования и т.д. Если же помещение сдано в коммерческий наем, 1 1 за действия граждан, постоянно проживающих в этом помещении совместно с нанимателем, нарушающих условия договора найма, ответственность перед наймодателем несет только наниматель. Указан-чые граждане несут перед наймодателем солидарную ответственность чишь тогда, когда заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наймодателя. В этом случае такие граждане являются 1"нанимателями (см. пп. 3 и 4 ст. 677 ГК).

243


Если граждане проживают в жилом помещении, сданном внаем, не постоянно, а временно (например, в качестве временных жильцов или поднанимателей), то наниматель тем более отвечает за их действия перед наймодателем. Это положение в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672, ч. 2 ст 680, п. 1 ст. 685 ГК).

Право на обмен жилого помещения. В прошлые годы жилые помещения чаще всего обменивали наниматели, проживающие в домах государственного и общественного жилищного фонда. В связи с расширением кооперативного жилищного строительства к обмену вес активнее стали подключаться члены жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также члены их семей. Что же касается жилых домов и квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, то они втягивались в обменные операции сравнительно редко. Сам собственник обменять свое помещение на жилую площадь, предоставленную нанимателю по ордеру, не мог, а для обмена указанного помещения другими проживающими в нем лицами необходимо получить согласие собственника, что достаточно проблематично. Положение коренным образом изменилось в связи с массовой приватизацией жилья и признанием за гражданами, полностью выкупившими кооперативную квартиру, права собственности на нее. Ныне предметом обменных сделок могут быть жилые помещения, полученные гражданами по самым различным основаниям, в первую очередь по договору жилищного найма, и приобретенные в собственность. Если же гражданин обменивает жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, на жилое помещение, которое также находится в собственности другой, участвующей в обмене стороны, причем в результате обмена жилых помещений они остаются в собственности обменявших их сторон, то налицо договор мены, урегулированный гл. 31 ГК. Этот договор относится к числу других обязательств по реализации имущества в собственность (см. § 10 гл. 30 учебника). 1

В новейшем жилищном законодательстве обмену жилых помещений посвящена всего одна статья (ст. 20) Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Основные положения об обмене сосредоточены в ЖК (см. ст. 67—74, ч. 2 ст. 98, 119). Продолжает! действовать Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утверй. ждена Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.). Наконец, целый ряд разъяснении, касающихся обмена жилых помещений, содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5, а также в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 и от 11 октября 1991 г. № 11. Разумеется, эти правовые акты подлежат применению лишь в

244


части, не противоречащей новейшему жилищному и гражданскому законодательству.

Обмен жилыми помещениями, как правило, влечет прекращение одних правоотношений и возникновение других. Так, если собственник обменивает жилое помещение с нанимателем, то в результате обмена ( ороны, участвующие в обмене, заступают в соответствующих правоотношениях на место друг друга. Прежний собственник становится нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель собственником в правоотношении собственности. В данном случае обмен »ыступает как способ прекращения одних и возникновения других правоотношений. Но так бывает не всегда. При так называемом родственном обмене (ст. 79 ЖК) для сторон, которые переезжают в другое т илое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Именно поэтому общие положения об обмене рассматриваются в главе 7 ЖК, посвященной содержанию жилищных правоотношений. Их нельзя полностью подвести ни под случаи изменения, ни под случаи прекращения жилищных правоотношений. С другой стороны, если обмен, по общему правилу, совершается по воле участвующих в нем лиц, будь то наниматели, собственники или иные лица, то возможен и так называемый принудительный обмен, который производится вопреки воле участников обмена. В этих случаях принудительный обмен выступает как один из способов охраны жилищных правоотношений и рассматривается в ряду других указанных способов.

Статья 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» сформулирована так, что ее положения вроде бы полностью распространяются как на случаи сдачи жилого помещения внаем, так и на случаи сдачи его в аренду (по современной терминологии в коммерческий наем). Представляется, что это не совсем так. Поскольку размер платы при сдаче помещения в коммерческий наем определяется соглашением сторон, а при замене нанимателя (арендатора) происходит и уступка права требования и перевод долга, для наймодателя при коммерческом найме далеко не безразлично, кто будет выступать в договоре в качестве нанимателя. Поэтому при обмене жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, необходимо получить согласие наймодателя на обмен.

Согласие наймодателя требуется и при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций (так называемых ведомственных домах). В то же время отказ наймодателя дать согласие "а обмен как при коммерческом найме, так и при найме ведомственной

245


жилой площади (при этом в последнем случае не имеет значения, является ли наем коммерческим или социальным) может быть обжало« ван в судебном порядке. При социальном найме, если речь не идет о ведомственной площади, согласия наймодатсля на обмен не требуете^ Согласие наймодателя необходимо для обмена сдаваемой внаем жилой площади, которая находится в частной собственности граждан и юри. дических лиц. Но если отказ дать такое согласие собственника-грахвдд нина ни в каком порядке (в том числе и судебном) оспариваний н« подлежит, то отказ собственника юридического лица может быщЦ оспорен в судебном порядке. Ц

Для обмена членом кооператива квартиры, которая еще не выкупа лена, требуется согласие кооператива. Отказ дать такое согласие Moxeil быть оспорен в судебном порядке. ;|

Далее, для обмена жилых помещений нанимателями (безотносительное к тому, о каком найме идет речь: социальном или коммерческом), а таивй! членами кооперативов, еще не ставшими собственниками, требуется;

согласие совместно проживающих с ними членов их семьи. Если члены семьи являются недееспособными, частично или ограниченно дсеспособ-^ ными, для производства обмена необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК).

В законе прямо не предусмотрено, что для обмена жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, требуется согласие совместно проживающих с ними членов их семьи. По-видимому, такое согласие не требуется, поскольку в гл. 6 ЖК нет нормы, аналогичной ст. 119 ЖК (см. также ст. 492 ЖК).

В то же время к указанным отношениям в порядке аналогии закона вполне могут быть применены правила ст. 558 ГК, дабы обезопасить членов семьи при обмене собственником принадлежащего ему жилого помещения. При этом мы исходим из предпосылки, что в рассматриваемой ситуации на жилое помещение нет общей собственности ни долевой, ни совместной.

Если в приватизированном жилом помещении проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования указанным помещением, то для совершения сделок с ним, независимо от того, являются ли несовершеннолетние собственниками, участниками общей собственности или членами семьи собственников, в том числе и бывшими, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение требуется и тогда, когда несовершеннолетние В указанном помещении не проживают, но на момент приватизации имели на него равные с собственником права. Эти правила, призванные оградить жилищные права несовершеннолетних, полностью распространяются и на случаи, когда собственники (сособственники) желают произвести обмен приватизированного жилого помещения.

246


С другой стороны, правила ст. 119 ЖК надлежит применять с учетом ущ о, что член кооператива становится собственником выкупленной им кг уртиры. Если за членом семьи такого собственника признано право n;i часть паенакопления, то на такую квартиру может быть распространен режим общей собственности: долевой или совместной со всеми вытекающими из этого последствиями. Что же касается разрешения на о»мен кооперативной квартиры исполкома местного Совета (нынесоответствующей районной или городской администрации), то оно уфатюю былое значение, поскольку отказ дать такое разрешение согласно п. 2 ст. 11 ГК можно обжаловать в суд.

Отказ членов семьи дать согласие на обмен, если такое согласие т,, обуется, также можно оспорить в судебном порядке (см., например, с!.68ЖК).

В законе предусмотрены условия, при которых обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК), а также основания признания обмена недействительным. Обмен, будучи сделкой, может быть придан недействительным по основаниям, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством. При этом стороны, (1»вершившие такой обмен, подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие непра-томерных действий одной из сторон, виновная сторона должна возме-с гиггь другой стороне убытки.

Обмен принадлежит к числу сделок, подлежащих оформлению в установленном законом порядке. Раньше, когда помещения обменивши главным образом наниматели, проживающие в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо члены кгюператива, которые и после выкупа квартиры не становились ее собственниками, обмен оформлялся путем выдачи участникам обмена так называемых обменных ордеров. С момента выдачи ордеров всту-IS шо в силу и соглашение об обмене (ст. 71 ЖК). Ныне обмен все чаще n роисходит с участием собственников жилых помещений. В указанных с.Еучаях обменный ордер выдается лишь тому лицу, которое в резуль-i.vre обмена поселяется в жилое помещение, сдаваемое в социальный наем. Остальные участники обмена должны переоформить на себя документы, которые служат в данном случае основанием для приобретения права на помещение, полученное в порядке обмена (в частности, переоформить на себя свидетельство о праве собственности на недвижимость). Отказ в выдаче ордера, когда обмен оформляется путем выдачи ордера (ордеров), может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

Права н обязанности при предоставлении другого жилого помещения. И доперестроечные времена в жилищных правоотношениях преобладал Уравнительный принцип. Считалось, что для удовлетворения потреб-

247


ности семьи в жилье вполне достаточно одного жилого помещения. Поэтому в тех случаях, когда гражданину и членам его семьи в порздкс улучшения жилищных условий предоставлялось другое жилое помеще- | ние, это обставлялось множеством формальностей. В их числе немаловажное значение придавалось получению от граждан всякого рода обязательств по освобождению прежней жилой площади, переезду на меньшую и т.д. Нельзя сказать, чтобы эта практика была лишена какого-либо юридического и нравственного основания, поскольку гражданам главным образом предоставлялось жилье, возведенное или реконструированное за счет централизованных капитальных вложений. В этих условиях государство должно было взять распределение жилья под жесткий контроль, с тем чтобы соблюсти принцип социальной справедливости и по возможности избежать положения, при котором у одних было бы густо, а у других пусто.

Ныне, как уже отмечалось, взят курс на то, чтобы в жилищной сфере преобладала частная собственность на жилье. Если гражданин приобрел жилое помещение в частную собственность (путем покупки, постройки или по иным законным основаниям), то ни от него, ни от членов его семьи нельзя требовать, чтобы они освободили жилое помещение, ранее предоставленное внаем (в том числе и в социальный наем). Сказанное, однако, не означает, что проблема снята с повестки дня. Если, гражданин, занимающий площадь по договору социального найма, состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то жилищные органы должны вести строгий учет лиц, состоящих на учете, определить условия предоставления им жилой площади, судьбу площади, которую очередник занимает в данный момент, с тем чтобы иметь возможность предоставить ее в случае освобождения другой семье, испытывающей столь же острую или еще более острую нужду в жилье. В этих условиях получение от граждан соответствующих обязательств не лишено смысла.

Обязательства имеют юридическую силу, если они облечены в надлежащую форму и если в них четко определены обязанности сторон (в частности, предусмотрено, кто из членов семьи переедет на новую площадь, а кто останется на прежней площади или займет меньшую, которая будет ему предоставлена). Чаще всего граждане к моменту получения новой площади «забывают» о принятых обязательствах и всеми правдами и неправдами стремятся как получить новую площадь, ;

так и закрепиться на старой. Иногда эти притязания не лишены | оснований (скажем, семья к моменту получения новой площади раз- s рослась вследствие вступления в брак и рождения детей). Но нередко они неосновательны.

Судебная практика выработала следующий подход к разрешению таких дел. Во-первых, необходимо ознакомиться с содержанием полу-


ч иных от граждан обязательств; во-вторых, установить круг лиц, из

j (счета которых предоставляется другая площадь; в-третьих, устано-лгь, какие изменения произошли в составе семьи и чем они вызваны;

i ;йствительно ли лица, проживающие на данной площади, составляют мью или оказались на площади лишь для того, чтобы заполучить »льшую площадь и сохранить старую. В исключительных случаях допускается понуждение граждан к

i ыполнению принятых обязательств и тогда, когда они не были обле-,сны в надлежащую форму. Это возможно лишь тогда, когда новая ющадь предоставлялась и на тех членов семьи, которые отказываются дне от переезда, причем установлено, что эти члены семьи, будучи

, уведомленными об условиях предоставления новой площади, по существу были с ними согласны, а сейчас мотивируют отказ тем, что с их не взяли письменное обязательство (см. п. 17 постановления !лснума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2).

Как быть, если члены семьи «артачатся» и на новую площадь не келают переезжать, рассчитывая на то, что, в конечном счете, «выбьют» s то и другое? Весьма действенным средством в этих случаях является

< 1редьявлсние иска о признании недействительным ордера на жилое юмещение, предоставленное в порядке улучшения жилищных усло-ий, и о вселении всех членов семьи на прежнюю площадь.

§ 8. Предмет жилищных правоотношений

Требования, предъявляемые к жилым помещениям. Предметом жи-

•пцных правоотношений является жилое помещение, которое должно ыть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было редоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в илье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания пределяется с учетом достигнутого в данном городе или ином насе-

с ином пункте уровня благоустройства. В то же время требования, редъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для прожи-~1ния граждан, различаются в зависимости от оснований предоставле-"ия указанных помещений и их функционального назначения. Так,

илые помещения в маневренном фонде, предназначенные для посе-

ния граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются ".снее высоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания. Однако при всех обстоятельствах жилое помещение, предоставляемое гражданам для чроживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и иыть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 40 ЖК).

249


Предметом договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Это положение распространяется как на коммерческий так и на социальный наем (ст. 673 ГК; ст. 52 ЖК). В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или часть комнаты). Если, скажем, гражданин приватизировал квартиру-«распашонку», то хотя ни одна комната в ней не является изолированной, собственник не лишен права сдать часть этой квартиры внаем. Достаточно широко распространено и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов), т.е. сдача внаем части комнаты. Видимо, не случайно действие ст. 52 ЖК распространялось лишь на жилые помещения в домах государственного и общественного фовда, т. е. на помещения, которые, следуя нынешней терминологии, сдаются в социальный наем. Статью же 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма, что и было только что показано. Но при всех обстоятельствах предметом договора не может быть помещение, которое не является жилым (например, подсобное помещение).

В жилищном законодательстве закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой «как правило» (см. ч. 1 ст. 28 ЖК). Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади — 12 кв. м на одного человека, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством РФ. В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 г. 427\ коим исполнительные органы субъектов Российской Федерации наделены правом, употребляя нынешнюю терминологию, устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем субъекте Российской Федерации. Так, в Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим на учете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв. м на одного человека. В то же время предоставляемая площадь по своим размерам может и превышать этот

СП РФ. 1983. № ig. Or. 111.


(юрхний предел. В частности, это имеет место тогда, когда жилая г, ющадь в виде отдельной квартиры предоставляется одиночкам, на-спимер, женщинам-фронтовичкам, не создавшим семьи.

При предоставлении жилых помещений, разумеется, нужно учиты-!-11 ь, кому она предоставляется. Ясно, например, что нельзя безногому инвалиду предоставлять жилую площадь в верхних этажах дома без лифта. Учету подлежат и многие другие обстоятельства, как-то: возраст, i гстояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных ; - учебных заведений и т. д. Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений предусмотрен в ст. 41 ЖК, п. 43 Примерных правил ) чета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335), правовых актах, принятых на региональном уровне, руководя-

•:|ЛХ разъяснениях Пленума Верховного Суда РСФСР и Пленума Верховного Суда СССР.

Помещение должно предоставляться в доме капитального типа, в ,срте того населенного пункта, в котором гражданин состоит на учете чуждающихся в жилье. В то же время гражданин далеко не во всех iлучаях может требовать, чтобы жилая площадь была предоставлена 1 му именно в том районе, где он проживает.

При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов !1!. 1 ст. 41 ЖК). Административная и судебная практика истолковала 1то правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть, по крайней мере, двое разнополых. Если, скажем, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть

i осслены в одну комнату*. Но при всех обстоятельствах нельзя ради однополости» разъединять супругов, т. е. поселять отца с сыном, а мать с дочерью2.

Жилищные нормы. В нашем законодательстве на протяжении деся-илетий существует множественность жилищных норм, с каждой из »оторых связаны определенные правовые последствия. Это и норма

(>сдней обеспеченности жильем в данном населенном пункте, и норма, » пределах которой постоянно проживающие в данном населенном

Иное мнение на сей счет см.: Толстой Ю.К. Новое советское жилищное мконодательство. Л., 1984. С. 15.

В свое время с обоснованием этого предложения выступал А- Е. Мушкин. Он писал: «при предоставлении жилья можно исходить из возможности проживания (Упругов в разных комнатах для того, чтобы обеспечить принцип поселения разнополых лиц в разных комнатах». Это предложение иначе как фарисейское и безнравственное охарактеризовать нельзя (см.: Мушкин А.Е. Предоставление жилых смещений и пользование ими. Л., 1985. С. 55).

251


пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье, и норма. ^Ц из которой исходят жилищные органы, предоставляя жилье граждана»ь И состоящим на учете, и нормы, в пределах которых граждане имеют Щ право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальны» у| услуг. Ц

Статьей 38 ЖК норма жилой площади установлена в размере 12 кв. ^ м на одного человека. Наряду с этим целый ряд норм закреплены на ?t региональном уровне. Так, в Санкт-Петербурге на учет нуждающихся^ в жилье при наличии всех прочих предусмотренных в правовых актах у условий принимаются граждане, у которых обеспеченность жильем не » превышает 5,5 кв. м жилой площади на человека; лицам, состоящим М на учете, жилая площадь, как уже отмечалось, предоставляется из а расчета от 9 до 12 кв. м на человека. Наконец, в Санкт-Петербурге с I 1is, апреля 1994 г. перешли на оплату жилья и коммунальных услуг вЩ отдельных квартирах исходя из общей площади квартир. ВзимашюМ платы за жилье и коммунальные услуги в коммунальных квартирах, В ^

общежитиях, аварийном и ветхом жилищном фонде сохранено только^ за жилую площадь. Нормы площади жилья, в пределах которых граж- ,„ дане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья иф$ коммунальных услуг, установлены для отдельных квартир в размере 16У кв. м общей площади на одного человека, а для коммуналок, общехи- ? тий, ветхого и аварийного жилищного фонда в размере 12 кв. м жилой площади на одного человека.

При множественности жилищных норм на региональном уровне возникает вопрос: в чем же состоит практическое значение нормы в размере 12 кв. м жилой площади на человека, закрепленной на федеральном уровне в ст. 38 ЖК? Эта норма подлежит учету в самых различных ситуациях: при вселении на жилую площадь, предоставленную нанимателю в коммерческий наем, постоянно проживающих с ним лиц (ч. 2 ст. 679 ГК); при вселении временных жильцов и поднанимателей (ч. 1 ст. 680; п. 2 ст. 685 ГК); при применении ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; при выселении нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК) и в ряде других случаев. Но о них либо говорилось ранее либо речь пойдет впереди.

Право на дополшггельную площадь. Наиболее общей нормой, предусматривающей право отдельных категорий граждан на дополнительную жилую площадь, является ст. 39 ЖК. Помимо этого, действует изрядное количество законов и иных правовых актов, принятых в тридцатые и последующие годы, предусматривающих порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а также перечень категорий граждан, имеющих право на се получение. В их числепостановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве

252


п<,ц,зования дополнительной жилой площадью»1, которое во многом vl ; арело. Значение предусмотренных в законодательстве положений о дополнительной площади невелико, поскольку при предоставлении я,;, i ой площади жилищные и иные органы только вправе, но не обязаны учитывать наличие у того или иного лица права на дополнительную п ioi-цадь. К тому же если раньше дополнительная площадь, как прави-;i оплачивалась в одинарном размере, то теперь при расчете оплаты ^.; i i ья и коммунальных услуг право на дополнительную жилую площадь о1 >ычно не учитывается, хотя бы по размеру занимаемой жилой площади цчжданин вроде бы и осуществляет это право. Словом, надежными 1;1оантиями право на дополнительную площадь ныне не обеспечено. С катанное, однако, не означает, что это право никогда не срабатывает v. пользу лица, которое его имеет.

Право на дополнительную площадь может иметь значение при о уществлении прав, предоставленных нанимателям ст. 16 Закона РФ »Об основах федеральной жилищной полигики»; при предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого ii laroycTpoeHHoro жилого помещения в связи с капитальным ремонтом (i, 5 ст. 82 ЖК); при выселении нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК) и в ряде других случаев.

Излишки жилой площади и их правовой режим. Понятие излишков у силой площади следует применять с учетом того, в каком жилищном фонде жилое помещение находится. В первую очередь, оно имеет .i i ачение для жилых помещений, используемых на началах социального г »йма, т.е. расположенных в домах государственного, муниципального iii и общественного жилищного фонда. Излишней жилой площадью питается разница между фактическим размером жилой площади в r смещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по норме 12 кв. м (ст. 38 ЖК) самому нанимателю, " 1снам его семьи и домработнице, а также полагающейся им по закону л1 1псстнительной площади2.

Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались в виде 1 ^утрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, >1 я.ятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока ">• истек срок договора жилищного найма, если договор заключен на

1 СУ РСФСР. 1930. № 14. Ст. 181. 2 Хотя домработница приравнивается к временным жильцам и проживает без

1мостоятельного права на площадь, она, в отличие от других временных жильцов, »1итывается при определении излишков жилой площади, т.е. соответственно 1 ""пылает размер указанных излишков. А это, при определенных обстоятельствах, ^1жет иметь известное значение.

253


срок. Если же договор заключен без указания срока и нанимателе! исправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет осно-1 ваний требовать освобождения предоставленного нанимателю помеще»! ния (например, потому, что помещение необходимо для проживания1 самого наймодателя и членов его семьи), наличие излишков само nfti себе также не может служить основанием ни для прекращения действий договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей площади). I

В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики«! специально подчеркивается, что за гражданами, проживающими в| домах государственного, муниципального и общественного жилищногеЙ фонда, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого! жилого помещения (см. ч. 2 ст. 14 Закона). Так что никакое принудив тельное уплотнение или переселение на меньшую площадь исправному! нанимателю по этому закону не грозит. И все же вопрос о наличийй излишков может всплыть, если, скажем, речь идет об осуществлении! нанимателем прав, предоставленных ему ст. 16 того же Закона, или о| выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96/ ЖК), или при решении вопроса, какое помещение должно быть пре-1 доставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом прежнее или другое (ст. 83 ЖК). В этих и аналогичных случаях норма жилой площади в размере 12 кв. м, с одной стороны, служит для нанимателя гарантией, ограждающей его интересы, а с другой,, ставит заслон на пути чрезмерных притязаний нанимателя.

В то же время утратило силу правило об оплате излишков жилой площади в тройном размере, поскольку в основу оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (тип жилого дома и уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие льгот и т.д.).

§ 9. Изменение жилищных правоотношений

Общие положения. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого (жилищного или иного) правоотношения, а в

254


других его изменение и прекращение, что происходит, например, при родственном обмене. После этих вводных замечаний перейдем к рассмотрению основных случаев изменения жилищных правоотношений1.

Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение <(.1енов семьи и других лиц. В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, нлзванному главньм образом двумя обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту пребывания и жительства; во-вторых, разграничением социаль-i ото и коммерческого найма и последовавшим за этим размежеванием ».ловий, при которых допускается вселение других лиц в помещение, , федоставленное в социальный и в коммерческий наем. В первом случае -словия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 1•> 4 ЖК, во втором ст. 679 ГК. Отличия от условий вселения, предусмотренных в указанных нормах, сводятся к следующим. Статья 54 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые по ст. 53 ЖК относятся к членам семьи нанимателя. Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть нселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Для вселения других лиц в обоих случаях требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан. Исключение в обоих s пучаях сделано для вселения несовершеннолетних детей.

Для вселения по ст. 54 ЖК согласия наймодателя не требуется, а для вселения по ст. 679 ГК требуется. Наконец, для вселения по ст. 679 необходимо соблюдение требований о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Иными словами, к результате вселения на каждого постоянно проживающего гражданина, а также поднанимателей (при определенных условиях и временных жильцов) должно приходиться не менее 12 кв. м жилой площади. i 1ри вселении лиц, перечисленных в ст. 54 ЖК, в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, соблюдение нормы жилой площади законом не предусмотрено.

По ст. 54 ЖК требовалось, чтобы вселение произошло в установленном порядке, под которым понималось соблюдение порядка про-

Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в гчде работ (см.: Лесин B.C. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дисс. Л., 1967; Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотноше-"ий. Автореф. канд. дисс. Свердловск, 1984; Соколов С. П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дисс. Минск, 1988).

255


писки (см. ч. 4 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2). Этим, по-видимому, объясняется, почему по ст. 54 ЖК согласие наймодателя на вселение в помещение других лиц не требовалось. Считалось достаточным соблюдение порядка прописки. С другой стороны, вселение в порядке ст. 679 ГК поставлено под достаточно жесткий контроль благодаря тому, что для такого вселения требуется как согласие наймодателя, так и соблюдение нормы жилой площади.

Существенные коррективы в истолкование ст. 54 ЖК внес Конституционный Суд РФ, который признал, что содержащееся в части первой ст. 54 ЖК положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует действующей Конституции. В соответствии с п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. указанное положение ст. 54 ЖК утратило силу и применению не подлежит. Таким образом, ограничениями при применении ст. 54 ЖК остаются определение круга лиц, которых наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, и необходимость согласия на то других членов семьи.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника. Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если указанное помещение является изолированным, также супруга и нетрудоспособных родителей.

Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи, как это происходит при так называемом родственном обмене. Совершенно очевидно, что этот случай изменения жилищного правоотношения необходимо отличать и от того, при котором в жилое помещение вселяются новые члены семьи.

Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе

256


повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, най-модатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.

Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.

Изменение жилищного правоотношения при разделе жилого помещения. В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав. К наиболее общим нормам, регламентирующим условия и порядок раздела жилого помещения, относятся ст. 86 и 120 ЖК, положения которых развиты и конкретизированы в руководящих разьяснениях судебных органов (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; пп. 10 и 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; ч. 2 п. 7, ч. 1 п. 14, пп. 23—26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11).

Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 86 ЖК. Хотя в ней и сказано, что требовать заключения отдельного договора найма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетним (например, при эмансипации или вступлении в брак до достижения 18 лет).

В случаях, предусмотренных законом, в интересах несовершеннолетнего могут выступать его законные представители. Для заключения отдельного договора найма требуется согласие остальных членов семьи, однако отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке. Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора, а если члены семьи не являются сонанимателями, то и при

Гражданское право, ч. 2 Z.3/


отказе со стороны нанимателя, отдельный договор заключению подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помеще] принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключи отдельного договора найма с одним из совместно проживающих нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора щ оспариванию не подлежит.

Что же касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего, ограничен круг лиц, между коки рыми такой раздел может быть произведен. Это супруги и наслед.Д ники. В силу ст. 120 ЖК раздел жилого помещения в кооперативном! доме между членом кооператива и его супругом допускается, если,| во-первых, брак между супругами расторгнут; во-вторых, пай является! их общим совместным имуществом; в-третьих, каждому из супругов;;

может быть выделено в квартире изолированное жилое помещение?! Представляется, однако, что расторжение брака ныне не следует счи-1| тать обязательным условием раздела жилого помещения в кооператив-1 ной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 СК раздел общего имущества |В супругов может быть произведен как в период брака, так и после егоЦ расторжения по требованию любого из супругов. Признание же заЦ супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недр- статочным для ограждения его интересов. |

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может бьпъ| произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное^ право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Иными словами, если наследник в квартире не проживал, а другие наследники проживали, причем возражают против того, чтобы раздел квартиры был произведен с учетом не проживавшего в квартире наследника, то последний имеет право лишь на получение денежной компенсации. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Если квартира состоит из смежных комнат, раздел квартиры возможен лишь в случае ее переоборудования, на которое должно быть получено разрешение соответствующих государственных или муниципальных органов. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъ- Я ектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.

Изменение жилищного правоотношения при объединении пользователей в одну семью. Этот случай изменения жилищного правоотношения предусмотрен ст. 87 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным

258


договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане in ipaae требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма , .,• все занимаемые ими помещения. Отказ наймодатсля в заключении i iHoro договора найма может быть оспорен в судебном порядке. Чаще ;, его отказ наймодателя в заключении одного договора найма вызван т м, что на момент предъявления соответствующего требования граж-! пне еще не проживают совместно, но хотят заключить один договор } -чйма на жилые помещения, которые рассчитывают получить. Напри-

•*.;р, граждане вступают в брак. Каждый из них имеет свою площадь, i > они хотят обменять ее на общую площадь, заключив на нее один .i сговор найма. Другой пример. На учете нуждающихся в улучшении

1.шищных условий состоят граждане, желающие объединиться в одну и:мыо (скажем, пенсионеры, которые хотят заботиться друг о друге).

!росят выделить им квартиру, оформив ее предоставление одним чдером. Препятствий для этого в приведенных примерах в принципе т, хотя изменений жилищных правоотношений здесь не происходит.

Препятствием для заключения на жилые помещения одного дого-ура найма может служить то, что эти помещения подпадают под г тичный правовой режим (например, на одно помещение заключен i оговор социального найма, на другое договор коммерческого най-"а). Под какой правовой режим следует подвести эти помещения в лучае заключения на них одного договора найма? Иногда заключение

•дного договора не допускается самим законом. Так, если одна комната

квартире является служебной, а другая подпадает под обычный .равовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу

2 ст. 106 ЖК. Иногда закон прямого ответа на вопрос не дает и его приходится решать с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Изменение жилищного правоотношения при замене нанимателя или

•лена кооператива. Случаи изменения жилищного правоотношения по казанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК;

i 88 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти 1 самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нани-- 1теля или члена кооператива; переезд нанимателя или члена коопе-, 1тива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления 1•рав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из k чоператива или исключение из него и т.д. В этих и других случаях 1 избежно возникает вопрос: кто должен заступить место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотрено абз. 2 1 2 ст. 672 ГК и ст. 88 ЖК. Правила этих норм перекликаются друг с ^угом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма

259


вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти Д первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетне- Ц му члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разре-| шаются судом.

Несколько иной подход к замене нанимателя предусмотрен для случаев сдачи жилых помещений в коммерческий наем (ст. 686 ГК). Здесь для замены нанимателя кроме требования самого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем становится один из граждан, проживающих с прежним нанимателем. Но для этого требуется общее согласие всех! граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Если хе| согласие не достигнуто, все указанные граждане становятся сонанима» |В телями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммер-Ц ческого найма, могут разрешаться судом. Ц

Замена члена кооператива также может происходить по различньюйД основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти:! члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава! кооператива претендовать на то, чтобы заступить на место члена! кооператива, может один из постоянно проживающих с ним членов| его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при| наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, которыйустав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его Ц состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.

Все споры, связанные с заменой члена кооператива, восполнением недостающей части паевого взноса, погашением задолженности по ссуде, также могут рассматриваться судом. Если, например, кооператив отказывает члену семьи, проживающему в кооперативной квартире, в приеме в кооператив взамен выбывшего, то такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения. Одним из средств, используемых для

260


сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это щ)гяо предусматривалось ст. 46 ЖК, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям в ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которой в этом вопросе прежде псего и надлежит руководствоваться. Статья 16 применяется с учетом актов, принятых на региональном уровне. Достаточно сказать, что только в Санкт-Петербурге, по крайней мере в трех распоряжениях мэра затрагивались вопросы, связанные с применением ст. 16 упомянутого Ззкона. Имеется на сей счет и обширная судебная практика. Правда, сложилась она главньм образом на почве применения ст. 46 ЖК, а потому далеко не всегда может служить ориентиром при истолковании ныне действующих правил. К чему же сводятся эти правила?

Начнем с простейшего из них, которое не получило прямого отражения в ст. 16 Закона, но четко закреплено в ст. 46 ЖК: если в квартире освободилось помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в его пользование независимо от размера указанных помещений, равно как и независимо от того, можно ли освободившееся помещение превратить в изолированное путем переоборудования или нет. Это положение вытекает уже из того, что предметом договора жилищного найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение. Вполне возможно, что именно вследствие этого оно, как само собой разумеющееся, прямо и не отражено в ст. 16 Закона. Что же касается освобождающихся в коммунальных квартирах изолированных жилых помещений, то они должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, 1. при отсутствии таковых гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь). К нуждающимся относятся не только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и те, кто на учете не состоят, однако имеют жилую площадь менее минимальной нормы, которая установлена для обеспечения жильем лиц, состоящих на учете (например, менее 9 кв. м на 1дного человека). К гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, относятся те, у которых обеспеченность жильем не достигает 12 кв. м (например, имеющие на "дного человека по 10 кв. м).

Если таковых граждан нет, то освободившееся жилое помещение передается другим нанимателям той же квартиры по договору аренды,

261


т.е. в коммерческий наем, или купли-продажи. Это правило может быть, однако, ограничено законами субъектов Российской Федерации. При согласии всех проживающих в квартире нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, после чего без дополнительной оплаты занять освободившиеся в квартире помещения и приватизировать их.

При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору социального найма.

Статья 16 Закона вызывает гораздо больше вопросов, нежели ответов на них. Попытаемся ответить на часть из них, опираясь на принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 12 февраля 1997 г»| Закон «О предоставлении освободившихся жилых помещений в ком-|И мунальных квартирах в Санкт-Петербурге». Этот Закон, как сказано вЩ его преамбуле, принят в соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона РФ «ОбЩ основах федеральной жилищной политики». "Я

Законом от 12 февраля 1997 г. предусмотрено, что освободившиесяД в коммунальных квартирах жилые помещения предоставляются граяйД данам по договору социального найма и по договору коммерческовоД найма жилого помещения. По договору купли-продажи указанныеД помещения не предоставляются. Действие Закона не распространяется! на освободившиеся жилые помещения в служебных квартирах. |

Согласно ст. 3 Закона, которая носит отсылочный характер, освой | бодавшееся в коммунальной квартире изолированное жилое помеще*|В ние предоставляется проживающим в этой квартире гражданам поЩ договору социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных;

жилищным законодательством РФ. Путем систематического толкования ст. 3 и 4 Закона может быть сделан вывод, что по договору социального найма жилая площадь предоставляется проживающим в коммунальной квартире гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, занимающим менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, если в результате присоединения освободившегося помещения норма жилой площади на одного человека не будет превышать 12 кв. м (при этом учитывается^ право на дополнительную жилую площадь).

Статья 4 Закона определяет условия предоставления освободившегося жилого помещения по договору коммерческого найма.

Указанное помещение предоставляется по договору коммерческого найма проживающим в квартире гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, занимающим менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, если в результате присоединения освободившегося жилого помещения норма

262


уилой площади на одного человека будет превышать 12 кв. м (при этом учитывается право на дополнительную площадь).

Если же проживающие в квартире граждане не состоят на учете чуждающихся в улучшении жилищных условий и занимают не менее 1•2 кв. м жилой площади на одного человека, то освободившиеся 1полированные жилые помещения в коммунальных квартирах предо-гавляются им в коммерческий наем, если квартира становится отдель-i юй, а жилая площадь нанимателей в результате такого предоставления 1с превысит двукратного размера нормы жилой площади на каждого цюживающего (с учетом права на дополнительную жилую площадь).

Граждане, проживающие в коммунальной квартире, в которой имеются освободившиеся жилые помещения, вправе обратиться в администрацию района с предложением об обмене жилой площадью шиболее удобным для нанимателей и членов их семей способом. Администрация не вправе отказывать гражданам в таком обмене, если !1ри этом не ущемляются права граждан и не нарушается действующее яконодательство.

Администрация Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня освобождения изолированного жилого помещения обязана при наличии к тому оснований письменно предложить нанимателям освободившиеся жилые помещения по договору социального найма или коммерческого найма. Наниматели, получившие письменное предложение администрации, могут в течение одного месяца дать на него письменный ответ. При получении согласия нанимателя занять освободившееся жилое помещение администрация Санкт-Петербурга обя-яна в месячный срок заключить с ним договор найма. При отказе анять освободившееся помещение или непредставлении ответа в установленный срок освободившееся помещение предоставляется другим гражданам по договору социального найма.

Проиллюстрируем применение этого Закона на конкретных примерах.

Супруги занимают комнату 12 кв. м. В квартире освободилась другая комната, тоже размером 12 кв. м. Супруги могут требовать закрепления я ними этой комнаты по договору социального найма, поскольку в общей сложности не выйдут за пределы 12 кв. м на человека (12х2).

Другая ситуация. Занимаемая гражданами площадь не обеспечивает их жильем по норме 12 кв. м, но в результате закрепления освободившейся комнаты их обеспеченность жильем вывдет за пределы 12 кв. м. Ге же супруги занимают комнату 20 кв. м, освободилась комната 10 кв. м. В этом случае супруги могут получить комнату 10 кв. м по договору коммерческого найма.

Третий пример. Квартира состоит из двух изолированных комнат размером 30 и 18 кв. м. Комнату размером 30 кв. м занимают супруги.

263


Комната 18 кв. м освободилась. Супруги вправе получить эту комнату, в коммерческий наем, поскольку в результате закрепления ее за супру-| гами квартира становится отдельной, а обеспеченность жильем не.1 превыситдвукратной нормы жилой площади на одного человека (24х2).^

Наконец, еще один пример. Супруги в трехкомнатной квартира занимают комнату 12 кв. м. Освободилась комната 22 кв. м. Супруги могут требовать закрепления за ними комнаты 22 кв. м в социальный! наем при условии освобождения комнаты 12 кв. м, либо присоединения? освободившейся комнаты 22 кв. м к занимаемой ими комнате 12 кв. м.^ Однако при втором варианте одна из комнат по выбору супругов может] быть закреплена за ними только по договору коммерческого найма.1 Видоизменим это пример. Допустим, что один из супругов имеет правок на дополнительную площадь. В указанном случае супруги могут требой вать закрепления за ними обеих комнат по договору социального найма. (12х2+10). 1

В Законе от 12 февраля 1997 г. оставлен открытым вопрос, как бьпъ| если комната или комнаты предоставлены в коммерческий наем, но в1 жилом помещении, используемом на началах социального найма, на:

одного человека приходится менее 12 кв. м жилой площади. Подлежит ли оплате по ставкам коммерческого найма все помещение, предостав ленное в коммерческий наем, или только та его часть, которая вмест с помещением, закрепленным в социальный наем, превышает норму| 12 кв. м на человека. Исходя из практики, сложившейся в Санкт-Пе-^ тербурге в прошлые годы, надлежит прийти к выводу, что по ставкам^ коммерческого найма должна оплачиваться только та часть помещения, < которая превышает норму 12 кв. м на одного человека. При этом следует? учитывать и право на дополнительную площадь. ]

Что же касается права нанимателя переселить других нанимателей, проживающих в той же квартире, в жилые помещения, приобретенные в их собственность, а самому приватизировать освободившуюся таким ^ образом квартиру (см. ч. 3 п. 16 Закона РФ «Об основах федеральной | жилищной политики»), то его реализация привела к увеличению числа Ц преступлений на почве квартирного бизнеса. Не случайно в будущем | жилищном законодательстве это право не предполагается закреплять.

Все споры, связанные с применением ст. 16 Закона, подлежат | разрешению в судебном порядке, если иное не вытекает из самогосущества спора. Ясно, например, что если наниматель отказывается;

переселяться в другое жилое помещение, которое подыскал ему один из нанимателей, проживающих в той же квартире, то ни в каком порядке, в том числе и в судебном, его понудить к этому нельзя.

Следует также учитывать, что правила ст. 16 Закона рассчитаны | на социальный наем, хотя их реализация и может вызвать такие

264


о, нования пользования жильем, как коммерческий наем и право соб-

t СННОСТИ1.

Изменение жилищного правоотношения при отказе пользователя от ч -ти жилого помещения. Ранее отмечалось, что излишки жилой пло-I! >ди, в чем бы они ни выражались, принудительному изъятию у нанимателя не подлежат. В то же время сам наниматель, если занима-с1 ля площадь для него велика, иногда стремится к тому, чтобы посе-;!••• s ься или остаться на меньшей площади. В таких случаях он нередко n i [бегает к обмену большей площади на меньшую, что не только с спечивает ему подбор нужной площади, но и сулит ощутимые ^ гериальные выгоды, поскольку на каждом шагу встречаются обьяв-л !ия об обмене меньшей площади на большую с доплатой. Наличие у ишков обмену жилой площади не препятствует. Но если наниматель i. желает прибегать к обмену, считая, что это хлопотно, опасаясь, что с; i обманут, или по каким-то иным мотивам, то он может, заручившись с« тасием членов своей семьи, требовать от владельца площади предо-t ишемия ему другого жилого помещения меньшего размера (ст. 75 Х <). Нередко такие требования исходят от жителей коммуналок, к t орые занимают комнаты размером 30—40 кв. м и хотят переселиться и отдельную квартиру с меньшей по размеру жилой площадью. В С нет-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым н -только «осточертели» их соседи, что они готовы переселиться куда у i дно (хотя бы в «хрущевку»), лишь бы напоследок пожить мало-маль-ск и спокойно. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может э1 н требования удовлетворить просто потому, что не располагает соот-Bt ствующей жилой площадью. К тому же речь вдет обычно о предо-сгялении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (is ;!мен площади в коммуналке требуют предоставления отдельной квар-•п1! ы). Конечно, отказ в предоставлении жилой площади можно обжало-r! ь в суд, но это мало что дает, поскольку суд распределением жилой пощади не занимается. В тех случаях, когда наниматель требует предо-ствдения ему взамен занимаемой жилой площади другой площади меньшего размера и это требование удовлетворяется, происходит прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения.

Но у нан